Αν η άνοδος των τιμών αγοράς των διαμερισμάτων απασχολεί πολύ κόσμο, η άνοδος των ενοικίων απασχολεί κυριολεκτικά τους πάντες, ιδιοκτήτες και ενοικιαστές. Πλούσιοι, μεσαίοι, «μικρομεσαίοι» ή φτωχοί, όλοι έχουν στο μυαλό τους την κούρσα που έχει λάβει χώρα τα τελευταία χρόνια και συνήθως την προσεγγίζουν με απολύτως υποκειμενικά στοιχεία.
- Οι πλούσιοι κατά βάθος νιώθουν ευχαριστημένοι μιας και οι αυξανόμενες τιμές «απομακρύνουν» από τις γειτονιές τους ανθρώπους χωρίς μεγάλη οικονομική δυνατότητα (για τη σιωπηρή «εσωτερική μετανάστευση» εντός των μεγάλων πόλεων θα γράψω προσεχώς).
- Οι μεσαίοι (ή τέλος πάντων όσοι έχουν απομείνει από τη μεσαία τάξη) πιέζονται, ψάχνουν λύσεις, δουλεύουν παραπάνω (ή πάνε πίσω την πληρωμή κάποιου προμηθευτή), διαμαρτύρονται αλλά τελικά συμβιβάζονται με τη νέα πραγματικότητα.
- Οι «μικρομεσαίοι» και οι φτωχοί έχουν μπει σε έναν πραγματικό «γολγοθά» δίχως τέλος, με τους περισσότερους να ζουν με αγωνία και να ψάχνουν λύσεις για να αντιμετωπίσουν την αύξηση του κόστους ενοικίασης της στέγης τους, που πραγματικά τους έχει δυσκολέψει πολύ. Συχνά στηρίζει όλη η οικογένεια το παιδί που είναι σε αδιέξοδο.
Γιατί τελικά ανεβαίνουν τα ενοίκια, ειδικά στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη; Υπάρχει κάποια συνομωσία, όπως λένε κάποιοι; Τα ανεβάζουν οι τράπεζες για να ξεσπιτώσουν τον κόσμο όπως λένε άλλοι; Είναι απλά ένα παγκόσμιο φαινόμενο, χωρίς καμία τοπική ιδιαιτερότητα;
Σήμερα έλα να δούμε τα μαθηματικά των ενοικίων, να συζητήσουμε το θέμα μαζί και να το κατανοήσουμε ορθολογικά, πέρα από κραυγές, αγωνίες, κατάρες και προσδοκίες…
(Όσα ακολουθούν δεν αποτελούν θετική ή αρνητική κριτική των γεγονότων, αλλά προσπάθεια καταγραφής, κατανόησης και αποτίμησής τους).
Έτος αναφοράς το 2014
Για να μπορέσουμε να κατανοήσουμε το θέμα, θα πρέπει να τραβήξουμε σε κάποιο χρονικό σημείο μία γραμμή και να ξεκινήσουμε να το αναλύουμε από εκεί και μετά. Όσο και αν μελέτησα το ζήτημα, δεν βρήκα καμία καλύτερη στιγμή από το 2014 για να γίνει το έτος αναφοράς, το «Τ μηδέν» που λέμε και εμείς στην Κατερίνη.
Τότε η Ελλάδα ήταν στο εξής σημείο:
- Οι τράπεζες δεν είχαν αρχίσει ακόμη να παίρνουν μαζικά στην κατοχή τους τα ακίνητα των πολιτών.
- Οι μεταναστευτικές ροές ήταν χαμηλές.
Γ. Ο θεσμός της Golden Visa ήταν στα πρώτα του βήματα + οι νέες οικοδομές ήταν ελάχιστες σε όλη την Ελλάδα. Η Ελλάδα δεν ήταν διεθνής επενδυτικός προορισμός για την αγορά ακινήτων, με εξαίρεση τη Μύκονο και τη Σαντορίνη.
Δ. Η οικονομία και η κοινωνία έδειχναν να βγαίνουν από την τρομερά δύσκολη περίοδο 2011 – 2013 και το 2014 ήταν η πρώτη καλή χρονιά. Οι τράπεζες ήταν ανοικτές.
Ε. Η τεχνολογία δεν ήταν τόσο ανεπτυγμένη όσο είναι σήμερα και η τηλεργασία ήταν σε νηπιακό επίπεδο
ΣΤ. Ο τουρισμός ήταν περίπου στα μισά επίπεδα από τα σημερινά και οι τουρίστες έμεναν κυρίως σε ξενοδοχεία ή σε ενοικιαζόμενα δωμάτια. Η έννοια του Airbnbδεν υπήρχε στην Ελλάδα (στη Ρουμανία τη βρήκα ως επιχειρηματικό σκεπτικό ήδη το 2004 όταν πρωτοπήγα εκεί).
Ζ. Η διεθνής ανάπτυξη βασίζονταν κυρίως στα θεμελιώδη μεγέθη των οικονομικών, δεν είχαν ξεκινήσει ακόμη οι «ποσοτικές χαλαρώσεις», ούτε είχαν ανέβει «στον Θεό» χρηματιστήρια, κρυπτονομίσματα και κάθε είδους επένδυση.
Ας πούμε λοιπόν ότι το 2014 στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη υπήρχαν διαθέσιμα πχ 1.000 ακίνητα στην αγορά, προς πώληση και ενοικίαση. Οι διαθέσιμοι αγοραστές και ενοικιαστές ήταν πχ 1.000 ή λιγότεροι.
Τι άλλαξε και ανέβηκαν τα ενοίκια
Α. Απόσυρση ακινήτων από την αγορά
Από το 2014 έχω την εντύπωση πως επιταχύνθηκαν οι κατασχέσεις ακινήτων από τις τράπεζες. Δεν ξέρω ακριβώς τα νούμερα, όμως υπολογίζω πως περίπου 20 – 25% των διαθέσιμων ακινήτων προς πώληση ή ενοικίαση έφυγαν από την αγορά, μιας και τα δάνεια «κοκκίνησαν», ενώ «ωρίμασαν» και έγιναν και τα δικαστήρια με βάση τον νόμο Κατσέλη.
Δεκάδες χιλιάδες ακίνητα αποσύρθηκαν σταδιακά και δεν έχει ξαναγίνει διαθέσιμο παρά μόνο ένα ελάχιστο τμήμα τους, ενώ στο μεσοδιάστημα εκχωρήθηκαν σε fundsκλπ. Επίσης είναι πάρα πολλά άλλα που έχουν γίνει αντικείμενο δικαστικής διαμάχης και στην ουσία δεν μπορούν να κατοικηθούν.
= Από το 2014 ως το 2021 τα διαθέσιμα ακίνητα από πχ 1.000 μειώθηκαν σε 750 – 800.
= Μειώθηκε πολύ η προσφορά ακινήτων
Β. Ενοικίαση ακινήτων για στέγαση μεταναστών
Πρακτικά στην Ελλάδα από το 2015 και μετά οι μεταναστευτικές ροές πολλαπλασιάστηκαν. Το ακριβές νούμερο δεν το ξέρω, όμως από αυτά που καταλαβαίνω στις δύο μεγαλύτερες Ελληνικές πόλεις ο αριθμός τους πρέπει να αγγίζει τις αρκετές εκατοντάδες χιλιάδες. Ακόμη και αν αληθεύει πως πολλοί από αυτούς μένουν 10 – 15 μαζί σε ένα διαμέρισμα, στην πράξη κάποιες δεκάδες χιλιάδες διαμερίσματα χρησιμοποιούνται για τη στέγασή τους.
Με δεδομένο ότι οι μετανάστες συνήθως διαμένουν σε συγκεκριμένες περιοχές των μεγάλων πόλεων, ένα σημαντικό τμήμα των πολιτών στις περιοχές αυτές μετακινήθηκε σε άλλες περιοχές. Έτσι, αυτός που πχ πλήρωνε 300 Ευρώ τον μήνα στην περιοχή του, έφυγε προς άλλη συνοικία, αύξησε τη ζήτηση εκεί και πλήρωσε περισσότερο, πχ 400 για να βρει αυτό που ψάχνει. Αυτή η εξέλιξη σιγά σιγά δημιούργησε ένα ντόμινο τιμών, με τον κόσμο να μετακινείται από τη μία περιοχή στην άλλη, αυξάνοντας τη ζήτηση την ώρα που η προσφορά ήταν αναιμική.
= Από το 2014 ως το 2021 τα διαθέσιμα ακίνητα από πχ 750 – 800 μειώθηκαν σε 600 – 650.
= Δημιουργήθηκε ζήτηση σε πολλές περιοχές, εξ’ αντανακλάσεως.
Γ. Ο θεσμός της Golden Visa στην Ελλάδα ήταν στα πρώτα του βήματα
+ οι νέες οικοδομές ήταν ελάχιστες σε όλη την Ελλάδα.
Την ώρα λοιπόν που τα 1.000 ακίνητα έγιναν 600 – 650 και δημιουργήθηκε τεχνητή ζήτηση σε κάποιες περιοχές, στις ακριβές ζώνες οι αγορές των ξένων από το 2015 και μετά οδήγησαν σε ραγδαία άνοδο των τιμών, στοιχείο που λειτούργησε ως κυματοθραύστης για τους κάθε λογής ενδιαφερόμενους αν δεν είχαν πολλά χρήματα. ΗGolden visa επέφερε μεγάλες αυξήσεις τιμών στα «καλά» ακίνητα, ενώ οι περισσότεροι επενδυτές δεν τα νοίκιασαν καν, απλά τα απέσυραν από την αγορά.
Λίγα χρόνια μετά η Αθήνα ξεκίνησε να «μπαίνει στον χάρτη» των επιλογών όσων ήθελαν ακριβά παραθαλάσσια ακίνητα στη νότια Ευρώπη και ουσιαστικά αρκετές ακόμη χιλιάδες ιδιοκτησίες αποσύρθηκαν από την αγορά ενοικίων για μικρούς και μεσαίους.
Την ίδια ώρα τα σχέδια πόλεων παρέμειναν σταματημένα και οι νέες οικοδομές που έγιναν ήταν ελάχιστες, μιας και το ρίσκο ήταν πολύ υψηλό.
= Η Golden Visa εκτόξευσε τις τιμές και ουσιαστικά η αγορά «είπε» σε όσους έψαχναν κάτι οικονομικό ότι «δεν μπορώ να σας βοηθήσω, ξεχάστε τις καλές και ακριβές περιοχές, πλέον απευθύνονται σε Έλληνες και ξένους που πληρώνουν πολύ παραπάνω από όσα αντέχετε».
= Ο κόσμος που δοκίμασε να εισέλθει σε πιο ακριβές περιοχές συνήθως βρήκε μπροστά του «τοίχο» και επέστρεψε στις άλλες ζώνες = αύξησε τη ζήτηση εκεί
Δ. Η οικονομία και η κοινωνία έδειχναν να βγαίνουν από την τρομερά δύσκολη περίοδο 2011 – 2013 και το 2014 ήταν η πρώτη καλή χρονιά. Οι τράπεζες ήταν ανοικτές.
Την ώρα που το στοκ των διαθέσιμων ακινήτων μειώνονταν σταθερά, το 2015 προστέθηκε άλλος ένας παράγοντας αύξησης της ζήτησης: Πολλοί άνθρωποι βρέθηκαν με μπλοκαρισμένα λεφτά στην τράπεζα, λόγω των capital controls. Με το πολιτικό ρίσκο να αυξάνεται και να συζητιούνται διάφορα επώδυνα μέτρα για την οικονομία και τις τράπεζες ή ακόμη και δήμευση των καταθέσεων (όπως έγινε σιωπηρά σε γειτονική χώρα της Μέσης Ανατολής μετά από μερικά χρόνια), πολλοί άνθρωποι επέλεξαν την αγορά ακινήτου, θέλοντας να προστατεύσουν το κεφάλαιό τους + να βγάλουν τα λεφτά από τον λογαριασμό τους και να αποφύγουν τυχόν προβλήματα.
= Τα ακίνητα μετατράπηκαν για πολλούς σε επιλογή προστασίας της περιουσίας τους. Όσο περισσότερα ακίνητα αποκτά κάποιος και τα ενοικιάζει, τόσο πιο πολύ αναζητά τις μεγάλες τιμές, μιας και δεν έχει ανάγκη από μία συγκεκριμένη ενοικίαση για να επιβιώσει. (Δεν σχολιάζω αν είναι σωστό ή όχι, μεταφέρω αυτό που βλέπω να συμβαίνει συνήθως στην Ελλάδα).
Πες μου την απορία / ιδέα σου.
Έχεις κάποια ερώτηση; Θέλεις να αναλύσω περισσότερο κάποιο θέμα;
Γράψε μου για να τα πούμε!Πες μου τι σκέφτεσαι!
Ε. Η τεχνολογία δεν ήταν τόσο ανεπτυγμένη όσο είναι σήμερα και η τηλεργασία ήταν σε νηπιακό επίπεδο
Με την πρόοδο της τεχνολογίας και τον πολλαπλασιασμό των ανθρώπων που ασχολούνται με την τηλεργασία, αυξήθηκαν οι Έλληνες που δουλεύουν για κάποια εταιρεία του εξωτερικού και έχουν έσοδα πολύ μεγαλύτερα από τους συναδέλφους τους εντός Ελλάδας. Έχοντας μιλήσει με 500+ από αυτούς τα τελευταία χρόνια, πιστεύω ότι η κοινότητά τους απαρτίζεται από αρκετές δεκάδες χιλιάδες ανθρώπων που συνήθως δεν έχουν άμεσα τη δυνατότητα να αγοράσουν καινούργιο σπίτι, όμως τους είναι σχετικά εύκολο να πληρώσουν + 200 ή 300 Ευρώ τον μήνα για να ζήσουν σε μία καλύτερη περιοχή.
Το κύριο χαρακτηριστικό των ανθρώπων αυτών είναι ότι συνήθως «δεν τους πιάνει το μάτι σου», μιας και γενικά είναι «στοχοπροσηλωμένοι» στη δουλειά τους. Σαν αυτούς υπάρχουν και άλλοι Έλληνες που είδαν αυξημένα εισοδήματα λόγω χρήσης της τεχνολογίας.
= Η ζήτηση αυξήθηκε και μάλιστα από ανθρώπους που είχαν τη δυνατότητα να πληρώσουν το «κάτι παραπάνω» = ανέβηκαν και άλλο οι τιμές.
ΣΤ. Ο τουρισμός ήταν περίπου στα μισά επίπεδα από τα σημερινά και οι τουρίστες έμεναν κυρίως σε ξενοδοχεία ή σε ενοικιαζόμενα δωμάτια. Η έννοια του Airbnb δεν υπήρχε στην Ελλάδα
Μία από τις μεγάλες τεχνολογικές αλλαγές που δημιούργησαν ένα νέο επιχειρηματικό μοντέλο στην Ελλάδα ήταν και η δυνατότητα της δημιουργίας της «οικονομίας διαμοιρασμού», όπως αυτή εκφράστηκε από το Airbnb, το Uber κλπ. Το Airbnb έδωσε τη δυνατότητα σε χιλιάδες απλούς ιδιοκτήτες ακινήτων να νιώσουν ότι μπορούν να γίνουν και αυτοί «παίκτες στον τουρισμό», δημιούργησε δεκάδες υποκατηγορίες και νέα επαγγέλματα και ουσιαστικά δέσμευσε χιλιάδες διαμερίσματα στην αγορά. Όχι τυχαία, τα περισσότερα από αυτά βγήκαν εκτός οικιστικής αγοράς στις περιοχές που ζει η μεσαία τάξη, προκαλώντας και νέα κύματα μετακινήσεων.
Οι ενοικιαστές κλήθηκαν να ανταγωνιστούν τους τουρίστες και αυτό αποτελεί μία παγκοσμίως άλυτη εξίσωση…
= η προσφορά μειώθηκε έτι περαιτέρω σε πολλά «στρατηγικά» σημεία εντός της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης. Τα ακίνητα που βγήκαν από την αγορά ενοικίων δεν έμειναν αδρανή αλλά μετατράπηκαν σε οχήματα απόκτησης (προσδοκώμενων) τουριστικών εισοδημάτων.
Z. Η διεθνής ανάπτυξη βασίζονταν κυρίως στα θεμελιώδη μεγέθη των οικονομικών, οι «ποσοτικές χαλαρώσεις» ήταν ακόμη στο ξεκίνημά τους, δεν είχαν ανέβει «στον Θεό» χρηματιστήρια, κρυπτονομίσματα και κάθε είδους επένδυση.
Με τη διεθνή οικονομία σταδιακά μετά το 2014 – 2015 να εισέρχεται σε περίοδο «φούσκας» λόγω των ποσοτικών χαλαρώσεων και της διανομής «χρημάτων από το ελικόπτερο», εισέρευσαν στα κράτη (και στην Ελλάδα) και τους πολίτες τους πολλά χρήματα που ανέβασαν παντού τις αποτιμήσεις. Ξεκίνησε η περίοδος με πολλαπλές «φούσκες», πολλοί άνθρωποι έβγαλαν εύκολα χρήματα (και νόμισαν ότι ξέρουν από επενδύσεις), το 2020 και το 2021 οι κυβερνήσεις μοίρασαν τόσα χρήματα που ταρακούνησαν τις δομές της οικονομίας και συνέβαλλαν στη δημιουργία πληθωρισμού.
Έτσι πολλοί άνθρωποι βρέθηκαν με πολλά χρήματα ή έστω αυξημένη ρευστότητα, έτοιμοι να πληρώσουν περισσότερα για αγορά ή ενοικίαση κατοικίας.
Μέσα σε 8 χρόνια:
- Μειώθηκε κατά περίπου 40% το στοκ των διαθέσιμων ακινήτων (δεν υπολογίζω τα ακίνητα της Εκκλησίας που και πριν και τώρα είναι συνήθως εκτός αγοράς).
- Αυξήθηκε ραγδαία η ζήτηση και συχνά από ανθρώπους που είχαν τη δυνατότητα να πληρώσουν το «κάτι παραπάνω» για να ανέβουν και άλλο οι τιμές.
Συμπέρασμα: Με αυτά τα δεδομένα να ισχύουν ακόμη, δύσκολα θα ανατραπεί η τάση αύξησης των ενοικίων το 2023 στην Ελλάδα και ειδικά στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, μιας και τα ακίνητα είναι λίγα και η ζήτηση μεγάλη.
Ο «μαύρος κύκνος»
Υπάρχει περίπτωση να αλλάξει η κατεύθυνση της αγοράς ενοικίων; Φυσικά, πάντα υπάρχει το ενδεχόμενο, όμως δείχνει να αποτελεί πλέον κάτι που έχει πιθανότητες να εμφανιστεί όσο και ένας «μαύρος κύκνος» σε μία οικονομία ( = το απρόβλεπτο και απροσδόκητο, όπως καθιέρωσε τον όρο ο Nassim Nicholas Taleb).
Η Ελλάδα δανείζεται σήμερα με επιτόκια 4 – 4,5% (το 2010 με επιτόκιο δανεισμού 5% υπογράψαμε το πρώτο μνημόνιο), ενώ οι περισσότερες μεγάλες τράπεζες της χώρας εξέδωσαν πρόσφατα ομόλογα, για τα οποία πλήρωσαν ως και 10,25% (!), Αν ο πληθωρισμός επιμείνει, ανέβουν τα επιτόκια, αρχίσουν και στην Ελλάδα οι απολύσεις που βλέπουμε στις ΗΠΑ και η τουριστική χρονιά είναι «απλώς καλή», ίσως η αγορά ενοικίων σταματήσει να «τρέχει» και τη δούμε να πέφτει λίγο.
Πόσο πιθανό είναι αυτό; Προσωπικά το λαμβάνω υπόψη μου ως ενδεχόμενο στις αναλύσεις που κάνω, όμως παρατηρώ πως μάλλον αποτελώ τμήμα μίας ισχνής μειοψηφίας. Πάντως λογικά ένα τέτοιο σενάριο έχει τουλάχιστον 20% πιθανότητες…
Η λύση που έχουν στα χέρια τους οι πολιτικοί
Οι τιμές των ακριβών σπιτιών «εξισορροπούνται» μόνο με έναν τρόπο και αυτός είναι στα χέρια των πολιτικών. Όχι, δεν είναι το πάγωμα των τιμών τους, που οδηγεί σε συνθήκες «μαύρης αγοράς». Η λύση είναι η επίλυση των χιλιάδων προβλημάτων που υπάρχουν σήμερα με τα σχέδια πόλης σε όλη τη χώρα και η ένταξη νέων περιοχών σε αυτά. Με αυτόν τον τρόπο θα μπουν στην αγορά νέα οικόπεδα χαμηλότερου κόστους και θα αρχίσει να αυξάνεται και πάλι η προσφορά, για να γίνει προσπάθεια να αποσυμπιεστεί η εντεινόμενη ζήτηση.
Γιατί είναι απίθανο να συμβεί κάτι τέτοιο; Επειδή για τους πολιτικούς είναι πιο εύκολο και «κατανοητό» να δώσουν στους πολίτες επίδομα ενοικίου, παρά να λύσουν το πρόβλημα των ακριβών ενοικίων, αντιμετωπίζοντάς το στη ρίζα του. (Ούτε και οι ψηφοφόροι πολυνοιάζονται, μεταξύ μας…)
Δεν θα έδινα ούτε 1/1.000.000 πιθανότητες να συμβεί αυτό στην Ελλάδα την επόμενη δεκαετία…
Χρειάζεσαι σοβαρή καθοδήγηση για την επιχειρηματική / επενδυτική σου δραστηριότητα;
Κάθε μήνα συμβουλεύω ως 3 άτομα ή εταιρείες που χρειάζονται «μία out of the box προσέγγιση»
Γράψε μου για να μιλήσουμε! (Η υπηρεσία αυτή έχει κόστος)Η άνοδος των ενοικίων βασίζεται σε απλά μαθηματικά και δεν αντιμετωπίζεται με ευχολόγια
Αν ο στόχος κάποιου είναι να αντιμετωπίσει τις υψηλές αξίες ενοικίων και να τις φρενάρει κάπως, τότε το πρώτο που έχει να κάνει είναι να καταλάβει το θέμα και να αντιληφθεί ότι μιλάμε για απλά μαθηματικά. Ας αφήσουμε τους δράκους και τις παγκόσμιες συνομωσίες στην άκρη. Όταν από 1.000 ακίνητα πριν 2 χρόνια έχουμε μείνει με 600 – 650 διαθέσιμα, ενώ οι ενδιαφερόμενοι έχουν αυξηθεί, τότε είναι λογικό η αγορά να συνεχίζει την ανοδική της πορεία.
Αν κάποιος θέλει να σταματήσει αυτή την εξέλιξη, μπορεί να το πετύχει είτε με πάγωμα της αγοράς είτε με αύξηση της προσφοράς ακινήτων. Τα ευχολόγια στις τηλεοπτικές συζητήσεις κλπ δεν πρόκειται να λύσουν κάτι, ούτε και οι βαθυστόχαστες θεωρητικές αναλύσεις.
Για να ξέρεις τι σου γίνεται γύρω σου, προσπάθησε να το ερμηνεύσεις ορθολογικά. Μόνο τότε θα το καταλάβεις και ίσως μπορέσεις να το αντιμετωπίσεις / να επωφεληθείς από αυτό.
Εσύ τι λες;
ΥΓ. Επίτηδες δεν ανοίγω το θέμα των φθηνών δανείων κλπ, που επίσης θα αυξήσει τη ζήτηση σε μία συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων.
εξαιρετική η προσέγγιση και ειδικά για την επέκταση σχεδίου πόλης
Σας ευχαριστώ. Στην Ελλάδα έχουμε ξεχάσει και τα αυτονόητα…
καλησπέρα, πότε θα μειωθούν οι τιμές στις κατοικίες. ευχαριστώ
Καλησπέρα σας. Έχω γράψει αναλυτικό κείμενο, που μπορείτε να βρείτε εδώ:
https://iliaspapageorgiadis.com/akinita-2023-ti-tha-anevei-ti-tha-pesei/
Συγχαρητήρια για την ανάλυση σας. θεωρώ ότι άνθρωποι όπως εγώ που μας περισσεύουν γύρω στις 70.000 ευρώ δεν αξίζει τον κόπο να αγοράσουμε 1 μικρό και παλιό διαμέρισμα που θα αποφέρει ένα σχετικά μικρό ενοίκιο, παρά μόνο αν σκοπεύουμε να το χρησιμοποιήσουμε ως Airbnb…
Σας ευχαριστώ πολύ. Εξαρτάται από την κατάστασή σας, την επενδυτική σας στρατηγική και πολλά άλλα. Αυτό που περιγράφετε είναι λογικό, απλά δεν ξέρω τι επιλογές θα έχετε με αυτον τον προϋπολογισμό
Φορολόγηση των κλειστών διαμερισμάτων αυτών που εχουν πάνω από 2 στην κατοχή τους όπως και των τραπεζών που τα εχουν κλειστά να δούμε αν θα τα βγάλουν προς διάθεση;
Και αν οι ιδιοκτήτες κάνουν ένα εικονικό συμβόλαιο, πληρώσουν 100 Ευρώ φόρο και ξεπεράσουν τον σκόπελο;
Επίσης που στον κόσμο ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου δεν έχει δικαίωμα να το κάνει ό,τι θέλει; Θα σταματήσουμε να προστατεύουμε το δικαίωμα της ιδιοκτησίας;
Σας προτείνω να δούμε πιο ρεαλιστικές λύσεις, όπως αυτές που καταγράφω στο κείμενό μου, ή και άλλες που έχουν προταθεί.
Με εκτίμηση
Για οποιαδήποτε χώρα του κόσμου με normal λειτουργία τραπεζών ο φθηνός δανεισμός σε συνδυασμό με το μικρότερο στοκ κατοικιών σε κατασκευή (λόγω της κρίσης του 2008) ήταν η αιτία της ανόδου των τιμών. Στην Ελλάδα ο σημαντικότερος λόγος είναι ότι τα ακίνητα εξακολουθούν να είναι ο καλύτερος τρόπος ξεπλύματος χρημάτων με την ευλογία του κράτους. 1) εξακολουθούμε να έχουμε σε αναστολή τον φόρο υπεραξίας με αποτέλεσμα κάποιος ιδιωτης να πουλάει ένα ακίνητο χωρίς να φορολογείται
2) Για τους ιδιώτες δεν υπάρχει φορολογία σε κέρδη από την πώληση ακινήτων όταν οι πράξεις αγοραπωλησιών δεν υπερβαίνουν τις 2 στα 3 χρόνια.
Άρα κατά τη γνώμη σας η πλειοψηφία των ανθρώπων “ξεπλένουν” τα χρήματά τους μέσω των ακινήτων. Από τη μεριά μου, όντας στην αγορά για δεκαετίες, καταλαβαίνω ότι αυτό που περιγράφετε είναι η εξαίρεση και όχι ο κανόνας.
Αν υπερφορολογήσουμε τα ακίνητα, όπως προτείνετε, τι ακριβώς πιστεύετε ότι θα συμβεί σε μία οικονομία γενικώς υπερ-φορολογημένη; Θα εμφανιστούν όλοι με χαρά στο ταμείο για να πληρώσουν υπέρογκους φόρους ή θα αναζητήσουν άλλες διεξόδους / θα βγάλουν τα χρήματά τους από την Ελλάδα και θα τα επενδύσουν εκεί που το επενδυτικό περιβάλλον είναι πιο φιλικό;
Πάντως το όλο θέμα κατά την ταπεινή μου γνώμη δεν έχει σχέση με το κείμενο αυτό για τα μαθηματικά των ενοικίων, αφορά την αύξηση των τιμών αγοράς των ακινήτων.
Ζώντας σε μια έντονα τουριστική περιοχή, όπου το μαύρο χρήμα κυριαρχεί, οι αγορές κατοικιών με μετρητά είναι όντως ένας από τους ευκολότερους και πιο αποδοτικούς τρόπους νομιμοποίησης αφορολόγητων εσόδων. Στη πράξη υπογράφεται ένα συμβόλαιο υποπολλαπλάσιας αξίας από τη πραγματική τιμή πώλησης του ακινήτου και η διαφορά καταβάλεται σε μετρητά “κάτω από το τραπέζι”. Το έχω δει να γίνεται μπροστά μου και μου το έχουν περιγράψει και οι μεσίτες όταν δεν είχα εγκαταλείψει ακόμα τη προσπάθεια ανεύρεσης οικίας (τα ακριβή τους λόγια ήταν ότι έρχονταν στο γραφείο τους με τη βαλίτσα με τα μετρητά). Το πρόβλημα με αυτή τη προσέγγιση είναι ότι καταστρέφονται και οι επιλογές που είχαμε παλιότερα, να βρούμε σε μια φτηνή έως λογική τιμή ακίνητα σε κακή κατάσταση και να αναλάβουμε σταδιακά το κόστος αποκατάστασης. Με την οικοδομή να είναι εξίσου επιρρεπής σε μαύρο χρήμα (αν εξαιρέσουμε κάποιες τεχνικές εταιρείες, το να πληρώσεις μάστορα με απόδειξη είναι απλά σενάριο επιστημονικής φαντασίας), η διαδικασία επεκτείνεται.
Απολύτως σωστό
θα ήθελα να προσθέσω πως την αύξηση της ζήτησης τα τελευταία χρόνια και ειδικά στις μικρότερες κατοικίες ( λιγότερων τετραγωνικών) ,επηρέασε η αύξηση των διαζυγίων που δημιούργησε την ανάγκη χρήσης 2 μικρότερων κατοικιών αντί μίας( συνήθως μεγαλύτερης), για την κάθε οικογένεια.
Εξαιρετικό και απόλυτα σωστό σχόλιο, προσυπογράφω!
Η επεκταση των σχεδιων πολεως δεν ειναι βιωσιμη λυση εκτος εαν θελουμε να μην μεινει καμμια γωνια της Ελλαδας χωρις τσιμεντο.
Καλυτερα θα ηταν να κοπει η golden visa, να κοπουν τα τεκμηρια που εφαρμοζονται μονον σε Ελληνες αντι να αφαρμοζονται μονον σε ξενους οπως σε αλλες χωρες και να κοπει και το AirBnB γιατι εκτος του αντι ανταγωνιζεται αθεμιτα τους Ελληνες ενοικιαστες και επιβαρυνει γειτονιες και πολκατοικιες που σχεδιαστηκαν για μονιμες οικογενιακες κατοικιες και οχι για διερχομενους, ανταγωνιζεται αθεμιτα και τους ξενοδοχους που προσφερουν το ιδιο προιον αλλα πληρωνουν πολλους περισσοτερους φορους.
Δυστυχώς διαφωνώ μαζί σας σε όλα τα επίπεδα:
1. Αν δεν επεκταθούν τα σχέδια πόλεως, θα μείνουμε μπλοκαρισμένοι σε έναν πεπερασμένο χώρο και οι τιμές θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν.
2. Την ίδια ώρα θα καίγονται τα δάση για να μετατρέπονται σε νέους, μελλοντικούς οικισμούς, αντί να βάζουμε στο σχέδιο περιοχές κατάλληλες για επέκταση, να φτιάξουμε υποδομές κλπ.
3. Επίσης στην Ελλάδα έχω κουραστεί να βλέπω ανθρώπους που θέλουν αυστηρή εφαρμογή του νόμου κλπ, την ώρα που κλείνουν τα μάτια στις εκατοντάδες χιλιάδες πολεοδομικές παραβάσεις που μετά νομιμοποιούνται.
Τα σχέδια πόλεως πρέπει να προχωρήσουν ΧΘΕΣ, αν θέλουμε να οργανώσουμε σωστά την κοινωνία μας.
Οκ, να κοπεί η golden visa.
Να κοπούν και τα τεκμήρια στους Έλληνες. Όμως αν αυτά κοπούν, θα αυξηθεί η ζήτηση και οι τιμές
Το AirBnB πώς το κόβεις; Και πώς καλύπτεις τη ζήτηση για διαμονή, όταν είναι σχεδόν αδύνατο να την καλύψουν τα ξενοδοχεία με τους υφιστάμενους πολεοδομικούς περιορισμούς;
Έχω την εντύπωση πως αναζητείτε περισσότερο μία λύση που να ταιριάζει στα προσωποποιημένα σας συμφέροντα…
Θα συμφωνήσω με τη golden visa. Θα έπρεπε να κοπεί χτες. Δημιουργεί περισσότερα προβλήματα παρά έστω μια τονωτική ένεση ρευστότητας. Θα μπορούσε να ισχύσει μόνο για παραγωγικές επενδύσεις και όχι για ακίνητα.
Όσον αφορά το Airbnb διαφωνώ κάθετα μαζί σας. Δεν χρειάζεται να καλύψουμε τη ζήτηση για διαμονή. Η περιορισμένη προσφορά μπορεί να καταστήσει τον τουρισμό μια πιο sustainable οικονομική δραστηριότητα. Από όλες τις απόψεις: οικολογικές, οικιστικές, πολιτιστικές, πολιτισμικές, ανταγωνισμού με τους άλλους τομείς της οικονομίας κτλ. Πρακτικά η ανεξέλεγκτη διάδοση του Airbnb έχει ουσιαστική ευθύνη σε όλα αυτά τα προβλήματα που ορίζονται από το φαινόμενο του “υπερτουρισμού”. Αν θέλετε μπορούμε να το αναλύσουμε παραπάνω, αλλά θα ήθελα να πιστεύω ότι πολλά τα καταλαβαίνετε.
Το πώς το περιορίζεις, μπορεί να γίνει μόνο οργανωμένα και θεσμικά. Για παράδειγμα, στα σχέδια πόλεων ήδη υπάρχουν περιοχές χαρακτηρισμένες ως τουριστικές ζώνες, οικιστικές, ήπιας όχλησης κτλ κτλ. Με βάση αυτές, μπορούν να τεθούν όρια και απαγορεύσεις ως προς τις εκδιδόμενες άδειες για τουριστικά καταλύματα τύπου βραχυχρόνιας μίσθωσης. Θα μποροούσε να εφαρμοστεί ο νόμος σχετικά με τις αστικές μισθώσεις που ορίζει ως ελάχιστο τα δύο χρόνια και να μην υπάρχει αυτό το χάλι που αναγκάζουν το κόσμο να αφήνει τα σπίτια όποτε είναι τουριστική σεζόν (άρα πρακτικά να αποτραπεί η συνήθης πρακτική να νοικιάζονται από Οκτώβριο μέχρι Μάιο σπίτια με αστική μίσθωση και από Μάιο μέχρι Οκτώβριο με βραχυχρόνια). Θα μπορούσε να εφαρμοστεί και να επιβληθεί ο νόμος που θέτει ως όριο τις 90 μέρες. Είναι πολλά που θα μπορούσαν να γίνουν, χωρίς να χρειάζονται καινούρια μέτρα – απλά εφαρμογή των υπαρχόντων κανόνων. Και θα μπορούσαν να επιβληθούν αντισταθμιστικά ωφέλη (π.χ. κάποιος φόρος με τη λογική ας πούμε της κατασκευής εστιών για τα δημόσια πανεπιστήμια μιας και λόγω του airbnb σε λίγο στα περιφερειακά πανεπιστήμια των τουριστικών περιοχών θα μείνουμε χωρίς φοιτητές – άντε βέβαια αυτό να εφαρμοστεί στην Ελλάδα). Οι ιδέες είναι πολλές και δεν είναι καθόλου δύσκολες στη πράξη. Το θέμα είναι η θέληση να εφαρμοστούν. Μάλλον καμία.
Δεν θα έλεγα ότι συμφωνώ με όλα, όμως συμφωνώ με τα περισσότερα και κυρίως σας ευχαριστώ για το πολιτισμένο, εξαιρετικά υψηλού επιπέδου σχόλιό σας. Τιμή μου που με διαβάζετε
Να προσμετρήσουμε και το γεγονός ότι πολλοί ιδιοκτήτες έμειναν επί ξύλου κρεμάμενοι από α) απλήρωτα ενοίκια την εποχή της κρίσης και β) την υψηλή φορολόγηση τόσο της περιουσίας όσο και του εισοδήματος που προέρχεται από αυτήν. (κοινώς το λίπος κάηκε). Με το κράτος να είναι ακόμη μια φορά παρατηρητής στα φέσια που κλήθηκαν οι ιδιοκτήτες να πληρώσουν – ΔΕΚΟ, δημοτικά τέλη, επανασυνδέσεις κλπ. πολλοί επέλεξαν να τα κλείσουν παρά να ρισκάρουν για ακόμη μια φορά. Δεν είναι σπάνιο πλέον να ζητούνται συστάσεις από τους ενδιαφερόμενους ενοικιαστές.
Σωστά όλα αυτά, απλά δεν καταλαβαίνω τι θα έπρεπε να κάνει το κράτος. Να πληρώσει αυτό τα απλήρωτα ενοίκια ή τα δημοτικά τέλη;
Αγαπητέ κ. Ηλία. Ίσως επειδή λείπετε αρκετά στο εξωτερικό, έχετε χάσει κάποιες από τις τελευταίες εξελίξεις. Αυτή την περίοδο στα προάστια της Αθήνας επικρατεί οικοδομικός οργασμός. Χτιζονται απίστευτα πολλά νέα κτίρια. Η κατάσταση θυμίζει την περίοδο των ολυμπιακών αγώνων. Πιστεύω ότι με την αύξηση της προσφοράς σε λίγο καιρό η αγορά θα εξισορροπισει.
Αγαπητέ κύριε Παναγιώτη, αν λάβουμε υπόψη μας ότι αυτή την περίοδο (μαζί με συνεταίρους) ξεκινώ την πρώτη μου οικοδομή στα νότια προάστια της Αθήνας, μπορούμε με ασφάλεια να υποθέσουμε ότι έχω μελετήσει καλά την αγορά της.
Κατανοώ ότι μάλλον δεν έχετε μέτρο σύγκρισης από άλλα μέρη του κόσμου, οπότε για να σας βοηθήσω λίγο θα σας γράψω ότι το 2021 στην Ελλάδα (ως χώρα) παραδόθηκαν 6.500 νέα διαμερίσματα και στη Βουκουρέστι (ως πόλη) περίπου 20.000.
Καλημερα
Η αυξηση των ενοικιων δεν αποδιδεται καθολου στον πληθωρισμο;
Τουλαχιστον ενα γενναιο μερος της αυξησης;
( πολλα μπραβο για το blog σου!)
Σας ευχαριστώ για τα καλά σας λόγια και την εξαιρετική ερώτηση.
Όχι, δεν αποδίδεται στον πληθωρισμό, τα ενοίκια ανέβηκαν πολύ και πριν από αυτόν. Με τον πληθωρισμό κάποιοι ιδιοκτήτες βρήκαν αφορμή για να δοκιμάσουν να αυξήσουν τις τιμές έτι περαιτέρω, όμως στην ουσία είναι η ζήτηση που υπερβαίνει την προσφορά αυτή που κατευθύνει την αγορά