ON-DEMAND ΕΚΔΗΛΩΣΗ

Ο «μαύρος κύκνος»: Οι κανόνες για τη Golden Visa (σωστά) άλλαξαν. 4 συμπεράσματα και 8 προβλέψεις για την αγορά ακινήτων

Οι αλλαγές ήταν σωστές, επιβεβλημένες και τις είχα προτείνει προ διμήνου. Τι σημαίνουν για τις τιμές των ακινήτων φέτος;

Οι ανακοινώσεις

Πριν λίγες μέρες ο υπουργός κ. Κωστής Χατζηδάκης ανακοίνωσε μεγάλες αλλαγές στο καθεστώς χορήγησης της Golden Visa σε πολίτες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης. Εν συντομία οι αλλαγές αυτές είναι οι εξής:

  • Το ελάχιστο όριο επένδυσης θα είναι πλέον 400.000 σε όλη την Ελλάδα
  • Για την Αττική, τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και τα υπόλοιπα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων το όριο επένδυσης θα είναι 800.000 Ευρώ
  • Εξαιρέσεις στα παραπάνω αποτελούν η επένδυση σε διατηρητέο ακίνητο και η μετατροπή χρήσης ακινήτου, όπου το όριο αγοράς παραμένει στις 250.000 Ευρώ
  • Η ελάχιστη επιφάνεια του ακινήτου που μπορεί να αγοραστεί με σκοπό την απόκτηση της Golden Visa θα είναι 120 τετραγωνικά (μεικτά; καθαρά;)
  • Αν πωληθεί το ακίνητο που αγοράστηκε για να αποκτηθεί η Golden Visa, τότε αυτή θα ανακληθεί. Το ίδιο θα συμβεί και αν αυτό αξιοποιηθεί για βραχυχρόνια μίσθωση (AirBnB)
  • Όλα αυτά θα ισχύσουν «από 31.03», αλλά πρακτικά θα ισχύσουν από την 01.10.2024 και για όσους δώσουν 10% προκαταβολή ως τις 30.09.2024 «το παράθυρο» επεκτείνεται ως τις… 30.04.2025 = ουσιαστικά δεν θα αλλάξει δραματικά κάτι τους επόμενους 13 μήνες.

Με τις αλλαγές είμαι σύμφωνος, άλλωστε περίπου τα ίδια πρότεινα στις 16.01.2024, όταν ΚΑΝΕΙΣ στην Ελλάδα δεν μιλούσε δημόσια για την ανάγκη αλλαγών στο πλαίσιο της Golden Visa.

Όλα αυτά τα διάβασες παντού. Πάμε τώρα να τα «αποκρυπτογραφήσουμε» και να δούμε τι σημαίνουν στην πράξη…

4 συμπεράσματα

Οι εξαγγελίες του κ. Χατζηδάκη με οδηγούν σε 4 συμπεράσματα που θέλω να μοιραστώ μαζί σου:

1. Κατάλαβαν πως με τη Golden Visa + το (λάθος) πρόγραμμα «Το Σπίτι μου» ανέβασαν την αγορά στα ύψη και αποφάσισαν να δουν την πραγματικότητα

Στην ανάλυσή μου τον Ιανουάριο εξήγησα αναλυτικά για ποιους λόγους ήταν λάθος να συνεχιστεί η μέχρι τώρα πολιτική χορήγησης Golden Visa. Αυτό το «φάρμακο» το δώσαμε στον ασθενή (Ελληνική αγορά ακινήτων) όσο αυτός ήταν άρρωστος, όμως συνεχίσαμε να το δίνουμε μέχρι τώρα, παρά το ότι ο ασθενής ήταν καλά = έφερε πολλές παρενέργειες και έκανε μεγάλο κακό πλέον.

Η Golden Visa + το εξαιρετικά καλών προθέσεων μα εντελώς λάθος δομημένο πρόγραμμα «Το Σπίτι μου» (που σου εξήγησα εδώ τι κακά έφερε) δημιούργησαν μία ψευδαίσθηση σε πωλητές ακινήτων και κακούς μεσίτες (υπάρχουν και οι σοβαροί του χώρου): Τους έπεισαν πως σχεδόν κάθε ακίνητο που απευθύνεται στον μέσο Έλληνα μπορεί να πουληθεί σε οποιαδήποτε τιμή, στρεβλώνοντας την αγορά και πιέζοντας τεχνητά τις τιμές προς τα πάνω.

Με μεγάλη χαρά να δούμε την Ελληνική αγορά ακινήτων να εκτοξεύεται για πραγματικούς λόγους, λόγω αύξησης του εισοδήματος των πολιτών, μαζικής μετακίνησης πλούσιων ξένων στα μέρη μας κλπ. Όμως οι παραπάνω στρεβλώσεις ανέβασαν τεχνητά τις τιμές και ευτυχώς στην Κυβέρνηση κατάλαβαν πως όλο αυτό θα είχε κακό τέλος.

Συνήθως τους κάνουμε κριτική (και θυμώνουν). Ας τους πούμε ένα μπράβο, το αξίζουν σε αυτή την περίπτωση.

ΥΓ. Για τους «τυφλούς» / άσχετους με τα ακίνητα που πιστεύουν πως μόνο όταν η αγορά ανεβαίνει τεχνητά είναι καλό το περιβάλλον για επενδύσεις, θα γράψω στο μέλλον. 

2. Η Κυβέρνηση συμφωνεί ότι οι περισσότεροι Έλληνες επενδύουν σε ακίνητα αξίας ως 400.000 Ευρώ και προσθέτει την επιφάνεια των 120 τετραγωνικών

Στις 30.11.2021 εξήγησα για πρώτη φορά πως η Ελλάδα δεν έχει μία, αλλά πέντε (5) χωριστές αγορές ακινήτων και οριοθέτησα τις δύο πρώτες (0-150.000, 150.001-350.000) ως αυτές που αφορούν τη πλειοψηφία των πολιτών. Τότε έγραψα αυτή την ανάλυση επειδή είχα κουραστεί να διαβάζω πως «θα ανέβουν τα ακίνητα στο Περιστέρι, επειδή πχ ένας ξένος αγόρασε στη Σαντορίνη βίλα με 4 εκ. Ευρώ».

Ορίζοντας την ελάχιστη επένδυση για την απόκτηση Golden Visa στις 400.000 Ευρώ εκτός Ατιικής, Θεσσαλονίκης κλπ ουσιαστικά η κυβέρνηση συμφωνεί με αυτή την προσέγγιση. Ταυτόχρονα ορίζοντας ελάχιστη επιφάνεια τα 120 τετραγωνικά μέτρα, μας λέει πως συνήθως ο μέσος πολίτης αγοράζει ακίνητα ως το όριο αυτό.

Ναι, είναι λογικό και σωστό να ανταγωνίζεται κάποιος έναν ξένο επενδυτή για να αγοράσουν ένα ακίνητο αξίας πχ 900.000 Ευρώ και επιφανείας 150 τετραγωνικών. Είναι όμως άδικο να βάζουμε έναν μικρομεσαίο να πάρει δάνειο + βοήθεια από τους γονείς + δανεικά από φίλους για να πάρει ένα σπίτι αξίας 250.000 Ευρώ και να ανταγωνίζεται με τον Κινέζο που δεν θα έρθει καν να δει που είναι το σπίτι αυτό!

Και για όσους πιστεύουν ότι έχει δίκιο ο Νίκος Οικονομόπουλος που λέει «τώρα τι να το κάνω, 5 λεπτά σχεδόν πριν πεθάνω», να πω ότι καλύτερα να διορθωθούν οι λάθος πολιτικές έστω και αργά, παρά να τις αφήσουμε να μας καταστρέψουν ολοσχερώς.

Ilias Papageorgiadis
Ελλάδα, 2024: Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις

Οι προβλέψεις που επιβεβαιώθηκαν + το Masterclass που εντυπωσίασε, διαθέσιμα on demand!

Στην πρώτη μου sold out εκδήλωση στην Ελλάδα έδωσα έμφαση στην ουσία, τη μετάδοση γνώσεων, τα συγκεκριμένα παραδείγματα και τις αναλυτικές προβλέψεις + επεξηγήσεις για τις επενδυτικές προκλήσεις του 2024. Είσαι σίγουρος ότι έχεις καταλάβει τον πελάτη σου; Έχεις ξεκάθαρη στρατηγική για τις επενδύσεις σου; Μπες και πάρε τις απαντήσεις που χρειάζεσαι!

ΔΕΣ ΤΗΝ ON DEMAND

3. Σωστή η μακροχρόνια μίσθωση, λάθος η μη ρύθμιση των υπαρχόντων προβλημάτων

Η ρύθμιση (που επίσης είχα προτείνει) για τη μακροχρόνια μίσθωση των ακινήτων που θα αγοράζονται με Golden Visa είναι και αυτή προς τη σωστή κατεύθυνση. Έχουμε επείγουσα ανάγκη από σπίτια προς μακροχρόνια ενοικίαση!

Αυτό όμως που ελπίζω να γίνει είναι να συμπεριληφθούν και ρυθμίσεις που θα αφορούν σειρά προβλημάτων που ήδη υπάρχουν με τα ακίνητα της Golden Visa:

  • Απλήρωτα κοινόχρηστα και άφαντοι ιδιοκτήτες
  • Μετατροπή τους σε AirBnB, ακόμη και αν δεν το επιτρέπει ο κανονισμός της πολυκατοικίας
  • Καταγγελόμενη φοροδιαφυγή από ξένους πολίτες που αγόρασαν διαμερίσματα για να αποκτήσουν Golden Visa, τα νοικιάζουν ως AirBnB σε ομοεθνείς τους και εισπράττουν τα ενοίκια εκτός Ελλάδας.
  • «Ελλειπείς» έλεγχοι για το ποιοι είναι αυτοί που αιτούνται τη Golden Visa και πολλά άλλα

Ίσως θα ήταν σκόπιμο να ασχοληθούν οι αρμόδιοι να λύσουν οριστικά όλα τα προβλήματα που υπάρχουν σήμερα, ανακουφίζοντας δεκάδες χιλιάδες πολίτες που ταλαιπωρούνται. Αφήνοντας 1 – 2 χρόνια προσαρμογής, μπορούν να λυθούν τα πάντα, ξεκαθαρίζοντας το τοποίο και προστατεύοντας τα συμφέροντα των νομοταγών Ελλήνων πολιτών, χωρίς να θίξουμε τους σοβαρούς ξένους.

4. Μη αιφνιδιασμός της αγοράς = παράθυρο 9 – 13 μηνών για τις αλλαγές

Μπορεί τα μέτρα να ανακοινώθηκαν τον Μάρτιο του 2024, όμως ο ενδιαφερόμενος για Golden Visa μπορεί να δώσει προκαταβολή 10% ως τις 30.09.2024, αποκτώντας το δικαίωμα να ολοκληρώσει την αγορά που τον ενδιαφέρει με το παλιό καθεστώς (250.000 Ευρώ και 500.000 σε κάποια σημεία της Αττικής, τη Μύκονο και τη Σαντορίνη) ως και τις 30.04.2025. Το λες και τίμιο…

Δεν έγινε αιφνιδιασμός της αγοράς, με αλλαγές σε ένα βράδυ. Αυτό είναι μεν κακό, μιας και για άλλον έναν χρόνο θα ζήσουμε με τις παρενέργειες του λάθος τρόπου που λειτουργεί ο θεσμός της Golden Visa, είναι όμως και καλό, μιας και ένα σοβαρό κράτος δεν αλλάζει τα δεδομένα σε ένα βράδυ.

8 προβλέψεις

– «Καλά όλα αυτά, Ηλία. Τι θα γίνει όμως από εδώ και πέρα στην αγορά; Άσε τις διαπιστώσεις και πέρνα στο ψητό, στις προβλέψεις».

Οκ, μη βαράς. Πάμε να δούμε τις προβλέψεις μου…

1. Οι αλλαγές στη Golden Visa ειναι ο πρώτος «μαύρος κύκνος». Ο δεύτερος θα είναι οι αλλαγές στα AirBnB

Όσοι προσπαθούσαμε να προβλέψουμε την Ελληνική αγορά ακινήτων για το 2024 είχαμε στα υπόψη μας τα δεδομένα που ίσχυαν μέχρι πριν από λίγες μέρες. Τώρα όμως αυτά θα αλλάξουν, μιας και έχουμε την εμφάνιση ενός «μαύρου κύκνου» με τις αλλαγές στο καθεστώς της χορήγησης Golden Visa, ενώ σύμφωνα με το ρεπορτάζ επίκεινται μεγάλες αλλαγές (ξανά) και στο θέμα των AirBnB.

Αυτές οι αλλαγές θα ανατρέψουν όσα ξέρουμε για την αγορά και πιθανότατα θα την κάνουν να αλλάξει κατεύθυνση.

ΥΓ. Για τον πιθανό τρίτο «μαύρο κύκνο» θα σου γράψω από τον Ιούνιο και μετά.

2. Μην περιμένεις τεράστιες αλλαγές φέτος

Ένα τμήμα της Ελληνικής κοινωνίας περιμένει εδώ και χρόνια «να σκάσει η φούσκα των ακινήτων». Από αυτούς που το υποστηρίζουν η μειοψηφία όντως πιστεύει αυτή την πρόβλεψη, όμως η πλειοψηφία απλά τη λέει ελπίζοντας να πέσουν οι τιμές για να μπορέσει να αγοράσει φθηνά (και την επόμενη μέρα να λέει πως οι τιμές πρέπει να ανέβουν).

Δεν ξέρω αν ανήκεις σε αυτή την πολυάριθμη ομάδα ανθρώπων, όμως αν ναι, τότε θα σε απογοητεύσω: Ούτε φέτος θα καταρρεύσουν οι τιμές! Εξήγησα το γιατί στην εκδήλωση «Ελλάδα, 2024. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις» πέρσι τον Νοέμβριο (όπου όμως προέβλεψα πως μία κατηγορία ακινήτων θα δει τις τιμές της να υποχωρούν, αυτά θα τα πούμε σε 2 εβδομάδες). 

Τα μέτρα για τη Golden Visa πιθανότατα θα επηρεάσουν σημαντικά την αγορά το 2025. Για φέτος υπάρχει το παράθυρο μέχρι τις 30.09 και μετά η «ελπίδα» ότι αυτοί που έδωσαν προκαταβολή 10% θα αγοράσουν κάτι μέχρι τις 31.12.2024 ή τις 30.04.2025. Άρα μην περιμένεις τεράστιες αλλαγές πριν αλλάξει ο χρόνος…

3. Το «έξυπνο χρήμα» θα αρχίσει να «ξεφορτώνει»…

Όσοι επενδυτές (επενδυτές έγραψα, όχι άσχετοι με λεφτά) έχουν αγοράσει παλιό ακίνητο που ταιριάζει στις σημερινές προδιαγραφές της Golden Visa, προβλέπω να «ξεφορτώσουν» πουλώντας όσο πιο γρήγορα μπορούν. Την ώρα που οι κλασσικοί ιδιοκτήτες θα παλεύουν για να πάρουν όσα περισσότερα μπορούν, το «έξυπνο χρήμα» θα αποδέχεται και έκπτωση / μεγαλύτερη μεσιτική αμοιβή, «αρκεί η συμφωνία να κλείσει πριν τις 30.09».

Σε μία αγορά που ίσως αλλάξει, κανείς σοβαρός επενδυτής δεν θέλει να «μείνει με τον μουτζούρη στο χέρι» ούτε να «περιμένει και να δει» μπλοκάροντας τα μετρητά του. 

4. Ξεκινάει η (επώδυνη) προσγείωση στην πραγματικότητα κάθε ιδιοκτήτη που ένιωσε «βασιλιάς», για λίγα χρόνια

Μέχρι τώρα έχουμε διαβάσει / ακούσει αρκετά σοβαρά πράγματα για την Ελληνική αγορά ακινήτων, αλλά και πάρα πολλά πράγματα που ειπώθηκαν με μία έννοια, αλλά χρησιμοποιήθηκαν αλλιώς. Πχ ενώ «τα ακίνητα στο παραλιακό μέτωπο της Αττικής είναι πιο φθηνά από τα αντιστοιχα στη Γαλλία» ειπώθηκε για τη Γλυφάδα, τη Βούλα και τη Βουλιαγμένη, έφτασαν να χρησιμοποιούν τη φράση αυτή μέχρι και οι ιδιοκτήτες από «χρέπια» ( = διαλύμενα ακίνητα) στα Πατήσια και τη Νέα Σμύρνη.

Αφαιρώντας από την αγορά τη στρέβλωση που δημιούργησαν:

  • Οι λάθος όροι της Golden Visa ως τώρα (που πχ βάζουν τον μέσο πολίτη στον Πειραιά να ανταγωνιστεί τον Κινέζο για να βρει σπίτι για την οικογένειά του)
  • Το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου» (που έκανε τους νέους ανθρώπους να «αγοράσουν με άτοκο δάνειο» στις 150.000 – 200.000 Ευρώ παλιά σπίτια αξίας… 60.000 – 80.000 Ευρώ)

… ξεκινάει η προσγείωση στην πραγματικότητα για όλους όσους ένιωσαν «βασιλιάδες» τα τελευταία χρόνια.

Από του χρόνου το αγοραστικό κοινό των φθηνών σπιτιών θα είναι μόνο οι Έλληνες και οι ξένοι που δεν χρειάζονται Golden Visa ( = οι αληθινοί επενδυτές). Τέρμα οι προσδοκίες και τα όνειρα…

Εδώ να σημειώσω ότι από την αρχή της χρονιάς η αγορά έχει ήδη δείξει σημάδια ότι η άκρατη άνοδος του παρελθόντος μάλλον έχει περάσει, σου τα έγραψα αναλυτικά εδώ.

ΥΓ. Μπορεί ο υπουργός κ. Χατζηδάκης να επιμένει ότι οι συναλλαγές για απόκτηση Golden Visa αφορούν μόνο το 7% επί του συνόλου, όμως στην πράξη μάλλον αγνοεί ότι κάθε ιδιοκτήτης που ξέρει ότι μπορεί να πουλήσει το ακίνητό του σε Κινέζο, Ιρανό κλπ ανεβάζει και κρατά ψηλά την τιμή. Αυτό το γεγονός σε συνδυασμό με την τεράστια έλλειψη προσφοράς ακινήτων είχε μεγαλύτερο αντίκτυπο στην αγορά από το 7% επί του συνόλου των συναλλαγών. Η αγορά είναι πρώτα και πάνω από όλα ψυχολογία.

ΥΓ.2. Όχι τυχαία, ούτε οι πολίτες είχαν καταλάβει πόσο μεγάλη σημασία για τη διαμόρφωση των τιμών είχε η Golden Visa. Στο πρώτο «Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων»τον Νοέμβριο του 2023 η πλειοψηφία δεν είχε γνώμη για το θέμα (μπορείς να το κατεβάσεις και να δεις αναλυτικά τα στοιχεία του εδώ)

5. Οι αλλαγές για τη Golden Visa ουσιαστικά οριοθετούν δύο χωριστές αγορές: Τα παλιά και τα νέα σπίτια

Μέχρι τώρα η αγορά ήταν σε μία τόσο μπερδεμένη (και στρεβλωμένη) κατάσταση, που ουσιαστικά είχε σταματήσει να υπάρχει η ξεκάθαρη διαφοροποίηση ανάμεσα σε παλιά και νέα διαμερίσματα, με τις τιμές στα παλιά συχνά να πλησιάζουν (και να περνάνε!) αυτές των νέων ακινήτων!

Οι αλλαγές αυτές θα «επαναφέρουν την τάξη» και σταδιακά τα παλιά και τα νέα διαμερίσματα θα αποκτήσουν και πάλι τα διακριτά τους κοινά.

Η αξία του νέου ακινήτου θα γίνει ξεκάθαρη και θα αυξηθεί. Για το θέμα θα σου γράψω προσεχώς.

6. Προσοχή στο flipping παλιών διαμερισμάτων!

Τα προηγούμενα χρόνια η Ελληνική αγορά (και δη αυτές στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη) γέμισαν από επενδυτές που επιδόθηκαν σε flipping = αγόρασαν κάτι παλιό, το επισκεύασαν και το πούλησαν με μεγαλύτερη τιμή, κερδίζοντας μία πολύ καλή υπεραξία. Κάποιοι από αυτούς πούλησαν σε επενδυτή που πήρε Golden Visa, άλλοι εκμεταλλεύτηκαν την άνοδο της αγοράς.

Από εδώ και πέρα όμως τα δεδομένα υπάρχει περίπτωση να αλλάξουν. Το τι θα γίνει του χρόνου δεν το ξέρω ακόμη (θα σου τα πω αναλυτικά στην εκδήλωσή μου«Ελλάδα 2025. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις» τον Νοέμβριο του 2024) όμως αυτό που είναι βέβαιο είναι ότι το εύκολο flipping δείχνει να φτάνει στο τέλος του. Ήδη φέτος ήταν πιο δύσκολο από παλιά, λόγω των μεγάλων τιμών κλπ. 

Πρόσεξε το θέμα, για να μην εγκλωβιστείς…

Χρειάζεσαι σοβαρή καθοδήγηση για την επιχειρηματική / επενδυτική σου δραστηριότητα;

Κάθε μήνα συμβουλεύω ως 3 άτομα ή εταιρείες που χρειάζονται «μία out of the box προσέγγιση»

Γράψε μου για να μιλήσουμε! (Η υπηρεσία αυτή έχει κόστος)

7. Με τα διατηρητέα ίσως ζήσουμε στιγμές «απείρου κάλλους» (όμως με την αλλαγή χρήσης μπορεί να γίνει σοβαρή δουλειά)

Μέχρι τώρα έχουμε χιλιάδες παρατημένα διατηρητέα ακίνητα. Αν όντως υπάρξει ζήτηση για αυτά από επενδυτές για Golden Visa ( = αν οι ιδιοκτήτες τους δεχθούν να τα πουλήσουν με 150 – 170.000 Ευρώ για τους ίδιους + τις προμήθειες = 250.000 Ευρώ), τότε θα βρεθεί ένας Κινέζος / Τούρκος / Ιρανός / Αιγύπτιος κλπ με ένα τέτοιο ακίνητο στο χέρι. Και εμείς θα περιμένουμε σοβαρά ένας ξένος πολίτης να επενδύσει μερικές εκατοντάδες χιλιάδες Ευρώ για να αναπαλαιώσει το ακίνητο αυτό, με σεβασμό στις αυστηρότατες προβλέψεις του νόμου + να πληρώσει πολύ μεγαλύτερο ΕΝΦΙΑ μετά την αναπαλαίωση.

Προσωπικά πιστεύω πως είτε δεν θα δούμε πολλές τέτοιες επενδύσεις (μιας και λίγοι ξένοι θα θελήσουν να «μπλέξουν»…) είτε θα μάθουμε ότι δημιουργήθηκε μία «φάμπρικα» μέσω της οποίας θα «βρίσκονται λύσεις» για τέτοιες περιπτώσεις. Μακάρι να βγω ψεύτης…

Οι αλλαγές χρήσης είναι μία άλλη κατηγορία, ίσως και η μόνη πραγματική πιθανότητα να προσθέσουμε ακίνητα στο απόθεμα προς ενοικίαση:

  • Πάμε στο κακό σενάριο: Ποιος θα εμποδίσει κάποιον να μετατρέψει ένα σπίτι σε… γραφείο και μετά να το ξανακάνει σπίτι, για να πουληθεί για Golden Visa;
  • Υπάρχει όμως και το καλό σενάριο: Όπου οι δήμοι θα είναι ανοικτόμυαλοι και θα επιτρέψουν να μετατραπούν βιομηχανικά ακίνητα σε οικιστικά, μπορεί όντως να δούμε επενδύσεις και πιθανότατα και μετακινήσεις πληθυσμού (σε πρώην βιομηχανικά / άλλων χρήσεων ακίνητα που θα μετατραπούν σε οικιστικά, θα πωληθούν γιαgolden visa και θα ενοικιαστούν μακροχρόνια). Αυτό όμως απαιτεί να βγει άκρη με τους κατά τόπους δήμους = όχι και το πιο εύκολο πράγμα στον κόσμο…

8. Το 2025 η Ελλάδα θα πρέπει να αναζητήσει περισσότερους «κανονικούς» επενδυτές

Για αρκετά χρόνια η χώρα μας χρησιμοποίησε τη Golden Visa για να παρουσιάσει «αύξηση επενδύσεων» και να συγκεντρώσει χρήματα στα δημόσια ταμεία. Ο προϋπολογισμός του 2025 θα είναι ο πρώτος που λογικά θα έχει λιγότερα έσοδα από αυτή τη δραστηριότητα, μιας και θα σταματήσουμε να πουλάμε ακίνητα αξίας 100 – 150.000 Ευρώ στα 250.000 Ευρώ, μοιράζοντας Golden Visa σε ανθρώπους που συνήθως τα κρατούν κλειστά.

Ναι, το να στηρίξουμε την πρόσβαση σε λογικό κόστος στέγασης για τον μέσο Έλληνα θα έχει ένα τίμημα, όμως δεν μπορούμε να καταστρέψουμε εκατοντάδες χιλιάδες συμπολίτες μας για να εισπράξει το κράτος πχ άλλο 1 δις Ευρώ.

Η Ελλάδα αγνοεί την πραγματική έννοια των ξένων επενδύσεων σε τομείς εκτός των ακινήτων και του τουρισμού. Ήρθε η ώρα να ασχοληθούμε σοβαρά με το ζήτημα και να αναζητήσουμε περισσότερους «κανονικούς επενδυτές» για την υπόλοιπη οικονομία, για επενδύσεις με υψηλή προστιθέμενη αξία για την κοινωνία μας ( = για επενδύσεις που θα ανεβάσουν τη ζήτηση για απασχόληση = τους μισθούς).

Ο πρώτος «μαύρος κύκνος» της αγοράς ακινήτων εμφανίστηκε, μέσω των (σωστών) αλλαγών για τη χορήγηση Golden Visa.

Εσύ τι γνώμη έχεις;

Μαζί, πιο δυνατοί

Ηλίας

(Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διευθύνει τον όμιλο εταιρειών MORE, έχει εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων και ταυτόχρονα συμβουλεύει 300+ επενδυτές και μικρομεσαίους επιχειρηματίες στην Ελλάδα, την Κύπρο και τη Ρουμανία)

ΥΓ. Για όσους δεν έχουν διαβάσει τα σχετικά στατιστικά στοιχεία, σύμφωνα με το capital.gr: «Με βάση τα στελέχη της αγοράς του real estate, η ελληνική Golden Visa ήταν πέρυσι η πλέον περιζήτητη σε παγκόσμιο επίπεδο. Σε αυτό συνηγορούν τα στοιχεία του υπουργείου Μεταναστευτικής Πολιτικής, σύμφωνα με τα οποία καθ’ όλο το 2023 η ζήτηση χτύπησε “κόκκινο”, καθώς τα αιτήματα (αρχικής χορήγησης και ανανέωσης) ανήλθαν σε 10.214, καταγράφοντας υψηλό 5ετίας. Παράλληλα, το περυσινό 12μηνο εκδόθηκαν 5.701 άδειες μόνιμου επενδυτή (4.231 αρχικές και 1.470 ανανεώσεις), με βάση την ημερομηνία έκδοσης απόφασης για αιτήματα που κατατέθηκαν από το 2018 έως τον Δεκέμβριο 2023. Εκτιμάται ότι πραγματοποιήθηκαν επενδύσεις τουλάχιστον 1 δισ. ευρώ σε ένα έτος, δεδομένου ότι εκδόθηκαν 4.231 άδειες μόνιμου επενδυτή, που αντιστοιχούν σε ισάριθμες αγοραπωλησίες ακινήτων, με κατώτατο ποσό ανά συναλλαγή τα 250.000 ευρώ. Επιπλέον, σε εκκρεμότητα είναι 8.800 αιτήσεις.»

Reader Interactions

Ilias P. Papageorgiadis

Ilias Papageorgiadis

Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης είναι επιχειρηματίας και σύμβουλος επιχειρήσεων, με δραστηριότητα από το 1993, πολλά και πετυχημένα projects, έντονη κοινωνική δράση, ενώ έχει συγγράψει και 4 βιβλία.

Σχόλια_

  1. KOSTAS P αναφέρει:

    αγαπητέ, δεν καταλαβαίνω κάποια πράγματα. Είμαι απλός άνθρωπος της αγοράς, ελεύθερος επαγγελματίας. Δεν ασχολούμαι ιδιαίτερα με ακίνητα, αν και έχω κάποια, όχι ιδιαίτερα σημαντική, ακίνητη περιουσία. Από τα λίγα που γνωρίζω σύμφωνα με τα παλαιότερα ισχύοντα το όριο για την golden visa ήταν 250.000,00 ευρώ. Κάποιοι μοσχοπούλησαν μικρά διαμερίσματα. Δεν επωφελήθηκα, καταλαβαίνεις, εμείς οι απλοί άνθρωποι που δουλεύουμε πολλές ώρες δεν έχουμε χρόνο να σκεφτούμε συστηματικά κάτι εκτός της δουλειάς μας. Προσωπικά εμένα μου φαίνεται ξένο. Τώρα τα όρια είναι πάνω από 800.000,00 αξία και για επιφάνεια πάνω από 120 τμ. για τα νησιά και εγώ κατοικώ σε νησί τέτοιο (πληθυσμός> 3100 κατοίκων). Εχω ένα ακίνητο-μαιζονέτα επιφάνειας 229 τμ. Συμφέρει να πουλήσω ή όχι? με εκτίμηση κώστας

    • Ilias Papageorgiadis αναφέρει:

      Ευχαριστώ για το μήνυμα, αλλά δυστυχώς δεν δίνω δωρεάν προσωποποιημένες επενδυτικές συμβουλές. Εύχομαι κάθε καλό!

  2. Γιάννης αναφέρει:

    Θεωρητικό μεν αλλά ψάχνοντας βρήκα ότι υπάρχει και διάγραμμα του κύκλου της αγοράς ακινήτων.

    Ενδεικτικά εδώ,
    https://www.google.com/amp/s/www.crowdstreet.com/resources/investment-fundamentals/real-estate-cycle-phases%3fhs_amp=true

    Πάνω από την οριζόντια διακεκομμένη η σχέση τιμής/κόστους ευνοεί τις καινούργιες κατασκευές, έχει νόημα (μεγάλο περιθώριο κέρδους) να γίνονται νέες κατασκευές.

    Η κατακόρυφη διακεκομμένη διαχωρίζει τη μετάβαση από Seller’s market σε Buyer’s market.

    Προσωπική μου άποψη όπως το βλέπω, διαβάζοντας τις περιγραφές των φάσεων, είναι ότι ανεβαίνουμε ολοταχώς προς το ανώτερο σημείο της καμπύλης το οποίο θα οδηγήσει σε hypper-supply. Βέβαια δεν ξέρω πόσα χρόνια μπορεί να πάρει αυτό.

    • Ilias Papageorgiadis αναφέρει:

      Γιάννη μου, hyper supply δεν φαίνεται προς το παρόν. Σωστότατα όλα τα άλλα, σε ευχαριστώ για το εξαιρετικό σχόλιο.

  3. Γιάννης αναφέρει:

    Για άλλη μια φορά ένα πολύ ενδιαφέρον άρθρο. Μακάρι να αρχίσει να στρώνει η κατάσταση από του χρόνου γιατί όντως είχε ξεφύγει. Δώστε μας όμως, αν θέλετε, ένα hint και για τον τρίτο μαύρο κύκνο.

    • Ilias Papageorgiadis αναφέρει:

      Τον ανέφερα στην εκδήλωσή μου. Ελάτε φέτος τον Νοέμβριο, για να έχετε προβάδισμα στην πληροφόρηση 🙂

Διατυπώστε την άποψη σας

Η ηλ. διεύθυνση σας δεν δημοσιεύεται. Τα υποχρεωτικά πεδία σημειώνονται με *

Θέλεις να λαμβάνεις τα κείμενά μου απευθείας στο email σου;

Με ένα newsletter κάθε εβδομάδα. Επίσης θα πάρεις με προτεραιότητα τα υπό έκδοση e-books μου.

Με την εγγραφή σου συμφωνείς στην Πολιτική Τήρησης Απορρήτου του blog μου