Μπορεί να αγοράσει κάποιος στην Ελλάδα σπίτι με το σύστημα Rent to Buy; (10 εξηγήσεις, η ΑΑΔΕ θα ενδιαφερθεί για την 4η)

Θέλεις ένα γρήγορο και πρακτικό «workshop» στους μηχανισμούς της αγοράς ακινήτων και σε παραμέτρους που ίσως δεν έχεις σκεφθεί; 

Τα τελευταία 3 – 4 χρόνια η μεγάλη άνοδος των τιμών των ακινήτων (που προκλήθηκε κυρίως από τα προγράμματα «Το Σπίτι μου» και τη Golden Visa) έφερε και ένα άλλο, «ενδιαφέρον» αποτέλεσμα: Πολλαπλασιάστηκαν οι άνθρωποι που θέλουν να αγοράσουν σπίτι πληρώνοντας σε πολλές δόσεις, αλλά χωρίς τραπεζικό δάνειο, ή νοικιάζοντας, με δικαίωμα αγοράς. Το λεγόμενο «Rent to Buy», όπως λέμε εμείς στην Κατερίνη τη συμφωνία να ενοικιάσει κάποιος ένα ακίνητο και το ενοίκιο να προσμετρηθεί στην αγορά του, με προσυμφωνημένη τιμή. 

Σε διάφορα groups στα social media είναι καθημερινές οι αναρτήσεις και οι αναζητήσεις ανθρώπων, ενώ πληθαίνουν και οι συζητήσεις σε παρέες για το θέμα, ειδικά στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη και τις άλλες μεγάλες πόλεις. Το επιχείρημα δείχνει λογικοφανές: 

«Τα ενοίκια είναι στα ύψη, ψάξε να βρεις κάποιον που να δεχθεί να συμψηφιστεί το ενοίκιο με μελλοντική αγορά του σπιτιού, για να μην πετάξεις τα λεφτά σου» ακούω / διαβάζω, ενώ σε όποια συζήτηση κάποιος τολμήσει να πει πως «αυτό δεν θα το δεχθεί εύκολα κάποιος ιδιοκτήτης», τότε κατακλύζεται από επιθέσεις για το πόσο «ανάλγητος» είναι.

Με δεδομένο πως το λάθος με το «Σπίτι μου» θα τριτώσει, ενώ η προσφορά ακινήτων θα συνεχίσει να μην αυξάνεται επιθετικά, θα πληθαίνουν κάθε μέρα αυτοί που θα αναζητούν «Ενοίκιο με δικαίωμα αγοράς» (τις υπόλοιπες προβλέψεις μου για τη νέα χρονιά τις κρατώ για την εκδήλωσή μου τον Ιανουάριο). 

Μπορεί όλο αυτό να συμβεί στην πράξη στην Ελλάδα του σήμερα; Έλα να δούμε τι ισχύει στην πραγματικότητα…

(Δεν είμαι δικηγόρος, λογιστής ή φοροτεχνικός. Όσα καταγράφονται είναι προσωπικές μου απόψεις, πριν πάρεις οποιαδήποτε απόφαση για ένα τέτοιο θέμα, θα πρέπει να συμβουλευθείς έναν ειδικό).

1. Άλλο πράγμα ο ιδιώτης και άλλο «η κοινωνική κατοικία»

Πολλοί άνθρωποι μπερδεύουν τέτοιες «επενδυτικές επιλογές» (γιατί πάντα για επένδυση μιλάμε) με τα διάφορα κρατικά προγράμματα κοινωνικής κατοικίας που υπάρχουν στο εξωτερικό. 

Οι κυβερνήσεις και οι πολιτικοί δεν δίνουν λεφτά από την… τσέπη τους. Τα λεφτά όσων πληρώνουν φόρους δίνουν. Τα μαζεύουν από όσους φορολογούνται και τα μοιράζουν σε αυτούς από τους οποίους περιμένουν ψήφο. Για αυτό και είναι γενναιόδωρες (με τα λεφτά των άλλων) = συναντάμε σε αρκετές χώρες του δυτικού κόσμου προγράμματα «Rent to Own» = νοικιάζεις και στο τέλος θα αποκτήσεις το σπίτι με βάση τα ενοίκια που έδωσες. 

Βέβαια σε αυτές τις χώρες υπάρχει μία βασική αρχή: Το ακίνητο προστατεύεται και αν κάποιος ενοικιαστής το καταστρέψει / δεν πληρώσει το ενοίκιο, τότε αποβάλλεται από αυτό και του καταλογίζεται και το κόστος αποκατάστασης. Όλα αυτά στην Ελλάδα ακούγονται ως… «ρομαντικές σκέψεις ανθρώπων άσχετων με την πραγματικότητα». 

Στην Ελλάδα θα προχωρήσουν τέτοια προγράμματα τα επόμενα χρόνια και ελπίζω να μην επιβεβαιωθεί η πρόβλεψή μου για μη πληρωμή των χαμηλών ενοικίων από αρκετούς ενοικιαστές, μιας και θα ξέρουν πως δεν θα έχουν συνέπειες.

Το «Rent to Buy» αφορά αγορές από ιδιώτες = μην το μπερδεύεις με τις κοινωνικές κατοικίες, όπως διάφοροι «άσχετοι» / «πονηροί» / «πωλητές ελπίδας» κάνουν συχνά. 

(Προσωπικά είμαι υπέρ ακόμη και του να χαρίσουμε σπίτια του κράτους σε συμπολίτες μας που πραγματικά δεν μπορούν να εργαστούν, μονογονεϊκές οικογένειες με 2+ παιδιά, τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες, ανθρώπους που επιλέγουν να ζήσουν σε ακριτικές περιοχές, ήρωες πιλότους που ρισκάρουν τη ζωή τους για την Ελλάδα κλπ. Επειδή η απάντηση σε όλα αυτά είναι «θα φάνε τα λεφτά», δεν το συνεχίζω).

2. Ο ιδιώτης που πουλάει, θέλει τα λεφτά. Αλλιώς δεν πουλάει

Ο πρώτος και δυσκολότερος λόγος που δεν επιτρέπει να περπατήσει μία τέτοια συμφωνία είναι ο πιο… απλός: Αυτός που πουλάει ένα σπίτι, θέλει τα λεφτά! Αλλιώς δεν το πουλάει, το κρατάει και το ενοικιάζει!

Ναι, καταλαβαίνω ότι η οικονομική αδυναμία πολλών ανθρώπων τους κάνει να πιστεύουν την ελπίδα τους (wishful thinking το λέμε στα μέρη μου). Στην πραγματική ζωή τα πράγματα είναι διαφορετικά:

• Όταν κάποιος πουλάει, θέλει τα χρήματα για να ικανοποιήσει τις ανάγκες που έχει βάλει σε μεγαλύτερη προτεραιότητα από τη συγκεκριμένη ιδιοκτησία.

• Αν δεν πάρει τα χρήματα = δεν θα ικανοποιήσει τις ανάγκες = δεν έχει λόγο να πουλήσει

Την περίοδο που ο ΕΝΦΙΑ ήταν πολύ μεγάλος και τα εισοδήματα των πολιτών πολύ χαμηλά, άκουσα για συμφωνίες φθηνού ενοικίου όπου ο ενοικιαστής ανέλαβε και τον ΕΝΦΙΑ, ή άκουσα για πωλήσεις, λόγω του φόρου αυτού. 

Για ενοικίαση με προοπτική την πώληση στο μέλλον δεν άκουσα…

3. Κάποιος που πουλάει, πρέπει να έχει ξεκάθαρη νομική θέση

• Αν κάποιος πουλήσει ένα ακίνητο, παύει να είναι ο ιδιοκτήτης του.

• Αν το πουλήσει και πληρωθεί σε δόσεις, τότε θα κρατήσει την κυριότητα του ακινήτου, μέχρι το τίμημα να εξοφληθεί ολοσχερώς.

• Αν όμως κρατήσει την κυριότητα (και η άλλη πλευρά δεν έχει καλό δικηγόρο, για λόγους οικονομίας ή έλλειψης χρημάτων), τότε μπορεί ο ιδιοκτήτης να έχει πουλήσει, να έχει εισπράξει ένα τμήμα του τιμήματος και ταυτόχρονα να βάλει υποθήκη πάνω στο ακίνητο, πχ παίρνοντας ένα δάνειο.

Επειδή στην Ελλάδα ζούμε και έχουν δει πολλά τα μάτια μας, σου προτείνω να σκεφθείς πως τέτοια θέματα θέλουν ξεκάθαρες νομικές θέσεις και λύσεις, όχι μπερδέματα.

4.Α. Αν κάποιος εισπράττει ενοίκια και αυτά αφαιρούνται από μελλοντικό τίμημα, τότε πληρώνει πολλαπλάσιο φόρο

Αν κάποιος ενοικιάσει ένα σπίτι με σκοπό να το αγοράσει, τότε οι λογιστές των 2 πλευρών και η ΑΑΔΕ θα έχουν αρκετή δουλειά…

• Η είσπραξη ενοικίων έχει φόρο 15 – 25 – 35 – 45% (και δεν προβλέπεται να μειωθεί στο άμεσο μέλλον). 
• Η αμοιβή από αγορά ακινήτου στην πράξη έχει μηδενικό φόρο για τον πωλητή.
• Αν το ποσό καταβάλλεται κάθε μήνα, αυτό είναι ενοίκιο και όχι καταβολή τιμήματος αγοράς ακινήτου.
• Ακόμη και αν βρεθεί συμβολαιογράφος που θα γράψει πως πχ το τίμημα θα καταβληθεί σε 300 ισόποσες δόσεις, πάντα υπάρχει ο κίνδυνος να εμφανιστεί η ΑΑΔΕ και να πει πως πρόκειται για εικονική πώληση, που υποκρύπτει ενοικίαση.

Άρα ο ιδιοκτήτης θα βρεθεί χαμένος και με μειωμένο έσοδο…

4.Β. Έλα να δούμε και την «πονηρή σκέψη». «Αγορά, με 3 χρόνια ενοίκιο και στη συνέχεια καταβολή του τιμήματος»

Ας πούμε πως κάποιος λέει «θα πουλήσω το ακίνητό μου με 200.000 Ευρώ. Ο αγοραστής θα καταβάλλει μηνιαίες δόσεις των 700 Ευρώ για 3 χρόνια και μετά θα καταβάλλει το υπόλοιπο ποσό (174.800 Ευρώ) για να αγοράσει το σπίτι».

Αν αποδεχθεί η Εφορία πως αυτές οι μηνιαίες καταβολές ΔΕΝ είναι ενοίκιο, τότε θα ορμήσουν πολλοί ιδιοκτήτες στους συμβολαιογράφους, για να μάθουν πόσο θα κοστίσει να συνταχθούν τέτοια εικονικά πωλητήρια συμβόλαια και ποιοι φόροι μπορούν να πληρωθούν ή να αναβληθούν μέχρι την τελική καταβολή του τιμήματος.

Δηλαδή αν δεν θεωρηθεί σύμβαση ενοικίασης η μηνιαία αποπληρωμή ενός ακινήτου πχ για 3 χρόνια και μετά η υποχρεωτική αγορά του, τότε αρκετοί ιδιοκτήτες και ενοικιαστές θα δηλώνουν πως δεν γίνεται ενοικίαση, αλλά πώληση του σπιτιού! 

Ο ενοικιαστής θα δίνει 3% φόρο στο μηνιαίο ποσό, ο πωλητής θα παίρνει τα λεφτά αφορολόγητα (και λογικά θα κάνει και έκπτωση στο ενοίκιο) και σε 3 χρόνια «ο ενοικιαστής θα δηλώνει αδυναμία καταβολής του τιμήματος» και θα μένει / φεύγει, ενώ ο ιδιοκτήτης δεν θα έχει χάσει την κυριότητα.

Ξαναδιάβασέ το, έχει ενδιαφέρον 😊.

ΥΓ. Σε μικρής αξίας ενοικιάσεις θα απογοητεύονταν όλες οι πλευρές, μιας και θα έβλεπαν πως το κόστος είναι σημαντικό, ενώ αρκετοί συμβολαιογράφοι δεν θα ήταν σύμφωνοι. Σκέψου όμως τι «παράθυρο» θα άνοιγε και θα καταλάβεις γιατί η ΑΑΔΕ θα επιβάλλει αμέσως φόρο ενοικίων σε αυτές τις τμηματικές καταβολές…

5. Σε ποιον ανήκει το ακίνητο, μέχρι να εξοφληθεί το τίμημα;

Πάμε σε κάτι πολύ βασικό: Σε ποιον θα ανήκει το ακίνητο, μέχρι να εξοφληθεί το τίμημα; Κανονικά στον πωλητή, μιας και η κυριότητα (από τους σόφρωνες ανθρώπους) παραχωρείται όταν γίνεται η εξόφληση του τιμήματος

Πώς θα προστατευθεί ο πωλητής, αν ο ενοικιαστής / αγοραστής δεν σεβαστεί το ακίνητο;

Πώς θα προστατευθεί ο ενοικιαστής / αγοραστής, αν ο πωλητής πάει να κάνει κάποια «πονηριά», όσο το ακίνητο είναι ακόμη στο όνομά του;

Όλα αυτά μπορούν να επιλυθούν μόνο από συμβόλαιο που θα ετοιμάσουν πολύπειροι και πανάκριβοι δικηγόροι, θα έχει δεκάδες σελίδες με υποκατηγορίες περιπτώσεων και θα κοστίσει πολλά λεφτά και χρόνο.

Ακούω ανθρώπους να λένε «και γιατί να μην εμπιστευθώ τον συνάνθρωπό μου και χρειάζομαι τόσα χαρτιά;». 

Ναι, ο δικός μου λόγος είναι συμβόλαιο και το έχω αποδέιξει άπειρες φορές, όμως για την άλλη πλευρά δεν ξέρω αν ισχύει το ίδιο. 

«Κάλιο γαϊδουρόδενε, παρά γαϊδουρογύρευε» λένε…

6. Τι θα συμβεί αν ο ενοικιαστής κάνει ζημιές στο ακίνητο και τελικά δεν το αγοράσει;

Ναι, ο ενοικιαστής θέλει να αγοράσει το ακίνητο στο τέλος, όμως στο μεταξύ σήμερα έτυχε να γίνουν «δομικές» ζημιές στο ακίνητο. Ποιος θα τις πληρώσει; 

• Ο ενοικιαστής θα πει «ακόμη δεν έγινα ιδιοκτήτης, ο ιδιοκτήτης πληρώνει τις δομικές ζημιές».
• Ο πωλητής θα πει «εσύ θα το αγοράσεις στο τέλος, δικό σου είναι».

Πιάσε το αυγό… 

7. Τι γίνεται αν ο ενοικιαστής σταματήσει να πληρώνει τα ενοίκια / δεν καταφέρει να βρει τα λεφτά για να αγοράσει το ακίνητο;

Συνεχίζοντας με το προηγούμενο θέμα, είναι πολύ πιθανό να συμβεί μία κακοτυχία στη ζωή του ενοικιαστή / αγοραστή και ενώ αυτός θα έχει την καλύτερη πρόθεση να πληρώσει τα πάντα, να μην τα καταφέρει τελικά. 

Τι θα γίνει τότε; 

• Θα φύγει οικειοθελώς ο ενοικιαστής επειδή έτσι γράφει το συμβόλαιο;
• Θα ζητήσει πίσω τα ενοίκια;
• Θα πει «τόσα λεφτά έδωσα, δεν βγαίνω έξω, να περιμένεις μέχρι να βρω τα λεφτά και θα δούμε»;

Μπλέξιμο…

ΥΓ. Μη μου πεις για δικαστήρια, μιας και ούτε εκεί θα κλείσει γρήγορα το θέμα.

8. Τι θα συμβεί αν ξαφνικά η αγορά πέσει και ο ενοικιαστής κρίνει πως δεν τον συμφέρει να πληρώσει για την αγορά; 

Αν είχε υπογραφεί μία τέτοια συμφωνία πχ το 2007, το 2015 η αξία του ακινήτου θα ήταν πολύ χαμηλότερη. Υπενθυμίζω πως «ρόδα είναι και γυρίζει» και οι ίδιοι άνθρωποι που βρίζουν σήμερα τους ιδιοκτήτες για τα ενοίκια που ζητάνε, πριν 10 χρόνια τους έλεγαν «πάρε αυτά και αν θέλεις». Επίσης κάποιοι μπορούσαν να αγοράσουν σπίτι αλλά δεν το έκαναν, επειδή τα ενοίκια ήταν πολύ χαμηλά. «Πόσο θα ανέβουν;» μου έλεγαν κατά καιρούς…

Έτσι λοιπόν μπορεί στο μέλλον «να γυρίσει ξανά ο τροχός» και να πέσουν οι τιμές των ακινήτων, είτε για αγορά, είτε για ενοικίαση. Τότε τι θα συμβεί;

• Θα πει ο ενοικιαστής «δεν υπάρχει πρόβλημα, θα πληρώσω το αρχικό τίμημα»;
• Θα πει ο ενοικιαστής «θέλω νέα διαπραγμάτευση» και ο ιδιοκτήτης θα το αποδεχθεί;

– «Γιατί δεν αναφέρεις την περίπτωση να ανέβει ακόμη περισσότερο η αγορά και ο ιδιοκτήτης να μη θέλει να πουλήσει στη συμφωνηθείσα τιμή, Ηλία;» μπορεί να σκεφθείς.

Είναι απλό: Αν ο ενοικιαστής / αγοραστής έχει καλό δικηγόρο, ο ιδιοκτήτης θα δεσμευθεί πως θα πουλήσει σε συγκεκριμένο τίμημα και αν αλλάξει γνώμη, θα χρωστάει σημαντική αποζημίωση στον ενοικιαστή / αγοραστή. Σε τέτοιες συμφωνίες, ο πωλητής είναι συνήθως «δεμένος» στο θέμα της τιμής.

9. Στο εξωτερικό αυτές οι συμφωνίες αφορούν συνήθως 1 – 2 ως 5 – 7 χρόνια. Όχι… 30

Στην Ελλάδα όλα αυτά είναι αρκετά… «εξωτικά». Τι ισχύει όμως στο εξωτερικό; 

Τέτοιες συμφωνίες ισχύουν για 1 – 2 ως 5 – 7 χρόνια, το πολύ.

• Όταν μιλάμε για 1 – 2 χρόνια, τότε η περίπτωση αφορά τους ενοικιαστές / αγοραστές που σκοπεύουν (και μπορούν) να πάρουν άμεσα στεγαστικό δάνειο.
• Χρησιμοποιούν τη λύση «Rent to Buy» ως «ενδιάμεση χρηματοδότηση (bridge financing το λέμε στην Κατερίνη).
• = είναι άνθρωποι που έχουν τα εισοδήματα που τους επιτρέπουν να πάρουν δάνειο.

• Τα 5 – 7 χρόνια αφορούν τους ενοικιαστές / αγοραστές που έχουν σημαντικά ετήσια εισοδήματα.
• Πχ κάποιος κερδίζει 120.000 τον χρόνο και βάζει στην άκρη τα 60.000 Ευρώ. Αντί να αγοράσει σπίτι αξίας 200.000 Ευρώ με δάνειο για 30 χρόνια, επιλέγει τη λύση «Rent to Buy» και εξοφλεί 225.000 Ευρώ σε 4,5 χρόνια.

Δεν υπάρχουν συμφωνίες «Rent to Buy» για 20 – 30 χρόνια, αυτά τα κάνει μόνο το κράτος (με τα λεφτά των φορολογουμένων, όχι την περιουσία των πολιτικών).

ΥΓ. Πρόσεξες πως στα 4,5 χρόνια πληρώνει κάποιος και ένα επιπλέον ποσό στην τιμή; Δεν είναι άτοκη αυτή η λύση χρηματοδότησης και γίνεται πιο δύσκολη σε περιβάλλον υψηλών επιτοκίων.

ΥΓ.2. Πρόσεξες πως η λύση δεν υλοποιείται από ανθρώπους με χαμηλά εισοδήματα;

10. Στο εξωτερικό αυτοί που κάνουν «Rent to Buy» είναι συνήθως… funds και εταιρείες

– «Και τελικά ποιοι είναι αυτοί στο εξωτερικό που επιλέγουν τέτοια μορφή πώλησης;» είναι ένα λογικό ερώτημα. Να σου πω: Κυρίως εταιρείες με εκατοντάδες / χιλιάδες διαμερίσματα, ή… funds.

Οι λίγοι ιδιώτες που την επιλέγουν το κάνουν σε περιπτώσεις που το κράτος εγγυάται την απόλυτηπροστασία της περιουσίας τους (δηλαδή όχι σε κράτη όπως η Ελλάδα). 

Ναι, καλά το κατάλαβες. Αν κάποιος δεν θέλει στεγαστικό δάνειο και θέλει «Rent to Buy», σε… fundsκαι μεγάλους παίκτες θα καταλήξει. Όχι ακριβώς αυτό που σου έχουν πει / φαντάζεσαι, σωστά;

Καλά τα παραμύθια, καλύτερη η αλήθεια και η τιμιότητα

– «Ηλία, γιατί βλέπεις το θέμα κυρίως από την οπτική του ιδιοκτήτη», μπορεί να σκεφθείς. Είναι απλό, ο ιδιοκτήτης βάζει το ακίνητο στη συμφωνία, αυτό που έχει τη μεγαλύτερη αξία. Αυτός πρέπει να νιώσει διασφαλισμένος, αλλιώς δεν θα προχωρήσει κάτι!

Εννοείται πως τέτοια ζητήματα θα πρέπει να τα αναλύσεις με δικηγόρο, λογιστή, φοροτεχνικό κλπ (και μετά συμβολαιογράφο) και αν το κάνεις θα χαρώ να μου γράψεις σε τι διαφωνούν μαζί μου.

Όπως σε κάθε θέμα που συζητάμε, έτσι και στο συγκεκριμένο θέμα προτιμώ να σου γράψω όσα θεωρώ πως είναι η αλήθεια, με τίμιο τρόπο και κοιτώντας σε στα μάτια.

Στην Ελλάδα όποιος αναζητά αγορά σπιτιού μέσω ενοικίου συνήθως είναι κάποιος αγωνιστής της ζωής που «προσπαθεί να πιαστεί από τα μαλλιά του» για να λύσει τις στεγαστικές του ανάγκες. Τον σέβομαι απεριόριστα, όμως καλό είναι να του πει και κάποιος την αλήθεια, γιατί δεν κινδυνεύει να χάσει απλώς τον χρόνο του, αλλά και να του φάνε λεφτά διάφοροι επιτήδειοι, όταν αντιληφθούν την ανάγκη του.

Γιατί σε αυτές τις δύσκολες «ασκήσεις» κινδυνεύουν και ο πωλητής, αλλά και ο ενοικιαστής / αγοραστής του ακινήτου…

Εσύ τι γνώμη έχεις;

Και μην ξεχνάς: Μαζί είμαστε πιο δυνατοί!

Ηλίας Παπαγεωργιάδης

ilias@iliaspapageorgiadis.com

Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διοικεί τον όμιλο εταιρειών MORE (εμπόριο, συμβουλευτική, λογιστική εταιρεία, ακίνητα), είναι μέλος της Taurus Development που αναπτύσσει οικιστικά έργα στα Βόρεια Προάστια της Αθήνας, είναι αναλυτής και σύμβουλος. 

Στις 22 και 23 Ιανουαρίου 2027 επιστρέφει στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών η μεγάλη εκδήλωση που διοργανώνει κάθε χρόνο με τίτλο «Ελλάδα 2027. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις».

Κυκλοφορεί το νέο βιβλίο που έγραψαν ο Στράτος Παραδιάς και ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης με τίτλο «Αγοράζω Σπίτι», όπου απλά και ξεκάθαρα εξηγούν τα πάντα για την αγορά, διαχείριση, ενοικίαση και πώληση ενός ακινήτου στην Ελλάδα σήμερα. Το βιβλίο προλόγισε ο Διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος Γιάννης Στουρνάρας.