Το 2ο Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων: 6 συμπεράσματα + η πρόβλεψή μου για το υπόλοιπο του 2024

Τι πραγματικά «μας λένε» οι Έλληνες για τα ακίνητα; Τι περιμένω ως το τέλος της χρονιάς + το πολύ ενδιαφέρον 2025 που έρχεται…

Πριν από λίγες μέρες δημοσιεύθηκε το «2^ο Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων» που ετοιμάσαμε σε συνεργασία με το Πανεπιστήμιο Μακεδονίας, υπό την καθοδήγηση του επίκουρου καθηγητή Γιώργου Σιάκα. Το θέμα έλαβε σημαντική δημοσιότητα και τα βασικά συμπεράσματα που αναδείχθηκαν ήταν:

• Η πλειοψηφία περιμένει συνέχιση της ανόδου των τιμών
• Ταυτόχρονα η πλειοψηφία θεωρεί ότι η άνοδος των τελευταίων ετών ήταν «ακατανόητη / παράλογη / φούσκα»
• Οι πολίτες δεν νιώθουν ότι έχουν πρόσβαση στον τραπεζικό δανεισμό, ενώ ταυτόχρονα θεωρούν τα επιτόκια πολύ υψηλά
• Η πλειοψηφία θεωρεί πως το διαθέσιμο εισόδημα των Ελλήνων για αγορά ή ενοικίαση κατοικίας έχει μειωθεί το τελευταίο εξάμηνο
• Οι περισσότεροι πολίτες ζητούν μείωση της φορολογίας των ενοικίων και θέλουν να συνεχιστεί η εκτός σχεδίου δόμηση, στην πλειοψηφία τους με αυστηρότερους όρους σε σχέση με σήμερα.

Θέλεις σήμερα να το «ψάξουμε λίγο περισσότερο» το θέμα; Να δούμε τις λεπτομέρειες που έχουν σημασία; (Στο τέλος θα διαβάσεις και την πρόβλεψή μου για το υπόλοιπο του 2024). Για πάμε…

1. «Θα καταρρεύσει η αγορά» λένε πολλοί

Στο 2^ο Βαρόμετρο δεν φαίνεται κάτι τέτοιο στον ορίζοντα

Το 25% των πολιτών που ενδιαφέρονται για τα ακίνητα θεωρούν την άνοδο των τελευταίων ετών «φούσκα». Η αλήθεια είναι ότι έχουμε εντοπίσει όλοι στο περίγυρό μας άτομα που θεωρούν ότι «θα καταρρεύσει η αγορά» και «θα πέσει απότομα και γρήγορα», με κυρίαρχο επιχείρημά τους ότι οι τιμές έχουν αποσυνδεθεί από την αγοραστική δύναμη της πλειοψηφίας των Ελλήνων πολιτών.

Αυτό (η αποσύνδεση) είναι σε γενικές γραμμές ένα λογικό επιχείρημα, το είδαμε και εμείς στο 2^ο «Βαρόμετρο». Όμως την ίδια ώρα βλέπουμε και δύο στοιχεία που ξεκάθαρα μας δείχνουν ότι απέχουμε πολύ από μία «κατάρρευση»:

Α. Το 49,5% (ας πούμε 1 στους 2) ενδιαφέρεται για την αγορά ακινήτων. Αυτό είναι ένα πολύ μεγάλο ποσοστό, που υποδηλώνει πως πρόκειται για προτεραιότητα στην Ελληνική κοινωνία.

Β. Το 58,5% των πολιτών βρίσκουν πιο ελκυστική την επένδυση σε ακίνητα σε σχέση με επενδύσεις σε μετοχές, επιχειρήσεις, κρυπτονομίσματα κλπ (και άλλο ένα 14% μας είπε «το ίδιο ελκυστική»). Τα ποσοστά αυτά είναι αντίστοιχα σε κάθε ηλικιακή και κοινωνική κατηγορία.

Υπενθυμίζω ότι πριν ακριβώς 10 χρόνια τα ανέκδοτα (λόγω ΕΝΦΙΑ) έλεγαν «τι έπαθε ο καημένος… του άφησε ο πεθερός του 5 ακίνητα» και γενικότερα η προσέγγιση των πολιτών ήταν «μακριά από ακίνητα» = για αυτό και οι τιμές είχαν φτάσει σε χαμηλά δεκαετιών.

Τώρα οι πολίτες θέλουν να αγοράσουν ακίνητα, απλά (πιστεύω πως) νιώθουν ότι συχνά οι τιμές ξεφεύγουν από τις δικές τους δυνατότητες. Δεν είναι το ίδιο, δεν υπάρχει κατάρρευση στον ορίζοντα για το επόμενο 12μηνο, τουλάχιστον.

2. Οι πολίτες στη Θεσσαλονίκη έχουν λίγο διαφορετική προσέγγιση σε σχέση με τους κατοίκους της Αττικής

Το 2^ο «Βαρόμετρο» έψαξε για απαντήσεις στην Αττική και τον νομό Θεσσαλονίκης, εκεί που ζει η πλειοψηφία των Ελλήνων. Ενώ σε γενικές γραμμές υπάρχει μία κοινή προσέγγιση σε πολλά θέματα, δεν είναι λίγες και οι περιπτώσεις που οι Θεσσαλονικείς αντιμετωπίζουν τα ακίνητα διαφορετικά από τους Αθηναίους (κάτοικοι Αττικής, αλλά εν συντομία ας τους πούμε Αθηναίους):

• Το 54% των Θεσσαλονικέων ενδιαφέρονται για την αγορά ακινήτων, έναντι 48,5% των Αθηναίων
• 19% των Θεσσαλονικέων θεωρούν «φούσκα» την άνοδο των τελευταίων ετών (26% των Αθηναίων)
• 38,5% των Θεσσαλονικέων θεωρούν ότι το ενδιαφέρον για αγορά ακινήτου το επόμενο εξάμηνο θα είναι μεγάλο (45% των Αθηναίων)
• 48,5% των Θεσσαλονικέων περιμένουν να ανέβουν οι παλαιές κατοικίες το επόμενο εξάμηνο (57% των Αθηναίων).
• Την ίδια ώρα για τα νεόδμητα ακίνητα περισσόεροι Θεσσαλονικείς περιμένουν άνοδο (80%) από ότι Αθηναίοι (74%)
• 61,5% των Θεσσαλονικέων περιμένουν άνοδο ενοικίων, έναντι 56,5% των Αθηναίων
• 67% των Θεσσαλονικέων λένε ότι έχουν λιγότερο διαθέσιμο εισόδημα σε σχέση με πριν 6 μήνες (74% των Αθηναίων)

Η μεγαλύτερη διαφορά από όλες είναι αυτή που αφορά τη γνώμη των πολιτών για την εκτός σχεδίου δόμηση. 19,5% των Θεσσαλονικέων συμφωνούν με την πλήρη κατάργησή της, την ώρα που στην Αττική το αντίστοιχο ποσοστό είναι 41%!

Όλα αυτά έχουν εξήγηση με όρους ακινήτων, διαθεσιμότητας, προσφοράς και ζήτησης. Τα καταγράφω για να μην ξεχνάμε πως οι τοπικές αγορές δεν είναι ίδιες, ακόμη και όταν έτσι φαίνονται.

3. Οι πωλητές είναι λιγότερο αισιόδοξοι από τους αγοραστές

Το «Βαρόμετρο» έχει 4 κατηγορίες πολιτών, με βάση το πώς αυτοπροσδιορίζονται οι ίδιοι:

• Αγοραστές
• Πωλητές
• Επαγγελματίες των ακινήτων (μεσίτες, μηχανικοί, αρχιτέκτονες κλπ)
• Γενικά ενδιαφερόμενοι

Το είδαμε και στο 1^ο «Βαρόμετρο» πέρσι τον Νοέμβριο: Αυτοί που αυτοπροσδιορίζονται ως πωλητές ενός ακίνητου καταγράφουν σταθερά μικρότερα ποσοστά αισιοδοξίας σε σχέση με τους αγοραστές. Για μένα αυτό το στοιχείο είναι πολύ σημαντικό, μιας και οι πωλητές είναι αυτοί που στην πράξη παίρνουν προσφορές και βλέπουν τι ισχύει αληθινά στην αγορά, μαζί με αρκετούς επαγγελματίες.

Αν αυτό το στοιχείο συνεχίσει να υπάρχει και στο 3^ο Βαρόμετρο / αν μειωθεί και άλλο η αισιοδοξια τους, θα σημαίνει πως κάτι αλλάζει… (θα το μάθουμε τον Νοέμβριο στη μεγάλη μου εκδήλωση «Ελλάδα 2025. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις»).

4. Η «ανωμαλία» των παρόμοιων τιμών σε νέα και παλιά διαμερίσματα συνεχίζεται

Η έλλειψη ακινήτων προς πώληση έχει οδηγήσει την αγορά σε πολλές Ελληνικές πόλεις στην «ανωμαλία» να συναντάμε τις τιμές των παλιών διαμερισμάτων να είναι σχεδόν ίδιες με αυτές των καινούριων.

Η πλειοψηφία των πολιτών στο 2^ο «Βαρόμετρο» περιμένει να συνεχιστεί αυτή η κατάσταση, προβλέποντας περαιτέρω άνοδο των τιμών τόσο των νεόδμητων όσο και των παλαιών διαμερισμάτων στην πόλη που ζουν.

Βέβαια αν αναλύσουμε λίγο περισσότερο τα στοιχεία θα δούμε ότι οι πωλητές είναι λιγότερο αισιόδοξοι (47%) από τους αγοραστές (59,5%), το ίδιο και οι επαγγελματίες του χώρου (46,5%). Οι πωλητές και οι επαγγελματίες στην πλειοψηφία τους περιμένουν σταθερότητητα ή πτώση των τιμών.

5. Οι εύποροι + οι έχοντες ανώτερη μόρφωση: Επιθετικοί στις προβλέψεις τους και αγοράζουν

Ας ξεκινήσουμε με το δεδομένο ότι οι μισοί περίπου Έλληνες δηλώνουν ότι έχουν μικρό ή μεγάλο ενδιαφέρον για την αγορά ακινήτων. Από αυτούς οι (κατά δήλωσή τους) εύποροι και οι έχοντες διδακτορικό είναι οι πιο ενθουσιώδεις. Οι ίδιοι είναι σχεδόν παντού πιο αισιόδοξοι όταν ερωτώνται για το αν περιμένουν αύξηση τιμών.

Αν αναλύσουμε το προφίλ των υποψηφίων αγοραστών ποιους θα βρούμε εκεί; Πάλι τους ίδιους! 42% των υποψηφίων αγοραστών έχουν πτυχίο ΑΕΙ και 31% μεταπτυχιακό / διδακτορικό, ενώ εισοδηματικά από τους αγοραστές το 59,5% δηλώνει ότι έχει καλή οικονομική κατάσταση και το 20% πολύ καλή.

Οι υπόλοιποι προσπαθούν αλλά δεν καταφέρνουν πάντα να βρουν αυτό που θέλουν.

Είναι συγκεκριμένοι λοιπόν οι υποψήφιοι αγοραστές και σου προτείνω να κρατήσεις ότι όσο ανεβαίνει το μορφωτικό επίπεδο τόσο αυξάνονται και τα ποσοστά αυτών που λένε ότι η άνοδος των τελευταίων ετών είναι «φούσκα» = αρκετοί αγοραστές με δυνατότητα να αγοράσουν θεωρούν τις σημερινές τιμές αδικαιολόγητες = μάλλον δεν θα πληρώσουν «όσο όσο» για να επενδύσουν σε κάτι.

(Για αυτή την κατηγορία αγοραστών και τις αλλαγές στην Ελληνική αγορά ακινήτων το 2024 σου έγραψα ήδη από τον Μάρτιο).

6. Ελάχιστες οι αγοραπωλησίες με δάνεια, «λιγοστεύουν τα λεφτά»

«Κλωτσάνε» πολλοί αγοραστές όταν βλέπουν νέες αυξήσεις τιμών…

Δεν ξέρω τι λένε οι τράπεζες, όμως η μεγάλη πλειοψηφία της Ελληνικής κοινωνίας δεν θεωρεί πως έχει πρόσβαση σε δανειοδότηση (στο έχω αναλύσει παλαιότερα, υπολογίζω σε μόλις μερικές εκατοντάδες χιλιάδες αυτούς που μπορούν να πάρουν δάνειο σήμερα στην Ελλάδα. Συνήθως το ότι μπορούν σημαίνει ότι δεν το χρειάζονται…) Πάντως ακόμη και αν κάποιος έχει πρόσβαση σε δανεισμό θεωρεί (81,5%) πως τα επιτόκια δανεισμού είναι απαγορευτικά.

Αγορά ακινήτων που να προχωράει χωρίς δανεισμό είναι συνήθως μία πολύ «πρωτόγονη» αγορά, χωρίς χρηματοοικονομική ευελιξία και «εργαλεία» απορρόφησης κραδασμών.

Την ίδια ώρα το 2^ο «Βαρόμετρο» μας δείχνει ότι η μεγάλη πλειοψηφία (72,5%) δηλώνει πως το διαθέσιμο εισόδημα των Ελλήνων για αγορά ή ενοικίαση ακινήτου έχει μειωθεί μόλις μέσα σε 6 μήνες. Αυτοί που το δηλώνουν περισσότερο από όλους (76,5%) είναι οι… αγοραστές! Δηλαδή οι ίδιοι που λένε ότι θέλουν να αγοράσουν, ότι περιμένουν πως θα ανέβουν οι τιμές και είναι πιο αισιόδοξοι από όλους… την ίδια στιγμή λένε και πως τα λεφτά μειώνονται… Παράδοξο; Όχι κατ’ ανάγκη. Μέσα από το «Βαρόμετρο»:

• Εντοπίσαμε την επιθυμία, που είναι υπαρκτή
• Διαπιστώσαμε την πρόβλεψή τους για άνοδο τιμών, κάτι που μάλλον προέρχεται από όσα διαβάζουν συνήθως στα ΜΜΕ + τα ακίνητα που βρίσκουν όταν ψάχνουν.
• Προσθέσαμε την ερώτηση για το διαθέσιμο εισόδημα για να δούμε κατά πόσο οι πολίτες νιώθουν πως έχουν τα χρήματα για να πάρουν το ακίνητο που θέλουν.

Εδώ λοιπόν φαίνεται ότι κρύβεται και ο λόγος αυτού που είχα περιγράψει τον Μάρτιο: Πολλοί πολίτες θέλουν να αγοράσουν ακίνητο, όμως το 2024 δεν φαίνεται να προχωρούν όταν βλέπουν τις τιμές να ανεβαίνουν πολύ + όταν η ποιότητα των προσφερόμενων ακινήτων δεν συμβαδίζει με την τιμή τους.

Η πρόβλεψή μου: Η αγορά σε μεταίχμιο, το 2025 η πιο ενδιαφέρουσα χρονιά!

Όλα τα στοιχεία του «Βαρομέτρου» και όλα όσα σου έχω αναλύσει τους τελευταιους μήνες με οδηγούν να πιστεύω ότι δεν περιμένουμε μεγάλες «συγκινήσεις» ως το τέλος του 2024. Οι τιμές δεν θα εκτοξευθούν, ο τουρισμός θα «αποκοιμήσει» τους πωλητές, οι περισσότεροι αγοραστές μάλλον θα επιλέξουν να περιμένουν λίγο ακόμη. Λογικά οι συναλλαγές θα αυξηθούν (όπως γίνεται πάντα την Άνοιξη και το Καλοκαίρι), όμως δεν νομίζω πως θα είναι αυτές που περιμενουν οι περισσότεροι. Ενδιαφέρον υπάρχει, όμως ό,τι θεωρείται ακριβό δύσκολα θα πουληθεί χωρίς μικρή, έστω, έκπτωση.

Δηλαδή αν μία περιοχή πουλάει πχ νέα διαμερίσματα με 3.500 – 3.700 Ευρώ / μέτρο, αυτός που ζητάει σήμερα 4.000 – 4.300 Ευρώ χωρίς να προσφέρει την ποιότητα που να δικαιολογεί την τιμή δεν νομίζω να πουλήσει εύκολα, όπως συνέβαινε στο παρελθόν. Αν όμως υποχωρήσει, τότε λογικά θα βρεθεί πελάτης, μιας και η ζήτηση υπάρχει (για σωστά τιμολογημένα ακίνητα).

1. Η ζήτηση είναι εδώ.

2. Η προσφορά είναι μικρότερη, όμως πλέον δεν είναι τόσοι πολλοί διατεθειμένοι να αγοράσουν «ο,τιδήποτε, σε οποιαδήποτε τιμή»

3. Το κράτος αλλάζει τα δεδομένα στη Golden Visa + στο ύψος των κτηρίων + τον Σεπτέμβριο στα AirBnB (για τα οποία έχουμε ήδη μιλήσει) = θα φύγουν κεφάλαια από την αγορά

4. Στο 2^ο «Βαρόμετρο» είδαμε ότι το 34,5% των πολιτών πουλάει το ακίνητό του για να αγοράσει ένα άλλο, ενώ το 47% (!) για να καλύψει άλλες ανάγκες του.

1+2+3+4 =>

Μετά από χρόνια συνεχούς ανόδου, η αγορά είναι σήμερα σε μεταίχμιο. Θα πάει λίγο καλύτερα από ότι πήγε ως τώρα, χωρίς όμως κάτι συγκλονιστικό στον ορίζοντα για το επόμενο εξάμηνο.

Αντίθετα το 2025 προβλέπεται να είναι ίσως η πιο ενδιαφέρουσα χρονιά μετά από καιρό! Ακόμη δεν μπορώ να σου πω αν θα πέσουν / θα ανέβουν ή αν θα μείνουν σταθερές οι τιμές των ακίνητων του χρόνου, μιας και δεν έχω ακόμη όλα τα δεδομένα μπροστά μου! Θα το κάνω στις 30 Νοεμβρίου και 1 Δεκεμβρίου, κατά τη διάρκεια της 2^ης μεγάλης μου εκδήλωσης «Ελλάδα 2025. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις» στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών. Εκεί θα σου παρουσιάσω αναλυτικά τις προβλέψεις μου για τη νέα χρονιά, αφού πρώτα μελετήσουμε στατιστικά στοιχεία που δεν έχεις ξαναδεί και αναλύσουμε το 3^ο Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων, ενώ θα έχω και το πρώτο Masterclass στην Ελλάδα για το «πώς αγοράζεις σπίτι και τι πρέπει να προσέξεις».

(Η ανακοίνωση του πρωθυπουργού για επανεκκίνηση του προγράμματος «Το Σπίτι μου» λογικά θα επηρεάσει και αυτή το 2025, θα περιμένουμε να δούμε τις σχετικές ανακοινώσεις. Θα εξορθολογιστούν τα κριτήρια, ή πάλι θα κατευθυνθεί ο κόσμος προς συγκεκριμένα ακίνητα, δημιουργώντας στρέβλωση; Αναμένουμε νέα…)

Το 2024 δεν έφερε ανατροπές, αλλά το 2^ο «Βαρόμετρο» της αγοράς ακινήτων μας έδειξε ότι ίσως κάποιες από τις βεβαιότητες που είχαμε τα προηγούμενα χρόνια μπορεί να μην ισχύουν πια.

Το 2025 προμηνύεται πολύ, μα πάρα πολύ ενδιαφέρον!

Εσύ τι γνώμη έχεις;

Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης είναι επιχειρηματίας και σύμβουλος επιχειρήσεων.

Εσύ τι γνώμη έχεις;

Μαζί, πιο δυνατοί

Ηλίας

(Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διευθύνει τον όμιλο εταιρειών MORE, έχει εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων και ταυτόχρονα συμβουλεύει 300+ επενδυτές και μικρομεσαίους επιχειρηματίες στην Ελλάδα, την Κύπρο και τη Ρουμανία. Στις 30.11 και 01.12.2024 οργανώνει στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών τη μεγάλη ετήσια εκδήλωσή του «Ελλάδα 2025. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις»)