Δήμοι, Ιδρύματα, Εκκλησίες και Μοναστήρια. 8 συμβουλές αξιοποίησης περιουσίας για το 2024

Μήπως είναι η ώρα οι δήμαρχοι και λοιποί υπεύθυνοι να δουν σοβαρά την αξιοποίηση των περιουσιών που διαχειρίζονται;

Η Κατερίνη είναι πρωτεύουσα της Πιερίας, μία μεσαίου μεγέθους Ελληνική πόλη. Για το μεγάλο οικόπεδο που έχει κοντά στον σταθμό των τραίνων ( = του προαστιακού που την ενώνει με τη Θεσσαλονίκη και προσεχώς μέσω του μετρό με το κέντρο της πόλης) οι πάσης φύσεως «μη γνωρίζοντες» προώθησαν τη λύση να γίνει… μουσείο. Να το βλέπουν λίγες ψυχές κάθε χρόνο, να προσληφθούν κάποιοι μόνιμοι υπάλληλοι και… όλα καλά. Το να γίνει «διαγωνισμός για δημιουργία οικιστικού έργου με πάρκο κοντά στις γραμμές του τραίνου, που θα δώσει λύση σε πολίτες που θέλουν να εργάζονται στη Θεσσαλονίκη, αλλά να ζουν με τιμές επαρχίας» ούτε σκέψη…

Το μεγάλο παλιό στρατόπεδο (έκτασης δεκάδων στρεμμάτων) στην άλλη πλευρά της πόλης έχει γίνει αντικείμενο διαμάχης ανάμεσα σε… πολιτιστικούς συλλόγους, που θέλουν να… μετεγκατασταθούν εκεί. Σκέψεις για κάποιο μεγάλο οικιστικό / πανεπιστημιακό project / ένα πρότυπο σύμπλεγμα σχολείων ή ένα πάρκο θεωρούνται «ντροπή». Αναπτύσσεται όμως μία πόλη όταν τα ακίνητά της υποαποδίδουν; Δημιουργούνται έσοδα για τις ανάγκες των πολιτών της;

Αμέτρητα ιδρύματα, εκκλησίες και μοναστήρια έχουν στην κατοχή τους άπειρα ακίνητα, από φιλέτα στα καλύτερα σημεία μέχρι απλά χωράφια κλπ. Στη συντριπτική τους πλειοψηφία τα ακίνητα αυτά απλώς δεν αξιοποιούνται / ρημάζουν, την ώρα που τα ιδρύματα χρειάζονται χρήματα για τις ανάγκες αυτών που εξυπηρετούν και οι εκκλησίες / μοναστήρια επίσης χρειάζονται λεφτά για τα συσσίτια και όλα τα άλλα έργα τους, γνωστά ή όχι και τόσο. Την ίδια ώρα η έλλειψη προσφοράς ακινήτων στην Ελλάδα συνεχίζεται και μεγεθύνεται…

Είναι τελικά «του διαβόλου» η ιδέα πως τα περιουσιακά στοιχεία διαφόρων φορέων θα πρέπει να αξιοποιούνται και τι θα σήμαινε αυτό στην Ελλάδα του 2024;

1. Η μη αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας είναι περίπου ισοδύναμη με την απώλεια διαφυγόντων κερδών

Σε λίγα χρόνια, το 2032, η Ελλάδα αναμένεται να συγκρουστεί με ένα μεγάλο «παγόβουνο»: Θα κληθεί να αρχίσει τις κανονικές αποπληρωμές του χρέους της, που τώρα έχουν ουσιαστικά παγώσει και γίνονται με ένα ελάχιστο επιτόκιο. Σκέψου ότι αν αυτές ίσχυαν φέτος, θα χρειαζόμασταν άλλους 2 – 3 ΕΝΦΙΑ για να ανταποκριθούμε. Κάθε χρόνο που θα περνάει θα ακούμε όλο και πιο έντονα την ανάγκη «να βρούμε επιπλέον έσοδα / να αναδιατάξουμε τα οικονομικά μας / να περιορίσουμε δαπάνες». Αυτή η διαδικασία θα έχει σίγουρα αντίκτυπο στη χρηματοδότηση της τοπικής αυτοδιοίκησης και τα ιδρύματα που λειτουργούν με κρατική χρηματοδότηση. Ποιος αποκλείει να μάθουμε μία μέρα ότι πχ «οι δήμοι θα πάρουν τον ΕΝΦΙΑ που πληρώνουν οι δημότες τους και θα κληθούν να επιβιώσουν οικονομικά χωρίς άλλη βοήθεια από το κράτος»;

Το καλό είναι ότι ακόμη υπάρχει χρόνος, που αν αξιοποιηθεί θα μπορέσουν όλοι να δημιουργήσουν νέες πηγές εσόδων. Αυτές μπορεί σήμερα να είναι αδιάφορες για αρκετούς, όμως κάθε χρόνο που περνάει θα γίνονται όλο και πιο πολύτιμες, τόσο για την οικονομική ευρωστία τους, όσο και για την καλύτερη προσφορά υπηρεσιών στους πολίτες.

Αντίστροφα, τυχόν αδιαφορία κάποιων για την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας που ελέγχουν χρόνο με τον χρόνο θα παίρνει τη μορφή απώλειας διαφυγόντων κερδών, μιας και είναι τουλάχιστον λάθος (για να μην πούμε κάτι άλλο) να υπάρχει περιουσία και να «κάθεται» / «λυμαίνεται» από «επιτήδειους».

2. Τι σημαίνει «αξιοποίηση» για δήμους, εκκλησίες και ιδρύματα;

Ανάλογα με το ακίνητο και το ενδιαφέρον του, ποικίλλουν και οι δυνατότητες αξιοποίησής του. Σε γενικές γραμμές μπορούμε να εντοπίσουμε τις εξής κατηγορίες:

Δήμοι:

• Μακροχρόνια ενοικίαση ακινήτων με τουριστικό / εμπορικό ενδιαφέρον
• Αντιπαροχή για οικόπεδα με εμπορικό / οικιστικό ενδιαφέρον
• Μακροχρόνια ενοικίαση χωραφιών για να καλλιεργηθούν (με κριτήριο τις επενδύσεις που θα γίνουν για άρδευση και υπεραξία, όχι μόνο την τιμή).
• Δέσμευση οικοπέδων για μελλοντικές ανάγκες σχολείων / πάρκων / δημόσιων κτηρίων (είναι και αυτό μορφή επένδυσης και θέλει δουλειά, βλέπε παρακάτω).
• Ενοικίαση ακινήτων / διαμερισμάτων
• (Το αποτέλεσμα της αντιπαροχής + η ενοικίαση θα μπορούσαν μαζί να δημιουργήσουν τη «μαγιά» για ένα κοινωνικό πρόγραμμα για χαμηλότερο κόστος στέγης σε κοινωνικά αδύναμες ομάδες πληθυσμού)
• Πώληση ποσοστών με +25% επί της αντικειμενικής τιμής, όταν ο δήμος είναι συνιδιοκτήτης μαζί με ιδιώτες (για να ξεμπλοκάρουν χιλιάδες ακίνητα ανά την Ελλάδα)
• Υποδομές για τους πολίτες: Πάρκα, χώροι στάθμευσης, υπηρεσίες για τους πιο αδύναμους δημότες
• Προετοιμασία ακινήτων για να φιλοξενήσουν «στρατηγικές» επενδύσεις: Μία βιομηχανική μονάδα, ένα ιδιωτικό πανεπιστήμιο (για να γίνουν, θα πρέπει να βρεθούν κατάλληλα οικόπεδα, κάτι που κανείς δεν έχει σκεφτεί / πει ακόμη), ένα μεγάλο ιδιωτικό οικιστικό έργο κλπ

Ιδρύματα / Εκκλησίες / Μοναστήρια:

• Μακροχρόνια ενοικίαση ακινήτων με τουριστικό / εμπορικό ενδιαφέρον
• Αντιπαροχή για οικόπεδα με εμπορικό / οικιστικό ενδιαφέρον
• Ενοικίαση ακινήτων / διαμερισμάτων
• Πώληση ποσοστών με +25% επί της αντικειμενικής τιμής, όταν ο δήμος είναι συνιδιοκτήτης μαζί με ιδιώτες (για να ξεμπλοκάρουν χιλιάδες ακίνητα ανά την Ελλάδα)

Εν συντομία, αξιοποίηση σημαίνει: Να μετατρέψουμε τα ακίνητα σε πηγές μόνιμων εισοδημάτων, ενώ παράλληλα να εισπραχθούν χρήματα από περιπτώσεις όπου ένας φορέας έχει ένα ποσοστό σε ακίνητο εξ’ αδιαιρέτου και σήμερα απλά το μπλοκάρει. Να δώσουμε υπεραξία στην περιουσία δήμων και λοιπών φορέων.

ΥΓ. Προσοχή, αν πχ κάποια εκκλησία διαθέτει με χαμηλό κόστος ένα διαμέρισμα σε μία οικογένεια με οικονομικά προβλήματα, αυτό είναι από μόνο του αξιοποίηση του ακινήτου. Δεν υπάρχει λογικός άνθρωπος που θα πει «βγάλε αυτούς, για να βάλεις άλλους».

3. Ποιοι είναι οι «ειδικοί»;

Πριν από 10+ χρόνια ένας ιδιοκτήτης ενός πολύ μεγάλου ακινήτου μου ζήτησε να το μελετήσω και να του προτείνω λύσεις αξιοποίησης. Κατέληξα σε 3 – 4 προτάσεις που συνόδευσα και με μία πρώτη προσέγγιση του επιχειρηματικού σχεδίου για καθεμία από αυτές. Η δεύτερη περίπτωση είχε να κάνει με εμπορικό κέντρο και πρότεινα πως αν το θέμα θα ενδιέφερε, θα ήταν καλό να γίνει επαφή με ανθρώπους που ξέρουν το θέμα αυτό στην Ελλάδα (είναι κάτω από 20). Η απάντηση που έλαβα ήταν πως θα το αναλάμβανε ένας… τοπικός μηχανικός, που ήξερε να βγάλει άδειες. Το αποτέλεσμα ήταν πως ο τοπικός μηχανικός όντως έβγαλε άδειες, αλλά όντας άσχετος από τον χώρο δεν μπόρεσε να στήσει το έργο. Έτσι τις έβγαλε για τη μεγάλη εταιρεία που τελικά νοίκιασε το οικόπεδο πολύ φθηνά και έκανε… εμπορικό κέντρο!

Όταν ανοίγει μία σχετική κουβέντα, ξεφυτρώνουν σα μανιτάρια οι «ειδικοί» που θέλουν να επωφεληθούν από τις σκέψεις αξιοποίησης. Ποιοι όμως εξ’ αυτών έχουν ρόλο και ποιοι απλά «είδαν φως και μπήκαν»;

Κατά τη γνώμη μου (και άλλων πιο ειδικών) στην Ελλάδα υπάρχουν λιγότεροι από 200 άνθρωποι που κατανοούν την έννοια του ακινήτου και μπορούν να «δουν» το πώς θα αξιοποιηθεί αυτό. 

• Καλοί είναι οι δικηγόροι, όμως ελάχιστοι ξέρουν από ακίνητα (προσοχή, όχι να σε διασφαλίσουν ελέγχοντας το ακίνητο, αλλά να ξέρουν το πώς θα το αξιοποιήσεις)
• Χρυσοί είναι οι μηχανικοί και οι αρχιτέκτονες, όμως ισχύει ό,τι και με τους δικηγόρους.
• «Άγιοι» είναι οι μεσίτες, όμως σπάνια θα βρεις κάποιον ικανό για να κατανοήσει το θέμα σε βάθος και να προτείνει σοβαρές λύσεις πέραν της πώλησης.
• Για τους μελετητές / ειδικούς στα Ευρωπαϊκά κονδύλια κλπ ισχύουν τα παραπάνω Χ 2. Δύσκολα θα βρεις κάποιον εξ’ αυτών που καταλαβαίνει το θέμα, μιας και η δουλειά τους είναι εντελώς διαφορετική.

Όλοι οι παραπάνω είναι υπερ-χρήσιμοι (χρόνια λέω πως δεν πρέπει να κάνουμε βήμα χωρίς καλό δικηγόρο, μηχανικό, αρχιτέκτονα αλλά και επενδυτικό σύμβουλο ακινήτων), αφού πρώτα φτιαχθεί μία στρατηγική και αναλυθούν όλες οι επιλογές για ένα ακίνητο.

Επίσης η κουβέντα θα πρέπει όσο το δυνατόν γίνεται να αποφύγει να συμπεριλάβει «τους τοπικούς φορείς». Πχ οι περισσότεροι άνθρωποι του τουρισμού δεν θέλουν άλλες νέες επενδύσεις στην περιοχή τους. Όσο και αν φαίνεται παράξενο, ακόμη και ένας «δωματιάς» με παλιά διαμερίσματα ενοχλείται από το πεντάστερο ξενοδοχείο που θα έρθει στην ίδια ζώνη. Όπως ανέφερα παραπάνω ένα ακίνητο φιλέτο κοντεύει να χάσει την αξία του, για να «στεγάσει συλλόγους»…

4. Καταγραφή: Η πρώτη προτεραιότητα για το 2024

«Οκ, Ηλία, συμφωνούμε. Από που ξεκινάμε;» είναι μία πολύ λογική ερώτηση αν κάποιος συμφωνεί με όλα τα παραπάνω.

Είναι αρκετά απλό: Δίνει σε κάποιον δικηγόρο / μηχανικό / τοπογράφο / σε ομάδα ειδικών να πάρει ένα ένα τα ακίνητα στη σειρά και να αρχίσει να τα καταγράφει, να τα αποτυπώσει και να ψάξει τι χαρτιά υπάρχουν για καθένα από αυτά. 

Ναι, είναι σωρεία τα ακίνητα δήμων, ιδρυμάτων, εκκλησιών κλπ που δεν έχουν σωστά χαρτιά, ενώ συχνά ακούγεται ότι δεν είναι καν καταγεγραμμένα! Ναι, ακόμη και σε εποχές κτηματολογίου λέγεται πως συμβαίνουν αυτά, καλά διαβάζεις.

Ακούμε κατά καιρούς ότι πχ το Χ Γηροκομείο έχει εκατοντάδες ακίνητα, όμως αν ψάξει κάποιος τη λίστα τους μπορεί να μην τα εντοπίσει όλα σε αυτή.

5. Διαχωρισμός ακινήτων σε 4 κατηγορίες

Στη συνέχεια ακολουθεί ο διαχωρισμός των ακινήτων σε 4 κατηγορίες:

Α. Αυτά που είναι άμεσα αξιοποιήσιμα. Δεν έχουν προβλήματα και αν επιλεγεί η στρατηγική αξιοποίησης, μπορεί να προχωρήσει γρήγορα.

Β. Αυτά που δεν έχουν προβλήματα, αλλά απαιτούν επενδύσεις για να αξιοποιηθούν, πχ παλιά κτήρια, διαμερίσματα και άλλες ιδιοκτησίες.

Γ. Αυτά που πρέπει να πωληθούν, μιας και πρόκειται για ποσοστά εξ’ αδιαιρέτου σε συνιδιοκτησίες άλλων.

Δ. Ακίνητα με κάθε είδους προβλήματα. Από καταπατημένα που πρέπει να διεκδικηθούν (αν υπάρχει η βούληση), μέχρι ιδιοκτησίες με «νομικά και πολεοδομικά κωλύματα», για να το γράψω ευγενικά. Κοντά σε όλα τα προϋπάρχοντα έχουμε και τις νέες υποχρεώσεις των ιδιοκτητών για τον ψηφιακό φάκελο ακινήτου, κάτι που αφορά και τους δήμους.

(Όποιος φτάσει ως εδώ ήδη θα πρέπει να πάρει βραβείο καλής διοίκησης… στην Ελλάδα που ζούμε).

6. Προώθηση της αξιοποίησης της πρώτης και της τρίτης κατηγορίας

Σήμερα η αγορά ακινήτων επιτρέπει σε κάθε ιδιοκτήτη να πουλήσει σχεδόν ό,τι θέλει σε καλή τιμή. Είναι λοιπόν χρυσή ευκαιρία για δήμους και λοιπούς φορείς να βγάλουν μαζικά στην αγορά κάθε ποσοστό που κατέχουν σε εξ’ αδιαιρέτου ακίνητα και να εισπράξουν χρήματα, απαλασσόμενοι από κάτι που δεν παράγει (και δεν είναι ιδιώτες για να περιμένουν 20 – 30 χρόνια να αγοράσουν τα ποσοστά των άλλων).

Ταυτόχρονα έχει σημασία να προχωρήσουν οι διαδικασίες αξιοποίησης (με βάση τη στρατηγική που θα έχει καθοριστεί) για τα υπόλοιπα ακίνητα, αυτά που δεν έχουν προβλήματα.

Με τον τρόπο αυτόν θα αρχίσουν να συγκεντρώνονται κεφάλαια, έτσι ώστε να χρηματοδοτηθούν οι αναγκαίες επενδύσεις τόσο για τα ακίνητα που τις χρειάζονται έτσι ώστε να μπορέσουν να αναδειχθούν, όσο και για την τακτοποίηση / επίλυση των προβλημάτων των υπόλοιπων ακινήτων.

Στόχος είναι ο δήμος / φορέας να επενδύσει όσο λιγότερα χρήματα γίνεται στην αρχή, μέχρι να «πάρει μπροστά» η διαδικασία και να αρχίσει να εισπράττει μεγάλα ποσά, σε μόνιμη βάση.

7. «Τακτοποίηση» εγγράφων / προώθηση πολεοδομικών παρεμβάσεων / επέκταση σχεδίων πόλεως

Κάθε «portfolio» ακινήτων είναι διαφορετικό, όμως σε γενικές γραμμές περιμένω πως όποιος φορέας ξεκινήσει μία τέτοια διαδικασία, θα διαπιστώσει πως δεκαετίες παραμέλησης έχουν οδηγήσει την πλειοψηφία των ακινήτων του στην τέταρτη κατηγορία, αυτή της ανάγκης να επιλυθούν προβλήματα.

Στις περισσότερες των περιπτώσεων η διαδικασία προσομοιάζει με αυτή που θα ακολουθούσε κάθε ιδιώτης για την περιουσία του. Το «κλειδί» στο συγκεκριμένο θέμα είναι ο συντονισμός της κατάστασης, έτσι ώστε να προχωρήσει και να μη «χαθεί η μπάλα» ανάμεσα σε δικηγόρους και μηχανικούς που έκαστος θα λέει τα δικά του. Είναι πιο απλό από όσο ακούγεται.

Όταν μιλάμε για μεγάλα οικόπεδα / χωράφια δήμων, είναι σημαντικό να μπουν στη συζήτηση άλλες δύο παράμετροι:

Α. Η ανάγκη να τροποποιηθούν οι χρήσεις γης στην περιοχή που είναι το ακίνητο, έτσι ώστε να καλυφθούν οι ανάγκες της μελλοντικής αξιοποίησής του (μην το υποτιμάς, εκεί κολλάνε τα περισσότερα έργα δήμων στην Ελλάδα). Αν πχ σε μία περιοχή βλέπουμε ότι ανεβαίνει η ζήτηση για κατοικίες, είναι ανάγκη να ξεκινήσουμε από νωρίς τις αναγκαίες πολεοδομικές παρεμβάσεις για το μέλλον.

Β. Ειδικά στις μεγάλες πόλεις είναι μεγάλη πλέον ανάγκη να προχωρήσουν γρήγορα οι επεκτάσεις των σχεδίων πόλεως, για να αυξηθεί η προσφορά γης και να μειωθεί η σημερινή στρέβλωση. (Και ναι, είναι και δουλειά του δημάρχου να φροντίσει για να έχουν οι δημότες του στέγη σε προσιτή τιμή).

8. Τμήμα / σχήμα αξιοποίησης ακινήτων

Μπορεί να το σκέφτηκες ήδη. Για όλα τα παραπάνω απαιτείται είτε να οργανωθεί ένα τμήμα που θα ασχοληθεί με την αξιοποίηση των ακινήτων, είτε να οριστεί κάποιος υπεύθυνος, είτε (για δήμους) ενδεχομένως να γίνει χρήση κάποιου άλλου σχήματος για την αξοποίηση των ακινήτων, ανάλογα με τα νομικά πρόσωπα που υπάρχουν ήδη διαθέσιμα / μπορούν να δημιουργηθούν.

Αν με ρωτήσεις προσωπικά, θα σου έλεγα πως θα έπρεπε να υπάρχει κανονική αντιδημαρχία / νομικό πρόσωπο για το θέμα, όπου υπάρχουν πολλά ακίνητα.

(Αλλά όλα αυτά δεν σημαίνουν πως πρέπει να προσληφθούν στρατιές υπαλλήλων, ακυρώνοντας τα οφέλη από την αξιοποίηση των ακινήτων… καταλαβαινόμαστε, νομίζω).

Αξιοποίηση, αντί για απραξία ή «πλιάτσικο»

Επειδή γνωριζόμαστε όλοι στην Ελλάδα, ξέρω καλά ποια είναι η πρώτη σου σκέψη όταν διαβάζεις όλα τα παραπάνω: «Κάποιοι θα φάνε». Δεν ξέρω αν αυτό θα γίνει, δεν το αποκλείω κιόλας, αν και εν έτει 2024 είναι αρκετά εύκολο για το οργανωμένο κράτος να το σταματήσει. Όμως όλα περιέγραψα δεν είναι κάτι περισσότερο από όσα συμβαίνουν στον πολιτισμένο κόσμο. Παίρνουμε την περιουσία του δήμου / ιδρύματος / εκκλησίας / μοναστηριού, την αξιοποιούμε και χρησιμοποιούμε τα χρήματα για να πετύχουμε τους στόχους που κάθε φορέας υπηρετεί.

Τα «λεφτά από τον κρατικό κορβανά» σιγά σιγά θα μειωθούν και είναι «αμαρτία» να μη χρησιμοποιηθεί η σημερινή ευνοϊκή συγκυρία για να δημιουργηθούν νέες πηγές εσόδων.

Θα μπορούσα να σου γράψω κάποια αυθαίρετα νούμερα για το πόσα χρήματα μπορούν να συγκεντρωθούν κάθε χρόνο με αυτές τις αξιοποιήσεις σε όλη την Ελλάδα (τα υπολογίζω σε ετήσια έσοδα άνω των 500.000.000 Ευρώ), πόσα περισσότερα θα κέρδιζε η Ελληνική οικονομία από αυτή την αξιοποίηση (αρκετά δις ΑΕΠ σε ετήσια βάση και χιλιάδες νέες δουλειές) + πόση αξία θα είχε να αυξηθεί η προσφορά ακινήτων την εποχή που η ζήτηση είναι μεγάλη και πολλά νοικοκυριά δυσκολεύονται πλέον να πληρώσουν το ενοίκιό τους.

Αντί όμως να σε μπλέξω με εκατομμύρια και δισεκατομμύρια, θα σου πω απλά πως στην Κατερίνη (από όπου ξεκίνησε η σημερινή ανάλυση) το σχολείο που έχει ίσως τις καλύτερες υποδομές είναι αυτό που έχει στην κατοχή του και κάποια μαγαζιά που νοικιάζει = έχει σταθερά έσοδα και συνεχώς γίνονται επενδύσεις για τα παιδιά που φοιτούν εκεί. Αν τα μαγαζιά είχαν μείνει κλειστά, τότε το σχολείο θα περίμενε από το κράτος / δήμο τα πάντα και κάποια στιγμή τα μαγαζιά θα εκποιούνταν για ευτελές αντίτιμο…

Ας είναι το 2024 το πρώτο έτος που δήμοι, ιδρύματα και εκκλησιαστικοί φορείς σε όλη την Ελλάδα θα αρχίσουν να παίρνουν στα σοβαρά την τεράστια περιουσία τους, για να παράξει έσοδα για τους ίδιους και πλούτο για τους πολίτες και την ίδια την Ελλάδα μας!

ΥΓ. Πριν 20 χρόνια είχα ακούσει ότι στο Υπουργείο Υγείας υπάρχουν πάνω από 100.000 ακίνητα, αναξιοποίητα σχεδόν όλα, κάποια και καταπατημένα.

ΥΓ.2. Κάποιοι θα πουν πως αν ξεκινήσει κάτι σήμερα, θα χρειαστεί 3 – 4 χρόνια για να αρχίσει να αποδίδει μεγάλες υπεραξίες. Εγώ θα πω «5 – 6», οι επόμενες δημοτικές εκλογές είναι σε 5. Τα χρόνια θα περάσουν γρήγορα και αν δεν αρχίσουμε να κινούμαστε, θα αναγκαστούμε στο μέλλον να λάβουμε αποφάσεις ενδεχομένως σε μία «κακή» αγορά…

Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης