«Εθνική Στεγαστική Στρατηγική». Αντιμετωπίζοντας έναν «ελέφαντα» με 20 (μεγαλόσωμα) μυρμήγκια…

Ανοίγει θέμα ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα; Ο «ελέφαντας» της στεγαστικής κρίσης δεν αντιμετωπίζεται πια με ευχολόγια και μέτρα μικρής απόδοσης

Ο «ελέφαντας» στο δωμάτιο της κοινωνίας…

Πριν λίγες μέρες βγήκε σε δημόσια διαβούλευση η «Εθνική Στρατηγική Στεγαστικής Πολιτικής». Βαρύγδουπος ο τίτλος, στην πράξη αναγνωρίζει πως το στεγαστικό πρόβλημα είναι πολύ μεγάλο και για αυτό απαιτείται μία ολοκληρωμένη στρατηγική για την επίλυσή του. Στην πράξη θα έλεγα πως καταλαβαίνουν πλέον και οι τελευταίοι «αιθεροβάμονες» πως το πρόβλημα της στέγασης στην Ελλάδα εξελίσσεται ουσιαστικά σε έναν «ελέφαντα» που έχει μπει σε ένα μικρό δωμάτιο (το τμήμα της κοινωνίας που χρειάζεται στέγη) και κινδυνεύουμε πλέον να δούμε ανεξέλεγκτες, κακές καταστάσεις.

Αν δεν κάνω λάθος, τον Ιανουάριο του 2026 στο συνέδριο της ΠΟΜΙΔΑ ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών κ. Κυριάκος Πιερρακάκης είχε πει ότι «πρέπει να σταματήσουμε να αντιμετωπίζουμε φοβικά τους ιδιοκτήτες ακινήτων και να συνεργαστούμε μαζί τους για να επιλυθεί το πρόβλημα της στεγαστικής κρίσης.

Για να αντιμετωπίσει αυτόν τον «ελέφαντα» το υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας αποφάσισε πως δεν έχει ανάγκη να συνεργαστεί με τους ιδιοκτήτες, τους ενοικιαστές, τους εκπροσώπους των μεσιτών και άλλους εκπροσώπους κοινωνικών ομάδων που ξέρουν καλά το συγκεκριμένο πρόβλημα.

Οι ειδικοί του υπουργείου λοιπόν έθεσαν σε δημόσια διαβούλευση την προτεινόμενη στρατηγική τους, χωρίς διάλογο. Οι λύσεις που προτείνουν για να αντιμετωπίσουμε τον «ελέφαντα» θυμίζουν «20 μυρμήγκια»… δηλαδή προσπαθούν να λύσουν το στεγαστικό πρόβλημα με μέτρα που δεν θα έχουν ουσιαστική επίπτωση σε αυτό…

Από τη μία ο «ελέφαντας». Από την άλλη το υπουργείο δείχνει να περιμένει από τα «20 μυρμήγκια» (ας πούμε ότι είναι «μεγαλόσωμα») να νικήσουν τον «ελέφαντα» αυτόν.

Για να δούμε τι σημαίνουν στην πράξη αυτές οι προτάσεις…

Θα επιβάλλουν ΦΠΑ στα ακίνητα;

Σύμφωνα με το σχετικό κείμενο του Capital.gr, εκτός από τα ήδη υπάρχοντα μέτρα (που είναι επιπέδου «ασπιρίνες σε άνθρωπο που χρειάζεται μεταμόσχευση»), η πρόταση είναι να προστεθούν πολλά ακόμη:

«Μεταξύ αυτών η μείωση ΦΠΑ για την ανέγερση νέων κατοικιών, ο επανασχεδιασμός της golden visa με τον όρο ότι τα ακίνητα που αποκτώνται από ξένους επενδυτές θα διατίθενται και για ενοικίαση, η συνέχιση του προγράμματος “Σπίτι μου” με μια 3η δράση σε συνέχεια του “Σπίτι 1 και 2”, η συνέχιση των προγραμμάτων ανακαίνισης, κ.α».

Κάθε λογικός άνθρωπος που θα διαβάσει τα παραπάνω θα σχολιάσει τα ίδια περίπου πράγματα…

1. «Η μείωση ΦΠΑ για την ανέγερση νέων κατοικιών»

• Σήμερα υπάρχει αναστολή απόδοσης ΦΠΑ για την ανέγερση νέων κατοικιών.
• Τι ακριβώς μας λέει το υπουργείο; Ξέρουν οι αρμόδιοί του ότι επίκειται επιβολή εκ νέου ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα;
• Θα επιβληθεί ΦΠΑ στα νεόδμητα και θα υπάρχουν εξαιρέσεις κλπ;
• Αν δεν σκοπεύουν να επαναφέρουν τον ΦΠΑ στην ανέγερση οικοδομών, τότε γιατί υπάρχει αυτή η πρόβλεψη;

2. «Ο επανασχεδιασμός της golden visa με τον όρο ότι τα ακίνητα που αποκτώνται από ξένους επενδυτές θα διατίθενται και για ενοικίαση»

• Το μέτρο αυτό είναι σωστό, το «φωνάζω» και εγώ εδώ και χρόνια.
• Τα ερωτήματα είναι:
• Α. Τι θα γίνει με τις golden visa που έχουν ήδη δοθεί και οι περισσότεροι από τους «επενδυτές» παράτησαν κλειστά τα σπίτια;
• Β. Ποιες θα είναι οι ποινές για όποιον δεν βάλει το ακίνητο στην αγορά για μακροχρόνια ενοικίαση;
• Γ. Θα επιτραπεί να αγοράζει κάποιος πολλά ακίνητα για να φτάσει πχ το όριο των 800.000 Ευρώ; Αν ναι, θα βάλουμε ΠΑΛΙ τους Έλληνες να ανταγωνιστούν τους πλούσιους ξένους για το ίδιο σπίτι;
• (Εδώ η ζημιά που έκανε στην πράξη η Golden Visa και όξυνε το στεγαστικό πρόβλημα)

3. «Η συνέχιση του προγράμματος “Σπίτι μου” με μια 3η δράση σε συνέχεια του “Σπίτι 1 και 2″»

Τα προγράμματα αυτά έκαναν τεράστια ζημιά στην Ελληνική κοινωνία. Πήραν ένα «μικρό ελεφαντάκι» (στεγαστικό πρόβλημα) και το «τάισαν» μέχρι να γίνει «μεγάλος ελέφαντας». Όποιος έχει στοιχειώδη μνήμη, θυμάται πως πριν τα προγράμματα αυτά τα σπίτια ήταν πολύ φθηνότερα και τα ενοίκια επίσης. Η έναρξη των προγραμμάτων εκτόξευσε τις τιμές (ειδικά στα ενοίκια), μιας και πολλαπλασίασε τη ζήτηση για συγκεκριμένα ακίνητα, σε μία αγορά που δεν έχει προσφορά (περισσότερα εδώ).

Ας ελπίσουμε οι νέοι όροι που θα τεθούν για το «Σπίτι μου, 3» να είναι πιο λογικοί…  

(Για την τεράστια ζημιά που έκαναν τα προγράμματα αυτά έγραψα εδώ, ενώ εδώ εξήγησα πολύ νωρίς γιατί οι στόχοι τους δεν θα μπορούσαν να επιτευχθούν)

4. «Η συνέχιση των προγραμμάτων ανακαίνισης»

Αυτό το μέτρο είναι σωστό, όμως έχει αποτέλεσμα δυσανάλογα μικρό σε σχέση με τις επίσημες ανακοινώσεις και προσδοκίες, μιας και σε μία αγορά που έχει λίγους τεχνήτες και πολλαπλάσιους πελάτες, τίθεται θέμα φορολογικής συμμόρφωσης των τεχνητών. Τα προγράμματα αυτά απαιτούν συμμόρφωση (και καλά κάνουν), όμως με τη σημερινή φορολογία κάτι τέτοιο δεν φαίνεται να επιτυγχάνεται.

Κάποιοι θα μπουν στη διαδικασία και θα προχωρήσουν, άλλοι θα προτιμήσουν πιο «ανορθόδοξες» λύσεις, εκτιμώντας πως θα έχουν το ίδιο τελικό κόστος.

Ανοίγουν παράθυρο για πλαφόν ενοικίων;

Στο κείμενο της δημόσιας διαβούλευσης αναγράφεται:

««Θεσμοθέτηση εθνικού δείκτη τιμών» και το εξής περιεχόμενο:

«Περιγραφή:  η θεσμοθέτηση εθνικού δείκτη τιμών ακινήτων στοχεύει στη δημιουργία ενός ενιαίου και αξιόπιστου μηχανισμού παρακολούθησης των τιμών αγοράς και μίσθωσης κατοικιών σε εθνικό, περιφερειακό και τοπικό επίπεδο…

…Προστιθέμενη αξία στο ελληνικό πλαίσιο: Ο εθνικός δείκτης τιμών μπορεί να αποτελέσει τη βάση για τη διάκριση μεταξύ ελεύθερης και ρυθμιζόμενης αγοράς μίσθωσης, με τρόπο στοχευμένο και τεκμηριωμένο. Μέσω αντικειμενικών δεδομένων για τις τιμές, την περιοχή, την ποιότητα και την ενεργειακή κατάσταση των κατοικιών, θα μπορεί να προσδιορίζεται πότε μια κατηγορία ακινήτων παραμένει στην ελεύθερη αγορά και πότε απαιτείται ειδικότερο πλαίσιο προστασίας των ενοικιαστών. Ιδίως για κατοικίες χαμηλής ποιότητας ή χαμηλής ενεργειακής απόδοσης, ο δείκτης θα μπορούσε να αξιοποιηθεί ως εργαλείο αναφοράς για τον καθορισμό ανώτατων ευρών μισθώματος ή άλλων κανόνων ρύθμισης της αγοράς».

Όποιος διαβάσει τα παραπάνω, καταλαβαίνει πως προτείνεται να δημιουργηθεί ένας εθνικός δείκτης τιμών και με βάση αυτόν θα μπαίνουν πλαφόν στα ενοίκια, όπου και όταν αυτό κριθεί.

Το τι θα φέρει στην πράξη ένα τέτοιο πλαφόν το έχω εξηγήσει αναλυτικά εδώ. Ως τώρα δεν έχω λάβει απαντήσεις με επιχειρήματα, παρά μόνο συναισθηματικές προσεγγίσεις που απλά επιλέγουν να αγνοούν την πραγματικότητα.

Μετά τον θόρυβο που προκλήθηκε, το υπουργείο απάντησε πως δεν σκοπεύει να επιβάλλει πλαφόν στις τιμές = «δεν έχει σημασία τι γράψαμε, δεν το καταλάβατε καλά»…. κατά το κοινώς λεγόμενο «δεν είναι αυτό που νομίζεις»…

Επίσης κυκλοφόρησε η πληροφορία πως «ίσως μπαίνει πλαφόν στα σπίτια που θα ενοικιάζει το κράτος ως κοινωνικές κατοικίες», όμως δεν προκύπτει κάτι τέτοιο από το παραπάνω κείμενο.

Μακάρι να έχουν δίκιο, γιατί αν μπει πλαφόν, οι πρώτοι που θα πάθουν μεγάλη ζημιά θα είναι οι ενοικιαστές…

Οι προτάσεις της ΠΟΜΙΔΑ με τις οποίες συμφωνώ

Ο Πρόεδρος Στράτος Παραδιάς και η μεγάλη του ομάδα κατέθεσαν τις προτάσεις τους για το θέμα,  με τις οποίες συμφωνώ:

1. Επέκταση της τριετούς φορολογικής απαλλαγής για κάθε σπίτι που σήμερα δεν ενοικιάζεται.

2. Νομοθέτηση της δυνατότητας μονομερούς διαίρεσης διαμερισμάτων μεγάλου εμβαδού σε μικρότερα διαμερίσματα, ακόμη και όταν αυτό απαγορεύεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας.

3. Περαιτέρω μείωση όλων των φορολογικών συντελεστών εισοδήματος μισθωμάτων (αλλά δεν το βλέπω).

4. Μείωση του ΦΠΑ για υλικά και εργασίες λειτουργικής και ενεργειακής αναβάθμισης κατοικιών στο 12% και βελτίωση των όρων επιστροφής φόρου εισοδήματος λόγω δαπανών αναβάθμισης κτιρίων, εντός τριετίας (αντί 5ετίας) και έως το 50% των δαπανών για υλικά (αντί του 25%).

5. Πιστοποιητικό φερεγγυότητας ενοικιαστών.

Οι δικές μου προτάσεις

Εκτός από όλες τις παραπάνω σωστές προτάσεις, έχω προτείνει και πολλά ακόμη, που ασχολούνται με «τη ρίζα του προβλήματος»:

Α. Νέος Οικοδομικός Κανονισμός με μπόνους για μικρές επιφάνειες

Να δώσουμε κίνητρα και μπόνους δόμησης για να γίνουν μικρά σπίτια τα επόμενα 15 χρόνια.

Β. Αύξηση της δόμησης εκεί που υπάρχει ανάγκη

Γ. “Πολεοδομική αμνηστία” ή “να μπορεί να τακτοποιεί πολεοδομικά το ακίνητο ο αγοραστής και όχι μόνο ο πωλητής”

Δ. Αξιοποίηση περιουσίας εκκλησίας και ιδρυμάτων

Ε. Πολυιδιοκτησία και αντιπαροχή

ΣΤ. Ξεμπλοκάρισμα των αποποιήσεων κληρονομιών

Εδώ η κατάσταση βελτιώθηκε πολύ μετά το τελευταίο νομοσχέδιο του υπουργείου Δικαιοσύνης. Η πρότασή μου είναι να πάμε δύο βήματα πιο μπροστά.

Ζ. Η πιο σωστή, δύσκολη και… ανέφικτη λύση: Αποκέντρωση

(Την πλήρη ανάλυση των προτάσεων αυτών μπορείς να τη βρεις εδώ)

Πριονίζοντας το κλαδί και απορώντας επειδή πέφτουμε κάτω

Σύμφωνα με τα Βαρόμετρα της Αγοράς Ακινήτων, περίπου 9 στους 10 Έλληνες θεωρούν το Στεγαστικό πρόβλημα ένα από τα μεγαλύτερα σήμερα στη χώρα μας. Σε αντίθεση με χώρες του εξωτερικού (όπου δεν υπάρχουν σπίτια), εδώ υπάρχουν και είναι κλειστά = είναι ανάγκη να τα ανοίξουμε αναζητώντας πλέον την ουσία και όχι τη θεωρία.

Έίμαι σίγουρος πως είναι καλές οι προθέσεις των συντακτών της «Εθνικής Στεγαστικής Στρατηγικής», όμως δυστυχώς το απότελεσμα ήταν κάτω των προσδοκιών. Δείχνουμε να συνεχίζουμε να πριονίζουμε το κλαδί πάνω στο οποίο καθόμαστε και μετά να απορούμε επειδή πέφτουμε κάτω…

Δυστυχώς οι λύσεις που προτείνονται θυμίζουν προσπάθεια να νικήσουμε έναν «ελέφαντα» με 20 (μεγαλόσωμα) μυρμήγκια και σε αυτές τις περιπτώσεις όλοι γνωρίζουμε από πριν το αποτέλεσμα…

Ταυτόχρονα μπήκαν στο τραπέζι θέματα όπως το πλαφόν στα ενοίκια (διαψεύστηκε) και ο ΦΠΑ στα νεόδμητα (δεν διαψεύστηκε). Παράξενη εποχή για τέτοια λάθη…

Εσύ τι γνώμη έχεις;

Και μην ξεχνάς: Μαζί είμαστε πιο δυνατοί!

Ηλίας Παπαγεωργιάδης

ilias@iliaspapageorgiadis.com

Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διευθύνει τον όμιλο εταιρειών MORE, στην Ελλάδα είναι επενδυτής και αναλυτής της αγοράς ακινήτων και ταυτόχρονα συμβουλεύει 300+ επενδυτές και μικρομεσαίους επιχειρηματίες στην Ελλάδα, την Κύπρο και τη Ρουμανία.

Κυκλοφορεί το βιβλίο που έγραψαν ο Στράτος Παραδιάς και ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης με τίτλο «Αγοράζω Σπίτι», όπου απλά και ξεκάθαρα εξηγούν τα πάντα για την αγορά, διαχείριση, ενοικίαση και πώληση ενός ακινήτου στην Ελλάδα σήμερα. Το βιβλίο προλόγισε ο Διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος Γιάννης Στουρνάρας.