Η απόφαση του ΣτΕ, το δίκαιο, το λογικό και η επόμενη μέρα

Τι θα συμβεί στην αγορά ακινήτων μετά την απόφαση του ΣτΕ και τις πολιτικές υποσχέσεις που ακολούθησαν;

Οι «λαστιχένιοι» συντελεστές δόμησης

Έχω ξεκινήσει να επενδύω στην Ελληνική κτηματαγορά, συμμετέχοντας σε ομάδα που αγόρασε οικόπεδο για την ανέγερση οικιστικού έργου στα βόρεια προάστια της Αθήνας. Πριν καταλήξω να επιλέξω αυτό το σχήμα επένδυσης, είχα ψάξει ενδελεχώς την αγορά μαζί και με άλλα δύο πρόσωπα. Το πρώτο από τα (εκατοντάδες) ραντεβού μας για την αγορά οικοπέδου έγινε στο κέντρο της Αθήνας, στα γραφεία γνωστής μεσιτικής εταιρείας. Μας είχαν πει ότι θα συναντούσαμε τον ιδιοκτήτη ενός ακινήτου στη Γλυφάδα (τότε μελετούσα τον νότο), τελικά το οικόπεδο περπάτησε και σταμάτησε στη Νέα Σμύρνη = βρεθήκαμε σε ένα δωμάτιο με τη μεσίτρια και την ιδιοκτήτριά του…

Το οικόπεδο ήταν μία χαρά, η θέση του καλή, «τρίφατσο» και με δυνατότητα να γίνει ακόμη καλύτερο. Όμως η μεσίτρια δεν μας είχε προετοιμάσει και βρεθήκαμε απέναντι σε μία ιδιοκτήτρια που ήταν έτοιμη να συμφωνήσει με άλλους. Θα έπαιρνε αντιπαροχή πάρα πολλά τετραγωνικά, μιας και της είχαν υποσχεθεί πως ο αναγραφόμενος συντελεστής δόμησης του οικοπέδου σχεδόν θα διπλασιαζόταν στο τέλος και τα (πχ) 900 τετραγωνικά δόμησης θα έφταναν τα 1.800.

Εκτός από την αυτονόητη επιλογή να μην προχωρήσουμε μία κουβέντα στην οποία μόλις μπαίναμε και καλούμασταν να αποφασίσουμε αμέσως, μου έχει μείνει στο μυαλό η σιγουριά της καθ’ όλα συμπαθούς ιδιοκτήτριας. Ενώ εγώ μιλούσα με μηχανικούς και μου έλεγαν «ναι, υπό προϋποθέσεις» και «θα δούμε» για τη μεγάλη αύξηση της δόμησης, η γυναίκα αυτή ήταν κάθετη: «Θα διπλασιάσουν τον συντελεστή οι άλλοι».

Γιατί όπως μου είπε ένας μηχανικός μετά τη συνάντηση «μπορεί στη Ρουμανία οι συντελεστές να αυξάνουν με επίσημες αποφάσεις του δήμου, αφού κατατεθούν μελέτες κλπ, εμείς όμως εδώ τους έχουμε λίγο πιο «λαστιχένιους»…

Τελικά επέλεξα τα βόρεια προάστια από τα νότια, με το επιχείρημα (που είχα πει σε πολλούς) ότι «αν συμβεί κάτι πολεοδομικό ή νομικό, θα έχω πληρώσει μία περιουσία για ένα οικόπεδο και δεν θα μπορώ να εφαρμόσω το business plan μου. Μεγάλο το ρίσκο για να ξεκινήσω έτσι, καλύτερα να πάω σε κάτι με μικρότερο κίνδυνο απώλειας περιουσίας». Γιατί όλες οι επενδύσεις είναι διαχείριση ρίσκου…

(Μελέτησα και την ανατολική Αττική, είχε και έχει πολύ ενδιαφέρον, αλλά προς το παρόν όχι για αυτό που ήθελα να κάνω).

Η αίτια (;) του κακού

Ο «Νέος Οικοδομικός Κανονισμός» (ΝΟΚ) ψηφίσθηκε το 2012, λίγο πριν καταρρεύσει τελείως η Ελληνική αγορά ακινήτων. Προσπάθησε να αλλάξει κακώς κείμενα και να ενσωματώσει Ευρωπαϊκές Οδηγίες κλπ, όμως στην πράξη συμπεριέλαβε σειρά ευεργετημάτων για την αύξηση των τετραγωνικών δόμησης, δίνοντας κίνητρα πχ για πιο «πράσινα» κτήρια κλπ.

Μέχρι το 2020 τα κίνητρα αυτά μάλλον χρησιμοποιούνταν αυτόνομα και σπανίως (καθόλου;) σωρευτικά. Όμως, αν δεν κάνω λάθος, ήταν ο νόμος 4759 του 2020 (ΦΕΚ Α’ 235/09.12.2020) που άλλαξε τα δεδομένα. Ο νόμος αυτός με τίτλο «Εκσυγχρονισμός της Χωροταξικής και Πολεοδομικής Νομοθεσίας και άλλες διατάξεις» στο κεφάλαιο Ι’ με τίτλο «Απλοποίηση και Εξορθολογισμός του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού» και στα άρθρα 102, 104 και κυρίως 106 επέτρεψε σε όσους ανεγείρουν μία νέα οικοδομή να χρησιμοποιήσουν σωρευτικά όλα τα προβλεπόμενα ευεργετήματα που προβλέπονταν από τον ΝΟΚ.

Έτσι οι νέες οικοδομές απέκτησαν πολύ περισσότερα τετραγωνικά και (στις περιοσσότερες περιπτώσεις, ειδικά στα πολυτελή σημεία της Αττικής) τα προσφερόμενα διαμερίσματα έγιναν πολύ μεγαλύτερα. Αν το ψάξεις, θα βρεις μία άμεση συσχέτιση ανάμεσα στην ψήφιση του νόμου αυτού και την εμφάνιση διαμερισμάτων με μεγαλύτερες επιφάνειες που έγιναν ο κανόνας στα έργα που αδειοδοτήθηκαν από το 2021 και μετά.

Όχι τυχαία, το 2021 και ειδικά το 2022 ξεκίνησαν και οι αντιδράσεις των δήμων…

Έτσι (επαναλαμβάνω, αν δεν κάνω λάθος) αυτή η πολύ μεγάλη αύξηση τετραγωνικών στην πράξη ίσως και να αποτέλεσε την «αιτία του κακού»…

Πάντα το λέω και πάντα θυμώνουν πολλοί: Όσο πιέζουμε την αγορά και προσπαθούμε να την ξεζουμίσουμε γρήγορα, αδιαφορώντας για το αν οι πολίτες μπορούν να ακολουθήσουν, τόσο την οδηγούμε σε απρόβλεπτες καταστάσεις…

Η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ)

Σου έγραψα όλα τα παραπάνω πριν καταλήξω στην απόφαση του ΣτΕ, γιατί με ενδιαφέρει όταν συζητάμε να καταλαβαίνουμε το θέμα στην πλήρη του έκταση και όχι απλώς αποσπασματικά να κρίνουμε την τελευταία του εξέλιξη.

Η απόφαση του ΣτΕ με θίγει προσωπικά. Αγόρασα ένα οικόπεδο γνωρίζοντας ότι ο συντελεστής «μάλλον θα αυξηθεί αρκετά». Μπορεί με τους συνεταίρους μου να ξεκινήσαμε με το αρνητικό σενάριο, όμως πχ αν ξέραμε τη σημερινή απόφαση τότε λογικά θα είχαμε προσφέρει λιγότερα χρήματα για το οικόπεδο, παρά τα εξαιρετικά του χαρακτηριστικά.

Στα γράφω όλα αυτά αφενός για να ξέρεις ότι «I’ve got skin in the game», όπως λέμε και εμείς στην Κατερίνη (έχω βάλει τα λεφτά μου, δεν μιλώ θεωρητικά) και αφετέρου για να καταλάβεις ότι όταν σου αναλύω θέματα δεν σου λέω αυτό που με συμφέρει.

Γιατί ενώ θα με συνέφερε να σου πω ότι η απόφαση του ΣτΕ είναι κακή, απαράδεκτη, λανθασμένη κλπ, η αλήθεια είναι αντίθετη: Σωστή είναι η απόφαση και ας μη με συμφέρει προσωπικά!

– «Μα, Ηλία, είναι δυνατόν; Μας καταστρέφουν! Μηδενίζεται η προβλεψιμότητα και η σοβαρότητα στην αγορά!» και πολλά ακόμη σωστά μπορείς να μου πεις. Θα έχεις δίκιο, όμως η απόφαση είναι βασισμένη στον νόμο και είναι τελεσίδικη, δεν αλλάζει.

Οι πολεοδομικοί συντελεστές θα εφαρμοστούν με βάση τον ΝΟΚ, χωρίς τον συνδυασμό των ευεργετημάτων (αναλυτικά εδώ όλα όσα προβλέπονται).

Αν δεν έχουμε κάποια έκπληξη στο τελικό κείμενο που θα ανακοινωθεί τον Ιανουάριο, τότε θα παραμείνουν ως «ευεργετήματα» μόνο τα έρκερ ( = οι κλειστοί εξώστες) και η μη προσμέτρηση των κοινοχρήστων χώρων στη δόμηση ( = τα κλιμακοστάσια).

Επίσης νόμιμες θεωρούνται μόνο οι άδειες των οποίων η υλοποίηση έχει ξεκινήσει πριν τις 11 Δεκεμβρίου (τι σημαίνει αυτό; Έγινε θεμελίωση, ή πχ εγκρίθηκε δάνειο;), ενώ όσες άδειες έχουν ήδη προσβληθεί δικαστικά θα καταπέσουν.

Οι ανακοινώσεις του υπουργείου

Μετά την απόφαση, το αρμόδιο υπουργείο εξέδωσε δύο ανακοινώσεις, εδώ και εδώ. Ουσιαστικά τι μας είπε ο κ. υπουργός;

• Γλυτώσαμε την καταστροφή και το διεθνές ρεζιλίκι, του να ακυρωθούν άδειες που έχουν ξεκινήσει να κτίζονται ή έχουν κτισθεί.
• Τα ακίνητα που έχουν κτισθεί πριν την απόφαση δεν θα επηρεαστούν
• Για τα υπόλοιπα οικόπεδα θα υπάρξει μέριμνα στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια που θα ολοκληρωθούν κάποια στιγμή στο μέλλον

=

• «Εσείς που κτίζετε, δεν θα πάθετε κακό, ούτε και όσοι έχετε αγοράσει ακίνητο σε τέτοια έργα».
• «Εσείς που έχετε οικόπεδα που θα χάσουν αξία, περιμένετε μερικά χρόνια να ολοκληρωθούν τα ΤΠΣ και θα μπορούμε να προβλέψουμε εκεί μεγαλύτερους συντελεστές δόμησης για εσάς, δεν μας το απαγορεύει το ΣτΕ».

Εδώ αξίζει να πω μία αλήθεια και να κάνω τρεις εκτιμήσεις.

Μία αλήθεια:

Όντως είναι αυτή η κυβέρνηση που προώθησε τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και δεκάδες τέτοια βρίσκονται σε εξέλιξη σε όλη την Ελλάδα, με χρόνους παράδοσης τα επόμενα χρόνια.

Τρεις εκτιμήσεις:

1. Δεν υπάρχει καμία βεβαιότητα ότι τα ΤΠΣ που θα ολοκληρωθούν θα προβλέπουν μεγαλύτερη δόμηση, ανάλογα με την περιοχή κλπ. Ήδη στην περίπτωση της Σαντορίνης βλέπουμε αυστηροποίηση των προτεινόμενων όρων δόμησης και πχ ιδιοκτήτες που είχαν ένα οικόπεδο εκτός σχεδίου και ήξεραν πως κτίζει τώρα μαθαίνουν πως δεν…

Στα ΤΠΣ θα μετρήσει το ποιος θα τα καταρτίσει και τι στόχους θα έχει.

2. Αν υπάρχει μία ελπίδα να γίνουν όλα καλά στο θέμα των ΤΠΣ, αυτή δεν προέρχεται κατ’ ανάγκη από τους πολιτικούς (πχ αν αλλάξει ο υπουργός στο Χ υπουργείο, μπορεί να αλλάξουν όλα με τον επόμενο κλπ), αλλά από την ηγεσία του ΤΕΕ. Ο πρόεδρός του κ. Στασινός είναι πολύ σοβαρός επιστήμονας και για μένα είναι το μεγαλύτερο εχέγγυο ότι θα γίνουν επιτέλους και θα ολοκληρωθούν σωστά τα ΤΠΣ στο μεγαλύτερο μέρος της πατρίδας μας.

3. Μετά και την απόφαση του ΣτΕ τα ΤΠΣ θα είναι η τελευταία μεγάλη ευκαιρία της Ελλάδας να επιλέξει ποιο μοντέλο πολεοδομικής ανάπτυξης επιθυμεί. Πχ θα μπορούσε να επιλέξει την παροχή κινήτρων για κατασκευή περισσότερων διαμερισμάτων για τη μεσαία τάξη, τρόποι υπάρχουν για να «δοθεί η κατεύθυνση».

Τι ακολουθεί στην αγορά ακινήτων

Το 2025 θα ξεκινήσει με την αγορά ακινήτων να είναι… μπερδεμένη:

• Τα υπό κατασκευή έργα με τις παλιές άδειες θα προχωρήσουν γρήγορα (από φόβο μήπως αλλάξει πάλι κάτι). Λογικά τα περισσότερα από αυτά έχουν τα διαμερίσματά τους πουλημένα. Όπου δεν έχει γίνει αυτό, πιθανότατα οι ενδιαφερόμενοι θα περιμένουν να δουν πως όλα ολοκληρώθηκαν καλώς στο έργο. Λογικά οι τιμές θα ανέβουν, εκτός και αν είναι ήδη τεράστιες ή αν έχουν κτισθεί λάθος μεγάλες επιφάνειες που δεν ζητά η αγορά.

• Τα έργα που δεν είχαν ξεκινήσει να κατασκευάζονται πριν τις 11 Δεκεμβρίου θα κληθούν να εκδώσουν άδεια από την αρχή = θα έχουμε σημαντικές καθυστερήσεις. Λογικά θα δούμε και επανασχεδιασμό, που θα αφορά κατασκευή άλλου τύπου οικοδομών, ίσως με διαφορετική κατανομή των επιφανειών στα διαμερίσματα, πάντα ανάλογα με την περιοχή. Λογικά οι τιμές θα ανέβουν και σε αυτήν την περίπτωση.

• Όπου είχαν γίνει συμφωνίες, ειδικά αντιπαροχής, και δεν είχε προχωρήσει η υλοποίησή τους, λογικά θα δούμε και «μαλλιοτραβήγματα», δικαστήρια κλπ. Προς μεγάλη μου έκπληξη, εν έτει 2024 έχω δει αρκετές νομικές συμφωνίες που δεν περιλαμβάνουν καμία αναφορά σε πιθανότητα «ανωτέρας βίας» (Force Majeure) και εκεί θα δούμε πόσο ώριμα θα συμπεριφερθούν τα συμβαλλόμενα μέρη.

• Τα οικόπεδα θα δουν τις τιμές τους να υποχωρούν προσωρινά, όταν οι ιδιοκτήτες πραγματικά θα θέλουν να πουλήσουν / κάνουν συμφωνία (αν κάποιος δεν ενδιαφέρεται, θα συνεχίσει να ζητάει πολλά και να βρίζει τους μεσίτες που δεν του βρίσκουν κορόιδο να αγοράσει). Για να δούμε τις τιμές τους να ανεβαίνουν ξανά, θα πρέπει να προηγηθεί η πώληση των νεόδμητων διαμερισμάτων σε μεγαλύτερες τιμές, για να δεχθούν να ρισκάρουν κάποιοι εργολάβοι, πληρώνοντας περισσότερο στο επόμενο οικόπεδο. (Πάντως η αγορά σε κάποια σημεία της Αττικής είναι σιωπηρά γεμάτη από οικόπεδα που ανήκουν σε εργολάβους και έχουν βγει προς πώληση…)

• Τέλος ίσως δούμε σημαντικές αλλαγές στα προσφερόμενα διαμερίσματα που θα μελετηθούν με βάση την απόφαση του ΣτΕ. Πριν από αυτή είχαμε ήδη παρατηρήσει να κτίζονται έργα που είχαν πρόβλημα πώλησης σε κάποιες περιπτώσεις, μιας και πχ είχαν στοχεύσει μόνο στην κατασκευή της μέγιστης δυνατής επιφάνειας, χωρίς να λαμβάνουν υπόψη τους τις τοπικές ανάγκες μίας περιοχής. Πχ γεμάτο είναι το διαδίκτυο με αγγελίες πώλησης μεζονετών στα Βόρεια Προάστια, όταν η αγορά μάλλον προτιμάει στην περιοχή ακίνητα άνω των 100 τετραγωνικών, αλλά σε ένα επίπεδο και όχι δύο. Για αυτό το θέμα θα επανέλθω με χωριστό άρθρο, μιας και αξίζει να το δούμε αυτόνομα.

Καλύτερα οι «κακοί» ξεκάθαροι κανόνες, παρά οι «ευνοϊκοί αλλά θολοί»

– «Τι είναι αυτά που λες, ρε Ηλία; Εγώ καταστρέφομαι, χάνω λεφτά» μπορεί να σκεφθείς, αν είσαι και εσύ στην κατηγορία αυτών που θιγόμαστε από τις εξελίξεις. Όμως πχ προσωπικά δεν θα σταματήσω τις επενδύσεις μου, το αντίθετο. Όχι, δεν είμαι τρελός, απλά όσο ξεκαθαρίζει το τοπίο, τόσο πιο ασφαλή θεωρώ μία αγορά.

Ναι, όσο και αν μας κάνει προσωρινά κακό, είναι καλό να γνωρίζουμε ότι οι όροι του παιχνιδιού θα είναι αυτοί από εδώ και πέρα. Καλοί; Κακοί; Αυτοί θα είναι, μέχρι να ολοκληρωθεί η διαδικασία με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (λογικά πριν το 2030).

Από το να έχουμε μία αγορά που καθένας φαντάζεται ό,τι θέλει, είναι καλύτερο να ξέρουμε πως από εδώ και πέρα ένα οικόπεδο έχει τον συντελεστή δόμησής του, σε αυτόν θα προστεθεί και κάτι ακόμη από τα έρκερ και τα κοινόχρηστα και… τέλος!

Ναι, μπορεί να είναι «κακοί» οι νέοι κανόνες που θα ισχύσουν μετά την απόφαση του ΣτΕ, όμως δείχνουν να είναι ξεκάθαροι = τους προτιμάμε έτσι, παρά να είναι «ευνοϊκοί και θολοί».

– «Εγώ θα ψάξω λύση και παράθυρο» μου λένε κάποιοι. Να το κάνουν και μακάρι να το βρουν, όμως εμείς οι υπόλοιποι θα δυσκολευθούμε να ρισκάρουμε να τους ακολουθήσουμε…

Εσύ τι γνώμη έχεις;

Και μην ξεχνάς: Μαζί είμαστε πιο δυνατοί!

Ηλίας

(Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διευθύνει τον όμιλο εταιρειών MORE, στην Ελλάδα είναι επενδυτής και αναλυτής της αγοράς ακινήτων και ταυτόχρονα συμβουλεύει 300+ επενδυτές και μικρομεσαίους επιχειρηματίες στην Ελλάδα, την Κύπρο και τη Ρουμανία).