Οι χιλιάδες αποποιήσεις ακινήτων, οι τράπεζες, ένας υπουργός και δύο ριζοσπαστικές προτάσεις για το στεγαστικό

Ένα «αθέατο» πρόβλημα που στερεί χιλιάδες ακίνητα από την αγορά και ένας υπουργός που δείχνει έτοιμος να τα βάλει με τις τράπεζες

Μάρτιος 2016. Ειρηνοδικείο Αθηνών, οδός Κυρίλλου Λουκάρεως 14. Αθήνα

Μπορεί σήμερα τα ακίνητα να είναι σε ανοδικό κύκλο, όμως πριν από 10 χρόνια η κατάσταση ήταν ακριβώς η αντίθετη από την τωρινή. Το ανέκδοτο έλεγε «τον καημένο, παντρεύτηκε γυναίκα με 10 σπίτια και δεν έχει να πληρώσει τον ΕΝΦΙΑ» και γενικά η κατοχή ακινήτου αντιμετωπίζονταν από την πλειοψηφία της κοινωνίας ως ένα «βάρος». Για χρόνια οι αποποιήσεις κληρονομιών είχαν φτάσει σε δυσθεώρητα ύψη: Βς και 130.000 τον χρόνο! Το σύνολό τους την περίοδο 2013 – 2018 υπερέβη τις 450.000!

Εκεί στην οδό Κυρίλλου Λουκάρεως 14, στο κέντρο της Αθήνας, οι τεράστιες ουρές ήταν καθημερινό φαινόμενο. Εκατοντάδες πολίτες περίμεναν υπομονετικά στην ουρά τους στο Ειρηνοδικείο, για να αποποιηθούν την κληρονομιά κάποιου συγγενή τους, συνήθως επειδή είχε χρέη μεγαλύτερα από την αξία των ακινήτων. 

Δηλαδή πχ χρωστούσε 100.000 Ευρώ και τα ακίνητα είχαν αξία 50.000 = ήταν προτιμητέα η αποποίηση της κληρονομιάς.

Το «κίνημα» του «Δεν Κληρονομώ» και οι επιπτώσεις του…

Αυτό το μαζικό φαινόμενο ο Πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς ονόμασε τότε «κίνημα Δεν Κληρονομώ» (κατά το «Δεν Πληρώνω»). Το ονόμασε «κίνημα» επειδή έλαβε μαζικές διαστάσεις και προειδοποίησε από τότε για τις επιπτώσεις που θα έχει στην κοινωνία μας.

Ποιες όμως ήταν οι επιπτώσεις αυτές;

Αν πχ σε κάθε 2 κληρονομιές υπήρχε και 1 ακίνητο, τότε περίπου 200.000 ακίνητα «πέρασαν στο κράτος», αποποιημένα από τους κληρονόμους τους.

Πέρασαν στο κράτος = εγκαταλείφθηκαν στη μοίρα τους να ρημάξουν.

Εγκαταλείφθηκαν στη μοίρα τους = αν ήταν διαμερίσματα, δημιούργησαν τεράστια προβλήματα στις πολυκατοικίες, επιβαρύνθηκαν με κοινόχρηστα οι υπόλοιποι κλπ.

Τα περισσότερα από αυτά μάλλον βγήκαν και από το οικιστικό στοκ της χώρας = επιδείνωσαν το πρόβλημα της έλλειψης προσφοράς ακινήτων.

Να κάτι που δεν ακούς και δεν διαβάζεις: Οι εκατοντάδες χιλιάδες αποποιήσεις κληρονομιών πιθανότατα στέρησαν εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα από την αγορά!

– «Ηλία, γιατί γράφεις «μάλλον» βγήκαν από το οικιστικό στοκ της χώρας;» μπορεί να σκεφθείς. Οι λόγοι είναι δύο: 

• Αφενός επειδή υπάρχουν πολλές περιπτώσεις που οι κληρονόμοι συνεχίζουν να διαμένουν «σιωπηλά» στο ακίνητο που αποποιήθηκαν, συχνά πληρώνοντας και τα κοινόχρηστα κλπ.
• Αφετέρου επειδή το κράτος μας δεν φαίνεται να έχει καν καταγράψει όλα αυτά τα ακίνητα. Από εμάς ζητάει απόλυτη συμμόρφωση, την ώρα που το ίδιο βρίσκεται σχεδόν στο άλλο άκρο…
• (Στο διαδίκτυο βρίσκεις εύκολα πως μέχρι τώρα το κράτος μας αξιοποίησε περίπου… 100 από τις εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα που περιήλθαν στην κατοχή του!)

Γιατί όμως κανείς δεν άλλαζε τον νόμο;

Αυτή η κατάσταση διαιωνίζεται μέχρι σήμερα με βάση το Κληρονομικό Δίκαιο, όπως αυτό καθορίστηκε στον Αστικό Κώδικα που τέθηκε σε ισχύ τον… Φεβρουάριο του 1946 (!)

Μέχρι σήμερα δεν βρέθηκε κάποιος να αλλάξει αυτές τις διατάξεις, μιας και φαίνεται ότι οι τράπεζες ανεπίσημα πίεζαν προς την αντίθετη κατεύθυνση:

«Αν κάποιος πεθάνει και ο κληρονόμος του δεν ευθύνεται για όλα τα χρέη του νεκρού, θα χαθούν χρήματα» μου λένε πως ήταν διαχρονικά το επιχείρημα των τραπεζών μας. 

Για να… μη χαθούν χρήματα, υπήρχε μόνο ένας τρόπος: Κάποιος να αποδεχθεί την κληρονομιά χωρίς να ξέρει τα χρέη και μετά να μπλέξει = αναζητούνταν αυτός που είχε άγνοια…

Στην πράξη ούτε οι τράπεζες εισέπραξαν κάποιο τεράστιο ποσό, ενώ οι πολίτες αποποιήθηκαν μαζικά τις περιουσίες των συγγενών τους και αυτές έμειναν πλήρως αναξιοποίητες. 

Αντί για το win win (που λέμε στην Κατερίνη την κατάσταση που όλοι κερδίζουν) σε αυτή την περίπτωση είχαμε… loss loss (όλοι έχασαν).

Ένας υπουργός που δείχνει να τολμά

Τα τελευταία 3 χρόνια πρέπει να έχω γράψει πάνω από 20 άρθρα στα οποία με επιχειρήματα εξηγούσα ποιες αποφάσεις της κυβέρνησης θεωρώ λανθασμένες. Σπανιότερα έχω γράψει επαινετικά σχόλια, όταν έκρινα πως έγινε κάτι σωστό (οπότε έτσι θυμώνει μαζί μου η πλειοψηφία, που αναζητά μόνο «άσπρο ή μαύρο»). 

Αρμοδιότητες για τα ακίνητα θα βρούμε σε 10 (!) υπουργεία. Στη συγκεκριμένη χρονική συγκυρία φαίνεται να υπάρχει σοβαρή πολιτική βούληση στο υπουργείο Δικαιοσύνης για να επιλυθούν προβλήματα που χρονίζουν για δεκαετίες. 

Ο υπουργός κ. Γιώργος Φλωρίδης προχώρησε πέρσι μία μεγάλη αλλαγή, εφαρμόζοντας το… αυτονόητο με τη «διαταγή απόδοσης μισθίου». Δηλαδή όταν τελειώνει ένα συμβόλαιο ενοικίασης ο ιδιοκτήτης να μπορεί να πάρει το σπίτι του εύκολα και σε διάστημα 6 μηνών, όχι πχ 2 ετών (γιατί στην Ελλάδα θεωρούμε λογικό τα συμβόλαια να παρατείνονται όσο γουστάρουμε).

Φέτος από την αρχή της χρονιάς έχει εμφανιστεί στη δημοσιότητα η πρόθεση του ίδιου και του επιτελείου του να αλλάξουν το Κληρονομικό Δίκαιο με σειρά λογικών και σωστών ρυθμίσεων. Μία από αυτές μας ενδιαφέρει εδώ και αφορά τις αποποιήσεις, την οποία εξήγησε ο υφυπουργός κ. Γιάννης Μπούγας:

«Για εκείνους που βρέθηκαν ξαφνικά να κληρονομούν εξ αδιαθέτου αλλά επειδή η περιουσία μεταβιβάζεται καθολικά, δηλαδή όχι μόνο το ενεργητικό αλλά και το παθητικό της, βρέθηκαν με τεράστια χρέη… από εδώ και στο εξής ο κληρονόμος ευθύνεται μόνο με τα περιουσιακά στοιχεία της κληρονομιάς και δεν δημιουργούνται χρέη που επιβαρύνουν την προσωπική περιουσία. Αντιλαμβάνεστε ότι αυτό λειτουργεί και για την οικονομία. Κυρίως όμως λειτουργεί και για το αν για να αποφασίσουν οι άνθρωποι αυτοί αν θα αποδεχθούν ή όχι την κληρονομιά», τόνισε.

Δηλαδή για πρώτη φορά υπάρχει η πρόθεση να μπορεί κάποιος να κληρονομήσει περιουσία και να ευθύνεται για τα χρέη του πεθαμένου μόνο ως το ύψος της περιουσίας που κληρονομεί! Χρωστούσε 100.000 ο μακαρίτης και σου άφησε πχ ένα ακίνητο αξίας 50.000 Ευρώ; Θα μπορείς να κάνεις αποδοχή κληρονομιάς, να δώσεις το ακίνητο στους πιστωτές και να μη χρωστάς κάτι άλλο!

Μπράβο στην πολιτική ηγεσία του υπουργείου, που τολμάει στην πράξη να αλλάξει κάτι που θα ενοχλήσει πολύ τις τράπεζες (που όπως και να είναι δεν κέρδισαν τίποτε με την υπάρχουσα νομοθεσία). Μακάρι να προχωρήσει σε ψήφιση το νομοσχέδιο και να μην αλλάξει κάτι στην πορεία πάνω σε αυτό το θέμα.

(2 θέματα που επίσης θα απεμπλέξουν χιλιάδες ακίνητα και θα ξεμπλοκάρουν πολλές περιπτώσεις συνιδιοκτησίας είναι αυτά που αφορούν τις αλλαγές στα κοινόχρηστα και τους κακοπληρωτές αυτών, αλλά και το αναγκαίο δικαίωμα του 51% σε πολυιδιοκτησία να προχωρήσει εύκολα και γρήγορα σε αντιπαροχή).

Δύο ριζοσπαστικές προτάσεις

Ναι μεν υπάρχει η πολιτική βούληση για να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα των αποποιήσεων από εδώ και πέρα, όμως την ώρα που μας χρειάζεται να προσθέσουμε σπίτια στη διαθέσιμη προσφορά ακινήτων, παραμένουν εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα στο δημόσιο, χωρίς κανένα άμεσο πλάνο αξιοποίησης.

Για αυτό και πάνω σε αυτό το θέμα έχω να προτείνω δύο «ριζοσπαστικές» προτάσεις. Σε άλλες χρονικές περιόδους θα μπορούσε κάποιος να πει «είναι δύσκολο να υλοποιηθούν», όμως ζούμε σε περίοδο έκτακτης στεγαστικής ανάγκης και θα πρότεινα να είμαστε πιο ανοικτόμυαλοι!

1^η πρόταση: Δεύτερη ευκαιρία για όσους αποποιήθηκαν κληρονομιές στο παρελθόν

Εκατοντάδες χιλιάδες άνθρωποι αποποιήθηκαν τις περιουσίες των συγγενών τους στο παρελθόν. Τι κερδίσαμε από όλο αυτό;

• Το κράτος τίποτε
• Οι τράπεζες τίποτε 
• Οι ίδιοι οι πολίτες τίποτε
• Απλά επιδεινώθηκε σταδιακά το στεγαστικό πρόβλημα της χώρας 

Η πρότασή μου είναι να ανοίξουμε ξανά το θέμα, για να το κινήσουν αυτοί που θα έχουν πραγματικό ενδιαφέρον (οι ιδιώτες και όχι το κράτος). Προτείνω λοιπόν:

• Να δώσουμε μία δεύτερη ευκαιρία σε όσους αποποιήθηκαν κληρονομιές στο παρελθόν, πχ 12 μήνες
• Όποια/όποιος ενδιαφέρεται, να μπορεί να αποδεχθεί την κληρονομιά, εφόσον κρίνει πως η αξία της υπερβαίνει τα χρέη του εκλιπόντος (γιατί αν δει πως οι αξίες είναι παραπλήσιες, δεν θα μπει καν στον μπελά της αποδοχής).
• Αν λοιπόν το χρέος ήταν 100.000 και το ακίνητο είχε αξία 50.000 πριν πχ 10 χρόνια, σήμερα πιθανότατα το ακίνητο να έχει αξία 120.000 – 150.000 Ευρώ
• Με τη δεύτερη ευκαιρία, ο κληρονόμος να μπορεί να κρατήσει το ακίνητο, αφού αποπληρώσει τα χρέη, ή να το πουλήσει, για να πληρωθούν τα χρέη και να του μείνουν και του ίδιου κάποια χρήματα.

Σε αυτήν την περίπτωση, θα είχαμε τα εξής αποτελέσματα:

• Αντί για το κράτος που «δύσκολα κινείται», χιλιάδες ιδιώτες θα κινητοποιηθούν, με σκοπό τους το κέρδος.
• Το κράτος θα εισπράξει χρήματα από τυχόν οφειλές των εκλιπόντων νεκρών.
• Οι τράπεζες επίσης θα εισπράξουν ένα μεγάλο μέρος από τα οφειλόμενα (που σήμερα δεν υπάρχει περίπτωση να εισπράξουν).
• Οι ιδιώτες, ανάλογα με την περίπτωση, θα μείνουν με χρήματα στα χέρια μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας.
• Και θα προστεθούν χιλιάδες νέα ακίνητα στην αγορά!
• Ενώ παράλληλα θα «ανασάνουν» κυριολεκτικά οι ένοικοι σε χιλιάδες πολυκατοικίες, μιας και πάμπολλα κλειστά διαμερίσματα θα ανοίξουν και πάλι και θα αρχίσουν να πληρώνονται τα κοινόχρηστά τους!

Άρα από το σημερινό loss loss με αυτήν την πρόταση θα περάσουμε στο win win για όλους!

2^η πρόταση: Τα αποποιημένα σπίτια να δοθούν για κοινωνικές κατοικίες (με σοβαρά κριτήρια)

Ακόμη και αν εμφανιστούν πχ δεκάδες χιλιάδες άνθρωποι να πάρουν τελικά την κληρονομιά που είχαν αποποιηθεί, θα παραμείνει ως δεδομένο ότι μία μεγάλη μερίδα των αποποιημένων ακινήτων δεν θα ανακτηθεί από ιδιώτες.

Εδώ η πρόταση είναι επίσης απλή και ξεκάθαρη:

• Να ξεκινήσει άμεσα το κράτος μας να δώσει τα ακίνητα αυτά για κοινωνικές κατοικίες! 

• Όχι όμως εφαρμόζοντας τα «κοινωνικά» κριτήρια κλπ που ανακοίνωσε για τις κοινωνικές κατοικίες που διαφημίζει σήμερα (ενώ έχω εξηγήσει πως δεν θα είναι έτοιμες πριν το 2028)

• Να γίνει δημόσια διαδικασία όπου οι ενδιαφερόμενοι θα ενοικιάσουν ένα σπίτι αναλαμβάνοντας να το επιδιορθώσουν, να εκδώσουν ηλεκτρονική ταυτότητα κλπ και να το συντηρούν σε άριστη κατάσταση, κάτι που θα πρέπει να ελέγχεται από ανεξάρτητους εκτιμητές, με διαδικασίες αντίστοιχες με αυτές του εξωτερικού. 

• Εννοείται πως οι δαπάνες επιδιόρθωσης κλπ θα πρέπει να αφαιρεθούν από τα ενοίκια = για πολλά χρόνια οι ένοικοι να μην πληρώσουν ενοίκιο, αρκεί να διατηρούν το σπίτι σε καλή κατάσταση.

• Για αυτές τις περιπτώσεις θα ήταν ό,τι καλύτερο και ένα πρόγραμμα επιδότησης ή κάτι σαν «Το Σπίτι μου», που ουσιαστικά θα ενίσχυε αδύναμους οικονομικά συμπολίτες μας να ανακαινίσουν το κρατικό ακίνητο, χωρίς να στερήσουν σπίτια από την υπόλοιπη αγορά.

• Προτεραιότητα πρέπει να έχουν οι πολύτεκνοι και γενικά οι έχοντες παιδιά (σε περίοδο υπογεννητικότητας αυτοί πρέπει να προηγηθούν σε επιλεξιμότητα), όχι όμως «οι επαγγελματίες αναξιοπαθούντες» που δεν θα πληρώσουν ποτέ τίποτε! Στόχος να καλυφθούν ανάγκες, όχι να εκμεταλλευθούν κάποιοι την περιουσία του δημοσίου!

• Αν όλα τα παραπάνω είναι «σύνθετα» και μη ελκυστικά, τότε θα μπορούσε το κράτος μας απλά να πουλήσει όλα αυτά τα ακίνητα άμεσα και να επενδύσει τα χρήματα σε προγράμματα σωστής στεγαστικής πολιτικής.

Αν προχωρούσαμε σε αυτή την αξιοποίηση των ακινήτων που κατέληξαν στο κράτος μέσω αποποίησης κληρονομιάς, τότε τα αποτελέσματα θα ήταν:

• Η προσφορά ακινήτων θα αυξανόταν ραγδαία 
• Η ζήτηση ακινήτων θα μειωνόταν
• = θα σταματούσε η σημερινή ακραία στρέβλωση της αγοράς
• Το κράτος θα αποκτούσε άμεσα και χωρίς να ξοδέψει πολλά δις Ευρώ ένα μεγάλο στοκ από ακίνητα με κατεύθυνση την Κοινωνική Κατοικία 
• Ή θα έπαιρνε τα χρήματα και θα επένδυε στα δικά του, νεόδμητα project
• Εννοείται πως παράλληλα θα «ανασάνουν» κυριολεκτικά οι ένοικοι σε χιλιάδες πολυκατοικίες, μιας και κάθε κλειστό σπίτι θα ανοίξει και θα αρχίσει να πληρώνει κοινόχρηστα!

Μπράβο στον υπουργό που παίρνει πάνω του την υλοποίηση μεγάλων μεταρρυθμίσεων

Να δούμε τη «μεγάλη εικόνα» για όλα τα κλειστά σπίτια του δημοσίου!

Αν όντως ψηφιστούν οι αλλαγές που ετοιμάζονται για την αποποίηση κληρονομιάς, ο υπουργός και η πολιτική ηγεσία του υπουργείου θα δικαιούνται ένα μεγάλο μπράβο, ξανά. 

Ταυτόχρονα προτείνω, αντί να δαιμονοποιούμε κάθετι άλλο, σωστό ή λάθος, για την έλλειψη προσιτής στέγης, να βάλουμε μπροστά την αξιοποίηση των ακινήτων από τις κληρονομιές που έχουν αποποιηθεί και «σχολάζουν», για να δούμε «τη μεγάλη εικόνα» και να ξεμπλοκάρουμε την αγορά ακινήτων με έργα και όχι λόγια!

Η Ελλάδα χρειάζεται άμεσες και πρακτικές λύσεις για το Στεγαστικό Πρόβλημα σήμερα, όχι σε 5 – 10 χρόνια! Τα ακίνητα από τις κληρονομιές μπορούν να αποτελέσουν μία εξαιρετική «μαγιά» για να φτάσουμε γρήγορα στο επιθυμητό αποτέλεσμα: Να μειώσουμε το κόστος στέγασης σε σχέση με το μέσο εισόδημα των Ελλήνων πολιτών!

Εσύ τι γνώμη έχεις;

Και μην ξεχνάς: Μαζί είμαστε πιο δυνατοί!

Ηλίας

ilias@iliaspapageorgiadis.com

Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διευθύνει τον όμιλο εταιρειών MORE, στην Ελλάδα είναι επενδυτής και αναλυτής της αγοράς ακινήτων και ταυτόχρονα συμβουλεύει 300+ επενδυτές και μικρομεσαίους επιχειρηματίες στην Ελλάδα, την Κύπρο και τη Ρουμανία. 

Κυκλοφορεί το νέο βιβλίο που έγραψαν ο Στράτος Παραδιάς και ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης με τίτλο «Αγοράζω Σπίτι», όπου απλά και ξεκάθαρα εξηγούν τα πάντα για την αγορά, διαχείριση, ενοικίαση και πώληση ενός ακινήτου στην Ελλάδα σήμερα. Το βιβλίο προλόγισε ο Διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος Γιάννης Στουρνάρας.