Το ΔΝΤ προτείνει φόρο αδράνειας στα κλειστά σπίτια. Ναι, υπό 3 προϋποθέσεις

(Και αν εφαρμοστούν αυτές, θα μπουν μαζικά πολλά σπίτια σπίτια στην αγορά)

Χριστός Ανέστη! Πριν λίγες μέρες διαβάσαμε στα ΜΜΕ ότι το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο πρότεινε στην Ελλάδα να επιβληθεί φόρος αδράνειας στα κλειστά σπίτια. Αυτό αναδείχθηκε στα ρεπορτάζ (γιατί αυτό «πουλάει»), όμως το ΔΝΤ στις προτάσεις του έγραψε πολλά ακόμη ενδιαφέροντα:

«Policy priority should focus on mobilizing the underutilized stock, including by scaling up means-tested renovation programs and introducing surtaxes on vacant properties, especially in high-pressure regions. Reducing risk premia for long-term rentals—through greater contractual flexibility, reduced time for dispute resolution, and rental guarantee schemes—would also support supply. More efforts to alleviate capacity constraints and improve productivity would help contain construction costs and boost housing supply. Efforts should also prioritize accelerating social rental housing plans»

Το ΔΝΤ λοιπόν μας προτείνει να:

• Προχωρήσουμε σε προγράμματα ανακαίνισης
• Βάλουμε φόρο αδράνειας σε άδεια σπίτια, ειδικά σε περιοχές «με μεγάλη πίεση»
• Κάνουμε πιο «ευέλικτες» τις συμφωνίες ενοικίασης
• Μειώσουμε τον χρόνο επίλυσης των σχετικών υποθέσεων στα δικαστήρια
• Εφαρμόσουμε πολιτικές εγγύησης μισθωμάτων
• Προχωρήσουμε με την κοινωνική κατοικία (που στην Ελλάδα ανακοινώνεται συνέχεια εδώ και περίπου 1,5 χρόνο και παρουσιάζεται ως άμεση λύση, ενώ στην πράξη αφορά την περίοδο 2028 – 2029 και μετά, το νωρίτερο, όπως σου έχω εξηγήσει)

Άρα στην ουσία το ΔΝΤ προτείνει και φόρο αδράνειας, αλλά και σοβαρή προστασία των ιδιοκτητών, τόσο για απώλεια ενοικίων όσο και για καταστροφή περιουσίας.

Ας μη βάζουμε το κάρο μπροστά από τα άλογα…

Διάβασα πολλές «αναλύσεις» για το θέμα. Ως συνήθως σχεδόν όλες είναι «φορτισμένες» ανάλογα με το αν ο γράφων είναι ιδιοκτήτης ή ενοικιαστής. Στην Ελλάδα άλλωστε έχουμε «ποδοσφαιροποιήσει» τα πάντα: Τα ακίνητα, τα Τέμπη, τον Τραμπ, τους πολιτικούς φυσικά, κάθε θέμα του δημοσίου διαλόγου.

Αν περιμένεις από εμένα άλλη μία τέτοια ανάλυση, κακώς διάβασες ως εδώ. Αν όμως θέλεις να μιλήσουμε σοβαρά για το θέμα, τότε σου προτείνω να κάνουμε δύο πράγματα:

Α. Να μιλήσουμε για το τι πραγματικά θα ανοίξει τα κλειστά σπίτια και όχι πχ για την επιθυμία πολλών μη εχόντων ακίνητα να δουν να «τιμωρούνται» οι έχοντες.

Β. Να σταματήσουμε να βάζουμε το κάρο μπροστά από τα άλογα! Όσο το κάνουμε, το κάρο θα παραμένει ακίνητο! Τα άλογα πρέπει να προηγηθούν για να το σύρουν = πρέπει να προηγηθούν μέτρα που θα καταστήσουν λογική τη συζήτηση για φόρο αδράνειας.

Τι θα άνοιγε λοιπόν τα κλειστά σπίτια στην Ελλάδα του 2026, αν κάποια κυβέρνηση θα ήθελε να τα ανοίξει στην πράξη;

(Τα παρακάτω τα γράφω με την ιδιότητα και του ιδιοκτήτη και του ενοικιαστή ακινήτου, άλλωστε μόλις πρόσφατα αναζήτησα σπίτι προς ενοικίαση στην Αθήνα).

1. Σοβαρή προστασία των ιδιοκτητών ακινήτων

Στην Ελλάδα είναι «είδηση» η δημιουργία νομικής διαδικασίας για να φεύγει εντός λίγων μηνών (μετά τη… λήξη του συμβολαίου) ο ενοικιαστής από το σπίτι, όταν λήγει η μίσθωση! Αυτό για μεγάλο τμήμα της κοινωνίας μας είναι κάτι «απάνθρωπο». Όλοι όσοι «φωνάζουν» για το θέμα δεν κατανοούν το αυτονόητο: Αν κάποιος πρέπει να… παρακαλέσει για να αποχωρήσει από το σπίτι ο ενοικιαστής του μετά την ολοκλήρωση της συμφωνίας, μπορεί να προτιμήσει να το κρατήσει κλειστό
(Και δεν κατανούν και προτείνουν ως απάντηση να εκβιάσουμε τον ιδιοκτήτη και να τον αναγκάσουμε να το ανοίξει με το ζόρι, με τσαμπουκά).

Σήμερα στην Ελλάδα ένας ιδιοκτήτης που δεν θα προσέξει μία σειρά από λεπτομέρειες*, κινδυνεύει αφενός να μην εισπράξει τα ενοίκια που έχει συμφωνήσει, αφετέρου να μη μπορεί να βγάλει τον «κακοπροαίρετο» ενοικιαστή από το σπίτι. Εννοείται πως δεν υπάρχει σωτηρία ούτε αν μπλέξει με «καταστροφέα περιουσιών» (και άντε να πεις ότι κάποιος έχει οικονομικά προβλήματα και να συζητήσεις για αυτό, αυτός που διαλύει το σπίτι του άλλου τι δικαιολογία έχει;)

Σε αυτό το πλαίσιο εντάσσεται και η πολύ σωστή πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ για το πιστοποιητικό φερεγγυότητας του ενοικιαστή, για να ξέρει ο ιδιοκτήτης ποιον θα βάλει στο ακίνητό του που κοστίζει ένα σωρό λεφτά, όπως η τράπεζα ξέρει τα πάντα για εμάς, για να μας δώσει πχ 5.000 Ευρώ δάνειο.

= Το ΔΝΤ σωστά προτείνει να προστατευθούν οι ιδιοκτήτες, για να ανοίξουν τα κλειστά σπίτια τους. Παρά το ότι οι «στρατηγικοί κακοπληρωτές» και οι «καταστροφείς» είναι μάλλον κάτω από το 10% του συνόλου, όλοι μας ξέρουμε και κάποιον που έμπλεξε σε τέτοια κατάσταση.

Άρα λοιπόν πριν τον φόρο αδράνειας, πρέπει να προστατευθούν οι ιδιοκτήτες
= «Θα σου βάλω φόρο αν το κρατάς κλειστό, αλλά πρώτα θα σου έχω εξασφαλίσει πως αν το ανοίξεις, δεν θα έχεις προβλήματα».

2. Ξεμπλοκάρισμα εκατοντάδων χιλιάδων κλειστών ακινήτων

Σήμερα στην Ελλάδα ένα ακίνητο μπορεί να πωληθεί μόνο αν «τακτοποιηθεί πολεοδομικά». Πολύ καλά και σωστά ως εδώ. Πες μου τώρα σοβαρά πώς θα πουληθούν ακίνητα που:
• Ανήκουν στο κράτος, είναι κάθε είδους κληροδοτήματα + αποποιήσεις κληρονομιών
• Έχουν πολλούς ιδιοκτήτες, που συνήθως έχουν μαλώσει και κανείς δεν θα βάλει το χέρι στην τσέπη για να τα «τακτοποιήσει» πριν βγουν προς πώληση.
• Είναι στην ιδιοκτησία μοναστηριών, ιδρυμάτων κλπ.

Τα παραπάνω είναι εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα που έχουν πρακτικά βγει εκτός αγοράς και δεν θα επιστρέψουν σε αυτή αν δεν λυθεί το πολεοδομικό τους καθεστώς. Βάλε στα παραπάνω και τα ακίνητα των τραπεζών και των Funds (που επίσης αργούν πολύ κλπ) και έχεις την πλήρη εικόνα.
Προσέθεσε και ακίνητα ιδιοκτητών που «δεν έχουν διάθεση να ασχοληθούν» (ναι, υπάρχουν και τέτοιοι) και έχεις την πλήρη εικόνα.

Η πρότασή μου για να μπουν τα ακίνητα αυτά στην αγορά ήταν να δοθεί η δυνατότητα στον αγοραστή του ακινήτου να το τακτοποιήσει πολεοδομικά εντός συγκεκριμένης προθεσμίας. Είχα προτείνει 3 χρόνια, πέρσι η ΠΟΜΙΔΑ πρότεινε 9 μήνες υιοθετώντας την πρόταση, πάντα φυσικά εξαιρώντας τα ακίνητα της «κατηγορίας 5» που δεν μπορούν να νομιμοποιηθούν.

• Η απάντηση που έλαβα ήταν: «Ντροπή σου, αυτό δεν πρέπει να γίνει» (και ακολουθούν διάφορα θεωρητικά και φιλοσοφικά «επιχειρήματα»).
• Στην ερώτησή μου για το «πώς θα μπουν όλα αυτά τα ακίνητα στην αγορά» οι ίδιοι θεωρητικοί απαντούν «να βρουν έναν τρόπο και να μπουν».
• Ως τότε, ας υποφέρει η κοινωνία μας…
• (Κατά το «αν δεν έχουν ψωμί, ας φάνε παντεσπάνι»)

= Πριν λοιπόν μιλήσουμε για φόρο αδράνειας κλπ, είναι ανάγκη να επιλύσουμε αυτό το πρόβλημα, μιας και κρατάει… αδρανή εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα στην Ελλάδα!

3. Φόρος αδράνειας πρώτα στους μεγάλους ιδιοκτήτες

Αν γίνουν τα δύο πρώτα βήματα, τότε έχει νόημα να συζητήσουμε και για φόρο αδράνειας στην Ελλάδα. Από ποιους θα αρχίσουμε; Από τον κύριο Γιώργο που έχει ένα κλειστό σπίτι και δεν έχει χρήματα να το ανακαινίσει για να το βγάλει στην αγορά;

Όχι. Το δίκαιο και λογικό είναι να αρχίσουμε από κάθε είδους ακίνητο (κτισμένο ή και οικόπεδο) που ανήκει στους «μεγάλους παίκτες»:
• Το κράτος, με τα εκατοντάδες χιλιάδες κλειστά ακίνητά του (τα λεφτά από τον φόρο αδράνειας να πηγαίνουν πχ σε χωριστό ταμείο για κοινωνικές κατοικίες και να λείψουν από το ταμείο κάθε κρατικής υπηρεσίας που αδρανεί)

• Τις τράπεζες και τα funds

• Την εκκλησία, τα μοναστήρια, τα ιδρύματα κλπ (μιλάμε για δεκάδες χιλιάδες ακίνητα)

• Τους δήμους και κάθε άλλο νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου

• Κάθε άλλον ιδιοκτήτη που έχει πάνω από 20 κλειστά ακίνητα, ή έχει κλειστά ακίνητα αντικειμενικής αξίας πάνω από πχ 5.000.000 Ευρώ.

Αν λοιπόν επιβληθεί φόρος αδράνειας σε όλους τους παραπάνω και συνεχίσουμε να έχουμε πρόβλημα (μετά και τα δύο πρώτα μέτρα), τότε να συζητήσουμε και για τους μικροϊδιοκτήτες. Όχι όμως να ξεκινήσουμε (πάλι) από αυτούς και πχ ένα ίδρυμα με 300 κλειστά διαμερίσματα να μην κάνει τίποτε, χωρίς κάποια επίπτωση!

Πρώτα να γίνουν τα σημαντικά και μετά να δούμε για φόρο αδράνειας στους μικρούς!

Στα παραπάνω θα μπορούσαμε να προσθέσουμε και τη σωστή πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ για τριετή φοροαπαλλαγή σε κάθε κλειστό σπίτι που θα μπει στην αγορά, χωρίς καμία προϋπόθεση (το εξηγώ εδώ), αλλά και τις προτάσεις ανθρώπων της αγοράς με μεγάλη εμπειρία όπως οι κ.κ. Παραδιάς, Ποταμιάνος, Τζάρος, Θεοδωρίδης, Τσουλκανάκης κ.α. 

Αν πρώτα εφαρμοστούν τα παραπάνω μέτρα και συνεχίσουμε να έχουμε έλλειψη προσφοράς ακινήτων (που σήμερα είναι δραματική), τότε και μόνο τότε να δούμε και την πρόταση για φόρο αδράνειας στους μικροιδιοκτήτες!

Όσο για αυτούς που αγνόησαν όλες τις υπόλοιπες προτάσεις του ΔΝΤ και έμειναν μόνο στον φόρο αδράνειας (στους μικρούς), να θυμήσω πως με «εκβιασμό», τσαμπουκά και «μαγκιά» δεν θα μπουν σπίτια προς ενοικίαση στην αγορά. Το πολύ πολύ να αυξηθεί η προσφορά για πώληση ακινήτων και να ωφεληθούν οι έχοντες χρήματα, όχι οι ενοικιαστές (που δεν έχουν τα χρήματα για να αγοράσουν). 

Ας βάλουμε τα άλογα μπροστά από το κάρο μία φορά! Να το δούμε επιτέλους να κινείται!

Εσύ τι γνώμη έχεις;

Και μην ξεχνάς: Μαζί είμαστε πιο δυνατοί!

Ηλίας Παπαγεωργιάδης

ilias@iliaspapageorgiadis.com

ΥΓ. Την πλήρη εικόνα για την αγορά ακινήτων μετά τον πόλεμο θα την αναλύσουμε στην επόμενη μεγάλη μου εκδήλωση με τίτλο: «Ακίνητα 2026. Checkpoint» στις 10 Ιουνίου στη Θεσσαλονίκη!

Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διευθύνει τον όμιλο εταιρειών MORE, στην Ελλάδα είναι επενδυτής και αναλυτής της αγοράς ακινήτων και ταυτόχρονα συμβουλεύει 300+ επενδυτές και μικρομεσαίους επιχειρηματίες στην Ελλάδα, την Κύπρο και τη Ρουμανία. 

* Πολλά από τα λάθη των ιδιοκτητών κατά την ενοικίαση + συμβουλές για να τα αποφύγουν αναλύονται στο νέο βιβλίο που έγραψαν ο Στράτος Παραδιάς και ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης με τίτλο «Αγοράζω Σπίτι», όπου απλά και ξεκάθαρα εξηγούν τα πάντα για την αγορά, διαχείριση, ενοικίαση και πώληση ενός ακινήτου στην Ελλάδα σήμερα. Το βιβλίο προλόγισε ο Διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος Γιάννης Στουρνάρας.