Ενοίκια. Το Στεγαστικό Πρόβλημα έχει γίνει «βαρειά ασθένεια», 1ο μέρος: Τα νούμερα που σοκάρουν (και δεν ξέρεις)

Πριν μιλήσουμε για τις λύσεις, έλα να ανακαλύψουμε μαζί το μέγεθος του προβλήματος… 

Ένας από τους λόγους για τους οποίους το Στεγαστικό Πρόβλημα στην Ελλάδα δεν επιλύεται είναι ότι για αυτό μιλάνε συνήθως άνθρωποι που δεν έχουν εικόνα της πραγματικότητας: Πολιτικοί και πολλοί «θεσμικοί» που δεν κατανοούν που έχουμε φτάσει σήμερα. Είναι ζήτημα αν ένα 5 – 10% των δημοσιολογούντων καταλαβαίνει το θέμα (και δεν λαϊκίζει, όπως κάνουν άνθρωποι συγκεκριμένου κομματικού χώρου). 

Επίσης ο μέσος πολίτης δεν είναι υποχρεωμένος να ξέρει το θέμα στη λεπτομέρειά του, έχει τόσα προβλήματα να αντιπαλέψει καθημερινά… ξέρει πως «υπάρχει πρόβλημα» και ακούει γνωστούς και φίλους να του λένε απελπισμένοι ότι δεν υπάρχουν σπίτια, ενώ κάποιοι πολιτικοί του λένε πως «όλα είναι καλά». 

Επειδή λοιπόν δεν έχουν όλοι τη γνώση της πραγματικότητας όπως πχ ο Στράτος Παραδιάς, ο Λευτέρης Ποταμιάνος, ο Κοσμάς Θεοδωρίδης, ο Δημήτρης Μπινιάρης, ο Θάνος Τσουλκανάκης και πολλοί άλλοι «μάχιμοι» του χώρου, έλα να δούμε μαζί τα νούμερα…

Πλατφόρμα αναζητήσεων + στοιχεία από ΕΛΣΤΑΤ

Την Κυριακή, 22.02.2026 μπήκα στη Spitogatos, τη νο.1 πλατφόρμα ακινήτων στην Ελλάδα, και έκανα κάποιες αναζητήσεις που μπορεί εύκολα να κάνει κάθε νοήμων άνθρωπος. Στη συνέχεια προσέθεσα και στοιχεία από την απογραφή της ΕΛΣΤΑΤ το 2021…

Επέλεξα δύο οικιστικές περιοχές της Αττικής ως παραδείγματα:

1. Δυτικός Τομέας Αττικής

• Πληθυσμός: 478.883 πολίτες, 198.807 νοικοκυριά
• Συνολικός αριθμός οικιστικών ακινήτων: 240.042
• Ενοικιαζόμενες κατοικίες: 49.935
• Αριθμός ακινήτων που εκτιμάται ότι είναι κλειστός: 25 – 30% (το ποσοστό της Αττικής) = 60.000 – 72.000 ακίνητα

• Διαθέσιμα ακίνητα προς ενοικίαση: 1.399 (συνολικά)
• Διαθέσιμα ακίνητα, ανεξαρτήτως χαρακτηριστικών, με ενοίκιο ως 700 Ευρώ: 655
• Διαθέσιμα ακίνητα, ανεξαρτήτως χαρακτηριστικών, με ενοίκιο ως 500 Ευρώ: 177
• Διαμερίσματα 2 υπνοδωματίων, με θέση στάθμευσης, συναγερμό και πόρτα ασφαλείας, ανεξαρτήτως κόστους: 90
• Διαμερίσματα 2 υπνοδωματίων, από 1^ο όροφο και πάνω, με ενεργειακή κλάση τουλάχιστον Β, επιπλωμένα, ανεξαρτήτως κόστους: 13 (ενώ αν προσθέσουμε συναγερμό και πόρτα ασφαλείας μένουν… 9!)

Στις παραπάνω αναζητήσεις δεν έβαλα κανένα φίλτρο που να αφορά την τοποθεσία, την κατάσταση του ακινήτου, αν έχει μούχλα κλπ, πότε δημοσιεύτηκε η αγγελία, το έτος κατασκευής, αν έχει ανελκυστήρα ή θα ανέβεις με τις σκάλες στον 3ο κλπ… 

• Αν θελήσεις σήμερα να ενοικιάσεις σπίτι στα Δυτικά Προάστια της Αττικής, εκεί που μένουν περίπου 500.000 άνθρωποι, έχεις 1.399 επιλογές, ανεξαρτήτως τιμής! Διαθέσιμα προς ενοικίαση είναι λιγότερα από 1 στα 170 σπίτια εκεί… 
• Ενοίκιο κάτω των 500 Ευρώ έχουν 177 ακίνητα = λιγότερα από 1 στα 1.350 σπίτια
• Αν ένα ζευγάρι με ένα παιδί χρειαστούν σπίτι με 2 υπνοδωμάτια, με «αξιοπρεπή» ενεργειακή κλάση, όχι σε ισόγειο, επιπλωμένο… θα διαλέξουν ανάμεσα σε 13 (!) επιλογές = λιγότερα από 1 στα… 18.000 σπίτια!

Αν άνοιγαν μόλις 10.000 από τα 60.000+ κλειστά σπίτια, το πρόβλημα απλά θα εξαφανιζόταν, μιας και θα προσθέταμε 7πλάσια προσφορά σπιτιών στην υπάρχουσα!

2. Βόρειος Τομέας Αττικής

• Πληθυσμός: 601.163 πολίτες, 250.004 νοικοκυριά
• Συνολικός αριθμός οικιστικών ακινήτων: 290.435
• Ενοικιαζόμενες κατοικίες: 65.840
• Αριθμός ακινήτων που εκτιμάται ότι είναι κλειστός: 25 – 30% (το ποσοστό της Αττικής) = 72.000 – 87.000 ακίνητα

• Διαθέσιμα ακίνητα προς ενοικίαση: 5.715 (συνολικά)
• Διαθέσιμα ακίνητα, ανεξαρτήτως χαρακτηριστικών, με ενοίκιο ως 1.000 Ευρώ: 831
• Διαθέσιμα ακίνητα, ανεξαρτήτως χαρακτηριστικών, με ενοίκιο ως 700 Ευρώ: 138
• Διαθέσιμα ακίνητα, ανεξαρτήτως χαρακτηριστικών, με ενοίκιο ως 500 Ευρώ: 19 (!)
• Διαμερίσματα 2 υπνοδωματίων, με θέση στάθμευσης, συναγερμό και πόρτα ασφαλείας, ανεξαρτήτως κόστους: 1.999 
• Διαμερίσματα 2 υπνοδωματίων, από 1^ο όροφο και πάνω, με ενεργειακή κλάση τουλάχιστον Β, επιπλωμένα, ανεξαρτήτως κόστους: 308. Aν προσθέσουμε συναγερμό και πόρτα ασφαλείας μένουν… 171, ενώ αν τα αναζητήσουμε σε τιμή ως 1.500 Ευρώ τον μήνα, τότε απομένουν… 37!

Και πάλι στις παραπάνω αναζητήσεις δεν έβαλα πολλά και σημαντικά φίλτρα… πχ εκατοντάδες σπίτια βρίσκονται σε ορόφους ακινήτων χωρίς ανελκυστήρα κλπ. 

• Αν θελήσεις σήμερα να ενοικιάσεις σπίτι στα Βόρεια Προάστια της Αττικής, σε μία περιοχή με 600.000 κατοίκους, έχεις 5.715 επιλογές, ανεξαρτήτως τιμής… διαθέσιμα προς ενοικίαση είναι περίπου από 2 στα 100 σπίτια εκεί… 
• Ενοίκιο κάτω των 700 Ευρώ έχουν 138 ακίνητα = λιγότερα από 1 στα 2.100 σπίτια
• Αν ένα ζευγάρι με ένα παιδί χρειαστούν σπίτι με 2 υπνοδωμάτια, με «αξιοπρεπή» ενεργειακή κλάση, όχι σε ισόγειο, επιπλωμένο… θα διαλέξουν ανάμεσα σε 308  επιλογές… αν όμως θέλουν και συναγερμό και πόρτα ασφαλείας και τιμή ως 1.500 Ευρώ, οι επιλογές τους περιορίζονται στις… 37 = 1 στα… 7.800 σπίτια!

Αν άνοιγαν 15.000 από τα 70.000+ κλειστά σπίτια, θα άλλαζαν τα δεδομένα, μιας και θα προσθέταμε τριπλάσια προσφορά σπιτιών στην υπάρχουσα!

ΥΓ. Ενδιαφέρον στοιχείο: Στα Βόρεια Προάστια τα 5.135 από τα 5.715 (89,5%) των αγγελιών για ενοικίαση ακινήτου αφορούν διαμερίσματα με 2 ή περισσότερα υπνοδωμάτια. Η έλλειψη επιλογών για μικρότερα διαμερίσματα προς ενοικίαση είναι πολύ μεγάλη (το θέμα ανέλυσα λεπτομερώς στην εκδήλωσή μου «Ελλάδα 2026. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις»)

Παντού η κατάσταση είναι παραπλήσια…

Δεν θα σε κουράσω με τα στοιχεία για τον Νότιο Τομέα της Αττικής, τον Ανατολικό κλπ, τη Θεσσαλονίκη και τις υπόλοιπες πρωτεύουσες νομών. 

Η κατάσταση είναι παραπλήσια σε όλη τη χώρα:

• Δεκάδες χιλιάδες κλειστά σπίτια
• Πολύ μικρή προσφορά ακινήτων
• Η προσφορά αυξάνεται όπου το βιωτικό επίπεδο και τα ενοίκια είναι πιο υψηλά, παραμένοντας πάντα πολύ «φτωχή».
• Είναι ακόμη πιο μικρή η προσφορά για ακίνητα σε «τιμές που μπορεί να πληρώσει ένα ζευγάρι που δουλεύει με τον μέσο μισθό».
• Αν αναζητήσεις ανακαινισμένα σπίτια με «λογικές» παροχές όπως σωστή θέρμανση, ανελκυστήρα, πόρτα ασφαλείας κλπ οι επιλογές που απομένουν είναι ελάχιστες…
• Η συντριπτική πλειοψηφία των σπιτιών που είναι διαθέσιμα προς ενοικίαση είναι μη ανακαινισμένα, με χαμηλή ενεργειακή κλάση, χωρίς θέση στάθμευσης και πολλά άλλα στοιχειώδη, την ώρα που η ζητούμενη τιμή τους είναι πολύ υψηλή.

• Αν ανοίγαμε το 20% των κλειστών σπιτιών σε κάθε περιοχή, η αγορά θα ομαλοποιούνταν, μιας και θα υπερ-διπλασιάζαμε την προσφορά, ειδικά αν ανοίγαμε σπίτια μικρότερων επιφανειών.

Αυτά τα νούμερα δεν είναι ακριβή…

Αφού διάβασες όλα τα παραπάνω, έλα να σου πω και ένα μυστικό! Αυτά τα νούμερα δεν είναι ακριβή!

– «Ηλία, με βάζεις και διαβάζω τόση ώρα και μετά μου λες ότι τα νούμερα δεν είναι ακριβή; Γιατί; Τι λάθος έχουν;» μπορεί να σκεφθείς. Να σου πω…

1. Στην πλατφόρμα υπάρχουν και κάποιες «ξεχασμένες» αγγελίες.

• Επίσης στην πλατφόρμα υπάρχουν και «διπλές»/«τριπλές» αγγελίες, όπου ένα μεσιτικό ποστάρει ακίνητα που δεν έχει, αντιγράφοντας την περιγραφή άλλου.

• Κάποια ακίνητα δεν δημοσιεύονται στη νο.1 πλατφόρμα και μπορεί να δημοσιεύονται σε άλλη, ή πουθενά («στόμα με στόμα»).

• Τα στατιστικά της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας αφορούν το… 2021, μιας και στην Ελλάδα ούτε οι κυβερνήσεις ούτε ο λαός θέλουν ακριβή και αναλυτικά στοιχεία. (Πχ: Στη Ρουμανία έχει ήδη δημοσιευθεί ο μέσος καθαρός μισθός / νομό τον Δεκέμβριο του 2025. Ψάξε να βρεις στην Ελλάδα καθαρό μισθό και θα βρεις μόνο ανά περιφέρεια, για το έτος του 2021).

Επειδή όμως το 1 και το 2 μειώνουν τον αριθμό και το 3 τον αυξάνει, ας εκτιμήσουμε ότι ο αριθμός είναι πραγματικός. Για τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ απλά «τα δεχόμαστε ως έχουν». 

Τέλος, τα στοιχεία καταγράφουν τις τιμές ζήτησης, που συνήθως στα ενοίκια είναι πολύ κοντά στις ζητούμενες τιμές, με εξαίρεση ενοίκια με κόστος άνω των 1.000 Ευρώ / μήνα.

ΥΓ. Στην εξίσωση έχουν προστεθεί λίγες χιλιάδες νεόδμητων που κτίστηκαν από το 2021 (και δεν πωλήθηκαν / ενοικιάστηκαν από ξένους / έμειναν κλειστά λόγω golden visa), ενώ έκλεισαν άλλα σπίτια, λόγω φόβου των ιδιοκτητών τους για απλήρωτα ενοίκια κλπ. 

Το πρόβλημα είναι μικρότερο από όσο φαίνεται!

Τα παραπάνω νούμερα δείχνουν το μεγάλο αδιέξοδο στο οποίο έχει φτάσει το Στεγαστικό Πρόβλημα στην Αττική (και σχεδόν όλη την Ελλάδα): Πρόκειται πλέον για μία βαρειά ασθένεια που αφορά όποιον πολίτη χρειάζεται να ενοικιάσει κατοικία. 

Από την άλλη σε όλα τα παραπάνω υπάρχει και μία παράμετρος που δεν σκέφτονται πολλοί…

Όταν κάναμε πέρσι τη σχετική κουβέντα με τον Στράτο Παραδιά, ενώ δουλεύαμε το βιβλίο μας «Αγοράζω Σπίτι» (που έχει πλήρη οδηγό και για την ενοικίαση ακινήτου), ο πολύπειρος Πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ μου έκανε μία εξαιρετική επισήμανση:

«Οι άνθρωποι βλέπουν τις τιμές στις αγγελίες και θεωρούν πως αυτά είναι τα ενοίκια στην Ελλάδα. Υπάρχουν εκατοντάδες χιλιάδες παλιές ιδιοκτησίες, με πολύ χαμηλό ενοίκιο, που ρίχνουν τον μέσο όρο, όμως δεν τις αναφέρει κανείς, μιας και δεν «πουλάει» το να πεις ότι στη Χ περιοχή υπάρχουν και ενοίκια με 500 Ευρώ, όχι μόνο με 1.200».

Τα στοιχεία τον επιβεβαιώνουν:

• 1.060.000 οι ενοικιαζόμενες κατοικίες στην Ελλάδα το 2021.
• 481.000 από αυτές βρίσκονται στην Αττική.
• Τα κλειστά σπίτια στην Αττική είναι περίπου 500.000 (!), περισσότερα από τις κατοικίες που νοικιάζονται!
• 33.300 όλες οι αγγελίες ενοικίασης στην ίδια περιοχή στις 22.02.2026.

• = 481.000 + 33.000 = 514.000 σπίτια υπάρχουν προς ενοικίαση στην Αττική
• Εμείς ασχολούμαστε με τα 33.000 που διατίθενται προς ενοικίαση (6,4% επί του συνόλου) και σχεδόν αγνοούμε το 93,6% αυτών που είναι ήδη νοικιασμένα!

Επίσης ο Πρόεδρος επιμένει πάντα πως «η Ελλάδα δεν έχει πραγματικό Στεγαστικό Πρόβλημα, μιας και αν ανοίξουμε τα κλειστά σπίτια που διαθέτουμε, θα καλυφθούν όλες οι ανάγκες». Και εδώ τα νούμερα συμφωνούν μαζί του:

• Με 500.000+ κλειστά σπίτια στην Αττική, αν άνοιγε το 20% από αυτά, τότε η προσφορά από τα 33.000 ακίνητα θα έφτανε τα… 133.000 ακίνητα και θα έληγε το πρόβλημα!
• Ακόμη και μόνο το 6% των κλειστών σπιτιών να ανοιχθεί, η προσφορά προς ενοικίαση θα διπλασιαστεί!

– «Ηλία, άλλοι λένε πως τα κλειστά σπίτια είναι 270.000», έχω ακούσει. Κανένα πρόβλημα! Και πάλι ανοίγοντας ένα μικρό κλάσμα αυτών, το πρόβλημα θα εξομαλυνθεί!

Το πρόβλημα είναι μικρότερο από όσο φαίνεται, ακριβώς επειδή έχουμε τα (κλειστά) ακίνητα που μπορούν να το επιλύσουν! Έχει γιγαντωθεί λόγω λάθος προσέγγισης και μέτρων.

Ενοίκια. Το Στεγαστικό Πρόβλημα έχει γίνει «βαρειά ασθένεια». 

Πλέον δεν λύνεται με «σιρόπι και ασπιρίνη»

Το Στεγαστικό Πρόβλημα της Ελλάδας μπορεί ακόμη να λυθεί, όμως έχει πλέον μετατραπεί σε «βαρειά ασθένεια», δεν είναι μόνο «ένα μικρό κρυολόγημα» κλπ. Για αυτό και οι λύσεις που χρειάζονται πλέον θα πρέπει να είναι τολμηρές και να «κτυπήσουν το πρόβλημα στη ρίζα του». Δεν μπορούμε άλλο να αντιμετωπίζουμε μία τόσο «βαρειά ασθένεια» με… «σιρόπι, ασπιρίνες και… ευχές για ταχεία ανάρρωση»! Συνεχίζοντας στον ίδιο δρόμο, οδηγούμαστε με μαθηματική ακρίβεια σε τεράστια προβλήματα και ακόμη χειρότερη υπογεννητικότητα… 

Και θα είναι κρίμα, μιας και προς το παρόν όλα αυτά μπορούμε ακόμη να τα αποφύγουμε με σχετική ευκολία…

Στο δεύτερο μέρος, στις 04.03:

• Ποια μέτρα έκαναν μεγάλη ζημιά στο Στεγαστικό
• Ποια μέτρα θα έχουν αρνητικό αντίκτυπο και τα προτείνουν οι «θεωρητικοί» / «συναισθηματικοί».
• Ποιες είναι οι πρακτικές λύσεις που μπορούν να εφαρμοστούν για να αρχίσουν να ανοίγουν τα κλειστά σπίτια και να «απο-στρεβλωθεί» = ομαλοποιηθεί επιτέλους η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα!

Εσύ τι γνώμη έχεις;

Και μην ξεχνάς: Μαζί είμαστε πιο δυνατοί!

Ηλίας

ilias@iliaspapageorgiadis.com

Από τη Δευτέρα 02.03 ως και το Σάββατο 07.03 θα γίνει το πρώτο μέρος της περιοδείας για το βιβλίο «Αγοράζω Σπίτι», σε συνδυασμό με τις ενημερωτικές εκδηλώσεις της ΠΟΜΙΔΑ. Θα επισκεφθούμε τη Βέροια, τη Θεσσαλονίκη, την Ξάνθη, την Καβάλα, την Αλεξανδρούπολη, την Κομοτηνή, τη Λάρισα, τα Τρίκαλα, την Καρδίτσα και τον Βόλο. Το αναλυτικό πρόγραμμα υπάρχει εδώ.

Κυκλοφορεί το νέο βιβλίο που έγραψαν ο Στράτος Παραδιάς και ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης με τίτλο «Αγοράζω Σπίτι», όπου απλά και ξεκάθαρα εξηγούν τα πάντα για την αγορά, διαχείριση, ενοικίαση και πώληση ενός ακινήτου στην Ελλάδα σήμερα. Το βιβλίο προλόγισε ο Διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος Γιάννης Στουρνάρας.

Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διευθύνει τον όμιλο εταιρειών MORE, στην Ελλάδα είναι επενδυτής και αναλυτής της αγοράς ακινήτων και ταυτόχρονα συμβουλεύει 300+ επενδυτές και μικρομεσαίους επιχειρηματίες στην Ελλάδα, την Κύπρο και τη Ρουμανία.