Μη μπερδεύεσαι! Η Ελλάδα δεν έχει μία, αλλά πέντε αγορές ακινήτων

Τον τελευταίο καιρό η άκρατη αισιοδοξία των περισσότερων ανθρώπων που μιλούν για τα ακίνητα έχει οδηγήσει σε ακραίες καταστάσεις. Με τις τιμές να έχουν ήδη υπερ-διπλασιαστεί τα τελευταία χρόνια σε κάποια σημεία της χώρας, περιγράφεται μία κατάσταση πως «θα ανέβουν πολύ ακόμη». Ποια ακίνητα θα ανέβουν πολύ, ρωτάω; «Όλα» διαβάζω ή καταλαβαίνω από τα γραφόμενα.

Αυτό το «όλα» όμως δείχνει πως υπάρχει και… ολική άγνοια για τον κλάδο. Πχ δεν έχει σχέση η επένδυση του «Ελληνικού» με τα ακίνητα στην Κατερίνη, ούτε καν με αυτά στην Κυψέλη στην Αθήνα.

Ξεκινώντας τον διάλογό μας για τα ακίνητα και τις επενδύσεις σε αυτά, επίτρεψέ μου να σου εξηγήσω τις βασικές αγορές ακινήτων στην Ελλάδα και το πώς βλέπω να κινούνται αυτές, για να μπορείς να αναλύσεις καλύτερα τα δεδομένα και να λάβεις τις σωστές αποφάσεις για το παρόν και το μέλλον σου.

Η Ελλάδα δεν έχει μία ενιαία αγορά ακινήτων

Ως την κρίση του 2009 – 2010 η κατεύθυνση της Ελληνικής κτηματαγοράς ήταν σε γενικές γραμμές κοινή, μιας και οι τράπεζες έδιναν δάνεια στο 120% της αξίας των ακινήτων, με δόση το 50 – 100% του εισοδήματος ενός δανειολήπτη. Σε συνδυασμό με την κατάρρευση του Χρηματιστηρίου Αθηνών το 1999 – 2000 και την εισαγωγή του ΦΠΑ το 2006, πάρα πολλοί Έλληνες αποφάσισαν να επενδύσουν στον κλάδο για να συμμετάσχουν και αυτοί στη φούσκα που δημιουργήθηκε ή απλά να καλύψουν τις στεγαστικές τους ανάγκες.

Μετά το 2010 το σύνολο της αγοράς κινήθηκε πτωτικά, με αποκορύφωμα την πρώτη περίοδο των Capital Controls, όταν από ό,τι φαίνεται σε πολλά σημεία της Ελλάδας οι τιμές έγραψαν το ιστορικό τους χαμηλό. (Προσοχή, μιλώ για τις τιμές των συναλλαγών, όχι για «τις μικρές πτώσεις» που κατέγραφαν οι έρευνες τότε και εκ των υστέρων μας είπαν τελικά ότι ήταν μεγάλες).

Όταν κάποια στιγμή οι συναλλαγές που έγιναν σε αυτό το επίπεδο δημιούργησαν τη βάση τιμών της κρίσης, σε κάποιες περιπτώσεις η αγορά ανέκαμψε. Όχι όμως ενιαία και όχι με τον ίδιο τρόπο, τάση που συνεχίζεται ως σήμερα.

(Για αυτό είναι λάθος να παρουσιάζονται οι επενδύσεις κάποιων μεγάλων παικτών ως απόδειξη πως όλη η χώρα άλλαξε κατεύθυνση).

Οι πέντε ευδιάκριτες αγορές ακινήτων στη χώρα μας σήμερα είναι:

1. Τα απλά οικιστικά ακίνητα ανά την Ελλάδα

(Αξία ως 150.000 Ευρώ)

Α. Σοβαρή και πραγματική άνοδος της αγοράς δεν θα έχουμε όταν ένας εφοπλιστής αγοράσει μία βίλλα στον Αστέρα Βουλιαγμένης με 50.000.000 Ευρώ, αλλά όταν ο Κώστας με την Ελένη θα καταφέρουν να αγοράσουν το ακίνητο που χρειάζονται και ο κύριος Πέτρος θα καταφέρει να πουλήσει το ακίνητό του για να καλύψει μία ανάγκη γρήγορα και χωρίς μεγάλες εκπτώσεις. Αυτή η κατηγορία θα δώσει τον τόνο για την ανάπτυξη όλης της χώρας και θα έχει τη μεγαλύτερη επίπτωση στην οικονομία, τοπική και εθνική. Οι τιμές έπεσαν πολύ, μετά κινήθηκαν ανοδικά και πλέον φαίνεται ότι σταθεροποιήθηκαν. Δεν θα είναι εύκολο να ανέβουν πολύ περισσότερο το 2022.

Β. Στην κατηγορία αυτή βλέπουμε να υπάρχει μεγάλη ζήτηση, αλλά για συγκεκριμένες τιμές. Μόλις οι τιμές ανέβουν, πέφτουν οι συναλλαγές, μιας και οι αγοραστές δεν είναι διατεθειμένοι να αφομοιώσουν νέες αυξήσεις.

Γ. Οι αγοραστές των ακινήτων αυτών είναι μετανάστες που παίρνουν το πρώτο τους σπίτι μετά από πολλά χρόνια δουλειάς και Έλληνες που ανήκουν σε δύο ομάδες: Οι εύποροι που αγοράζουν ακίνητα για «επενδυτικούς σκοπούς» (έστω και αν ούτε ένας στους πέντε δεν ξέρει να υπολογίσει σωστά τι του αποδίδει αυτή η «επένδυση») και αυτοί που καλύπτουν υπαρκτές στεγαστικές τους ανάγκες. Εδώ «παίζει» πολύ και η έννοια του «flipping»: Βρίσκω ένα παλιό διαμέρισμα, το ανακαινίζω και το πουλώ με 20 – 25% μεγαλύτερη αξία. Απλά κάθε μήνα που περνάει θα είναι πιο δύσκολο να βρεθούν καλές περιπτώσεις επένδυσης με δυνατότητα για ανακαίνιση και άμεση μεταπώληση.

Δ. Όσοι επιχειρήσουν να αυξήσουν πολύ τις τιμές οικοπέδων που απευθύνονται σε αυτή την κατηγορία ακινήτων, θα διαπιστώσουν ότι η αγορά δεν θα τους ακολουθήσει. Επίσης είναι σχεδόν απίθανο να πληρωθεί το επιπλέον κόστος κατασκευής λόγω της αύξησης της τιμής των υλικών, για αυτό και μπορεί να δούμε να παγώνουν κάποιες αναπτύξεις, ή να μαλώνουν εργολάβοι με πελάτες που έδωσαν προκαταβολή και πλέον με τα νέα κόστη υπάρχει αδιέξοδο κλπ.

Ε. Ας μην ξεχνάμε πως οι εταιρείες που αγόρασαν τα «κόκκινα δάνεια» από τις τράπεζες έχουν άπειρα ακίνητα αυτής της κατηγορίας, τα οποία όμως δεν θα βγάλουν μαζικά στην αγορά, για να αποφύγουν την κατάρρευσή της. Με αυτό το δεδομένο, ακόμη και αν υπάρξει οικονομική κρίση σε επίπεδο πλανήτη ή χώρας, δεν αναμένεται εκ νέου κατάρρευση τιμών. Για να υπάρξει σημαντική άνοδος θα πρέπει να βρεθούν περισσότεροι άνθρωποι με περισσότερα χρήματα στα χέρια τους, κάτι που δύσκολα φαίνεται στον ορίζοντα ενόψει άλλης μίας χρονιάς με κορωνοϊό.

2. Ακίνητα σε «καλές περιοχές» ανά την Ελλάδα

(Αξία 150.000 – 350.000 Ευρώ)

Α. Αυτή η κατηγορία λειτουργεί «αντανακλαστικά» προς την προηγούμενη και είναι άμεσα συνδεδεμένη μαζί της. Πρόκειται για τα ακίνητα που θα αγοράζουν οι εύποροι Έλληνες τα επόμενα χρόνια, μιας και τα πανάκριβα προνομιακά ακίνητα θα είναι απλησίαστα για αυτούς. Οι αξίες έπεσαν πολύ κατά τη διάρκεια της κρίσης, πλέον «σηκώθηκαν» αρκετά και δείχνουν να έχουν περιθώρια περαιτέρω ανόδου (προσοχή, πάντα αναφέρομαι σε τιμές συναλλαγών και όχι ζητούμενες τιμές). 

Β. Και εδώ βλέπουμε να υπάρχει ισχυρή ζήτηση, όμως χωρίς τη διάθεση από την πλευρά των αγοραστών να αποδεχθούν σημαντικά υψηλότερες τιμές. Δεν έχει ακόμη «σπάσει το ταβάνι» για μεγάλες αυξήσεις, μιας και όσοι τις ζητάνε συνήθως μένουν με τα ακίνητά τους απούλητα. 

Γ. Οι αγοραστές των ακινήτων αυτών είναι Έλληνες που ή επενδύουν ή ανεβαίνουν σε διαφορετικό επίπεδο στέγασης. Λογικά θα βρεθούν «ευκαιρίες» για flipping σε αυτή την κατηγορία τους επόμενους 12 μήνες, μιας και όσο θα περνάει ο καιρός τα ενδιαφέροντα ακίνητα θα έχουν μεγαλύτερη αξία. Σε αυτήν την κατηγορία κινούνται και αρκετοί ξένοι με ενδιαφέρον για Golden Visa, όμως δύσκολα θα δούμε πολλούς από αυτούς να επιστρέφουν το 2022. Ενδιαφέρον παρουσιάζει πως ενώ για αυτούς τους αγοραστές οι αξίες παραμένουν ίδιες (250.000 – 300.000 Ευρώ), έχουν μειωθεί τα τετραγωνικά και έχουν αλλάξει οι περιοχές όπου μπορούν να βρουν ένα ακίνητο σε αυτόν τον προϋπολογισμό.

Δ. Έχει πολύ μεγάλο ενδιαφέρον να παρατηρήσουμε τι θα γίνει με τα ακίνητα αυτής της κατηγορίας, σχετικά με το θέμα της αύξησης των τιμών των υλικών κατασκευής αλλά και της αξίας των οικοπέδων. Η αύξηση του κόστους και της επιβάρυνσης λόγω ακριβότερου οικοπέδου θα επηρεάσει τις τιμές, αλλά όχι δραματικά. Πχ θα δεχτούν οι αγοραστές να απορροφήσουν το +15% – +30% που θα ζητηθεί από τους κατασκευαστές, την ώρα που τα ενοίκια για αυτά τα σπίτια δεν θα αυξηθούν αντίστοιχα; Προσωπικά δεν το πιστεύω.

Ε. Μέχρι τώρα αυτή η κατηγορία δεν είχε θέματα δυσκολίας ρευστοποίησης στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, ενώ το αντίθετο συνέβη σε γενικές γραμμές σε άλλες μεγάλες πόλεις. Τώρα η ζήτηση φαίνεται να έχει αυξηθεί και αν αυτή συνεχιστεί σε αυτή την κατηγορία και την προηγούμενη, τότε γενικότερα η Ελληνική αγορά ακινήτων θα πάει καλά. Αν όχι, τότε ας περιμένουμε μικρές πτώσεις τιμών. Αλλά το θέμα θα το αναλύσουμε περισσότερο σε δύο εβδομάδες.

(Οι δύο πρώτες κατηγορίες είναι αυτές που δίνουν την ταυτότητα της Ελληνικής αγοράς, όχι η επόμενη).

3. Κορυφαία τουριστικά ακίνητα ανά την Ελλάδα / κέντρο Αθηνών / κέντρο Θεσσαλονίκης / ακίνητα για Golden Visa

Α. Οι τιμές σε αυτές τις περιοχές είναι εντελώς αυτονομημένες από την υπόλοιπη Ελλάδα, σε πολλές περιπτώσεις ανέβηκαν πολύ ακόμη και όταν η υπόλοιπη χώρα κατακρημνίζονταν. Οποιοδήποτε νέο για τα ακίνητα σε αυτά τα σημεία δεν σημαίνει απολύτως τίποτε για άλλες κατηγορίες ακινήτων. Πχ το ότι πουλήθηκε 100% ένα συγκρότημα κατοικιών στη Μύκονο με 5.000 Ευρώ το τετραγωνικό δεν σημαίνει ότι θα υπάρξει κατ’ ανάγκη ζήτηση για ένα συγκρότημα κατοικιών στη Λάρισα με την ίδια τιμή. 

Β. Εδώ η περιοχή έχει τον πρώτο λόγο, μιας και σε νησιά ή άλλα σημεία όπου υπάρχουν λίγα ακίνητα και περισσότεροι αγοραστές, οι μεγαλύτερες τιμές γίνονται συνήθως αποδεκτές από τους επενδυτές, μιας και οι επιλογές τους είναι περιορισμένες. 

Γ. Οι αγοραστές των ακινήτων αυτών είναι είτε Έλληνες με οικονομική επιφάνεια πολύ πάνω από τον μέσο πολίτη, είτε εύποροι ξένοι. Μάλιστα με δεδομένο ότι πολλές περιοχές έχουν έλλειψη προσφοράς ακινήτων, οι τιμές εδώ πιθανόν να συνεχίσουν να ανεβαίνουν. Αλλά ας μην ξεχνάμε τους βασικούς κανόνες των ακινήτων, όπως η σημασία της τοποθεσίας: Μπορεί στην Πάρο το ενδιαφέρον να έχει αυξηθεί λόγω του κορεσμού της Μυκόνου, όμως αυτό δεν σημαίνει πως κάθε ακίνητο στην Πάρο θα επωφεληθεί από αυτή τη ζήτηση, ούτε πως θα έχει την ίδια αύξηση τιμής.

Δ. Λογικά η αύξηση της τιμής των οικοπέδων και του κόστους κατασκευής δεν θα επηρεάσουν αυτή την αγορά, αντίθετα θα συμβάλλουν στην αύξηση των τιμών και της αξίας των ακινήτων.

Ε. Αυτή η κατηγορία έχει και ένα ακόμη χαρακτηριστικό: Συνήθως αν «γυρίσει η αγορά» είναι και αυτή που καταγράφει μεγάλες πτώσεις τιμών όταν κάποιος θελήσει να ρευστοποιήσει «σήμερα», μεγαλύτερες πτώσεις από αυτές στις υπόλοιπες κατηγορίες. Αν ο τουρισμός μας είναι «ανοικτός» το 2022, δεν θα υπάρξει θέμα. Αν ο κορωνοϊός κλυδωνίσει περαιτέρω την οικονομία, δώστε 30% πιθανότητα να έχουμε πωλήσεις σε σημαντικά χαμηλότερες τιμές από αυτούς που θα αναγκαστούν να πουλήσουν.

Ούτε το 2022 προβλέπεται μαζική επιστροφή των Κινέζων στην αγορά μας…

4. «Απλά» εμπορικά ακίνητα, χωρίς προστιθέμενη αξία

Α. Είτε είναι χωράφια που δεν έχουν μεγάλη αξία, είτε μαγαζιά σε μη κεντρικούς δρόμους, οικόπεδα χωρίς μεγάλη ζήτηση, ξενοδοχεία που θέλουν μεγάλη ανακαίνιση και βρίσκονται σε περιοχές που δεν επιτρέπουν την ακριβή τιμολόγηση των υπηρεσιών, σε κάθε περίπτωση η Ελλάδα είναι γεμάτη από «απλά» ακίνητα που έχουν «μη οικιστική» χρήση. Αυτά έχουν υποφέρει πολύ τα προηγούμενα χρόνια και οι τράπεζες / εταιρείες που αγόρασαν τραπεζικά δάνεια έχουν ακόμη άπειρα τέτοια ακίνητα στην κατοχή τους. Αν η Ελλάδα πάει καλά, κάποια από αυτά μπορεί να φτάσουν σε μεγαλύτερες τιμές, όχι όμως όλα, όχι παντού. (Συχνά οι τιμές ρευστοποίησης είναι πολύ πιο κάτω από τις επίσημες).

Β. Μέτρια είναι η ζήτηση σε αυτή την κατηγορία ακινήτων, μιας και δεν είναι ιδιαίτερα ελκυστικά για τους πολλούς. Στην πλειοψηφία τους οι συναλλαγές εδώ αφορούν «απεμπλοκή» των νυν ιδιοκτητών από την επένδυση και αυτό δεν γίνεται με υψηλότερες τιμές. 

Γ. Οι αγοραστές εδώ είναι αποκλειστικά Έλληνες, ή και ενδεχομένως κάποιοι μετανάστες που ζουν πολλά χρόνια στην Ελλάδα και θέλουν να κάνουν το πρώτο τους επιχειρηματικό βήμα χωρίς να έχουν προϋπολογισμό για κάτι καλύτερο. 

Δ. Δεν αναμένεται να δούμε πολλές αλλαγές στην αγορά αυτή το 2022, ούτε θα τεθεί θέμα πολύ υψηλότερων τιμών για να απορροφήσουν τα υψηλότερα κόστη κατασκευής. Αν ακριβύνουν τα υλικά, απλά δεν θα προχωρήσει η ανάπτυξη ή η συμφωνία, μιας και οι τιμές δεν ανεβαίνουν εύκολα.

Ε. Και το 2022 οι ιδιοκτήτες τέτοιων ακινήτων θα παραμείνουν σε γενικές γραμμές εγκλωβισμένοι, καλούμενοι να επιλέξουν ανάμεσα σε 0 – λίγες προσφορές με χαμηλές τιμές ή τη μη πώληση του ακινήτου τους. Δεν είναι τυχαίο ότι στα sites των τραπεζών και των εταιρειών που διαχειρίζονται τα παλιά «κόκκινα» χαρτοφυλάκια μόνο τέτοια ακίνητα βλέπουμε, τα υπόλοιπα έχουν πουληθεί (ή τα κρατάνε για επιλεγμένους πελάτες). 

5. Κορυφαία εμπορικά ακίνητα ανά την Ελλάδα

Α. Εδώ γίνεται και θα γίνει η «μεγάλη μάχη» του Ελληνικού Real Estate. Είναι αλήθεια πως είναι πολλοί οι ενδιαφερόμενοι που θέλουν να βάλουν χρήματα στην Ελληνική αγορά (για να είμαι πιο ακριβής είναι λίγοι σε σχέση με άλλες χώρες όπως πχ η Ρουμανία, αλλά πολλοί σε σχέση με την επενδυτική ανομβρία της Ελλάδας πριν μερικά χρόνια). Όλοι οι σοβαροί παίκτες ψάχνουν τα ίδια περίπου ακίνητα: Ικανά να «σηκώσουν» μία μεγάλη ανάπτυξη, με μεγάλη προοπτική, μεγάλη προβολή, προτεραιότητα στις επιλογές των πελατών κλπ. Αυτά τα ακίνητα είναι λίγα σε όλες τις χώρες και ακόμη λιγότερα στην Ελλάδα των χιλιάδων πολεοδομικών και νομικών προβλημάτων που βγάζουν εκτός αγοράς πολλά και ενδιαφέροντα «κομμάτια».

Β. Οι τιμές ανέβηκαν και θα ανέβουν και άλλο και δεν είναι υπερβολή να πούμε ότι σε πολλές περιπτώσεις θα μιλάμε για… πλειστηριασμό. Πάντως στις περισσότερες των περιπτώσεων είναι αδύνατο να εντοπίσουμε ποιο θα είναι το κέρδος αυτού που πληρώνει μία πολύ μεγάλη τιμή για ένα τέτοιο ακίνητο. Πολλά business plans είναι «τραβηγμένα από τα μαλλιά».

Επίσης αξίζει να παρατηρήσουμε ότι στους χώρους logistics και τα γραφεία οι τιμές είναι ήδη μεγάλες και τα περιθώρια μεγαλύτερης ανόδου είναι σαφώς περιορισμένα, ειδικά από τη στιγμή που οι επενδυτές που ενδιαφέρονται για τους κλάδους αυτούς προτιμούν να προχωρήσουν σε δικιά τους ανάπτυξη, παρά να αγοράσουν μία από τις ελάχιστες διαθέσιμες επενδυτικές επιλογές που διατίθενται με πολύ χαμηλή απόδοση.

Γ. Οι αγοραστές / επενδυτές των ακινήτων αυτών είναι είτε πλούσιοι Έλληνες, είτε Ελληνικές και ξένες εταιρείες με εμπειρία στον χώρο των ακινήτων. Όλα τα γνωστά και μεγάλα ονόματα, funds κλπ δίνουν το παρών και «σκανάρουν» την αγορά για «ευκαιρίες» (που πλέον είναι μάλλον λίγες).

Δ. Το αυξημένο κόστος κατασκευής δεν αναμένεται να αποτελέσει πρόβλημα για αυτούς τους επενδυτές, που απλά θα γκρινιάξουν και θα αλλάξουν τον προϋπολογισμό του έργου, όλοι ξέρουν και καταλαβαίνουν τι συμβαίνει. Φυσικά είναι και οι πρώτοι που μπορούν να βρουν λύσεις για να δεχτούν μικρότερη επιβάρυνση.

Ε. Θα πρέπει να συμβεί ένας συνδυασμός μεγάλης εθνικής και διεθνούς καταστροφής για να σταματήσει να κινείται ο κλάδος αυτός της αγοράς και να καταγράψει πτώση τιμών. Ας μην ξεχνάμε ότι εδώ έχουμε να κάνουμε με πολλούς «θεσμικούς» επενδυτές, που λειτουργούν συνήθως με ψυχραιμία, υπομονή και μακροχρόνιο σχεδιασμό και στις περισσότερες των περιπτώσεων τα αναγκαία κεφάλαια για τις αναπτύξεις έχουν ήδη βρεθεί και περιμένουν.

5 διαφορετικές αγορές ακινήτων. Για να μην ακούς ότι «θα προχωρήσει το «Ελληνικό» και θα ανέβουν όλα στην Ελλάδα»

Η χώρα μας έχει πέντε ευδιάκριτες αγορές ακινήτων. Θα μπορούσαμε να τις σπάσουμε σε πολλές ακόμη μικρότερες, να τις δούμε ανα περιφέρεια και εξειδικευμένη κατηγορία κλπ, όμως σε γενικές γραμμές είναι πέντε. Όπως είδες, δεν έχουν κατ’ ανάγκη σχέση η μία με την άλλη, για αυτό και δεν υπάρχει λόγος να πιστεύεις πως «επειδή θα προχωρήσει το «Ελληνικό», θα ανέβουν όλες οι τιμές ακινήτων στην Ελλάδα».

Για τις τιμές και ακόμη περισσότερα θα τα πούμε στις 14.12.

Εσύ τι γνώμη έχεις;

ΥΓ. Με τα ακίνητα ασχολούμαι από το 2004. Έχω μία μικρή εμπειρία στον χώρο, όπου σύμφωνα με την EY η εταιρεία μας έφτασε στις πρώτες 10 της Ρουμανίας, ενώ έχω γράψει και 4 βιβλία με συμβουλές, αναλύσεις και διδακτικές ιστορίες για τον κλάδο. Ένα από τα βιβλία μου αυτά είναι αυτό που ψάχνουν όλοι οι νέοι μεσίτες που θέλουν να μπουν στη δουλειά. Το έγραψα ως οδηγό για τους αγοραστές διαμερισμάτων και πούλησε χιλιάδες αντίτυπα, όμως «σάρωσε» και στους μεσίτες.