Μάλλον δεν θα ξανανοικιάσει κάποιος ακίνητο σε δήμο (+ τριπλασιάζονται οι «αυτοδιοικητικοί» φόροι)

Τριπλασιασμός του σημερινού ΤΑΠ και δικαίωμα των δήμων να νοικιάζουν ένα ακίνητο για… 27 χρόνια. Καλά θα πάει αυτό…

Ο κλάδος των ακινήτων έχει πολλές και μεγάλες εκκρεμότητες, που περιμένουμε για να ξεκαθαρίσει το τοπίο. Βέβαια το χρονοδιάγραμμα για αυτές δεν είναι ξεκάθαρο. Πχ κάποια θέματα λογικά θα ανοίξουν το δεύτερο μισό του 2027 (πχ οι τελικές ρυθμίσεις για τα εκτός σχεδίου ακίνητα και τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια). Την ίδια ώρα κάποια άλλα φαίνεται πως προχωράνε με γρήγορους ρυθμούς. Πχ ο νέος Κώδικας Τοπικής Αυτοδιοίκησης, που θα επιφέρει μεγάλες αλλαγές στη σχέση των πολιτών με τους δήμους και το πώς θα αντιμετωπιστεί η ιδιωτική περιουσία.

Έλα να δούμε μαζί τις κυριότερες αλλαγές που θα φέρει αυτός ο Κώδικας, με τις δύο από αυτές να επηρεάζουν άμεσα τις περιουσίες όλων των ιδιοκτητών στην Ελλάδα. 

(Στο συγκεκριμένο θέμα χρησιμοποίησα και την ανάλυση που έκανε η ομάδα της ΠΟΜΙΔΑ και ο Πρόεδρός της Στράτος Παραδιάς για την αξιολόγηση των νέων δεδομένων του Κώδικα).

1. Νέα ενοικίαση ακινήτου σε δήμο ή περιφέρεια: 27 (!) χρόνια ενοικίασης (άρθρο 555)

Με τον νέο Κώδικα θεσμοθετείται επίσημα ο τρόπος που βλέπουν οι κρατικοί υπάλληλοι τους «κοινούς θνητούς», τους πολίτες:

• Το συμβόλαιο ενοικίασης ακινήτου προς δήμους ή περιφέρειες (= τοπική αυτοδιοίκηση) θα έχει διάρκεια ως 12 χρόνια. 
• Αν το αποφασίσει η τοπική αυτοδιοίκηση, θα μπορεί το συμβόλαιο αυτό να παραταθεί μονομερώς μέχρι άλλα 12 χρόνια + 3 χρόνια ακόμη (!), ανεξάρτητα από το τι έγραφε η προκήρυξη του διαγωνισμού ή το συμβόλαιο ενοικίασης που είχε υπογραφεί!
• 12+12+3 = 27!
• Την ίδια ώρα, αν η τοπική αυτοδιοίκηση είναι ενοικιαστής και επιθυμεί να φύγει από το ακίνητο, θα μπορεί να το κάνει με… προειδοποίηση 30 ημερών, χωρίς κάποια αποζημίωση!
• (Εδώ η ΠΟΜΙΔΑ εξηγεί πως η τοπική αυτοδιοίκηση ως ενοικιαστής δεν θα πληρώσει μετά την προειδοποίηση 30 ημερών «ακόμη και αν το ακίνητο συνεχίσει να παρακρατείται αυθαίρετα και να μην αποδίδεται στον ιδιοκτήτη του»!)

Δηλαδή ο πολίτης μπορεί να υπογράψει για 12 χρόνια, αλλά η τοπική αυτοδιοίκηση να κρατήσει το ακίνητό του για 27 (!), ενώ αν θελήσει να φύγει, θα δώσει ένα ενοίκιο «και γεια σας». 

Ερωτήσεις: 

Α. Υπάρχει δικαστήριο που θα βρει λογική μία τόσο ανισοβαρή συμφωνία ανάμεσα σε 2 μέρη;

Β. Υπάρχει ιδιοκτήτης που θα δώσει το ακίνητό του κάτω από τέτοιες συνθήκες;

Γ. Μήπως θα αποδεχθεί κάποιος να ενοικιάσει το ακίνητό του σε φορέα της τοπικής αυτοδιοίκησης, μόνο αν το τίμημα θα είναι πολύ μεγαλύτερο από τα δεδομένα της αγοράς; Μήπως λοιπόν οι δήμοι και οι περιφέρειες θα πληρώνουν παραπάνω, για να βρουν ιδιοκτήτη να αποδεχθεί τέτοια συνεργασία;

ΥΓ.1. Πάλι καλά που με τις διαμαρτυρίες της ΠΟΜΙΔΑ εξαιρέθηκαν τα υπάρχοντα συμβόλαια ενοικίασης και ο νόμος θα αφορά μόνο τις νέες συμφωνίες… 

ΥΓ.2. Αν περάσει κάτι τέτοιο, ποιος αποκλείει στο μέλλον να έρθει μία άλλη κυβέρνηση και να ψηφίσει πχ διπλασιασμό του χρόνου στα… 54 έτη;

2. Τριπλασιασμός του σημερινού ΤΑΠ (άρθρα 393 και 447)

Το γνωστό σε όλους μας Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) έχει ύψος 0,25 – 0,35 τοις χιλίοις επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Αυτό θα αντικατασταθεί από:

• Το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (με ύψος 0,30 – 0,70 τοις χιλίοις)
• Και το Τέλος Περιφερειακής Ανάπτυξης (με ύψος 0,15 – 0,35 τοις χιλίοις) 
• Συνήθως όλοι επιβάλλουν το μέγιστο ποσό που μπορούν. Έτσι ο φόρος από 0,35 τοις χιλίοις θα φτάσει στο (0,70% + 0,35% =) 1,05 τοις χιλίοις.
• Πχ για ακίνητο με αντικειμενική αξία 200.000 Ευρώ ο φόρος θα ανέβει από τα 70 στα 210 Ευρώ

= άρα ο φόρος θα τριπλασιαστεί και θα επιβάλλεται στους ιδιοκτήτες! 

Πώς θα λειτουργήσει όλο αυτό στην πράξη;

• Τα ποσά αυτά θα εισπράττονται μέσω των λογαριασμών ενέργειας
• Όταν τα πληρώνουν οι ενοικιαστές, θα μπορεί να τα παρακρατούν από τα ενοίκια που θα καταβάλουν στους ιδιοκτήτες. 
• Αν όμως το κάνουν αυτό, τότε η ΑΑΔΕ θα δει πως το ενοίκιο καταβάλλεται «λειψό» (νέος νόμος για υποχρεωτική τραπεζική καταβολή ενοικίου) = οι ιδιοκτήτες θα χάνουν το αφορολόγητο ποσοστό 5% επί των ενοικίων τους, ενώ οι ενοικιαστές θα χάνουν την επιστροφή ενοικίου και το επίδομα στέγασης. 

– «Εντάξει, Ηλία, θα τα βρίσκουν μαύρα» θα σκεφθείς, μα απαγορεύεται από τον νόμο! 

Συμπέρασμα: Και τριπλασιασμός της φορολογίας και μπλέξιμο!

ΥΓ. Θα καταργηθεί ο μικρού ύψους Φόρος Ηλεκτροδοτουμένων Χώρων (Φ.Η.Χ.) που κατέβαλλαν οι ενοικιαστές. 

3. Θετικό, 1: Επισημοποίηση της -90% μείωσης τελών σε μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα (άρθρο 389)

Είπαμε για δύο πολύ σοβαρά «στραβά» που θα φέρει ο νέος Κώδικας, να δούμε και τα καλά του στοιχεία. Το πρώτο από αυτά αφορά τη μείωση κατά 90% των δημοτικών τελών καθαριότητας και φωτισμού για μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα, με αυτόματο τρόπο, κάτι για το οποίο ξέρω πόσο αγωνίστηκε η ΠΟΜΙΔΑ.

Μέχρι πρόσφατα ίσχυε η 100% μείωση των τελών αυτών, αν ο ιδιοκτήτης πήγαινε στον δήμο και έκανε τη σχετική αίτηση, αλλά οι περισσότεροι δεν το έκαναν. Τώρα θα πάρουν όλοι 90% μείωση και θα γίνεται αυτόματα, χωρίς να έχει υποχρέωση ο πολίτης να πράξει κάτι.

Αφορά τις εξής κατηγορίες ακινήτων:

1. Στεγασμένους χώρους που χρησιμοποιούνται χωρίς ηλεκτρολογική εγκατάσταση.

2. Στεγασμένους χώρους με ελάχιστη κατανάλωση ρεύματος για λόγους ασφαλείας.

3. Ακίνητα με ηλεκτροδότηση που διακόπηκε, με αυτοδίκαιη μετάπτωση στο μειωτικό συντελεστή, χωρίς υποχρέωση δήλωσης από τους ιδιοκτήτες.

Εδώ ο Πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ ζητά να προστεθεί και η κατηγορία που αφορά τις αποθήκες και τις οριζόντιες ιδιοκτησίες των πολυκατοικιών, που είναι βοηθητικοί χώροι και χρεώνονται με δημοτικά τέλη, λες και έχουν κύρια χρήση κατοικίας. 

4. Θετικό, 2: Παραγραφή οφειλών εντός 5 – 10 ετών (αντί για 33 και… 68!) (άρθρο 510)

Το αρχικό σχέδιο νόμου που αφορά τον Κώδικα μιλούσε για δυνατότητα της αυτοδιοίκησης να διεκδικήσει κανονικά βεβαιωμένες οφειλές για τα προηγούμενα… 68 χρόνια (από τότε που θεσπίστηκε η σχετική νομοθεσία!) και 32 χρόνια (για το ΤΑΠ).

Μετά τις αντιδράσεις της ΠΟΜΙΔΑ αυτές οι προθεσμίες θα διαμορφωθούν ως εξής:

• Για κανονικά βεβαιωμένες οφειλές θα υπάρχει παραγραφή μετά τα 5 χρόνια = δεν θα μπορούν οι δήμοι να διεκδικήσουν ποσά πχ από το 2020.
• Για το ΤΑΠ η παραγραφή θα ισχύσει μετά τα 10 χρόνια (και εδώ το σωστό είναι επίσης να ευθυγραμμιστεί με την πενταετία, μιας και όπως τονίζει η ΠΟΜΙΔΑ «έχει νομολογηθεί από το Συμβούλιο της Επικρατείας και ήδη ισχύει στον δημόσιο τομέα».

Πάντως γλυτώσαμε από το να μας φωνάξουν για να πληρώσουμε σήμερα τυχόν άγνωστα χρέη του… παππού μας!

5. Δύο λεπτομέρειες με σημασία (άρθρα 428 και 430)

Τέλος, ο νέος Κώδικας θα φέρει την επιβολή ανταποδοτικού τέλους απαλλοτρίωσης ακινήτων, ενώ θα επιτρέψει την επιβολή τελών για οποιαδήποτε υπηρεσία ή έργο αποφασίσουν τα δημοτικά και περιφερειακά συμβούλια.

Για το πρώτο δεν ξέρουμε ακόμη τι θα περιέχει. 

Για το δεύτερο προσωπικά είμαι υπέρ (ξέρω πως δεν είναι δημοφιλής αυτή η θέση). Αν ο δήμος μας προσφέρει μία επιπλέον υπηρεσία, πρέπει να έχει τα χρήματα για να την παράσχει σωστά! Το πρόβλημα αρχίζει αν πάρει τα χρήματα και δεν παραδώσει στους πολίτες το προσδοκώμενο αποτέλεσμα.

«Έδωσαν» 90 εκ., μάλλον θα «πάρουν» περισσότερα…

Η μείωση της φορολογίας των ενοικίων για το κλιμάκιο από 12.001 ως 24.000 Ευρώ ήταν από το 35% στο 25%, με το ετήσιο δημοσιονομικό κόστος να εκτιμάται από το Υπουργείο Οικονομικών στα 90 εκ. Ευρώ.

Πιστεύω πως με τον τριπλασιασμό του ΤΑΠ το ευρύτερο δημόσιο θα «εισπράξει» σημαντικά περισσότερα έσοδα από όλους, είτε αυτοί έχουν μεγάλα εισοδήματα από ενοίκια, είτε όχι. 

Τα 27 χρόνια θα «κάνουν backfire»

Εμείς στην Κατερίνη λέμε πως κάτι «κάνει backfire» (σαν ένα όπλο που εκπυρσοκροτεί προς τον κάτοχό του) όταν κάποιο μέτρο αποτυγχάνει παταγωδώς να επιτύχει τον στόχο του και φέρνει το ακριβώς αντίθετο αποτέλεσμα.

Θα μου κάνει μεγάλη εντύπωση αν βρεθούν ιδιοκτήτες ακινήτων που θα αποδεχθούν τέτοιους «αποικιοκρατικούς» όρους για να ενοικιάσουν ένα ακίνητό τους σε δήμο ή περιφέρεια και η αυτοδιοίκηση θα βρεθεί σε αδιέξοδο…

Μακάρι να εισακουστεί η ΠΟΜΙΔΑ και να διορθωθούν τα θέματα που εντοπίζονται στον υπό ψήφιση νέο Κώδικο Τοπικής Αυτοδιοίκησης. Σε διαφορετική περίπτωση στο προσεχές μέλλον θα χρειαστεί αναθεώρηση…

Εσύ τι γνώμη έχεις;

Και μην ξεχνάς: Μαζί είμαστε πιο δυνατοί!

Ηλίας Παπαγεωργιάδης

ilias@iliaspapageorgiadis.com

3 πανελλήνιες αποκλειστικότητες + την πλήρη εικόνα για την αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης θα αναλύσουμε στην επόμενη μεγάλη μου εκδήλωση με τίτλο: «Ακίνητα 2026. Checkpoint» στις 10 Ιουνίου στο Συνεδριακό Κέντρο «Ιωάννης Βελλίδης», στη Θεσσαλονίκη!

Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διευθύνει τον όμιλο εταιρειών MORE, στην Ελλάδα είναι επενδυτής και αναλυτής της αγοράς ακινήτων και ταυτόχρονα συμβουλεύει 300+ επενδυτές και μικρομεσαίους επιχειρηματίες στην Ελλάδα, την Κύπρο και τη Ρουμανία. 

Κυκλοφορεί το νέο βιβλίο που έγραψαν ο Στράτος Παραδιάς και ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης με τίτλο «Αγοράζω Σπίτι», όπου απλά και ξεκάθαρα εξηγούν τα πάντα για την αγορά, διαχείριση, ενοικίαση και πώληση ενός ακινήτου στην Ελλάδα σήμερα. Το βιβλίο προλόγισε ο Διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος Γιάννης Στουρνάρας.