Νέο χαράτσι στα ενοίκια (!) αντί για τη μείωση φορολογίας που περιμέναμε….

Αν ο ιδιοκτήτης δεν πείσει τον ενοικιαστή να πληρώσει διατραπεζικά, θα πληρώσει φόρο +5% (αυτό δεν θα περάσει στα ενοίκια;)

Από τον Φεβρουάριο του 2025 διαβάζουμε κάθε εβδομάδα για τις «μεγάλες παροχές που θα ανακοινώσει ο πρωθυπουργός στη ΔΕΘ» και τις «σκέψεις για μείωση της φορολογίας των ενοικίων, για να ανοίξουν οι ιδιοκτήτες τα κλειστά σπίτια». Όλα αυτά συμβάλλουν στο να περιμένει μία ολόκληρη κοινωνία τις ανακοινώσεις του Σεπτεμβρίου, που θα ισχύσουν το… 2026.

Ενώ όμως υποτίθεται πως η στόχευση είναι να ληφθούν μέτρα που θα κινητροδοτήσουν τους ιδιοκτήτες να ανοίξουν τα σπίτια τους που είναι κλειστά (και σύμφωνα με το 4^ο Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων το 19% των ιδιοκτητών στην Ελλάδα έχουν τέτοιο σπίτι), την Τετάρτη 16.07 κατατέθηκε στη Βουλή ένα νομοσχέδιο που στην πράξη θα αυξήσει τη φορολογία των ιδιοκτητών, αν δεν αναγκάσουν τον ενοικιαστή τους να συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις του υπουργείου!

– «Μα είναι δυνατόν; Εν μέσω τέτοιας στεγαστικής κρίσης;» θα σκεφθείς… από ό,τι φαίνεται, ναι! Εν μέσω στεγαστικής κρίσης θα ανεβάσουν έμμεσα τη φορολογία για πολλούς ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα…

Είμαι σίγουρος πως οι προθέσεις είναι καλές: Πχ να ψηφιοποιήσουν τη διαδικασία. Όμως στην πράξη…

Έλα να το πιάσουμε από την αρχή…

Το 5% των αποσβέσεων και η υπερφορολόγηση

Για πολλά χρόνια στην Ελλάδα η φορολογία των ενοικίων ήταν η εξής:

• Επί του ποσού του ενοικίου κατοικιών αφαιρούνταν το 25% του ποσού, που έμενε αφορολόγητο, για να καλυφθούν έξοδα συντήρησης και αποσβέσεων.
• Στα ενοίκια καταστημάτων το αντίστοιχο ποσό ήταν 10%.
• Στο υπόλοιπο ενοίκιο επιβάλλονταν η εκάστοτε φορολογία.

Με το μνημόνιο κλπ το 25% και το 10% έγιναν 5% για όλους, αυξάνοντας τη φορολογία στους ιδιοκτήτες. Όσο η αγορά ήταν «νεκρή», το κόστος το πλήρωσαν για χρόνια μόνο οι έχοντες ακίνητο. Μόλις άλλαξαν τα δεδομένα, φυσικά και σταδιακά η επιβάρυνση πέρασε στον ενοικιαστή (που ποτέ δεν κατάλαβα γιατί πανηγυρίζει όταν αυξάνεται η φορολογία του ιδιοκτήτη… δεν καταλαβαίνει ότι αυτός την πληρώνει στο τέλος;)

Ταυτόχρονα η κυβέρνηση Τσίπρα ανέβασε πολύ τους φορολογικούς συντελεστές στα ενοίκια: 15% για ποσά ως 12.000 Ευρώ, 35% για ποσά από 12.001 ως 35.000 Ευρώ και 45% για ποσά από 35.001 Ευρώ και πάνω. Αυτή η φορολογία παρέμεινε και μετά το 2019…

= Αύξηση των ενοικίων

Όπως ήταν φυσικό, αυτή η υπερφορολόγηση είχε τα εξής αποτελέσματα:

• Φοροδιαφυγή.
• Κλείσιμο πολλών σπιτιών, από ιδιοκτήτες που θεωρούν πως δεν αξίζει τον κόπο να πάρουν το ρίσκο της ενοικίασης, την ώρα που νιώθουν πως και η νομοθεσία τους αφήνει απροστάτευτους απέναντι σε κακοπροαίρετους ενοικιαστές.
• Αύξηση των ενοικίων, μιας και όταν η ζήτηση αυξήθηκε, οι ιδιοκτήτες υπολόγισαν πόσα θέλουν καθαρά, όταν το ενοίκιο δηλώνεται ολόκληρο. Πχ «Θέλω 500 Ευρώ τον μήνα καθαρά. Τόσο η φορολογία, τόσο ο ΕΝΦΙΑ = τόσα θα ζητήσω».

Η υποχρεωτική ηλεκτρονική καταβολή και το επίδομα ενός ενοικίου

(Ή όταν η επιθυμία συγκρούεται με την πραγματικότητα)

Φέτος μάθαμε ότι το αρμόδιο υπουργείο επιθυμεί να καταστήσει υποχρεωτική την ηλεκτρονική καταβολή των ενοικίων, με το επιχείρημα ότι έτσι θα καταπολεμηθεί η φοροδιαφυγή! Δηλαδή κάποιοι πιστεύουν ότι αυτός που δίνει / παίρνει «μαύρο» ένα τμήμα του ενοικίου, με την υποχρεωτική διατραπεζική πληρωμή θα το δηλώσει όλο…

Το μέτρο αυτό συνδυάστηκε με την ανακοίνωση χορήγησης επιδόματος ενός ενοικίου σε κάθε ενοικιαστή, με την ελπίδα ότι έτσι όταν ο ενοικιαστής πληρώνει τμήμα του ενοικίου «μαύρο», θα πιέσει τον ιδιοκτήτη για να δηλωθεί το ποσό αυτό. Δηλαδή οι ίδιοι «κάποιοι» πιστεύουν ότι ο ιδιοκτήτης θα δεχθεί να δηλωθεί ολόκληρο το ποσό και να επιβαρυνθεί με επιπλέον φόρο, χωρίς να τον ζητήσει από τον ενοικιαστή…

Όλα αυτά δείχνουν πως όταν παίρνονται μέτρα με βάση την επιθυμία και αγνοώντας την Ελληνική πραγματικότητα, τα αποτελέσματα δεν είναι αυτά που περιμένουν οι εμπνευστές τους…

(Τουλάχιστον φαίνεται ότι το επίδομα θα λάβουν μόνο όσοι ενοικιαστές πλήρωσαν τα ενοίκια, γιατί μέχρι πρότινος υπήρχε η σκέψη να δώσουμε επίδομα ενοικίου σε ανθρώπους που δεν… πλήρωσαν το ενοίκιό τους!)

Η εκδίκηση της πραγματικότητας… αύξηση της φοροδιαφυγής

Μπορεί ένα μεγάλο τμήμα της Ελληνικής κοινωνίας να χειρίζεται με άνεση τις ηλεκτρονικές πληρωμές, όμως αυτές παραμένουν κάτι δύσκολο για πολλές κοινωνικές ομάδες. Έτσι, με την υποχρεωτική πληρωμή του ενοικίου μέσω λογαριασμού, ενώ δεν θα καταπολεμηθεί η φοροδιαφυγή, στην πράξη θα ζήσουμε την… εκδίκηση της πραγματικότητας:

• Οι μεγάλης ηλικίας συνάνθρωποί μας θα ταλαιπωρηθούν
• Ενοικιαστές που δεν είναι εξοικιωμένοι με το θέμα θα κινδυνεύσουν να μείνουν στον δρόμο.
• Ιδιοκτήτες που επίσης δεν είναι καλοί με το ebanking θα αντιμετωπίσουν μεγάλα προβλήματα.
• Ιδιοκτήτες που έχουν χρέη (2 στους 3 Έλληνες) και εισπράξουν το ενοίκιο διατραπεζικά, θα δουν να τους κατάσχεται λόγω χρεών, μιας και το ενοίκιο δεν έχει ακατάσχετο όριο…
• Όλα αυτά ενώ τα τραπεζκά δίκτυα συρρικνώνονται κάθε χρόνο και το ραντεβού στο υποκατάστημα συχνά αργεί…

Σε παρακαλώ, σκέψου και πες μου:

• Αυτός που χρωστάει και ζει από ένα ενοίκιο, θα προτιμήσει να το κατάσχει η Εφορία κλπ, ή θα ζητήσει από τον ενοικιαστή του να βρουν τρόπο για να μετατραπεί η μίσθωση σε «μαύρη»;
• Ο ενοικιαστής μεγάλης ηλικίας στην επαρχία δεν θα προτείνει το ίδιο στον ιδιοκτήτη;
• Ο ιδιοκτήτης που έχει το ίδιο θέμα; Δεν θα προτείνει «έλα να τα βρούμε»;

Οι περισσότεροι από εμάς είμαστε υπέρ της καταπολέμησης της φοροδιαφυγής, όμως στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν καταλαβαίνω ποια είναι τα επιχειρήματα όσων πιστεύουν πως με την αποκλειστικά διατραπεζική πληρωμή ενοικίων θα μειωθεί η «μαύρη» αγορά ενοικίων. Ποιο θα είναι το κίνητρο για να δηλωθούν οι «μαύρες» συμφωνίες;

Και σε όλα αυτά, βάλε και το νέο χαράτσι – τιμωρία για πολλούς ιδιοκτήτες…

Στο νομοσχέδιο με τίτλο «Τελωνειακός Κώδικας και άλλες διατάξεις» το άρθρο 210 με τίτλο «Πληρωμή μισθωμάτων μέσω τραπεζικού λογαριασμού» περιγράφει την υποχρεωτική πληρωμή και των μισθωμάτων κατοικιών μέσω τραπέζης από την 01.01.2026 (ως τώρα αυτό ισχύει για τα καταστήματα, όπου πάρτυ κάνουν οι «μαύρες» συμφωνίες στις μεγάλες πόλεις).

Όμως δεν μένει μόνο εκεί… το ίδιο άρθρο προβλέπει ότι αν όλα τα ενοίκια δεν πληρωθούν διατραπεζικά, «δεν εκπίπτουν οι δαπάνες για το εισόδημα που αποκτά ο εκμισθωτής» = ο ιδιοκτήτης που δεν θα εισπράξει διατραπεζικά όλα τα ενοίκια, θα χάσει την απαλλαγή του 5%!

– «Έλα, μωρέ Ηλία, και ποιους αφορά αυτό; Στην τελική, καλό είναι το μέτρο» μπορεί να με ρωτήσεις…

• Σκέψου πόσοι ενοικιαστές δεν είναι πάντα συνεπείς και ο ιδιοκτήτης τους περιμένει. Πλέον τυχόν ασυνέπεια θα φανεί στο σύστημα ως «μαύρη» πληρωμή και θα χάνεται το 5%.
• Ρώτα, αν δεν ξέρεις, να μάθεις τι συμβαίνει στις μικρές επαρχιακές πόλεις και με ανθρώπους μεγάλης ηλικίας. Πολλοί δυσκολεύονται να πληρώσουν διατραπεζικά…
• Μίλα με έναν δικηγόρο να σου πει αν μπορεί ο ιδιοκτήτης να κάνει κάτι, όταν ο ενοικιαστής του πληρώνει όλο το ενοίκιο «άσπρο», μετρητοίς. Θα πει πως δεν τα παίρνει;
• Υπάρχουν οι περιπτώσεις που το ενοίκιο καταβάλλεται νόμιμα, μέσω τρίτου (προσώπου ή εταιρείας).
• Τέλος, αν ιδιοκτήτης και ενοικιαστής δεν έχουν καλές σχέσεις, ο ενοικιαστής θα μπορεί εύκολα να τιμωρήσει τον ιδιοκτήτη, προσφέροντάς του πληρωμή μετρητοίς, για να τον δει να χάνει το 5%…

Θέλουμε οι ιδιοκτήτες να ανοίξουν τα κλειστά σπίτια (αλλά ταυτόχρονα κάνουμε πιο δύσκολη τη ζωή πολλών εξ αυτών)

Το στεγαστικό πρόβλημα είναι ένα από τα σημαντικότερα που αντιμετωπίζει σήμερα η Ελληνική κοινωνία. Στο 4^ο Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων το ποσοστό όσων το θεωρούν μικρό/μεγάλο/πολύ μεγάλο πρόβλημα αγγίζει το… 98%.

Το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου, 2» έκανε ζημιά στην αγορά, όπως είχα εξηγήσει πρώτος από νωρίς και πλέον είναι κοινός τόπος για όλους. Οδήγησε σε στρέβλωση, αύξηση τιμών πώλησης και ενοικίασης.

Τα προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης μάλλον δεν αποδίδουν τα αναμενόμενα, ενώ και οι φοροαπαλλαγές δεν δείχνουν να ελκύουν πολλούς πολίτες.

Εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες κρατάνε κλειστό ένα ή περισσότερα ακίνητά τους εξαιτίας της βαρειάς φορολογίας και της μη προστασίας τους σε περίπτωση προβλήματος με τον ενοικιαστή.

Περιμέναμε στη ΔΕΘ να αλλάξουν πολλά από όλα αυτά, προς το καλύτερο.

Όμως η κατάργηση της απαλλαγής 5%, αν κάποιος ιδιοκτήτης δεν… αναγκάσει τον ενοικιαστή του να πληρώσει διατραπεζικά, είναι δείγμα προς την αντίθετη κατεύθυνση, μιας και θα κάνει δύσκολη τη ζωή πολλών ιδιοκτητών σε όλη την Ελλάδα…

Ενώ οι περισσότεροι είμαστε υπέρ της νομιμότητας, της καταπολέμησης της φοροδιαφυγής και των ηλεκτρονικών πληρωμών των ενοικίων, ειλικρινά δεν υπάρχει λόγος να γίνει ακόμη πιο δύσκολη η ζωή των ιδιοκτητών… να πληρώσουν ακόμη περισσότερο φόρο… να αποκτήσουν ακόμη περισσότερες γραφειοκρατικές δυσκολίες…

Ας ελπίσουμε τουλάχιστον να μην ψηφιστεί έτσι η διάταξη για την κατάργηση της απαλλαγής (που θα σημαίνει αύξηση της φορολογίας κατά 5%), γιατί σε αντίθετη περίπτωση θα δημιουργηθούν πολλά προβλήματα σε κάθε σημείο της Ελλάδας…

… ενώ και τα ενοίκια σε πολλές περιπτώσεις θα αυξηθούν κατά 5%…

Ένα ακόμη αχρείαστο πρόβλημα… ένα ακόμη βήμα πιο μακριά από την ενθάρρυνση των ιδιοκτητών να ανοίξουν τα κλειστά τους σπίτια…

Εσύ τι γνώμη έχεις;

Και μην ξεχνάς: Μαζί είμαστε πιο δυνατοί!

Ηλίας

Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διευθύνει τον όμιλο εταιρειών MORE, στην Ελλάδα είναι επενδυτής και αναλυτής της αγοράς ακινήτων και ταυτόχρονα συμβουλεύει 300+ επενδυτές και μικρομεσαίους επιχειρηματίες στην Ελλάδα, την Κύπρο και τη Ρουμανία.

Είναι συγγραφέας του βιβλίου για το επιχειρείν στην Ελλάδα με τίτλο «Το Πρώτο Βήμα» από τις εκδόσεις Καστανιώτη.

Στην εκδήλωσή του «Ακίνητα 2025. Checkpoint» ανέλυσε λεπτομερώς το 4^ο Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων και έκανε τις νέες προβλέψεις του για τα ακίνητα στην Ελλάδα ως το τέλος της χρονιάς