Golden Visa, Η ζημιά που έκανε. Τα νέα δεδομένα του 2026

Ξεκίνησε για καλό, έκανε (και) μεγάλο κακό, ενώ πλέον έχει αλλάξει μορφή και θα μπορούσε να βοηθήσει στο στεγαστικό μας πρόβλημα

Κοσμάς Θεοδωρίδης: «Καραφουσκωμένες οι τιμές στη Χρυσή Βίζα»

Ο κ. Κοσμάς Θεοδωρίδης δεν είναι κάποιος τυχαίος στον χώρο των ακινήτων. Εκτός από το εξαιρετικό του ακαδημαϊκό βιογραφικό και τη μεγάλη επιτυχία του ως μεσίτης και ιδιοκτήτης σχετικής εταιρείας, εδώ και χρόνια έχει σημαντικές θέσεις τόσο εθνικό όσο και Ευρωπαϊκό επίπεδο, όντας Πρόεδρος του Ευρωπαϊκού οργάνου των μεσιτών. 

Αυτός ο έμπειρος γνώστης της αγοράς έδωσε πρόσφατα μία συνέντευξη και σε αυτή ανέφερε, μεταξύ άλλων, τα εξής: «… έχω όμως και ένα ερωτηματικό. Αν έξω πέφτει ξύλο και έχεις επενδύσει στην Ελλάδα, δηλαδή 30.000 – 40.000 ακίνητα που έχουν πουλήσει από τη Χρυσή Βίζα… αυτά σε σχέση με τις τιμές που τα πουλήσανε, ακόμη και όταν ήταν καραφουσκωμένα, γιατί ξέρετε τι γινόταν με τις Χρυσές Βίζες, αυτή τη στιγμή έχουν γράψει σημαντικές υπεραξίες…».

Αντέγραψα αυτολεξεί τον προφορικό του λόγο, όμως στην πράξη τι μας λέει ο κ. Θεοδωρίδης; 

• Πως τα ακίνητα που πουλήθηκαν για Golden Visa πουλήθηκαν σε τιμές «καραφουσκωμένες».
• Σήμερα αυτές οι τιμές είναι ακόμη μεγαλύτερες.

Χαίρομαι γιατί αυτό που υποστηρίζω τόσα χρόνια επιβεβαιώνεται από τα χείλη ενός ανθρώπου με βαθειά γνώση της αγοράς, εκ των θεσμικών εκπροσώπων του κλάδου των μεσιτών σε εθνικό και Ευρωπαϊκό επίπεδο.

Ένα όνειρο

Εκτός από τα όνειρα που έβλεπε ο Τριαντάφυλλος, που τον τρόμαζαν και ξυπνούσε, κάποια στιγμή είδα και εγώ ένα όνειρο:

• Ήταν λέει μία συμφωνία για αγορά ακινήτου με σκοπό τη Golden Visa. 
• Η τιμή για τον Κινέζο αγοραστή ήταν 250.000 Ευρώ.
• Ο ιδιοκτήτης θα κρατούσε τα 180.000, μιας και 50.000 θα έπρεπε να σταλούν στην Κινέζικη μεσιτική εταιρεία που έστειλε τον πελάτη και 20.000 θα κρατούσε ο Έλληνας μεσίτης.

Σε ένα άλλο όνειρό μου οι ξένοι έρχονταν μόνοι τους, γενικά είδα πολλά όνειρα για το συγκεκριμένο θέμα. 

Αν τα όνειρά μου έβγαιναν αληθινά, αυτό θα σήμαινε πως σε πολλές περιπτώσεις ο Έλληνας πωλητής δεν εισέπραξε όλο το δηλωθέν ποσό, αποδεχόμενος ότι επρόκειτο για πώληση ακινήτου με πολύ μικρότερη αξία…

Γιατί έκανε μεγάλη ζημιά η Golden Visa; 

Έλα να δούμε τους μηχανισμούς διαμόρφωσης τιμών σε μία αγορά…

Στο συγκεκριμένο θέμα (Golden Visa) δραστηριοποιήθηκαν πάρα πολλοί άνθρωποι, μεταξύ αυτών και αρκετοί γνωστοί μου. Επειδή μάλλον βγήκαν μεγάλα κέρδη για πολύ κόσμο, όταν εξηγώ πως η GoldenVisa από ένα σημείο και μετά έκανε ΤΕΡΑΣΤΙΑ ζημιά στην Ελληνική κοινωνία, αρχίζουν τις θεωρίες και τα άσχετα στατιστικά. Οι ίδιοι «που ξέρουν τα πάντα» σε κάθε περίπτωση, όταν πρόκειται για τη Golden Visa ξαφνικά… ξεχνάνε πώς διαμορφώνονται οι τιμές των ακινήτων,.

Έλα να το δούμε μαζί…

Πρώτη φάση:

• Όταν δημιουργήθηκε το καθεστώς της Golden Visa στην Ελλάδα, η αγορά ακινήτων ήταν σχεδόν «νεκρή».
• Η Golden Visa χρησιμοποιήθηκε ως «ισχυρή αντιβίωση» για να «γιατρέψει» την αγορά και να φέρει λίγη ζήτηση, ενώ εκείνη τη στιγμή υπήρχε μόνο τεράστια προσφορά (και ακόμη μεγαλύτεροι φόροι που την προκάλεσαν).
• Οι πρώτοι που επωφελήθηκαν ήταν οι ξένοι που ήρθαν στην Ελλάδα και έψαξαν πριν αγοράσουν. 

Δεύτερη φάση:

• Μετά μπήκαν στο παιχνίδι οι μεγάλοι παίκτες του εξωτερικού, που άρχισαν να προτείνουν σε επενδυτές στη χώρα τους την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, χωρίς κάποιες φορές να επισκεφθούν το ακίνητο, το έκαναν μόνο για τη Golden Visa.

• Γρήγορα αρκετοί «άνθρωποι του χώρου» κατάλαβαν πως δεν υπήρχε λόγος πχ να πουλήσουν σε κάποιον φθηνά ένα ακίνητο. Μπορούσαν να προωθήσουν σπίτα αξίας πχ 40.000 – 60.000 Ευρώ στην τιμή των 250.000 και πάλι να έβρισκαν πελάτη, μιας και ο ξένος αγόραζε ουσιαστική τη visaγια την είσοδό του στην Ευρώπη.

• Οι ιδιοκτήτες άρχισαν να «κελαηδάνε», το ίδιο και όλοι όσοι συμμετείχαν στις συναλλαγές: «Με 250.000 πουλήθηκε αυτό το χρέπι, που του έκαναν μία μικρή ανακαίνιση».

• Αρκετοί άνθρωποι έβγαλαν γρήγορα πολλά χρήματα αγοράζοντας και πουλώντας (flipping) για Golden Visa. Οι περισσότεροι μετά ξεκίνησαν να ψάχνουν ακόμη περισσότερα ακίνητα για αυτόν τον σκοπό, συχνά ανεβάζοντας τις προσφορές τους.

Τρίτη φάση:

• Όπως ξέρει κάθε ειλικρινής άνθρωπος που έχει σώας τας φρένας, στην Ελλάδα οι ζητούμενες τιμές στα περισσότερα ακίνητα διαμορφώνονται κυρίως από το «τι ζητάνε οι άλλοι γύρω». Μία ή δύο συναλλαγές αρκούσαν για να αλλάξουν οι τιμές σε μία ολόκληρη συνοικία. «Ο Χ πούλησε για Golden Visa με τόσα, εσύ γιατί να το πουλήσεις σε Έλληνα πιο φθηνά;» ήταν το συνηθισμένο επιχείρημα…

• Έτσι σταδιακά στήθηκε ένα μεγάλο «πάρτυ»: Οι ιδιοκτήτες πουλούσαν σε τιμή πολύ μεγαλύτερη από την κανονική και σταδιακά η νέα τιμή «έγινε η κανονική». Οι πωλητές χρησιμοποίησαν σημαντικό τμήμα των χρημάτων που εισέπραξαν για να αγοράσουν άλλο ακίνητο και έτσι «άρχισε να κινείται» όλη η αγορά.

Τέταρτη φάση:

• Σε μία αγορά που «ήταν πλέον απολύτως υγιής» και είχε μεγαλύτερη ζήτηση από προσφορά, εμείς συνεχίσαμε να δίνουμε «ισχυρή αντιβίωση» και επιτρέψαμε τη Golden Visa με χαμηλά όρια κτήσης μέχρι και το 2024 – 2025.
• Το ψευδές επιχείρημα πολλών ήταν «γιατί το κράτος παρεμβαίνει στην αγορά και αλλάζει τα όρια; Να την αφήσει ελεύθερη!», αλλά δεν ισχύει. Θα ίσχυε αν το κράτος δεν είχε θεσπίσει καθόλου τον θεσμό της Golden Visa! Δεν μπορεί να σου αρέσει η μία παρέμβαση και να σε ενοχλεί η άλλη!
• Όχι τυχαία (όπως είδαμε και στα Βαρόμετρα της Αγοράς Ακινήτων που ετοιμάζουμε σε συνεργασία με τη Μονάδα Ερευνών του Πανεπιστημίου Μακεδονίας και παρουσιάζουμε στις εκδηλώσεις μου) με το που μπήκαν σε εφαρμογή τα νέα όρια της Golden Visa, γρήγορα διαπιστώσαμε αλλαγές στην αγορά.

Οι τιμές των ακίνητων ανέβηκαν απότομα λόγω του συνδυασμού:

1. Της απόσυρσης από την προσφορά κατοικίας πάρα πολλών σπιτιών. 
2. Της μη κατασκευής πολλών νέων διαμερισμάτων γενικά και με μικρές επιφάνειες ειδικά.
3. Της Golden Visa, που με μία – δύο συναλλαγές επανατοποθετούσε τις τιμές μίας ολόκληρης συνοικίας σε πολύ υψηλότερα επίπεδα.

– «Μα, Ηλία, επί του συνόλου οι συναλλαγές με Golden Visa ήταν λίγες χιλιάδες, πχ 2 – 3% επί του συνόλου. Πώς επηρέασαν το 2% το υπόλοιπο 98%;» μου λένε όλοι οι «ειδικοί της αγοράς που παθαίνουν ξαφνική αμνησία όταν δεν τους συμφέρει». 

Απλό είναι: Όταν σε μία περιοχή γίνουν 5 συναλλαγές Golden Visa με διπλάσιες τιμές από τις ως τότε, όλοι οι υπόλοιποι ανεβάζουν και αυτοί τις απαιτήσεις τους, ακόμη και αν δεν πουλήσουν σε ξένο, αλλά σε Έλληνα = οι υπόλοιπες 100 – 1.000 πωλήσεις θα γίνουν με τις νέες τιμές.

«Elementary, Watson» (στοιχειώδες, Watson) θα έλεγε ο Sherlock Holmes στον βοηθό του. 

Η απόδειξη: Πειραιάς

Όλα τα παραπάνω αποδεικνύονται με έναν πολύ απλό παράδειγμα:

• Κάποια στιγμή η κυβέρνηση ανέβασε το όριο για τη Golden Visa από τις 250.000 στις 500.000 στο κέντρο, τα Βόρεια και τα Νότια προάστια. 
• Αυτό ίσχυσε από την 01.08.2023 ως την 31.08.2024.
• Μέσα σε μόλις 13 μήνες (!) ό,τι ακίνητο υπήρχε στον Πειραιά με τιμή 60.000 – 100.000 Ευρώ έφτασε να πωλείται με 250.000. Μπορείς να μαντέψεις τον λόγο; Η Golden Visa, φυσικά!
• Αν πουλάς ένα ακίνητο και ακούσεις πως ο διπλανός πούλησε το παραπλήσιο δικό του με πολύ μεγαλύτερη τιμή, θα την αναζητήσεις και εσύ. Ανθρώπινο είναι και δεν έχει σημασία αν γίνουν 100 ή 3 συναλλαγές με τη νέα, μεγάλη τιμή. Θα την ψάξεις και εσύ.

Δεν χρειάστηκε να πουληθούν όλα τα σπίτια του Πειραιά για Golden Visa για να ανέβουν οι τιμές. Η Golden Visa έδωσε τον τόνο και οι υπόλοιπες αγοραπωλησίες απλά «ευθυγραμμίστηκαν» στα νέα δεδομένα. Έτσι λειτουργούν οι μηχανισμοί της αγοράς, ειδικά στην Ελλάδα. 

Η προσπάθεια να παραστήσει κάποιος ότι δεν καταλαβαίνει όλα αυτά θυμίζει αυτόν που… προσπαθεί να κρυφτεί πίσω από το δάκτυλό του.

Το αποτέλεσμα: Μεγάλη ζημιά στην κοινωνία και την αγορά…

Τα παραπάνω συνδυάστηκαν και με ένα ακόμη γεγονός: Η μεγάλη πλειοψηφία των ακινήτων που πουλήθηκαν με σκοπό τη Golden Visa φαίνεται πως παραμένει εκτός ενοικίασης ή χρήσης γενικότερα. Είτε οι ξένοι δεν πλήρωσαν κοινόχρηστα και απλά εξαφανίστηκαν, είτε κρατούν τα σπίτια κλειστά. Επίσημα στοιχεία δεν έχει κανείς, όμως όποτε ζήτησα από κάποιον «μεγάλο παίκτη του χώρου» να αναλύσουμε 100 – 200 πελάτες του και να δούμε τι γίνεται με τα σπίτια που αγοράστηκαν για GoldenVisa, εισέπραξα την απάντηση «να μη σε νοιάζει». 

(Θεωρητικά θα μάθουμε την αλήθεια με το νέο μητρώο ΜΙΔΑ, αν οι κάτοχοι Golden Visa δηλώσουν σε αυτό τα ακίνητά τους).

Όλα αυτά προκάλεσαν μεγάλη ζημιά: 

1. Οι τιμές ανέβηκαν απότομα, σε πολλές περιπτώσεις… πολλαπλασιάστηκαν! 
2. Στην πράξη βάλαμε τους Έλληνες (που ταλαιπωρήθηκαν από την πολύχρονη κρίση) να ανταγωνιστούν πλούσιους ξένους, για τους οποίους τα ποσά αυτά ήταν «εύκολα».
3. Όταν ανεβαίνουν οι τιμές πώλησης, συμπαρασύρουν και τις τιμές ενοικίασης. Και αυτές εκτοξεύθηκαν.
4. Έπεισαν εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες πως «υπάρχουν ακόμη κάποιοι ξένοι που θα πληρώσουν ένα υπέρογκο ποσό για να αγοράσουν το ακίνητό τους = αξίζει να περιμένουν το κορόιδο».

Για το θέμα είχα γράψει σε ανύποπτο χρόνο τον Ιανουάριο του 2024: Μήπως πλέον η Golden Visaλειτουργεί ενάντια στα συμφέροντα των Ελλήνων πολιτών;

Τα καλά νέα του σήμερα

Η κυβέρνηση (και συγκεκριμένα ο κ. Κωστής Χατζηδάκης ως υπουργός) προχώρησε σε αλλαγή των όρων απόκτησης Golden Visa μέσω της αγοράς ακινήτου. Είχα αναλύσει το θέμα τότε και είχα χαιρετήσει τις σωστές αλλαγές. Πλέον το θεσμικό πλαίσιο λειτουργεί με άλλα κριτήρια και η GoldenVisa σταμάτησε να επιβαρύνει την αγορά.

Α. Το γενικό όριο ανέβηκε στα 800.00 Ευρώ για τις περιοχές μεγάλου ενδιαφέροντος (Αττική, Θεσσαλονίκη, Μύκονο, Σαντορίνη και νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων) = σταματήσαμε να βάζουμε τον μέσο Έλληνα να ανταγωνίζεται τον ξένο για ένα απλό σπίτι.

Β. Το όριο αυτό έφτασε στα 400.000 Ευρώ για την υπόλοιπη Ελλάδα, και πάλι με το ίδιο θετικό αποτέλεσμα της μείωσης του ανταγωνισμού για τον μέσο πολίτη. 

Γ. Το όριο παραμένει στα 250.000 Ευρώ, όταν αλλάζει χρήση ένα ακίνητο και γίνεται οικιστικό = εξαιρετικό μέτρο, μιας και με αυτό δεν αφαιρούμε σπίτια από το απόθεμα που υπάρχει, αντίθετα προσθέτουμε.

Δ. Το ίδιο ισχύει και για τα διατηρητέα ακίνητα = για να πουληθεί ένα τέτοιο, θα πρέπει να έχει ανακαινιστεί = επίσης καλή εξέλιξη.

Τι λείπει: Θα έλεγα δύο ακόμη στοιχεία:

1.  Η υποχρέωση (και όχι απλά το δικαίωμα) να δίνεται προς μακροχρόνια ενοικίαση όποιο ακίνητο αποκτάται με σκοπό την απόκτηση Golden Visa. 

Γιατί αν ένα τέτοιο ακίνητο μείνει τελικά κλειστό, δεν χάσαμε μεν, αλλά και δεν προσθέσαμε ένα ακίνητο στην αγορά ενοικίασης.

Αν προστεθεί αυτή η λεπτομέρεια, τότε θα δούμε τη Golden Visa να λειτουργεί θετικά για την εκτόνωση του στεγαστικού μας προβλήματος!

2. Μέτρα για όσους έχουν ήδη λάβει Golden Visa και είτε κρατούν κλειστά τα σπίτια και ρημάζουν, είτε έχουν ακόμη και εξαφανιστεί, μην πληρώνοντας ούτε τα κοινόχρηστα!

Για το θέμα έχω εξηγήσει εδώ αναλυτικά. Είναι ανάγκη να ανοίξει κάθε κλειστό σπίτι που αγοράστηκε για Golden Visa και μετά παρατήθηκε, αλλά και να μπορεί κάποιος διαχειριστής με μία απλή θυροκόλληση να γνωστοποιήσει στον ιδιοκτήτη ότι χρωστάει κοινόχρηστα (έτσι ώστε αν δεν τα πληρώσει, να μπορέσει να προχωρήσει σε νομικές κινήσεις στην Ελλάδα, όχι να τον αναζητεί στην άλλη άκρη του κόσμου).

Μπράβο για τις σωστές αλλαγές, που επιτέλους βάζουν σε μία λογική σειρά το θέμα. 

– «Ηλία, η αγορά μιλάει για πολλά σπίτια που πωλούνται με σκοπό τη Golden Visa μετά τη μετατροπή τους από γραφεία, αποθήκες κλπ. Κάποιοι συνεχίζουν να βγάζουν λεφτά» μου έχουν πει. 

Εδώ η απάντηση είναι: Ε και; Καλά κάνουν! Όσο αυτές οι κινήσεις βοηθάνε στην ανακαίνιση ακινήτων και δεν αφαιρούν σπίτια από το ισχνό διαθέσιμο οικιστικό στοκ της χώρας, δεν βρίσκω κάποιο πρόβλημα. Το αντίθετο.

Πάντως, μεταξύ μας, όλα αυτά τα μέτρα μείωσαν το περιθώριο «καραφουσκώματος» όπως είπε ο κ. Θεοδωρίδης ότι έγινε στο παρελθόν και σταδιακά θα αποκαταστήσουν περισσότερο την τάξη. 

Έτσι η «αχρείαστη ισχυρή αντιβίωση» σταδιακά θα μετατραπεί σε… «βιταμίνες τόνωσης και ενέργειας»!

Γιατί το πρόβλημα δεν είναι η ύπαρξη της Golden Visa, αλλά η προσαρμογή της στα σημερινά δεδομένα της Ελληνικής αγοράς ακινήτων!

Εσύ τι γνώμη έχεις;

Και μην ξεχνάς: Μαζί είμαστε πιο δυνατοί!

Από την Παρασκευή 15.05 ως και την Κυριακή 17.05 θα είμαστε στην έκθεση Premium Real Estate Expo (σταντ C123) για να παρουσιάσουμε με την εταιρεία μας Taurus Development τις προτάσεις μας για διαμερίσματα μικρών επιφανειών και υψηλής ποιότητας κατασκευής, σε στρατηγικά σημεία στο Χαλάνδρι και τα Βόρεια Προάστια. Την Κυριακή στις 13.00 θα μιλήσω με θέμα «Γιατί οι μικρές επιφάνειες στα νεόδμητα ακίνητα είναι η νέα επενδυτική επιλογή».

Για πρόσκληση εισόδου εδώ

Ηλίας Παπαγεωργιάδης

ilias@iliaspapageorgiadis.com

Την πλήρη εικόνα για την αγορά ακινήτων μετά τον πόλεμο θα αναλύσουμε στην επόμενη μεγάλη μου εκδήλωση με τίτλο: «Ακίνητα 2026. Checkpoint» στις 10 Ιουνίου στο Συνεδριακό Κέντρο «Ιωάννης Βελλίδης», στη Θεσσαλονίκη!

Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διευθύνει τον όμιλο εταιρειών MORE, στην Ελλάδα είναι επενδυτής και αναλυτής της αγοράς ακινήτων και ταυτόχρονα συμβουλεύει 300+ επενδυτές και μικρομεσαίους επιχειρηματίες στην Ελλάδα, την Κύπρο και τη Ρουμανία. 

Κυκλοφορεί το νέο βιβλίο που έγραψαν ο Στράτος Παραδιάς και ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης με τίτλο «Αγοράζω Σπίτι», όπου απλά και ξεκάθαρα εξηγούν τα πάντα για την αγορά, διαχείριση, ενοικίαση και πώληση ενός ακινήτου στην Ελλάδα σήμερα. Το βιβλίο προλόγισε ο Διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος Γιάννης Στουρνάρας.