Να πάρω στεγαστικό δάνειο, ή θα με εκμεταλλευθεί η τράπεζα;

Επιφανειακοί άνθρωποι υπάρχουν και στη Ρουμανία. Ένα από τα πιο γνωστά “αστεία” που τέτοιοι άνθρωποι διακινούν στα social media είναι το εξής:

– “Θα πεθάνεις φτωχός και καταχρεωμένος”

– “Τι είπες;”

– “Τίποτε, τίποτε. Εγκρίθηκε το στεγαστικό σου δάνειο!”

Συμφωνα με τη “λογική” τους, είναι λάθος να αγοράσει κάποιος σπίτι με δάνειο, για να μην πληρώσει τόκους στην τράπεζα “και μείνει χρεωμένος για 30 χρόνια”. Το ίδιο λένε και πολλοί άνθρωποι στην Ελλάδα.

Είναι όμως έτσι; Ή τα πράγματα είναι πολύ πιο σύνθετα;

Α. Πότε έχει λογική το να πάρεις στεγαστικό δάνειο

Δεν είναι για όλους τα δάνεια, ούτε αποτελούν μία εύκολη απόφαση. Έχουν όμως λογική σε αρκετές περιπτώσεις.

Οι άνθρωποι που προτείνουν να μην πάρεις ποτέ δάνειο σου λένε να μαζέψεις τα λεφτά και να το πάρεις μόνος σου. Αυτό μπορεί να ισχύσει για κάποιους, όμως για τους περισσότερους η άσκηση είναι απλώς αδύνατη…

Μπορεί το μέσο ζευγάρι στην Ελλάδα να αποταμιεύσει αρκετά;

Η πλειοψηφία των Ελλήνων μπορούν να αγοράσουν σπίτι αξίας 50.000 – 150.000 Ευρώ, ας πούμε κατά μέσο όρο 100.000 Ευρώ. Για να μη χαθούμε στα νούμερα, ας πούμε ότι ο μέσος καθαρός μισθός στην Ελλάδα είναι σήμερα 1.000 Ευρώ, μετά από φόρους, εισφορές κλπ. Αν λοιπόν κάποιος με αυτόν τον μισθό θέλει να αγοράσει το σπίτι των 100.000 Ευρώ, θα χρειαστεί 100 μισθούς, με την προϋπόθεση να μην έχει ανάγκη τον μισθό για να ζήσει!

Στην πράξη αν κάποιος μπορεί να αποταμιεύσει πχ 100 Ευρώ τον μήνα, τότε θα χρειαστεί… 1.000 μήνες για να αγοράσει το σπίτι αυτό (83 χρόνια).

Αν το ένα άτομο το κάνουμε ζευγάρι και πχ αποταμιεύουν 200 Ευρώ τον μήνα, τότε θα χρειαστούν σχεδόν 42 χρόνια.

Αν έχουν συμπληρωματικά εισοδήματα και κάνουν αιματηρή οικονομία, αποταμιεύοντας πχ 1.000 Ευρώ τον μήνα, τότε θα χρειαστούν 100 μήνες, 8 χρόνια και κάτι…

Όλα αυτά χωρίς διακοπές και περιττά έξοδα, μιας και τα 2.000 Ευρώ τον μήνα οριακά επιτρέπουν σε ένα ζευγάρι να ζήσει αξιοπρεπώς σήμερα, ειδικά αν έχει και παιδί, σε Αττική και Θεσσαλονίκη. (Στην υπόλοιπη Ελλάδα η κατάσταση είναι λίγο καλύτερη σε κάποιες περιοχές, σε κάποιες άλλες όχι).

Εννοείται πως υποθέτουμε ότι το ακίνητο που σήμερα κοστίζει 100.000 Ευρώ θα συνεχίσει να κοστίζει τόσο και μετά από πχ 8 – 10 χρόνια. Αν γίνει πιο ακριβό ή φθηνό, τότε θα αλλάξουν ξανά τα δεδομένα…

Άρα τι λέμε στους νέους ανθρώπους; Μην πάρεις δάνειο, μάζεψε τα λεφτά και ίσως κάποτε να πάρεις σπίτι; “Ναι” απαντάνε συνήθως οι πάσης φύσεως βολεμένοι και οι μη γνωρίζοντες, που ακούν πχ τον αμερικάνο Dave Ramsey να ξεσπαθώνει εναντίον των δανείων (απευθυνόμενος σε αμερικάνους που έχουν εισόδημα πχ 150.000 τον χρόνο και χρέη πχ 1.000.000 δολάρια) και νομίζουν ότι ισχύει για όλους…

Το “υγιές” στεγαστικό δάνειο

Αν όμως στο παραπάνω παράδειγμα το ζευγάρι συγκεντρώσει μόνο του ή με βοήθεια από γονείς κλπ τις 30.000 Ευρώ, τότε με εισόδημα 2.000 Ευρώ τον μήνα μπορεί εύκολα να αγοράσει ακίνητο αξίας 100.000 Ευρώ με στεγαστικό δάνειο 70.000 Ευρώ, με δόση που (ανάλογα με την περίοδο) μπορεί να είναι μικρότερη από 400 Ευρώ τον μήνα = λιγότερη από το 20% των εισοδημάτων τους.

Αν πχ το ακίνητο κοστίζει 150.000 και το ζευγάρι έχει τα 30.000 – 40.000 Ευρώ, πάλι θα εγκριθεί το στεγαστικό δάνειο, με δόση που δεν θα ξεπεράσει το 30% του εισοδήματός τους.

Με αυτόν τον τρόπο το ζευγάρι θα:

– Αποκτήσει σταθερό κόστος στέγης.

– Έχει μία επένδυση και μία “βάση” για να κτίσει τη ζωή του σε στέρεα θεμέλια.

– Μπορεί στο μέλλον να πουλήσει αυτό το ακίνητο και να αγοράσει άλλο μεγαλύτερο, αν αλλάξουν οι ανάγκες του.

– Έχει την επιλογή να αποπληρώσει νωρίτερα, αν κάτι θετικό συμβεί στη ζωή του.

– Μετατρέψει τα ενοίκια που καταβάλλει σε δόσεις για την αγορά του δικού του σπιτιού.

– “…και θα δανειστεί 70.000 Ευρώ, τα οποία θα αποπληρώσει καταβάλλοντας 120.000 Ευρώ σε 30 χρόνια! Θα θαφτεί στα χρέη!” είναι συχνά η απάντηση (στην περίπτωση δανείου 70.000 Ευρώ). Ακόμη και αν οι 120.000 Ευρώ μπορεί να είναι στην πραγματικότητα 100.000 Ευρώ, δεν παύει να είναι ένα επιπλέον κόστος που θα καταβληθεί. Ε και;

Αν η επιλογή είναι ανάμεσα στο να αγοράσει κάποιος μετρητοίς το σπίτι των 100.000 Ευρώ ή να πάρει δάνειο, τότε συνήθως (όχι πάντα, ανάλογα με το προφίλ και τα δεδομένα κάθε ανθρώπου / ζευγαριού) η σωστή επιλογή είναι να πληρώσει μετρητοίς, ειδικά αν δεν ξέρει τι να κάνει με τα χρήματα και απλά θα τα αφήσει στην άκρη “να τοκίζονται” με ελάχιστο τόκο.

Όμως συνήθως η επιλογή είναι ανάμεσα στο ενοίκιο και το δάνειο! Αν λοιπόν υπάρχουν σταθερές δουλειές και εισοδήματα καθώς και η προκαταβολή, τότε είναι υγιές να πληρώσει κάποιος κάτι παραπάνω, για να αγοράσει σήμερα το ακίνητο που θέλει! Στην πράξη στα 30 χρόνια ο πληθωρισμός θα έχει μειώσει την αξία του δανείου, ενώ τυχόν αύξηση των εισοδημάτων των δανειοληπτών θα καταστήσει πιο εύκολη την αποπληρωμή του.

– “Και οι τράπεζες; Που σου πίνουν το αίμα, σε κλέβουν και στο τέλος σε πετάνε στον δρόμο;” ακούω επίσης συχνά. Κατ’ αρχάς θα σου πω ότι προσωπικά έχω πολύ κακές εμπειρίες από τράπεζες. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι πρέπει να είμαι μεροληπτικός εναντίον τους. Στην πράξη σήμερα στην Ελλάδα οι τράπεζες:

-Δεν γνωρίζω να έχουν κάνει έξωση σε κάποιον που πληρώνει το στεγαστικό του.

-Δεν γνωρίζω να έχουν κυνηγήσει κάποιον που προσπάθησε να βρει λύση, όταν βρέθηκε σε αδυναμία.

-Εποπτεύονται από την Τράπεζα της Ελλάδας και στα στεγαστικά δάνεια έχουν αρκετά καθαρούς όρους δανείων (πάντα θέλει προσοχή το θέμα, όμως η κατάσταση δεν είναι όπως πριν 15 – 25 χρόνια).

-Εννοείται ότι έχουν “πετάξει στον δρόμο” και οικογένειες που δεν είχαν καθόλου χρήματα, όμως πρακτικά αυτές τις οικογένειες θα έπρεπε να τις στηρίζουμε εμείς μέσω του κράτους, ξεχωρίζοντας όσους πραγματικά έχουν ανάγκη από τους πονηρούς που απλά δεν θέλουν να πληρώσουν.

Προσωπικά βλέπω το θέμα ως μία συναλλαγή:

-Ο δανειολήπτης θέλει σήμερα να αγοράσει.

-Η τράπεζα σήμερα τον δανείζει.

-Η τράπεζα περιμένει να πάρει τα λεφτά της πίσω με τόκο, όπως προβλέπει η συμφωνία.

-Αν ο δανειολήπτης έχει πρόβλημα, τότε πρέπει να κάνει ρύθμιση, να πουλήσει ή γενικώς να μην εξαφανιστεί.

Η τράπεζα δεν μας αγαπάει και δεν είναι φιλανθρωπικό ίδρυμα, ούτε στόχος των εκπροσώπων της είναι να… βοηθήσουν κάθε οικογένεια να βρει σπίτι (το δοκιμάσαμε στην Ελλάδα πριν 20 χρόνια με τα στεγαστικά στο 120% της αξίας των ακινήτων και στο τέλος χάσαμε δεκάδες δις για να τις σώσουμε, ενώ εκατοντάδες χιλιάδες συμπολίτες μας έμπλεξαν με κόκκινα δάνεια).

Αν μπορείς να αποφύγεις την τράπεζα, έχει καλώς. Αν όχι, χρησιμοποίησε τα κεφάλαια που μπορεί να σου δώσει με μεγάλη προσοχή.

Έτσι λοιπόν, αν έχεις σταθερό μισθό, προοπτικές εξέλιξης / δυνατότητα για συμπληρωματικά εισοδήματα, οπωσδήποτε τα χρήματα για την ίδια συμμετοχή στην επένδυση* και μένεις σε περιοχή με υψηλά ενοίκια, τότε το στεγαστικό δάνειο είναι σχεδόν μονόδρομος (είπαμε… πάντα κάθε περίπτωση είναι διαφορετική, εδώ μιλάμε για τον μέσο όρο).

* Προσωπικά θα σου έλεγα ότι πρέπει να βάλεις στην άκρη και τα λεφτά για 2 χρόνια δόσεων για να έχεις ησυχία, όμως καταλαβαίνω ότι αυτό λίγοι μπορούν να το πετύχουν. Ξεκίνα τουλάχιστον με τις δόσεις για 6 μήνες, μη σου συμβεί κάτι και ψάχνεις λεφτά για την επόμενη δόση του στεγαστικού!

Β. Το “ανθυγιεινό” στεγαστικό δάνειο

– “Εντάξει, Ηλία, αντί να πληρώνουμε ενοίκιο, να πάρουμε δάνειο. Απλό είναι, το ενοίκιο θα γίνει δόση αποπληρωμής και τέλος. Κατάλαβα καλά;” μπορεί να σκεφθείς. Όχι, δεν ισχύει αυτό για όλους!

Να σου δώσω ένα πρώτο παράδειγμα: Αρκετές είναι οι περιπτώσεις ανθρώπων που έχουν μικρά εισοδήματα και παράλληλα έχουν εξασφαλίσει στέγη με ένα μικρό ενοίκιο, για πολλά χρόνια ακόμη. Αν κάποιος πληρώνει πχ ενοίκιο 300 Ευρώ τον μήνα σε ακίνητο με σημερινή αξία 300.000 Ευρώ και έχει χαμηλά εισοδήματα, γιατί να πάρει δάνειο να το αγοράσει; Δεν έχει την ίδια συμμετοχή, δεν έχει τα λεφτά για τη μηνιαία δόση, γιατί να μπλέξει; Ας προσπαθήσει να δει πόσο μπορεί να προεκτείνει αυτή την ευνοϊκή συμφωνία ή να αυξήσει τα εισοδήματά του, για να είναι έτοιμος όταν τελειώσει αυτή η περιόδος.

(Μη μου πεις ότι δεν υπάρχουν τέτοιες περιπτώσεις, γιατί τις βλέπω συχνότατα, ειδικά σε σπίτια ομογενών, συγγενών κλπ. Αποτελούν τουλάχιστον το 5 – 10% των περιπτώσεων, ενώ και η πρόσφατη έρευνα της ΠΟΜΙΔΑ κατέγραψε πως πάνω από το 50% των ιδιοκτητών εισπράττει ενοίκια “με παλιές αποτιμήσεις”).

Πάμε και στην πιο συνηθισμένη περίπτωση κακής / “ανθυγιεινής” χρήσης του στεγαστικού δανείου, που μπορεί να έχει καταστροφικά αποτελέσματα:

-Το άτομο / ζευγάρι δεν έχει σάλιο ή έχει ένα πολύ μικρό ποσό στην άκρη (έχοντας συνήθως μία κακοπληρωμένη δουλειά).

-Ξεκινάει να ζητήσει στεγαστικό δάνειο για να πάρει σπίτι, “να μετατρέψει το ενοίκιο σε δόση δανείου”.

–Ακούει και για το πρόγραμμα “Το Σπίτι μου, 2” και νομίζει ότι θα αγοράσει σπίτι χωρίς να δώσει λεφτά, μπερδεύοντας το επιδοτούμενο επιτόκιο με την “επιδότηση για αγορά κατοικίας”.

-Βρίσκει κάποια στιγμή ένα σπίτι, ενώ δεν έχει χρήματα για την προκαταβολή.

-Αφού βρίσει στα social media για την αδικία του να πρέπει να έχεις λεφτά για να αγοράσεις σπίτι (“Δεν ξέρουν ότι δεν έχουμε χρήματα; Πώς να μαζέψεις λεφτά σήμερα; Σε ποιον απευθύνεται τελικά το πρόγραμμα αυτό;”) στο τέλος επιλέγει αντί να παρατήσει το θέμα, να ψάξει… δανεικά!

-Έτσι, δανείζεται για την προκαταβολή, μετά ψάχνει άλλα δανεικά για τα πρώτα έξοδα, συνήθως “ταβανιάζει” τις πιστωτικές κάρτες για να “τραβήξει” όσα μπορεί…

-Και 1 – 2 στις 10 φορές καταφέρνει να ολοκληρώσει τη διαδικασία και να αγοράσει το σπίτι!

-Όμως τα λεφτά δεν φτάνουν… τα χρέη των πιστωτικών τοκίζονται με τεράστια επιτόκια… οι δανειστές ζητάνε τα λεφτά τους πίσω…

-Και στην πρώτη δυσκολία / απόλυση από τη δουλειά / μικρό θέμα υγείας ή άλλο πρόβλημα, δεν έχει λεφτά για να πληρώσει τη δόση.

Αυτό το έργο το είδαμε κατά κόρον να συμβαίνει σε δύο φάσεις:

Α. Η πρώτη ήταν την περίοδο 2005 – 2010, όταν οι τράπεζες εκταμίευσαν 15 (!) δις τον χρόνο για στεγαστικά δάνεια, μοιράζοντας λεφτά σε ανθρώπους που συνήθως δεν μπορούσαν να τα βγάλουν πέρα σε μία κακιά στιγμή.

Β. Από το 2011 και μετά, όταν ξεκίνησε το πρόβλημα των “κόκκινων” δανείων, που ο νόμος Κατσέλη πολλαπλασίασε.

Τότε μαζί με τους ανθρώπους που όντως είχαν αδυναμία πληρωμής προστέθηκαν και όσοι απλά δεν ήθελαν να πληρώσουν και η κατάσταση έφτασε στα όρια της έκρηξης…

Ποια είναι η συνήθης κατάληξη αυτού του ανθρώπου / ζευγαριού, που πήρε σπίτι χωρίς να έχει σάλιο;

-Χρέη
-Δυστυχία
-Καταστροφή
-Χρόνια κυνηγητού από τις τράπεζες κλπ
-Συνήθως προσωπικά προβλήματα και σοβαρά θέματα υγείας
-Ταλαιπωρία και συχνά αίσθηση ότι “έχασε την αξιοπρέπειά του”

– “Έλα μωρέ, το ίδιο είναι. Τώρα δεν έχω λεφτά και είμαι στο ενοίκιο, τότε δεν θα έχω λεφτά αλλά θα έχω το δικό μου σπίτι” μου λένε κάποιοι, όμως δεν κατανοούν πως είναι διαφορετικό να λες “δεν βγαίνει το ενοίκιο, μετακομίζω” και είναι κάτι εντελώς διαφορετικό να σε κυνηγάνε οι τράπεζες, να “μαυρίσεις” στον Τειρεσία και να μπλέξεις σε έναν κυκέωνα από τον οποίο δεν θα βγεις πριν περάσουν 10 – 20 χρόνια. Το σπίτι θα χαθεί αργά ή γρήγορα, όμως τα χρέη θα μείνουν, μαζί και τα προβλήματα που αυτά φέρνουν μαζί τους. 

“Αν έχω πρόβλημα, θα πουλήσω και θα ξεχρεώσω” μου λένε επίσης, μιας και αφενός νομίζουν ότι έχουν κάνει συμφωνία με τον… Θεό και πιστεύουν πως οι τιμές θα ανεβαίνουν για πάντα, αφετέρου δεν συνειδητοποιούν πως συνήθως όταν αρχίζει κάποιος να πιέζεται σπάνια αποδέχεται να πουλήσει και να φύγει. Στην προσπάθειά του “να το σώσει” συνήθως χάνει τα πάντα…

– “Δηλαδή να μείνω για πάντα στο ενοίκιο; Με καταδικάζεις;” έχω ακούσει. Όχι, να μη μείνεις για πάντα στο ενοίκιο. Να προσπαθήσεις να συγκεντρώσεις χρηματα και να κτίσεις το επόμενο βήμα στη ζωή σου με ασφάλεια και σοβαρότητα. Ξέρω ότι ειδικά στη χώρα μας είναι πιο ελκυστικό το “κάντο τώρα και θα δούμε μετά”, όμως όταν φτάσει το “μετά”, προσπαθείς να ξυπνήσεις από τον εφιάλτη και διαπιστώνεις ότι ζεις σε αυτόν. 

Συγνώμη που προσπαθώ να σου εξηγήσω τα αυτονόητα (που ίσως σε ενοχλούν), όμως την κακιά στιγμή όλοι όσοι βλέπεις στα social media να λένε / γράφουν εξυπνάδες, δεν θα σε βοηθήσουν.

Το στεγαστικό δάνειο μπορεί να σε απογειώσει, αλλά και να σε καταστρέψει

Είναι δεδομένο ότι πάρα πολλοί Ελληνες δεν έχουν πάρει το μάθημά τους από όσα συνέβησαν τα προηγούμενα 15 χρόνια, για αυτό και συχνά διαβάζουμε στα social media προτροπές “να δώσουν σε όλον τον κόσμο δάνειο, στο 100% της αξίας του ακινήτου, να πάρει ο κόσμος σπίτι”. Δεν καταλαβαίνουν όσοι τα γράφουν αυτά πως σε μία τέτοια περίπτωση τα σπίτια θα έχουν διπλάσιο κόστος και θα γίνουν εντελώς απλησίαστα για αυτούς…

Αν έχεις τα κατάλληλα δεδομένα, συνήθως έχει νόημα να πάρεις στεγαστικό δάνειο, για να αποκτήσεις το δικό σου σπίτι 15 – 25 χρόνια πιο γρήγορα.

Αν δεν έχεις τα κατάλληλα δεδομένα, δες πρώτα πώς θα τα αποκτήσεις.

Αλλιώς το να δοκιμάσεις να πάρεις σπίτι χωρίς λεφτά 19 στις 20 φορές θα σου κάνει κακό. Ναι, ξέρω, εσύ θα σκεφθείς “θα το παλέψω για τη μία”, όμως αντί να μπλέξεις και να τρέχεις κυνηγημένος, δες πώς θα “τρέξεις” τώρα για να βρεις τις λύσεις που θα σε οδηγήσουν με μεγαλύτερη ασφάλεια στο στεγαστικό δάνειο που θέλεις.

Η ζωή που ζούμε συνήθως είναι το αποτέλεσμα των επιλογών μας. Σου προτείνω να μειώσεις το ρίσκο και να επιλέξεις την “υγιή” εξέλιξη. Και μην ακούς / διαβάζεις τι λένε οι διάφοροι “εξυπνάκηδες / καταφερτζήδες” με τις εύκολες και μαγικές λύσεις. Σχεδόν πάντα λένε ψέματα και απλά προσπαθούν να σε “δαγκώσουν”…

Εσύ τι γνώμη έχεις;

Και μην ξεχνάς: Μαζί είμαστε πιο δυνατοί!

Ηλίας

(Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διευθύνει τον όμιλο εταιρειών MORE, στην Ελλάδα είναι επενδυτής και αναλυτής της αγοράς ακινήτων και ταυτόχρονα συμβουλεύει 300+ επενδυτές και μικρομεσαίους επιχειρηματίες στην Ελλάδα, την Κύπρο και τη Ρουμανία).