Η Πολεοδομική ακαμψία κρατάει χαμηλά τους μισθούς και ακριβαίνει τα προϊόντα

Αν όλα είναι πολεοδομικά πολύ δύσκολα = διώχνουμε τις επενδύσεις και τον ανταγωνισμό = έχουμε πολύ χαμηλή αγοραστική δύναμη

Πριν λίγες μέρες διάβασα ένα ρεπορτάζ για την αποτυχία του διαγωνισμού για το επιχειρηματικό πάρκο στην περιοχή της Φυλής στην Αθήνα και την «ασφυξία» των εταιρείων του κλάδου των logistics. Το ανέφερα σε κάποιες συζητήσεις που είχα την επόμενη μέρα και όλοι το αντιμετώπιζαν ως ένα θέμα «για τους φορτηγατζήδες». Όταν τους είπα ότι «από αυτή την επένδυση και άλλες αντίστοιχες εξαρτάται το πόσο θα πληρώνεις στο σούπερ μάρκετ» νόμισαν πως έπαθα κάτι…

Γιατί η Ελλάδα είναι ακριβότερη από τη Ρουμανία;

Σύμφωνα με τη Eurostat το 2024 το κόστος των προϊόντων στην Ελλάδα ήταν στο 86% του Ευρωπαϊκού μέσου όρου, ενώ στη Ρουμανία ήταν μόλις στο 64%. Η πρώτη αντίδραση του άσχετου Έλληνα είναι «αυτοί δεν έχουν λεφτά», όμως οι Ρουμάνοι μας έχουν περάσει σε αγοραστική δύναμη, κατανάλωση και κάθε άλλο σοβαρό Ευρωπαϊκό δείκτη (δεν θα σε κουράσω με πολλά στοιχεία, τα έχει η Eurostat). 

Η δεύτερη αντίδραση του Έλληνα είναι «επειδή στην Ελλάδα υπάρχουν καρτέλ και ολιγοπώλια, ενώ στη Ρουμανία μάλλον δεν θα υπάρχουν». Είναι της μόδας (και μαζεύει εύκολα πολλά click και like) να κάνει κάποιος επίθεση στους πολιτικούς με τέτοια ατζέντα. Δεν έχει κατ’ ανάγκη άδικο, όμως δεν είναι μόνο αυτό… 

Η τρίτη απάντηση προέρχεται από τους πάσης φύσεως «παραστρατημένους» και άσχετους με τον κόσμο των επενδύσεων: «Ψάχνουν πιο χαμηλούς μισθούς, για αυτό δεν έρχονται» λένε, αγνοώντας πως στις περισσότερες χώρες πλέον οι μισθοί είναι μεγαλύτεροι από την Ελλάδα, όμως οι επενδυτές συνεχίζουν να τις επιλέγουν…

Επειδή όμως το θέμα το έψαξα σε βάθος εδώ και πολλά χρόνια, θα σε… απογοητεύσω:

• Και στη Ρουμανία υπάρχει διαφθορά
• Και στη Ρουμανία οι πολίτες έχουν παράπονα

Μία όμως είναι η μεγάλη διαφορά των Ρουμάνων από εμάς τους Έλληνες που αλλάζει τα πάντα: Η πολεοδομική «ευελιξία» που υπάρχει στη Ρουμανία, σε σύγκριση με την πολεοδομική «ακαμψία» της Ελλάδας.

– «Ηλία, γιατί μπλέκεις τα πολεοδομικά με τους μισθούς και τις τιμές των προϊόντων;» μπορεί να σκεφθείς (και εσύ, όπως και πολλοί συνομιλητές μου). Επειδή είναι άρρηκτα συνδεδεμένα είναι η απάντηση. Έλα να το δούμε μαζί…

Τι σημαίνει «μεγάλο, πολυόροφο κτίριο γραφείων A Class»;

Στην Ελλάδα μέχρι περίπου το 2022 είχαμε μείνει τραγικά πίσω στο θέμα των κτιρίων γραφείων AClass. Αυτά τα κτίρια έχουν τα εξής χαρακτηριστικά:

• Τουλάχιστον 10.000 τετραγωνικά μέτρα ωφέλιμου χώρου, ιδανικά πάνω από 30.000.
• Τουλάχιστον 2.000 τετραγωνικά μέτρα επιφάνεια κάθε ορόφου (floor plate το λέμε εμείς στην Κατερίνη).
• Συγκεκριμένη δομή κτιρίου με υποδομές που να ταιριάζουν σε «σύγχρονα» γραφεία, καλωδιώσεις, κλιματισμό, ψευδοροφές κλπ.
• Συγκεκριμένο αριθμό θέσεων στάθμευσης / 100 τετραγωνικά, αριθμό ανελκυστήρων, με αυστηρές προδιαγραφές.
• (Πλέον τα περισσότερα κτίρια έχουν και πιστοποίηση για χαμηλή ενεργειακή κατανάλωση κλπ)

Τα κτίρια του Μπάμπη Βωβού ενοχλούσαν τους πάσης φύσεως «ευαίσθητους που δεν ήθελαν ψηλά κτίρια στον ορίζοντά τους», ήρθε και η κρίση, ελάχιστα άλλα κτίρια κτίσθηκαν την περασμένη δεκαετία και μερικά ακόμη προχώρησαν τα τελευταία χρόνια.

Τι σημαίνει όμως ένα μεγάλο κτίριο γραφείων; Τι έχει αποδειχθεί στην πράξη πχ στη Ρουμανία (και τον υπόλοιπο πολιτισμένο κόσμο);

• Εκεί συγκεντρώνονται μεγάλες εταιρείες, εγχώριες και του εξωτερικού.
• Διαθέσιμες επιφάνειες σε ένα τέτοιο κτίριο είναι βασικό στοιχείο για να επιλέξει μία ξένη εταιρεία να επενδύσει σε μία χώρα, ή όχι.
• Προσοχή: Δεν θεωρώ τόσο ωφέλιμη την επένδυση ως «επένδυση σε ακίνητο», αλλά την επένδυση πχ για να προσλάβει μία εταιρεία 200 – 500 άτομα και να έχει τον σωστό χώρο να τα στεγάσει, με τις προδιαγραφές που επιθυμεί.

Τι συνέβη στη Ρουμανία με το κτίσιμο αυτών των γραφείων;

Συγκεκριμένα στη Ρουμανία αυτά τα έργα έφεραν ευημερία:

• Αυτά τα κτίρια «έφεραν» μαζί τους εκατοντάδες επενδύσεις και εταιρείες από το εξωτερικό.
• Γνωρίζω δεκάδες περιπτώσεις τέτοιων εταιρειών που ρώτησαν και στην Ελλάδα, έμαθαν πως δεν υπάρχουν τέτοιοι χώροι και επέλεξαν τελικά τη Ρουμανία.
• Συνήθως αυτές οι επενδύσεις αφορούσαν υψηλή τεχνολογία, λογισμικό, κεντρικά πολυεθνικών, υπηρεσίες, ή και την έδρα εταιρείας που στη συνέχεια προχωρούσε σε κατασκευή εργοστασίων κλπ.
• Στη Ρουμανία υπάρχουν 4.000.000 τετραγωνικά τέτοιων γραφείων (A Class) που εκτιμάται πως απασχολούν 200.000+ υπαλλήλους. Οι μισθοί αυτών των υπαλλήλων είναι μεγαλύτεροι από τον μέσο όρο της χώρας και ουσιαστικά «τράβηξαν προς τα πάνω» και την υπόλοιπη αγορά. 
• (Και από τους Ελληνικούς μισθούς είναι μεγαλύτεροι…)

• Νομίζω πως τα A Class γραφεία στην Ελλάδα έχουν συνολική επιφάνεια κάτω από 400.000 τετραγωνικά…

• Ακόμη και τα σύγχρονα B class γραφεία με παραπλήσιες προδιαγραφές έχουν «συνεισφέρει» πάνω από 100.000 προσλήψεις. 
• Ολόκληρες πόλεις άλλαξαν τη μοίρα τους με τέτοια έργα, οι μισθοί εκτοξεύθηκαν και ανέβηκε ραγδαία το μέσο διαθέσιμο εισόδημα στην περιοχή. 
• (Δεν είναι μόνο ο νομός Ilfov όπου ανήκει το Βουκουρέστι και βλέπεις διαθέσιμο εισόδημα διπλάσιο από αυτό του νομού Αττικής, πλέον το παρατηρείς και σε άλλες περιφέρειες, πάντα σύμφωνα με τη Eurostat).

Πολύ απλά: 

• Θεωρούμε «μεγάλο πράγμα» ότι πχ η Pfizer άνοιξε στη Θεσσαλονίκη ένα ερευνητικό κέντρο με 200 εργαζομένους. 
• Θα μπορούσε να φέρει επένδυση για 2.000 εργαζομένους; Εγώ λέω όχι, μιας και θα έβγαζε άδειες λίγο πριν ο Ιησούς Χριστός επιστρέψει στον κόσμο μας για τη Δευτέρα Παρουσία, για να χωρίσει τους καλούς από τους κακούς.
• (Παρεμπιπτόντως οι μισθοί σε αυτό το ερευνητικό κέντρο είναι μεγαλύτεροι από τον μέσο όρο στον νομό Θεσσαλονίκης).

• Στο Βουκουρέστι, το Cluj, την Timisoara ή το Ιάσιο θα συναντήσουμε 50+ εταιρείες με 1.000+ υπαλλήλους, στεγασμένους σχεδόν πάντα σε τέτοια γραφεία. 

= τέτοια κτίρια φέρνουν επενδύσεις που αναζητούν προσωπικό με δεξιότητες και το πληρώνουν καλά

= χιλιάδες Ρουμάνοι επέστρεψαν και δούλεψαν σε τέτοιες δουλειές, με πολύ καλές αμοιβές (που αν σου τις γράψω, θα θυμώσεις).

Εμείς στην πράξη σχεδόν απαγορεύουμε τέτοιες επενδύσεις, ή τις επιτρέπουμε μέσα από μία διαδικασία τόσο αργή, που μειώνει δραματικά τις δυνατότητες ευελιξίας, στοιχείο που θέλει κάθε επιχείρηση.

Logistics και εργοστάσια: Και εδώ τα ίδια

Στην Ελλάδα μιλάμε για τα logistics και την ανάγκη κατασκευής νέων έργων, όμως στην πράξη κάθε χρόνο παραδίδονται στη χώρα μας 100.000 – 200.000 τετραγωνικά. Περίπου 1.000.000 τετραγωνικά υπολογίζονται οι μοντέρνοι χώροι Logistics, όταν στη Ρουμανία είναι πάνω από 8.000.000… 

Logistics = θέσεις εργασίας, το 70% με μισθούς «κοντά στον μέσο όρο» και το 30% με υψηλότερους. Όμως για να επανδρώσει κάποιος μία τέτοια μονάδα, θα ψάξει στην αγορά για κόσμο = θα μειώσει περαιτέρω τον αριθμό των διαθέσιμων εργαζομένων προς πρόσληψη

= και ναι, οι μισθοί ανεβαίνουν όταν μειώνονται οι διαθέσιμοι εργαζόμενοι και οι εργοδότες πληρώνουν καλύτερα για να βρουν. Δεν ανεβαίνουν «με νόμο του κράτους». 

Το ίδιο ισχύει και για τα εργοστάσια. Εκτός από όλα τα άλλα προβλήματα της Ελλάδας, το να ξεκινήσει κάποια επένδυση για νέο εργοστάσιο απαιτεί πολύχρονη αδειοδοτική διαδικασία, που ανά πάσα στιγμή μπορεί να διακοπεί / ακυρωθεί από τους πάσης φύσεως «ευαίσθητους» που θα προσφύγουν στη Δικαιοσύνη για κάθε σωστό ή λάθος λόγο.

Αποτέλεσμα: Η Ρουμανία, που από πρόπερσι μπήκε σε οικονομική κρίση*, τη διετία 2024 – 2025 είδε να κτίζονται / εγκαινιάζονται περισσότερα εργοστάσια από αυτά που έγιναν στην Ελλάδα την τελευταία 15ετία… 

Αν διάβαζες τις βιομηχανικές και Logistics επενδύσεις που γίνονται κάθε χρόνο στη Ρουμανία, θα μελαγχολούσες…

Αυτές οι επενδύσεις έφεραν:

• Αυξήσεις μισθών
• Μεγάλες εξαγωγές 
• Έργα υποδομών
• = Καλύτερη ποιότητα ζωής για τους πολλούς

* επειδή οι σοσιαλιστές «εκβίασαν» και πέτυχαν την αύξηση άνω του 50% του κόστους για μισθούς δημοσίων υπαλλήλων και συντάξεων μέσα σε λίγα χρόνια.

Η πολεοδομική ακαμψία ακριβαίνει τα προϊόντα…

Για τους μισθούς κλπ κάθε λογικός και καλοπροαίρετος άνθρωπος νομίζω ότι κατάλαβε. Πάμε τώρα και στο κόστος ζωής:

• Μία επιχείρηση παραγωγής τροφίμων χρειάζεται… χώρο παραγωγής. Όταν υπάρχει έλλειψη από χώρους, ανεβαίνουν τα κόστη.
• Μία επιχείρηση διανομής χρειάζεται αποθηκευτικούς χώρους, χώρο για τον στόλο αυτοκινήτων της κλπ. Όταν υπάρχει έλλειψη από χώρους, ανεβαίνουν τα κόστη.

Για να μη σε ζαλίζω: Σήμερα στην Ελλάδα καταγράφεται σημαντική έλλειψη υποδομών και διαθέσιμων χώρων, κάτι που μετακυλύεται στα προϊόντα!

Έτσι, συχνά και να θέλει να μπει κάποιος στην αγορά, δεν χρειάζεται να στηθεί καρτέλ για να τον βγάλει έξω! Δεν θα βρει χώρους σε προσιτή τιμή και θα φύγει από μόνος του, λόγω ακριβού κόστους!

Επίσης όταν δεν μπορείς να κτίσεις τα τετραγωνικά που χρειάζεσαι για να πετύχεις συνέργειες και οικονομίες κλίμακας, μένεις σε λιγότερα και συνήθως έχεις ακριβότερο κόστος λειτουργίας.

Το επιχειρηματικό πάρκο στη Φυλή για το οποίο σου έγραψα στην αρχή αφορά το κόστος τροφοδοσίας και μετακίνησης δεκάδων χιλιάδων προϊόντων. Όταν δεν υπάρχουν σωστές υποδομές, τα κόστη αυξάνονται και στο τέλος καταλήγουν (μάντεψε…) στις τιμές των προϊόντων.

Λίγοι διαθέσιμοι χώροι = μεγάλο κόστος + δυσκολία ανάπτυξης = ακριβό λειτουργικό κόστος = ακριβότερο προϊόν

Φυσικά δεν είναι μόνο το πολεοδομικό, αλλά και πολλά άλλα στοιχεία που ανεβάζουν το μοναδιαίο κόστος ενός προϊόντος, όμως το πολεοδομικό εξελίσσεται με τα χρόνια σε ένα από τα πιο σημαντικά προβλήματα και κόστη για τις επιχειρήσεις. 

«Δηλαδή, Ηλία, να γυρίσουμε στο 1953 και να κτίζουν όλοι όπου και ό,τι θέλουν;»

Τι κάνουν οι Ρουμάνοι

Οι πάσης φύσεως «προστάτες του καλού» (συνήθως βολεμένοι, που δεν ενοχλούνται από θέματα όπως χαμηλοί μισθοί και ακριβό κόστος προϊόντων) έχουν πάντα έτοιμη την απάντηση σε όλα τα παραπάνω:

– «Δηλαδή, Ηλία, τι ακριβώς μας λες; Να μην εφαρμόζουμε τον νόμο; Να γυρίσουμε στο 1953 και να κτίζουν όλοι κουτουρού, όπου θέλουν, ό,τι θέλουν; Δεν πρέπει να έχει τάξη η χώρα;» είναι το ψεύτικο ερώτημά τους, για να «δείξουν την αγωνία τους».

Φυσικά και η χώρα θα πρέπει να έχει νόμους και κανόνες. Ταυτόχρονα όμως θα πρέπει να διαθέτει και στοιχειώδη πολεοδομική ευελιξία, για να μη μπλοκάρει την ανάπτυξή της!

• Στη Ρουμανία μπορεί κάποιος να πάρει ένα ακίνητο εκτός σχεδίου πχ 1.000 στρεμμάτων και να καταθέσει πρόταση σε δήμο και περιφέρεια για την ένταξή του στο σχέδιο και πολεοδόμηση με αυξημένους συντελεστές πχ για σπίτια, γραφεία, αποθήκες, ή όποια άλλη νόμιμη χρήση επιθυμεί. 
• Για να πετύχει την αλλαγή των πολεοδομικών όρων, θα πρέπει να ετοιμάσει μία σειρά από μελέτες για δεκάδες διαφορετικά θέματα (από περιβαλλοντικές και κυκλοφοριακές μέχρι για την πυροσβεστική κλπ). 
• Οι μελέτες αυτές συνήθως ελέγχονται από τις τοπικές αρχές και σε διάστημα 6 – 24 μηνών εγκρίνονται / απορρίπτονται / ζητείται η διόρθωσή τους κλπ.

Ναι, σε ένα οικόπεδο που τώρα μπορείς να κτίσεις 2.000 τετραγωνικά μπορείς να πάρεις άδεια για 5.000, αν αποδείξεις πως δεν θα δημιουργήσεις πρόβλημα, πως υπάρχουν / θα φτιάξεις τις υποδομές / θέσεις στάθμευσης / θα επενδύσεις το Χ ποσό σε περιβαλλοντικά έργα κλπ. 

Φυσικά θέλουμε το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο και τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (να δούμε τι θα γίνει και με αυτά). Παράλληλα όμως είναι κακό να υπάρξει και η ευελιξία να τροποποιήσουμε κάτι, όταν αλλάζουν τα δεδομένα; Και να το κάνουμε γρήγορα, όχι σε 5 – 10 – 15 – 20 χρόνια, όπως γίνεται σήμερα;

Το κάναμε και εμείς…

Σήμερα οι ίδιοι άνθρωποι ταυτόχρονα διαμαρτύρονται για τους χαμηλούς μισθούς και τις υψηλές τιμές, ενώ θεωρούν λογικό κάθε επένδυση να καθυστερεί άπειρα χρόνια. Τους φαίνεται φυσικό κάθε επιχείρηση που θέλει να ξεκινήσει μία νέα παραγωγική μονάδα να πρέπει να περάσει από χίλια κύματα (και ίσως δικαστήρια) για να φτάσει στο σημείο να μπορεί να ξεκινήσει η κατασκευή, χωρίς να ξέρει αν θα καταφέρει να την ολοκληρώσει με ασφάλεια.

Την ίδια ώρα υπάρχουν δύο παραδείγματα που μας δείχνουν πως όταν θέλουμε, μπορούμε να είμαστε ευέλικτοι πολεοδομικά και εδώ στην Ελλάδα:

• Ολυμπιακά Έργα. Τα έργα για τους Ολυμπιακούς Αγώνες του 2004 (στα οποία νομίζω πως τελικά προστέθηκαν και έργα που δεν χρησιμοποθήθηκαν για τους Αγώνες) έγιναν με τον Ολυμπιακό νόμο, που έδωσε απόλυτη ευελιξία για να γίνει ό,τι πρέπει, όπου πρέπει, για λόγους εθνικού συμφέροντος. Αν δεν είχε γίνει αυτό, ακόμη θα συζητάγαμε στα δικαστήρια τις προσφυγές διαφόρων πολιτών, καλοπροαίρετων ή όχι και τόσο.
• «Ελληνικό». Το εμβληματικό έργο στα νότια προάστια της Αθήνας πέρασε από χίλια κύματα, καθυστέρησε πάρα πολύ, όμως πλέον προχωράει και έχει την υποστήριξη από ειδικό πολεοδομικό γραφείο! Αυτό το μεγάλο πλεονέκτημα επιτρέπει στην εταιρεία που το αναπτύσσει να κινείται γρήγορα και ευέλικτα, πάντα με σεβασμό στον νόμο, αλλά χωρίς αγκυλώσεις που θα την κρατούσαν πίσω για πολλά χρόνια.

Προσωπικά θεωρώ πως καλά έκανε το Ελληνικό κράτος και επέτρεψε σε αυτά τα έργα να προχωρήσουν με πολεοδομική ευελιξία. Νομίζω όμως πως πλέον κάτι τέτοιο θα πρέπει να γίνει και για άλλες περιπτώσεις, για επενδύσεις εκτός τουρισμού και ακινήτων.

Πώς προχωράει ο κόσμος…

– «Ηλία, δεν είσαι καλά πληροφορημένος, σήμερα υπάρχουν τέτοιες διαδικασίες και μπορούν να προχωρήσουν μεγάλες στρατηγικές επενδύσεις» μου έχουν πει κατά καιρούς όσοι επιλέγουν συνειδητά να αγνοούν την πραγματικότητα και να είναι ευχαριστημένοι ακούγοντας τα μεγάλα λόγια των πολιτικών. 

Αντί απάντησης, θα σου παραθέσω απλά την υπόθεση της Nokian Tyres:

• Είχε εργοστάσιο ελαστικών στη Ρωσία.
• Το έκλεισε λόγω του πολέμου το πρώτο εξάμηνο του 2022.
• Μελέτησε 4 – 5 χώρες.
• Διάλεξε τη Ρουμανία και συγκεκριμένα την Oradea, στα βορειοδυτικά της χώρας.
• Το πρώτο εξάμηνοι του 2023 είχε ήδη λάβει προάδεια.
• Έφτιαξε «το πρώτο εργοστάσιο μηδενικών ρύπων στον κόσμο».
• Στο τέλος του 2024 πέρασε σε παραγωγή και απασχολεί 500 εργαζομένους με μισθούς που λίγοι Έλληνες εκτός Αθηνών και Θεσσαλονίκης εισπράττουν καθαρά, μετά φόρων! 

Στην υπέροχη Ελλάδα μας θα είχε καταφέρει σε 4 χρόνια να λάβει έστω την άδεια κατασκευής πχ για να κτίσει μία μονάδα στην Κομοτηνή, την Κοζάνη, τη Ναύπακτο ή την Τρίπολη, ακολουθώντας τις υπάρχουσες διαδικασίες; 

Η Ελλάδα χρειάζεται λιγότερα μεγάλα «παχειά» λόγια και περισσότερη «πολεοδομική ευελιξία». Για να έρθουν επενδύσεις (εκτός ακινήτων και τουρισμού), να ανέβουν οι μισθοί και να μειωθεί το κόστος των προϊόντων…

Εσύ τι γνώμη έχεις;

Και μην ξεχνάς: Μαζί είμαστε πιο δυνατοί!

Ηλίας Παπαγεωργιάδης

ilias@iliaspapageorgiadis.com

ΥΓ. Την πλήρη εικόνα για την αγορά ακινήτων μετά τον πόλεμο θα αναλύσουμε στην επόμενη μεγάλη μου εκδήλωση με τίτλο: «Ακίνητα 2026. Checkpoint» στις 10 Ιουνίου στο Συνεδριακό Κέντρο «Ιωάννης Βελλίδης», στη Θεσσαλονίκη!

Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διευθύνει τον όμιλο εταιρειών MORE, στην Ελλάδα είναι επενδυτής και αναλυτής της αγοράς ακινήτων και ταυτόχρονα συμβουλεύει 300+ επενδυτές και μικρομεσαίους επιχειρηματίες στην Ελλάδα, την Κύπρο και τη Ρουμανία. 

Κυκλοφορεί το νέο βιβλίο που έγραψαν ο Στράτος Παραδιάς και ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης με τίτλο «Αγοράζω Σπίτι», όπου απλά και ξεκάθαρα εξηγούν τα πάντα για την αγορά, διαχείριση, ενοικίαση και πώληση ενός ακινήτου στην Ελλάδα σήμερα. Το βιβλίο προλόγισε ο Διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος Γιάννης Στουρνάρας.