Οξύμωρο… Τραπεζικός λογαριασμός διαχείρισης πολυκατοικίας: Το κράτος πιέζει να ανοίξει. Οι τράπεζες «σου βγάζουν την ψυχή»…

Ένα ακόμη «Ελληνικό παράδοξο» που ταλαιπωρεί εκατοντάδες χιλιάδες διαχειριστές πολυκατοικιών…

– «Ηλία, είχες υποσχεθεί να γράψεις σήμερα για το Στεγαστικό Πρόβλημα. Τι έγινε και άλλαξες θέμα;» μπορεί να σκεφθείς. Έχεις δίκιο, όμως συλλέγω στοιχεία για μία νέα παράμετρο του Στεγαστικού ζητήματος και χρειάζομαι λίγο περισσότερο χρόνο. Μέχρι τότε, έλα να δούμε ένα ακόμη «αθέατο» αλλά σοβαρό πρόβλημα που καταλήγει να κάνει δύκσολη τη ζωή των διαχειριστών των πολυκατοικιών στην Ελλάδα. 

Τα σοβαρά θέματα που ταλαιπωρούν τις πολυκατοικίες μας και τους διαχειριστές 

Εκτός από τα «μεγάλα» θέματα των ακινήτων, υπάρχουν και τα θεωρούμενα «μικρά» που σχεδόν πάντα «περνάνε στα ψιλά», όμως αφορούν εκατοντάδες χιλιάδες ανθρώπους στην Ελλάδα. Τα κυριότερα από αυτά τα συναντάμε σε 2 περιπτώσεις:

• Στις πολυκατοικίες, όπου η καθημερινή συνύπαρξη πολλών ανθρώπων με διαφορετικά δεδομένα και ανάγκες δημιουργεί μεγάλα προβλήματα. 
• Στις συνιδιοκτησίες, όπου η κατάσταση συχνά είναι απλά «αφόρητη».

Για το θέμα των πολυκατοικιών πρόσφατα σου εξήγησα τι είναι σημαντικό να αλλάξει, προκειμένου να προστατευθούν οι σοβαροί ιδιοκτήτες από τους «στρατηγικούς κακοπληρωτές κοινοχρήστων» και τους εξαφανισμένους, με προτάσεις και για τους αδύναμους συμπολίτες μας.  

Για τη συνιδιοκτησία σου παρουσίασα την ανάγκη να αλλάξει ο νόμος και να μπορεί εύκολα το 51% να δώσει ένα ακίνητο για αντιπαροχή, χωρίς τη σημερινή τρομακτική γραφειοκρατία.

Πάμε σήμερα να δούμε και ακόμη ένα σοβαρό θέμα για εκατοντάδες χιλιάδες πολυκατοικίες στη χώρα μας, όπου ακόμη υπάρχει διαχειριστής και δεν έχουν αφεθεί όλα «στο έλεος του Θεού»: Την τεράστια, ακατανόητη δυσκολία για την έκδοση τραπεζικού λογαριασμού της διαχείρισης της πολυκατοικίας!

Για το θέμα θα χρησιμοποιήσω την επιστολή προς την ΠΟΜΙΔΑ ενός διαχειριστή πολυκατοικίας (του οποίου τα στοιχεία είναι στη διάθεση της Ομοσπονδίας):

Η ακατανόητη δυσκολία του να ανοίξει τραπεζικός λογαριασμός διαχείρισης πολυκατοικίας στην Ελλάδα του 2026…

«Αξιότιμοι κυρίες, κύριοι, 

Υπό την ιδιότητά μου ως διαχειριστής πολυκατοικίας, επιθυμώ να θέσω υπόψη σας ένα σοβαρό και γενικευμένο πρόβλημα που δυσχεραίνει την καθημερινότητα χιλιάδων πολιτών και εμποδίζει την πλήρη ψηφιοποίηση των συναλλαγών, το οποίο έχει και η ΠΟΜΙΔΑ κατά καιρούς επισημάνει, χωρίς μέχρι στιγμής οποιοδήποτε πρακτικό αποτέλεσμα.

Ενώ το κράτος ορθώς επιβάλλει τη διαφάνεια μέσω της έκδοσης ΑΦΜ και της χρήσης ηλεκτρονικών πληρωμών για τα κοινόχρηστα, το τραπεζικό σύστημα θέτει ανυπέρβλητα εμπόδια:

1. Υπερβολική Γραφειοκρατία: Η διαδικασία ανοίγματος λογαριασμού για μια πολυκατοικία είναι δυσανάλογα περίπλοκη. Απαιτείται σωρεία εγγράφων, πολλαπλές επισκέψεις με ραντεβού και συχνά οι ίδιοι οι τραπεζικοί υπάλληλοι αδυνατούν να διαχειριστούν τη διαδικασία λόγω έλλειψης ξεκάθαρων οδηγιών για μη εμπορικές οντότητες.

2. Παράλογες Χρεώσεις: Οι τράπεζες αντιμετωπίζουν τις πολυκατοικίες ως εμπορικές επιχειρήσεις, επιβάλλοντας μηνιαίες συνδρομές τήρησης λογαριασμού, χρεώσεις σε υπηρεσίες όπως το IRIS και υψηλές προμήθειες εμβασμάτων.

3. Άρνηση Υπηρεσιών: Παρατηρούνται φαινόμενα άρνησης ανοίγματος λογαριασμού ή έκδοσης χρεωστικών καρτών, γεγονός που καθιστά αδύνατη την εξόφληση δαπανών της πολυκατοικίας.

4. Έλλειψη Συνέχειας: Κάθε αλλαγή διαχειριστή μετατρέπεται σε “Γολγοθά” ταυτοποίησης και μεταβολής στοιχείων, αποθαρρύνοντας τους πολίτες από το να αναλαμβάνουν τη διαχείριση των κτιρίων τους.

5. Έτσι ο τραπεζικός Γολγοθάς για άνοιγμα λογαριασμού πολυκατοικίας, εν τέλει ακυρώνει την ψηφιακή πολιτική του κράτους και θα οδηγήσει σε κατάρρευση τις πολυκατοικίες της χώρας μας!

Η πραγματικότητα στις τράπεζες

Για να ανοίξει από τον διαχειριστή ένας απλός λογαριασμός πολυκατοικίας — όχι εταιρείας, όχι πολυεθνικής, αλλά μιας απλής πολυκατοικίας — απαιτούνται:

• Επαναλαμβανόμενες γενικές συνελεύσεις με συγκεκριμένες νομικές διατυπώσεις
• Διαρκείς διορθώσεις πρακτικών
• Ερμηνείες εσωτερικών κανονισμών τραπεζών
• Αναμονή «γνωματεύσεων» από νομικά τμήματα και αλληλογραφίας μόνο με mail 
• Φυσική παρουσία ξανά και ξανά
• Παραπομπή σε τρίτους παρόχους με απαιτήσεις MID/POS, λες και πρόκειται για εμπορική επιχείρηση
• Η διαδικασία διαρκεί εβδομάδες ή και μήνες.
• Ο πολίτης αισθάνεται ότι πρέπει να έχει γνώσεις δικηγόρου και λογιστή για να ανοίξει έναν βασικό λογαριασμό, για την διεξαγωγή απλών συναλλαγών.

Θεσμική Αντίφαση

Το κράτος:

• Προωθεί το ψηφιακό χρήμα
• Προωθεί τη διαφάνεια
• Θέλει περιορισμό μετρητών
• Θέλει ηλεκτρονικές συναλλαγές

Οι τράπεζες, όμως:

• Δημιουργούν υπερβολικές απαιτήσεις γραφειοκρατίας
• Χρεώνουν υπερβολικά ποσά μηνιαίως, ενώ θα έπρεπε για κοινωνικούς λόγους αυτοί οι λογαριασμοί να είναι χωρίς χρέωση 
• Αποθαρρύνουν την ψηφιακή μετάβαση, εξωθώντας τις διαχειρίσεις πολυκατοικιών πίσω στα μετρητά

Πώς είναι δυνατόν το ΑΦΜ να εκδίδεται ψηφιακά και απλά, αλλά ο τραπεζικός λογαριασμός να απαιτεί διαδικασία επιπέδου εταιρικού σχήματος;

Φορολογική Παρενέργεια και Προσωπικός Κίνδυνος

Η αδυναμία εύκολου ανοίγματος τραπεζικού λογαριασμού πολυκατοικίας δημιουργεί ένα επιπλέον, σοβαρό ζήτημα: Σε πολλές περιπτώσεις, προκειμένου να λειτουργήσει η πολυκατοικία, τα κοινόχρηστα αποστέλλονται στον προσωπικό λογαριασμό του διαχειριστή (μέσω IRIS ή μεταφοράς).

Τα ποσά αυτά:

• Δεν αποτελούν εισόδημα
• Δεν αποτελούν αμοιβή
• Δεν αποτελούν περιουσιακή προσαύξηση

Ωστόσο, εμφανίζονται ως εισροές στον προσωπικό τραπεζικό λογαριασμό και ενδέχεται να:

• Αυξήσουν τεχνητά το δηλωθέν εισόδημα
• Επηρεάσουν φορολογική κλίμακα
• Δημιουργήσουν ζητήματα τεκμηρίων
• Προκαλέσουν αχρείαστους φορολογικούς ελέγχους

Είναι παράδοξο να προσπαθεί κάποιος να λειτουργήσει με διαφάνεια και ψηφιακό τρόπο και να εκτίθεται σε προσωπικό φορολογικό κίνδυνο εξαιτίας θεσμικής δυσλειτουργίας.

Η απουσία λειτουργικής τραπεζικής λύσης ωθεί πρακτικά τον διαχειριστή είτε σε αθέμιτη φορολογική έκθεση είτε στην επιστροφή στα μετρητά.

Το ουσιαστικό ζήτημα

Η πολυκατοικία δεν είναι επιχείρηση. Δεν έχει εμπορική δραστηριότητα. Δεν παράγει κέρδος. Απλώς διαχειρίζεται κοινόχρηστα ποσά. Κι όμως, αντιμετωπίζεται σαν οντότητα υψηλού ρίσκου!

Αυτή η κατάσταση:

• Μπλοκάρει τον ψηφιακό εκσυγχρονισμό
• Ακυρώνει την πολιτική διαφάνειας
• Επιβαρύνει δυσανάλογα τους διαχειριστές
• Δημιουργεί θεσμική ανασφάλεια
• Αποθαρρύνει την ανάληψη των καθηκόντων του διαχειριστή, με αποτέλεσμα τα κτίρια να παραμένουν ασυντήρητα και να καταρρέουν τα κοινόχρηστα μέρη και εγκαταστάσεις τους εξ αιτίας της αδιαφορίας για την τύχη τους.

Προτεινόμενη Θεσμική Παρέμβαση

Με σεβασμό στον ρόλο των αρμόδιων αρχών και με γνώμονα την ανάγκη ευθυγράμμισης τραπεζικού συστήματος και κρατικής ψηφιακής πολιτικής, ζητώ την εξέταση των ακόλουθων παρεμβάσεων:

1. Καθιέρωση Ενιαίας Τυποποιημένης Διαδικασίας

Να θεσπιστεί υποχρεωτικό, ενιαίο πλαίσιο για το άνοιγμα λογαριασμού πολυκατοικίας, χωρίς διαφορετικές ερμηνείες ανά τράπεζα και χωρίς υπερβολικές νομικές απαιτήσεις που παραπέμπουν σε εμπορική επιχείρηση.

2. Δημιουργία “Βασικού Λογαριασμού Πολυκατοικίας”

Ειδικός τραπεζικός λογαριασμός:

• χωρίς κόστος τήρησης
• χωρίς πάγια ή κρυφές χρεώσεις
• χωρίς απαιτήσεις MID/POS
• με υποχρεωτική ενεργοποίηση e-banking και IRIS

Δεδομένου ότι η πολυκατοικία δεν είναι κερδοσκοπική δραστηριότητα, δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται ως επιχειρηματική οντότητα.

3. Διασφάλιση Φορολογικής Ουδετερότητας

Να προβλεφθεί ρητά ότι τα κοινόχρηστα ποσά:

• δεν συνιστούν εισόδημα διαχειριστή
• δεν επηρεάζουν τη φορολογική κλίμακα
• δεν δημιουργούν τεκμαρτό εισόδημα ή ελεγκτικό κίνδυνο

4. Ευθυγράμμιση Τραπεζικού Συστήματος με την Ψηφιακή Πολιτική του Κράτους

Η ψηφιακή διαφάνεια δεν μπορεί να υλοποιείται μόνο σε επίπεδο ΑΑΔΕ και να μπλοκάρεται στο τραπεζικό επίπεδο. Δεν είναι δυνατόν το 2026 το πιο δύσκολο κομμάτι μιας πολυκατοικίας να είναι… το να έχει τραπεζικό λογαριασμό.

Σχόλιο: Αν καταστήσουμε αφόρητα δύσκολη τη διαχείριση μίας πολυκατοικίας, απλά θα παραιτηθούν και οι… ήρωες που ακόμη συνεχίζουν να προσπαθούν να λειτουργήσουν προς το συμφέρον των συνιδιοκτητών τους. Θα απομείνουν να ασχολούνται μόνο όσοι θα έχουν «κακές σκέψεις» ή… κανένας, με ολέθριες επιπτώσεις για την ποιότητα των κτιρίων μας τα επόμενα χρόνια.

Νομίζω ότι αυτό είναι ένα από τα εύκολα θέματα που οι τράπεζές μας μπορούν να λύσουν και να σημειώσουν μία άκοπη «νίκη», διευκολύντας τη ζωή εκατοντάδων χιλιάων συμπολιτών μας!

Εσύ τι γνώμη έχεις;

Και μην ξεχνάς: Μαζί είμαστε πιο δυνατοί!

Ηλίας

ilias@iliaspapageorgiadis.com

Την Παρασκευή 06.03 και το Σάββατο 07.03 θα ολοκληρωθεί το πρώτο μέρος της περιοδείας για το βιβλίο «Αγοράζω Σπίτι», σε συνδυασμό με τις ενημερωτικές εκδηλώσεις της ΠΟΜΙΔΑ. Θα επισκεφθούμε τη Λάρισα, τα Τρίκαλα, την Καρδίτσα και τον Βόλο. Το αναλυτικό πρόγραμμα υπάρχει εδώ.

Κυκλοφορεί το νέο βιβλίο που έγραψαν ο Στράτος Παραδιάς και ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης με τίτλο «Αγοράζω Σπίτι», όπου απλά και ξεκάθαρα εξηγούν τα πάντα για την αγορά, διαχείριση, ενοικίαση και πώληση ενός ακινήτου στην Ελλάδα σήμερα. Το βιβλίο προλόγισε ο Διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος Γιάννης Στουρνάρας.

Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διευθύνει τον όμιλο εταιρειών MORE, στην Ελλάδα είναι επενδυτής και αναλυτής της αγοράς ακινήτων και ταυτόχρονα συμβουλεύει 300+ επενδυτές και μικρομεσαίους επιχειρηματίες στην Ελλάδα, την Κύπρο και τη Ρουμανία.