«Να μπω σε επένδυση οικιστικής ανάπτυξης στην Ελλάδα; Να το κάνω μαζί με άλλους;» (απαντήσεις στις ερωτήσεις σας)

«Έχω την πρόταση να μπω σε κοινή επένδυση μαζί με άλλους, για την ανάπτυξη ακινήτου στην Ελλάδα. Να το κάνω; Τι πρέπει να προσέξω;»

Η παραπάνω είναι μία από τις πολλές ερωτήσεις που έλαβα από εσάς, τους αναγνώστες μου. Τη βρήκα πολύ ενδιαφέρουσα και νομίζω πως θα είχε ενδιαφέρον να τη συζητήσουμε και όλοι μαζί.

Επένδυση για οικιστική ανάπτυξη στην Ελλάδα. Είναι μία καλή επένδυση;

Ας ξεκινήσουμε από τα βασικά. Στην παρούσα φάση και χωρίς να γνωρίζουμε τι θα συμβεί τους επόμενους μήνες στην παγκόσμια οικονομία, η συγκεκριμένη επένδυση δείχνει να έχει ενδιαφέρον και να αφήνει σημαντικές αποδόσεις στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη και οπουδήποτε αλλού το τελικό κόστος πώλησης του διαμερίσματος μπορεί να ξεπεράσει τα 2.500 Ευρώ / τετραγωνικό μέτρο.

Με δεδομένο ότι το κόστος κατασκευής κυμαίνεται από 1.100 ως 1.300 Ευρώ (ή και παραπάνω, ανάλογα με την ποιότητα υλικών, τον τρόπο πληρωμής, τη γεωγραφική περιοχή και τα τοπικά καρτέλ που διαμορφώνουν τις τιμές, τις υποδομές που έχει η περιοχή και αν πρέπει να πληρώσουμε για να τις φέρουμε σωστά κλπ), η εξίσωση αφήνει ένα ενδιαφέρον αποτέλεσμα όταν καταλήγουμε σε ένα μοντέλο που συνοπτικά είναι το εξής:

Οικόπεδο (ως ποσοστό στο δομήσιμο τετραγωνικό μέτρο):

300 – 500 Ευρώ

Κόστος κατασκευής:

1.300 Ευρώ

Άλλα έξοδα, άδειες, marketing, απρόβλεπτα:

200 Ευρώ

Πώληση:

2.500 – 3.000 Ευρώ

Σε αυτή την περίπτωση το οικονομικό αποτέλεσμα που προκύπτει αφήνει ένα περιθώριο κέρδους 30 – 50% (μου κοστίζει κάτι 100 και το πουλάω 130 – 150).

Αυτό το οικονομικό αποτέλεσμα συνήθως «απλώνεται» σε χρονική διάρκεια 18 – 24 μηνών, άρα η «ετήσια απόδοση» είναι η μισή.

Μετά τη φορολογία (άμεση και έμμεση) απομένει περίπου το 60% του κέρδους αυτού = πάμε για να κερδίσουμε μετά φόρων 9 – 15% τον χρόνο, αναλαμβάνοντας και το ρίσκο της ανάπτυξης.

Για Ελλάδα, εμένα μου αρέσει…

Αρκεί να μπορούμε να πουλήσουμε πχ με 2.800 Ευρώ, σε μία περιοχή με μέση τιμή τις 3.000. Όχι να πάμε σε περιοχή των 2.500 για να πουλήσουμε 2.800, μιας και σε τυχόν «γύρισμα» της αγοράς θα μπλοκάρουμε αμέσως και θα καταλήξουμε να ταλαιπωρηθούμε πολύ.

«Έχω την ενοικίαση ως δίχτυ ασφαλείας αν κάτι δεν πάει καλά στην αγορά;»

Κάποιος με έχει ρωτήσει επί αυτού: Αν κτίσω και δεν μπορέσω να πουλήσω, δεν είμαι καλυμμένος με το να νοικιάσω τα ακίνητα και να παίρνω ενοίκια;

Όχι, θα έλεγα. Αναμένεται να κινηθούμε σε περιβάλλον υψηλού πληθωρισμού τα επόμενα χρόνια. Το να μας κοστίσει ένα διαμέρισμα 2.000 Ευρώ το μέτρο και να το νοικιάζουμε με 80 – 100 Ευρώ / χρόνο (δηλαδή με 7 – 8 Ευρώ / μήνα ανά τετραγωνικό) δεν αποτελεί μία σοβαρή απόδοση. Αν αφαιρέσεις ΕΝΦΙΑ, πληθωρισμό και κόστος χρήματος, ουσιαστικά «μέσα» είσαι. Αν υπολογίσεις και την τεράστια φορολογία των ενοικίων στην Ελλάδα…

(Ενώ αν σκεφτούμε και το κατά πόσο τα ενοίκια στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη θα συνεχίσουν να είναι τόσο ψηλά…)

= Η επένδυση αυτή έχει νόημα αν πουλήσουμε, όχι αν νοικιάσουμε.

Για ποιον είναι αυτές οι επενδύσεις;

Δεν είναι για όλους μία τέτοια επένδυση σε οικιστική ανάπτυξη σε μία μεγάλη πόλη. Αν είσαι εργολάβος και ξέρεις τη δουλειά, τότε κανένα πρόβλημα. Αν όμως θέλεις να λειτουργήσεις ως επενδυτής, καλό είναι να θυμάσαι μερικούς κανόνες:

• Αυτή η επένδυση έχει αρκετό ρίσκο. Μην ακούς αυτούς που σου λένε ότι όλα είναι απλά. Αν ήταν όλα απλά, θα το έκαναν όλοι με επιτυχία (και δεν το κάνουν). Είναι επένδυση που σου αποφέρει κέρδη πάνω από τον πληθωρισμό και σταδιακά μπορεί να οδηγήσει σε μεγάλη αύξηση περιουσίας = έχει και το αντίστοιχο ρίσκο

• = αν υποθέσουμε ότι έχουμε 1.000 Ευρώ διαθέσιμα για επενδύσεις, δεν θα ήταν καλό να βάλουμε πάνω από τα 300 – 500 Ευρώ σε μία τέτοιου είδους επένδυση.

• Μπορεί να πωληθούν όλα τα διαμερίσματα από τα σχέδια και να μη χρειαστούν τα περισσότερα από τα κεφάλαια, μπορεί όμως και να μη γίνει αυτό και να δεσμεύσεις τα χρήματά σου για 18 – 24 ή και 30 μήνες = μην επενδύσεις λεφτά που μπορεί να χρειαστείς

• Έχεις το πόθεν έσχες για να δικαιολογήσεις την προέλευση των χρημάτων σου; Μη μου πεις ότι «θα το κτίσω παρέα με άλλους και εγώ θα δίνω τα μαύρα» γιατί μπορεί να βρεθείς μπλεγμένος πολύ άσχημα.

«Μπορούν να βγουν περισσότερα κέρδη;»

Θεωρητικά ναι. Στην πράξη όμως, ο κανόνας λέει πως όσο αυξάνεται το κέρδος, αυξάνεται και το ρίσκο. Ναι, μπορεί και να τα καταφέρεις να πουλήσεις με 3.500 Ευρώ εκεί που η αγορά είναι στα 3.000 Ευρώ, λόγω Χ συνθηκών. Όμως μπορεί και να σου μείνουν τα διαμερίσματα να τα κοιτάς, αν αύριο γίνει κάτι διεθνώς και μπούμε σε οικονομική κρίση.

Μην ακούς αυτούς που σου λένε πως «εγώ επενδύω και τα διπλώνω τα λεφτά, τα διπλασιάζω». 9 στους 10 από αυτούς ιδέα δεν έχουν για το τι κερδίζουν πραγματικά, τι τους μένει μετά τη φορολογία κλπ. Βγάλε χρήματα με τη μέγιστη δυνατή ασφάλεια και (επειδή εδώ μιλάμε για σοβαρά ποσά επένδυσης) μη συμπεριφέρεσαι ανεύθυνα με τα λεφτά σου.

«Ποιες λεπτομέρειες πρέπει να προσέξω αν θελήσω να συν-επενδύσω με άλλους σε μία τέτοια επένδυση;»

Μία «συν-επένδυση» έχει πιθανότητες επιτυχίας μόνο αν την αντιμετωπίσουμε ως επένδυση με κανόνες, ως ένα fund (ναι, αυτό είναι ένα fund, μία συν-επένδυση με κανόνες, από διαχειριστές που εμπιστεύομαστε για τις ικανότητές τους).

Έχω επενδύσει μαζί με άλλους στο παρελθόν. Όποτε κινήθηκα «φιλικά και καλοπροαίρετα», με εξαίρεση μία περίπτωση στις υπόλοιπες στεναχωρηθήκαμε, δεν ήθελαν να πουλήσουμε με κολοσσιαία κέρδη και έψαχναν ακόμη μεγαλύτερα κλπ. Όποτε όλα ήταν από πριν συμφωνημένα, όλα πήγαν καλά.

Μερικά θέματα για προβληματισμό:

• Ποιοι θα διαχειριστούν την επένδυση; Έχουν εμπειρία; Το έχουν ξανακάνει στο παρελθόν;

• Θα γίνουν πολύ καλά νομικά έγγραφα που να προστατεύουν τους πάντες κατά τη συμμετοχή τους στη «συν-επένδυση» αυτή; (εσύ έχεις καλό δικηγόρο, με εμπειρία στο θέμα; Ή έστω καλό σύμβουλο ακινήτων;) 

• Θα βάλουν όλοι το μερίδιό τους; Ή κάποιοι θα το βάλουν στην πορεία, που μπορεί αυτό να μη γίνει ποτέ; (Χρειαζόμαστε πάντα σοβαρές δεσμεύσεις από όλα τα μέρη)

• Τι θα γίνει αν δεν πάνε καλά τα πράγματα; Θα έχουν συμφωνηθεί οι κανόνες πώλησης, ή απεμπλοκής σε μία κακιά συγκυρία; Ή θα παγώσει η αγορά, οι 4 θα θέλουν να πουλήσουν και να κλείσουν τη θέση με μικρό κέρδος και θα τους μπλοκάρει ο 1 που θα ζητάει τα κέρδη που φανταζόταν;

• Μιλάμε για μία παθητική επένδυση. Τι θα κερδίσει αυτός που θα τη διαχειριστεί; Αν μου πεις «τίποτε» ή «το κέρδος από την προσωπική του επένδυση» και δεν προβλέπεται κόστος για τον διαχειριστή, θα σου πω ότι δεν το κατάλαβες καλά το έργο.

• Ποιος είναι ο λογιστής του έργου; (Έχεις δικό σου πολύ καλό λογιστή;) Θα κινηθούν μεγάλα ποσά, είμαστε σίγουροι ότι θα γίνουν όλα σωστά;

• Κάθε πότε θα παίρνεις ενημέρωση για την εξέλιξη του έργου και θα λαμβάνεις οικονομικές καταστάσεις;

• Ξέρεις τους συνεταίρους σου; Αν όχι, ποιος είναι ο συνδετικός σου κρίκος μαζί τους; Αυτός τους ξέρει;

• Έχει προηγηθεί σοβαρή έρευνα αγοράς για τις τιμές αγοράς και πώλησης; Από ποιον; Μήπως να δεις και εσύ λίγο το θέμα;

• Ποιος θα πουλήσει τα ακίνητα; Έχει προβλεφθεί αμοιβή μεσίτη για τη δουλειά αυτή; Ή στο τέλος θα κάνει ο καθένας ό,τι του κατέβει, λέγοντας ό,τι να’ναι τιμές, με άγχος να πουληθούν τα ακίνητα και να πάρει τα λεφτά του;

• Θα υπάρχει στο έργο επιβλέπων μηχανικός; (Εγώ θα έβαζα υποχρεωτικά, ακόμη και αν τον πλήρωνα από την τσέπη μου). Κάποιος πρέπει να ελέγχει ότι όλα έγιναν σωστά και να ενημερώνει τους συν-επενδύοντες / συμμετέχοντες στην επένδυση.

Ναι στην επένδυση οικιστικής ανάπτυξης.

Αλλά με τους κανόνες που δουλεύουν αυτοί που είναι επαγγελματίες και βγάζουν λεφτά για δεκαετίες

Στην παρούσα φάση στην Ελληνική αγορά η ανάπτυξη ενός ακινήτου και η πώλησή του αποτελεί μία ενδιαφέρουσα επενδυτική επιλογή. Δεν ταιριάζει σε όλους, αλλά σε πάρα πολλούς που έχουν τα χρήματα.

Αν είναι να το κάνεις, φρόντισε να απαντήσεις σε μερικά ή όλα από τα παραπάνω ερωτήματα. Δεν τα έβγαλα από το κεφάλι μου, τα έμαθα από μεγάλους διαχειριστές κεφαλαίων, fund managers, που είναι επαγγελματίες και κάνουν αυτή τη δουλειά για δεκαετίες. Ισχύουν είτε για επενδύσεις εκατομμυρίων και δισεκατομμυρίων, είτε για μικρότερα ποσά. 

Η συν-επένδυση δεν είναι εύκολο πράγμα, αλλά με τη σωστή και καθαρή συμφωνία μπορεί να φέρει σε όλους τους συμμετέχοντες σοβαρά κέρδη.

Και ναι, είναι ξεκάθαρο πως αν δεν έχεις ήδη καλό λογιστή, δικηγόρο, μηχανικό και σύμβουλο για τις επενδύσεις σου, θα χρειαστεί να αποκτήσεις στο άμεσο μέλλον. Για να συνεχίσεις να έχεις λεφτά να επενδύεις…

Εσύ τι γνώμη έχεις;