Στη ζωή κάθε δράση έχει και αντίδραση. Και συχνά αυτό που εύχεσαι μπορεί να το… πάθεις, αν όντως υλοποιηθεί.
«Δεν μπορούμε πια να ζήσουμε»
Πριν λίγες εβδομάδες ξεκίνησα να ποστάρω video με συμβουλές και αναλύσεις στο Instagram, το TikTok και το Facebook (σε ευχαριστώ, αν αποφασίσεις να με ακολουθήσεις). Μέχρι τώρα το video που συγκέντρωσε τα περισσότερα σχόλια και μηνύματα ήταν αυτό που έχει να κάνει με την επιβεβαιώση των προβλέψεών μου για τα ακίνητα που αφορούσαν το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου» πέρσι (δες το εδώ, ή εδώ ή εδώ).
Δεκάδες άνθρωποι μου έγραψαν ότι πλέον δυσκολεύονται να επιβιώσουν, μιας και οι χαμηλοί τους μισθοί σε συνδυασμό με τα μεγάλα ενοίκια αποτελούν συνταγή καταστροφής για αυτούς. Μέσα στην απελπισία τους, πάρα πολλοί από αυτούς πρότειναν με επιμονή «να υπάρξει νόμος που να καθορίσει τις τιμές των ενοικίων ανάλογα με την περιοχή και την αντικειμενική αξία τους». Ακούγεται λογικό, είναι όμως;
Μία συζήτηση στο αεροδρόμιο…
Το Σάββατο 18 Μαϊου στη διάρκεια του Premium Real Estate Expo ανέλυσα το 2ο Βαρόμετρο της αγοράς ακινήτων μαζί με τον επ. Καθηγητή Γιώργο Σιάκα (μπορείς να το κατεβάσεις εδώ + να δεις και τη διάρκειας 1 ώρας ανάλυσή μας μπροστά σε μία κατάμεστη αίθουσα). Μερικές ώρες μετά την ομιλία κατευθύνθηκα προς το αεροδρόμιο Ελευθέριος Βενιζέλος. Εκεί ένας γνωστός με αναγνώρισε, πιάσαμε την κουβέντα και τελικά βρεθήκαμε να συζητάμε περίπου 7 – 8 άτομα για τα ακίνητα (καθένας με τα βίτσια του). Η πτήση για Θεσσαλονίκη είχε ακόμη ώρα και γρήγορα κάποιοι στην κουβέντα άνοιξαν το θέμα των ενοικίων…
1: «Εϊναι απαράδεκτα! Πάρα πολύ ψηλά! Παράλογα! Δεν μπορεί να τα πληρώσει πλέον ο κόσμος»
2: «Πρέπει να παρέμβει η πολιτεία! Να μπει πλαφόν στις τιμές!»
3: «Όχι απλά να παρέμβει! Νόμο να βγάλει και να μπλοκάρει τις τιμές, να μη μπορεί να ζητάει καθένας ό,τι θέλει! Να έχει να κάνει με την περιοχή και την αντικειμενική αξία, με το αν το σπίτι είναι νέο ή παλιό!»
Η: «Που μένεις τώρα;» ρώτησα τον τρίτο, που θέλει νόμο.
3: «Μαρούσι και ζορίζομαι».
Η: «Αν υπάρξει τέτοιος νόμος, ξέρεις που θα μείνεις μόλις τελειώσει το συμβόλαιό σου;»
3: «Εκεί που είμαι πάλι, με χαμηλότερο ενοίκιο»
Η: «You wish, που λέμε εμείς στην Κατερίνη. Θα μένεις σε μία περιοχή που θεωρείς κατώτερη από το Μαρούσι».
3: «Μα γιατί…»
Η: «Και αν συνεχίσει να ισχυει ο νόμος αυτός, ξέρεις που θα μένεις μόλις λήξει και αυτό το συμβόλαιο; Πιθανόν στην Κόρινθο, ή πάντως κάπου εκτός Αθηνών, ίσως και εκτός Αττικής».
1 – 7: «Και τι θα γίνει δηλαδή; Δεν βγαίνουμε! Θα μας διώξουν από τον τόπο μας;»
Η: «Όταν πονάει το κεφάλι δεν το κόβουμε και όταν έχουμε έλλειψη σε ένα αγαθό, δεν το βγάζουμε σε διατίμηση, γιατί θα περάσει στη μαύρη αγορά. Έχετε όρεξη να σας το κάνω τάλιρα;»
6: «Να ξέρετε παιδιά, θα σας μαυρίσει την καρδιά…»
Η: «Αλήθειες να πούμε, όχι να χαϊδεύουμε αυτιά».
Τα δεδομένα της υπερ-στρεβλωμένης αγοράς ενοικίων σήμερα σε Αττική και Θεσσαλονίκη (και όχι μόνο)
Η: «Σήμερα στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη ζούμε σε μία κατάσταση υπερ-στρέβλωσης της αγοράς ενοικίων. Το ίδιο συμβαίνει και σε άλλες πόλεις, αλλά θα επικεντρωθώ σε αυτές που ξέρω καλύτερα.
- Δεν έχουν κτιστεί πολλά καινούρια ακίνητα τα τελευταία 15 χρόνια και από αυτά που κτίσθηκαν ένα μεγάλο μέρος κατέληξε σε αγοραστές Golden Visa, που τα…»
3: «…που τα νοικιάζουν σε Έλληνες και ζητάνε 6 μήνες μπροστά!»
Η: «Δεν είναι κακό να τα νοικιάζουν, το πρόβλημα είναι πως πάρα, μα πάρα πολλά παλιά και νέα ακίνητα που αγοράστηκαν για Golden Visa παραμένουν κλειστά = βγήκαν από την αγορά.
- Η φορολογία ενοικίων είναι πολύ μεγάλη μετά την πρώτη κλίμακα (15% για ενοίκια ως 12.000 Ευρώ, 35% για ενοίκια από 12.001 ως 35.000 Ευρώ και 45% για ενοίκια άνω των 35.001 Ευρώ ετησίως. Η κλίμακα είναι σωρευτική, μετράει για το σύνολο των ενοικίων κάποιου).
- Ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου δεν προστατεύεται νομικά και αν μπλέξει με κακοπροαίρετο ενοικιαστή, τότε θα χάσει πολύ χρόνο μέχρι να τον βγάλει, ενώ μπορεί να βρεθεί και με κατεστραμμένο σπίτι, χωρίς κανείς να τον αποζημιώσει.
- Εκατοντάδες χιλιάδες σπίτια έχουν περάσει σε funds, servicers κλπ και βγαίνουν στην αγορά με πολύ αργό ρυθμό.
- Πολλαπλασιάστηκαν τα διαζύγια τα τελευταία χρόνια = αντί να μένουν 2 άνθρωποι σε ένα σπίτι, μένουν σε 2 χωριστά και τις πιο πολλές φορές ψάχνουν «κάτι με λιγότερα τετραγωνικά» = ασκούν πίεση και αυξάνουν τη ζήτηση στα διαμερίσματα μικρότερης επιφάνειας.
- Ταυτόχρονα κάθε χρόνο που περνάει αυξάνεται η γραφειοκρατία για να ενοικιάσεις ένα σπίτι.
- Ενώ τα κόστη για την αναγκαία ενεργειακή αναβάθμιση είναι πάντα περισσότερα από όσα προϋπολογίζεις.
- Όχι τυχαία, εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα αξιοποιούνται ως καταλύματα για AirBnB, ή απλά μένουν κλειστά»
1: «Γιατί μένουν κλειστά; Ποιος τρελός δεν θέλει εισόδημα από την περιουσία του;»
Η: «Αρκετοί οικονομικά άνετοι που έχουν ακίνητα προτιμάνε να τα κρατούν κλειστά, παρά να μπλέξουν με κακούς ενοικιαστές, με δικαστήρια κλπ και να βρεθούν να πληρώσουν χιλιάδες / δεκάδες χιλιάδες Ευρώ για να επισκευάσουν το ακίνητό τους».
3: «Ναι αλλά ο κόσμος που θα μείνει;»
Η: «Εδώ η απάντηση είναι: «Για να μείνει ο κόσμος, πρέπει να ρισκάρω εγώ την περιουσία μου; Το κράτος με αφήνει απροστάτευτο και με υπερφορολογεί…»
4: «… ψέματα! Αν κάποιος δεν σε πληρώσει, πας δικαστικά και σε μερικούς μήνες τον έχεις βγάλει!»
Η: «Σε βλέπω large με την περιουσία των άλλων. Οι «λίγοι μήνες» είναι απώλεια εισοδήματος, ενώ αν κάποιος έχει «γάτο» δικηγόρο μπορούν να γίνουν και περισσότεροι. Όλα αυτά χωρις να υπολογίσουμε τις πολλές περιπτώσεις καταστροφών».
5: «Οκ, καταλάβαμε ότι η κατάσταση δεν είναι ρόδινη. Τι θα συμβεί όμως αν εφαρμοστεί ένας τέτοιος νόμος; Θα ξέρουν όλοι τι δικαιούνται να πάρουν».
Η: «Για να δούμε λοιπόν τι θα γίνει…»
Ελλάδα, 2025: Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις
Εκεί που η γνώση συναντά την ουσία και το networking!
✔ Τι θα γίνει στην Ελληνική Αγορά Ακινήτων το 2025;
✔ Η «ακτινογραφία» των AirBnB μετά τις αλλαγές
✔ Πώς θα τοποθετηθείς σωστά στο μυαλό του πελάτη σου
+ Ζωντανές ψηφοφορίες και networking!
ΚΛΕΙΣΕ ΘΕΣΗ ΤΩΡΑΠώς ένας νόμος «καλών προθέσεων» μπορεί να φέρει την καταστροφή
Α. Η διατίμηση των ενοικίων
3: «Ρε Ηλία, μήπως φέρνεις την καταστροφή χωρίς λόγο;»
Η: «Για να δούμε, εγώ τη φέρνω, ή μόνη της θα έρθει;
Έστω λοιπόν ότι από αύριο ισχύει νόμος που λέει ότι αν πχ ένα σπίτι έχει αντικειμενική αξία 2.000 Ευρώ το τετραγωνικό, θα μπορεί να ενοικιάζεται με τίμημα ως 60 Ευρώ το τετραγωνικό τον χρόνο. Δηλαδή:
- 100 τετραγωνικά
- Αντικειμενική αξία: 200.000 Ευρώ
- Μέγιστο επιτρεπόμενο ενοίκιο: 6.000 τον χρόνο = 500 Ευρώ τον μήνα
- Αν είναι ανακαινισμένο (με ποιον τρόπο θα το καθορίσουμε άραγε αυτό; Υπάρχει ανακαίνιση με 1.000 Ευρώ και με 20.000 Ευρώ) θα μπορεί να έχει ενοίκιο 7.000 Ευρώ / χρόνο, ενώ αν έχει κάνει και ενεργειακή αναβάθμιση (τι είδους; είναι άπειρες οι επιλογές) θα μπορεί να έχει ενοίκιο 8.000 τον χρόνο»
2: «Γιατί 8.000 τον χρόνο; Πολύ είναι, 4% καθαρή απόδοση»
Η: «Κουμπούρα σε βρίσκω στα μαθηματικά και ταυτόχρονα γενναιόδωρο με την περιουσία του άλλου. Από τις 8.000 Ευρώ θα αφαιρέσουμε 15% φόρο, εκτός και αν ο ιδιοκτήτης έχει και άλλο ένα διαμέρισμα, οπότε ο φόρος στο ποσό άνω των 12.000 θα πάει στο 35%. Επίσης θα αφαιρέσουμε ΕΝΦΙΑ και άλλα έξοδα του ιδιοκτήτη. Θα του μείνει περίπου 3%…»
2: «Μια χαρά είναι»
Η: «Αν όμως αύριο η τράπεζα δώσει 2% επιτόκιο καταθέσεων, γιατί να μπει σε μπελάδες για να πάρει 3%; Κλειστό θα το κρατήσει. Μεταξύ μας και τώρα το 3% δεν αποτελεί μεγάλο κίνητρο επένδυσης. Αν εσύ είχες 200.000, δεν θα τα έδινες για να πάρεις ακίνητο που θα σου απέδιδε 2 – 3% τον χρόνο, θα έψαχνες κάτι καλύτερο»
2: «… όντως»
Η: «Και όλα αυτά χωρίς να τολμήσω να σκεφθώ ότι το ακίνητο αυτό έχει αντικειμενική αξία 2.000 το τετραγωνικό, αλλά στην αγορά κοστίζει 3.000 το τετραγωνικό. Τότε η απόδοση καταρρέει.
Άρα με τη διατίμηση που προτείνετε με τον νόμο μάλλον θα κάνουμε τις ενοικιάσεις μη ελκυστικές. Αν τις κάνουμε ελκυστικές, θα τις κάνουμε ασύμφορες. Σωστά;»
3: «…»
Πώς ένας νόμος «καλών προθέσεων» μπορεί να φέρει την καταστροφή
B. Οι πλειστηριασμοί
Η: «Όμως δεν θα μείνουμε μόνο σε αυτό το κακό, μόλις ξεκινήσαμε. Ας πούμε λοιπόν ότι ένας ιδιοκτήτης έχει αυτό το σπίτι με αντικειμενική αξία 200.000 Ευρώ και μπορεί να το ενοικιάσει με 8.000 Ευρώ τον χρόνο. Το βάζει σε αγγελία και έρχονται 41 υποψήφιοι ενοικιαστές. Σε ποιον θα το δώσει;»
6: «Σε όποιον θέλει»
Η: «Με ποια κριτήρια;»
6: «Θα δει ποιος είναι σοβαρός»
Η: «Και όλοι οι υπόλοιποι τι θα πουν; «Α, εντάξει, άλλος ήταν ο σοβαρός, πάμε παρακάτω»; Δεν θα το παλέψουν και αυτοί; Δεν θα του προσφέρουν μεγαλύτερο τίμημα; Δεν θα τους πει η γυναίκα τους «εμείς που θα μείνουμε; Δώσε κάτι παραπάνω!»
4: «Μα δεν θα επιτρέπεται μεγαλύτερο τίμημα»
Η: «Σωστά, άρα θα τα πάρει μαύρα».
3: «Όπως και τώρα συμβαίνει αυτό».
Η: «Σωστά. Τώρα συμβαίνει λόγω φορολογίας, τότε θα συμβαίνει επειδή δεν θα επιτρέπει κάτι άλλο ο νόμος»
3: «…»
Η: «Αν όμως γίνει ένας πλειστηριασμός «μαύρων», θα έχουμε στην πράξη πτώση των ενοικίων; Ή εκβιασμό των ενοικιαστών και μεγαλύτερες τιμές;»
1-7: «…»
Η: «Άρα που βοηθάει ένας νόμος που μπλοκάρει τις τιμές, σε μία αγορά που δεν έχει αρκετά ακίνητα προς ενοικίαση; Θα μειώσει στην πράξη το κόστος ενοικίασης ή απλά θα δημιουργηθεί μία άσπρη και μία μαύρη αγορά;»
Πώς ένας νόμος «καλών προθέσεων» μπορεί να φέρει την καταστροφή
Γ. Η εσωτερική μετανάστευση
3: «Δηλαδή θα αυξηθούν τα ενοίκια με έναν τέτοιον νόμο; Αυτό μας λες;»
Η: «Όχι μόνο, μη βιάζεσαι, δεν τελείωσα. Στο Βερολίνο της Γερμανίας που διάφοροι άσχετοι από ακίνητα πέτυχαν να εφαρμοστεί κάτι αντίστοιχο είχαμε στα χαρτιά μείωση των ενοικίων, αλλά στην πράξη καταγγελίες για μαύρη αγορά + μείωση των διαθέσιμων σπιτιών προς ενοικίαση κατά 30%. Οι καταγγελίες ήταν ότι πολλά ενοικιαστήρια έληξαν και στη συνέχεια οι ενοικιαστές έμειναν εκεί «στη μαύρη», χωρίς να δηλωθεί τίποτε.
Αυτά στη Γερμανία, που έχει καλύτερους νόμους, αστυνομία και εφορία. Εδώ στην Ελλάδα, που όλα είναι ανεξέλεγκτα και πολλοί έχετε πιστέψει πως το κράτος θα σας λύσει όλα τα προβλήματα, τι θα γίνει αν εφαρμοστεί αυτός ο νόμος;
- Εκβιασμοί από τους ιδιοκτήτες (σε κάθε κατηγορία πολιτών υπάρχουν καλοί και κακοί)
- «Μαύρη αγορά» ενοικίων
- Ή πολλοί ιδιοκτήτες που δεν θα θέλουν να παρανομήσουν απλά θα το γυρίσουν σε AirBnB ή θα το κρατήσουν κλειστό. Το επιχείρημα είναι απλό: «Γιατί να ρισκάρω να μου καταστρέψουν το σπίτι, για απόδοση 2% τον χρόνο, όταν η Δικαιοσύνη δεν με προστατεύει εντός ημερών; Γιατί να μαλώνω και να μπλέξω με μαύρα και άσπρα λεφτά;»
- Θα σταματήσουν να ανακαινίζονται σπίτια για να πουληθούν ως «επενδυτικά ακίνητα», μιας και δεν θα είναι ελκυστικές οι αποδόσεις.
- Θα μειωθούν οι νέες οικοδομές, μιας και τα ακίνητα θα γίνουν και πάλι «όχι ελκυστική επένδυση»
- = σε λίγα χρόνια θα νοικιάζονται μόνο παλιά σπίτια, μη ανακαινισμένα, μέσω «πλειστηριασμού μαύρων»
1 – 7: «…»
Η: «Πάμε όμως και στο μεγαλύτερο πρόβλημα από όλα. Μειώνοντας ακόμη περισσότερο το διαθέσιμο στοκ ακινήτων προς ενοικίαση, δεν θα βρίσκεις πια καθόλου σπίτια σε κάποιες περιοχές, τίποτε, niente. Έτσι σιγά σιγά πολλοί συμπολίτες μας θα βρεθούν να ψάχνουν σπίτια σε άλλες πόλεις και θα αναζητούν να δουν αν μπορούν να δουλέψουν εξ’ αποστάσεως, αν υπάρχουν καλές υποδομές για να έρχονται στην Αθήνα / Θεσσαλονίκη πχ με τον προαστιακό κλπ. Θα μεταναστεύσουν».
3: «Ρε συ Ηλία… ρε αδερφέ… μα τι υπερβολές είναι αυτές…»
Η: «Υπερβολές είναι πριν εφαρμοστεί ένας τέτοιος νόμος. Μετά θα γίνουν πραγματικότητα και θα κάνουν τους πολίτες να διαδηλώσουν, ζητώντας την κατάργηση του νόμου. Η εσωτερική μετανάστευση θα είναι το μεγαλύτερο πρόβλημα που θα καταλήξουμε να έχουμε, ενώ θα γιγαντωθεί και ένα ακόμη πρόβλημα που έχει αρχίσει να εμφανίζεται στην Αθήνα σήμερα»
1: «Σε τι αναφέρεσαι;»
Πώς ένας νόμος «καλών προθέσεων» μπορεί να φέρει την καταστροφή
Δ. Η συγκατοίκηση
Η: «Ένας τέτοιος νόμος θα μειώσει το στοκ των σπιτιών, θα αυξήσει τις τιμές των ενοικίων και στην πράξη θα οδηγήσει σε εσωτερική μετανάστευση. Ταυτόχρονα όμως θα μεγενθύνει το πρόβλημα που έχουμε ήδη πλέον σε μικρή έκταση: Τη συγκατοίκηση αγνώστων, για να μοιραστούν το ενοίκιο».
2: «Δεν είναι πολλοί…»
Η: «… είναι περισσότεροι από όσοι νομίζεις και πολλαπλασιάζονται. Παλιά άκουγα για το Λονδίνο που πχ ζούσαν μέχρι και 5 παντρεμένα ζευγάρια σε 5 διαφορετικά δωμάτια μεγάλου σπιτιού, μοιράζονταν μπάνιο και κουζίνα κλπ. Τώρα προς το παρόν έχουμε εργένηδες που έχουν ξεκινήσει να το κάνουν στην Αθήνα, όμως ένας τέτοιος νόμος θα πολλαπλασιάσει αυτόν τον τρόπο ζωής».
Η λύση
1: «Άρα ένας τέτοιοςνόμος μάλλον κακό θα φέρει»
Η: «Μάλλον σίγουρα»
1: «Και τι κάνουμε;»
Η: «Προσπαθούμε να δουλέψουμε και να ανεβάσουμε τα εισοδήματά μας και ζητάμε να προστατευθούν οι ιδιοκτήτες + να μειωθεί η φορολογία τους, για να ανοίξουν τα σπίτια και να μπουν στην αγορά»
3: «Μα αυτοί οι αλήτες, που κονομάνε, που νομίζουν ότι…»
5: «… που δεν τα δικαιούνται, δεν τα δούλεψαν, ξέρω εγώ έναν που…»
Η: «Αν θέλετε να πούμε όλοι μαζί τον πόνο μας, μπορώ να σας πω και εγώ ότι είμαι στεναχωρημένος που η Taylor Swift δεν μου δίνει ευκαιρία να τη γνωρίσω. Στην πράξη όμως ξέρουμε όλοι μας πως κάποιος που έχει μία περιουσία δεν θα τη χαρίσει σε εμάς, επειδή έτσι μας βολεύει. Αν δεν δώσουμε κίνητρα στους ιδιοκτήτες σπιτιών, όσο και να φωνάζετε τα ενοίκια θα συνεχίσουν να ακριβαίνουν».
Χρειάζεσαι σοβαρή καθοδήγηση για την επιχειρηματική / επενδυτική σου δραστηριότητα;
Κάθε μήνα συμβουλεύω ως 3 άτομα ή εταιρείες που χρειάζονται «μία out of the box προσέγγιση»
Γράψε μου για να μιλήσουμε! (Η υπηρεσία αυτή έχει κόστος)3: «Αυτά τα λες εσύ επειδή είσαι με τους πλούσιους»
Η: «Είμαι γιος κρεοπώλη από την Κατερίνη και δουλεύω από 12 χρονών. Ψάχνω για λύσεις και ουσία, δεν σου πουλάω φούμαρα και ευχές, για να σου κάνω τον καλό. Με ουσία θα αλλάξουμε την Ελλάδα, όχι με ωραία λόγια. Ξέρω ότι πολλοί ζορίζονται και τους καταλαβαίνω, όμως η λύση δεν θα είναι απλή και «ωραία», δεν γίνεται με έναν νόμο και ένα άρθρο (που έλεγε και μία ψυχή) να αλλάξουμε την κοινωνία μας».
Χωρίσαμε με τους πέντε να είναι σκυθρωποί. Μπορεί και εσύ να είσαι μία / ένας από αυτούς και να νιώθεις ότι η κατάσταση με τα ενοίκια είναι αφόρητη. Σε κατανοώ, όμως να θυμάσαι πως οι κακές «λύσεις» μπορούν να σου κάνουν τη ζωή πολύ χειρότερη.
Όσο για το τι θα γίνει με τα ενοίκια το 2025… αυτό θα το αναλύσω στη μεγάλη μου εκδήλωση στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών στις 30.11 και 01.12, στην «Ελλάδα 2025. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις», όπου θα αναλύσουμε στατιστικά που δεν έχουν εμφανιστεί ξανά, το 3ο Βαρόμετρο της αγοράς ακινήτων και όλα τα δεδομένα της νέας χρονιάς.
Εσύ τι γνώμη έχεις;
Μαζί, πιο δυνατοί
Ηλίας
(Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διευθύνει τον όμιλο εταιρειών MORE, έχει εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων και ταυτόχρονα συμβουλεύει 300+ επενδυτές και μικρομεσαίους επιχειρηματίες στην Ελλάδα, την Κύπρο και τη Ρουμανία. Στις 30.11 και 01.12.2024 οργανώνει στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών τη μεγάλη ετήσια εκδήλωσή του «Ελλάδα 2025. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις»)
Καλησπέρα κ. Ηλία,
Θεωρώ ότι η πρώτη και κυριότερη λύση είναι να χτυπήσουμε το πρόβλημα στη βάση του, δηλαδή στην μειωμένη προσφορά. Το νέο πρόγραμμα Σπίτι μου 2 που προετοιμάζει η Κυβέρνηση, θα πρέπει να εστιάσει ακριβώς σε αυτό. Και για να χτυπηθεί η μειωμένη προσφορά, θα πρέπει όλοι οι φορείς να πιέσουν προς αυτή τη κατεύθυνση, δηλαδή να είναι επιλέξιμα στο πρόγραμμα:
– Κατοικίες χωρίς ηλικιακό όριο (ακόμα και οικοδομές του 2024, εάν υπάρχουν)
– Επιδότηση δανείου και για χτίσιμο νέας οικοδομής, όχι μόνο επιδότηση δανείου αγοράς υφιστάμενης
Ταυτόχρονα, θα πρέπει να κάνει μια γερή διαπραγμάτευση με τις τράπεζες και να τους δώσει κίνητρα να απελευθερώσουν στην αγορά όλο αυτά τα σπίτια που κρατάνε κλειστά (Ελλάδα 2.0 έχουμε, πόσο δύσκολο είναι να φτιαχτεί μια τέτοια πλατφόρμα ή να καθοριστεί ένας φορέας που θα τρέχει όλο το διαδικαστικό, εφόσον οι τράπεζες δηλώνουν αδυναμία να ασχοληθούν με το συγκεκριμένο portfolio ακινήτων ή στην διαχείριση ακινήτων προς ενοικίαση).
Επιπλέον, θεωρώ ότι θα πρέπει και στο AirBnB να μπουν κάποιοι περιορισμοί βάσει νομοθεσίας, οι οποίοι αν μπουν σωστά (πχ. περιορισμός AirBnB σε περιοχές που δεν υπάρχει έντονη τουριστική δραστηριότητα ή σε συγκεκριμένες γειτονιές του αστικού αστού ή σε συγκεκριμένες οικοδομές – πολυκατοικίες) δεν θα επηρεάσουν σημαντικά τον κλάδο του τουρισμού.
Τέλος, η αύξηση της αγοραστικής δύναμης του Έλληνα πολίτη μέσω της αύξησης των εισοδημάτων είναι και αυτή επιβεβλημένη. Ωστόσο, μόνο του αυτό δεν επαρκεί, γιατί είναι συνηθισμένο στo DNA του Έλληνα να εκμεταλλεύεται οτιδήποτε και οποιαδήποτε κατάσταση. Μια απλή αύξηση εισοδημάτων, θα δώσει το “πάτημα” στους ιδιοκτήτες να ανεβάσουν τα ενοίκια παραπάνω, λόγω αυξημένης οικονομικής δυνατότητας των ενοικιαστών. Δείτε απλά τι γίνεται με τα κάθε λογής voucher.
Σας ευχαριστώ για την δυνατότητα άμεσης ανταλλαγής απόψεων μέσω της ιστοσελίδας σας.
Σας ευχαριστώ για την κατάθεση της εμπεριστατωμένης σας γνώμης. Σε αρκετά από αυτά συμφωνώ, άλλα θα τα αναλύσω προσεχώς. Τιμή μου να έχω τέτοιους αναγνώστες, με επιχειρήματα και κριτική σκέψη!
Υποκλινομαι στην αναλυση σου Ηλια.
Πολλες παραμετροι και ντομινο επιπτωσεων που δεν ειχαμε σκεφτει.
Σε ευχαριστω.
Ευχαριστώ πολύ, μεγάλη μου τιμή!
Άκρως ενδιαφέρον το άρθρο αυτό γιατί πρόκειται για ένα πρόβλημα πραγματικό που καίει τον κόσμο και εξαπλώνεται και στην επαρχία σιγά σιγά.
Αυτό που θέλω να τονίσω από αυτά που γράφετε είναι ότι σε κάθε περίπτωση, ένας τέτοιος νόμος για πλαφόν ενοικίασης, θα αποτρέψει καινούργιες επενδύσεις σε ακίνητα. Κανείς δεν θα θέλει να μπλέξει. Το αντίθετο δηλαδή από αυτό που χρειάζεται.
Ένα άλλο ζήτημα που θα ήθελα να θίξω είναι ότι επειδή τα δημοσιονομικά δεν πάνε καλά υπάρχει μεγάλη πιθανότητα οι χώρες να οδηγηθούν σε υπέρμετρη εκτύπωση χρήματος (αντί της υπέρμετρης φορολόγησης που είναι η άλλη εναλλακτική) και κατά συνέπεια σε μεγάλο πληθωρισμό κάτι το οποίο μπορεί να εκτινάξει προσωρινά την αξία των περιουσιακών στοιχείων. Ασφαλώς ο κόσμος δεν θα μπορεί να ακολουθήσει σε αυτήν την περίπτωση και τότε θα είναι πολύ πιο δύσκολα τα πράγματα.
Η μόνη λύση που μπορώ να σκεφτώ ότι θα βοηθούσε τώρα είναι η κυβέρνηση να προκαλέσει τεχνητή προσφορά. Πώς μπορεί να γίνει αυτό; Με δύο τρόπους.
Πρώτον, να δυσκολέψει πολύ το Airbnb για όλους, όχι μόνο για ιδιώτες. Για παράδειγμα, ένα μεμονωμένο διαμέρισμα να μην μπορεί να πάρει άδεια χρήσης ως Airbnb αν δεν πάρει τη συγκατάθεση της πολυκατοικίας ή αν δεν έχει ξεχωριστή είσοδο. Έτσι θα πετάξει πολλά σπίτια σε κέντρα πόλεων εκτός Airbnb.
Δεύτερον, με το ενεργειακό σπίτι μπορεί να αναγκάσει την πλειοψηφία των σπιτιών σε αναβάθμιση, κάτι το οποίο μπορεί να οδηγήσει τους ιδιοκτήτες κυρίως παλιότερων ακινήτων να θέλουν να τα ξεφορτωθούν. Έτσι θα στριμωχτούν στην έξοδο και αν πέσουν οι τιμές αγοράς θα πέσουν και αυτές των ενοικίων. Αυτό έχει και αντίθετη ανάγνωση βέβαια, ότι το κόστος της αναβάθμισης θα περνάει στον ενοικιαστή.
Αγαπητέ Γιάννη,
Σχετικά με τις λύσεις που προτείνεις έχω να πω τα εξής:
1. Ο τουρισμός είναι η κυριότερη πηγή εισοδήματος για τη χώρα μας και τα Airbnb λειτουργούν πλέον ως επιχειρήσεις που αποδίδουν σημαντικά έσοδα στο κράτος, πολύ περισσότερα από ένα χαμηλό ενοίκιο μακροχρόνιας μίσθωσης. Το κράτος κερδίζει επίσης πολλαπλάσια από τον τουρισμό που θα επιλέξει να μείνει σε αυτά τα ακίνητα (εστίαση, καταστήματα παντός είδους, μεταφορές, δραστηριότητες κλ΄π.). Δεν νομίζω ότι κανένας πολιτικός θα έλεγε όχι στα έσοδα του τουρισμού, εδώ όλοι χαίρονταν που ανοίξαμε τον τουρισμό επί COVID σε αντίθεση με τις υπόλοιπες ανταγωνιστικές χώρες. Να σου θυμίσω τι έγινε στη Μύκονο όταν προσπάθησαν να επιβάλουν καραντίνα;
2. Σχετικά με τα ενεργειακά σπίτια, να είσαι σίγουρος ότι το κόστος αναβάθμισης θα περάσει στον ενοικιαστή ή στον αγοραστή. Αν μπεις σε διάφορα γκρουπάκια του στυλ “Σπίτι χωρίς μεσίτη” θα δεις ότι όλοι θέλουν μια φθηνή τιμή ενοικίου μέχρι 300-500 ευρώ και δεν ρωτάει κανένας την ενεργειακή κλάση του ακινήτου. Αν μάλιστα κάποιος ιδιοκτήτης προσπαθήσει να δικαιολογήσει την αυξημένη τιμή ενοικίου στην ενεργειακή αναβάθμιση που έκανε και στα χρήματα που ξόδεψε, θα δεις ότι όλοι μα όλοι θα του πούνε ας μην την έκανες! Με τα δικά μας τα λεφτά θέλεις να βγάλεις την αναβάθμιση που έκανες; Ήσουν υποχρεωμένος να την κάνεις! Έτσι όμως ο ιδιοκτήτης οδηγείται στο να κρατήσει το σπίτι του κλειστό μέχρι να αποφασίσει να το πουλήσει και να επωμισθεί ο επόμενος τα έξοδα αυτά.
Γενικά, όσο δεν υπάρχουν καλοί μισθοί, τόσο θα γίνεται και πιο αβάστακτη η ακρίβεια. Οι λύσεις είναι στη μετανάστευση ή στην απόφαση ότι αν δεν έχεις επενδύσει στον εαυτό σου να έχεις μια καλή δουλειά, θα ζεις με ψίχουλα όσο επιμένεις να παραμένεις στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Διαβάζω τον διάλογό σας με τον κ. Γιάννη και καμαρώνω για το επίπεδο των αναγνωστών μου, πραγματικά νιώθω τιμή για το ότι με διαβάζουν άνθρωποι λογικοί, με επιχειρήματα και πολιτισμένο διάλογο όπως εσείς!