ON-DEMAND ΕΚΔΗΛΩΣΗ

Ai un imobil de închiriat? Zece sfaturi ca să nu iei ţeapă

Ai de închiriat o casă, un apartament, un magazin, un depozit, un teren sau orice altceva? Zilele acestea suntem… „colegi” de când am preluat închirierea magazinului care aparţine familiei mele din Katerini şi a devenit vacant de curând.

Aşadar, „Domnule Coleg” (sper pentru o perioadă scurtă), permite-mi să împărtăşesc cu tine zece sfaturi pe care le ai sau nu deja în minte. Fiind implicat în câteva sute de închirieri de-a lungul anilor, când am fost consilier în investiții imobiliare, ṭi-aş spune să ai în vedere următoarele aspecte, pentru a evita o eventuală „ţeapă”:

1. Proprietatea neȋnchiriată costă mai mult + calculează costurile pentru cinci ani

Doi sau trei ani este un timp scurt, zece este prea lung. Încearcă să calculezi chiria proprietăţii tale pe cinci ani. Ce ȋnseamnă asta? Dacă, de exemplu, ȋṭi doreşti o chirie de 1.000 Euro / lună şi piaţa este la 700, proprietatea ta poate fi închiriată pentru 2 ani din 5. Vei încasa 24.000 de euro şi te vei simṭi bine că ai obţinut cea mai bună chirie de pe piaţă, dar cel care a închiriat cu 700 de euro va încasa 42.000 în aceeaşi perioadă de timp.

Nu te lăsa păcălit de vorbe mari. Creează şi urmăreşte strategia ta şi calculează câţi bani poti câştiga în mod realist, nu la cât de mult ȋṭi imaginezi sau visezi, sau la cât spune vecinul că a încasat. Cunosc sute de proprietari din România sau din Grecia care au căutat mereu doar prețul maxim. Mai puţin de 5% dintre aceştia au reuşit să încaseze suma uriaşă cerută în timp. Dimpotrivă, mai mult de 50% au fost prinşi şi implicaţi în situaţii urâte şi stresante…

2. Nu e rău să ȋṭi faci dosarul complet şi corect cu acte + studiază zona şi perspectivele acesteia

Nu fi şi tu un… neserios! Pune actele de proprietate în ordine, omule, asigură-te că ai un plan, un plan de etaj şi tot ce este necesar ca să înţeleagă mai usor chiriaşul care urmează să închirieze. Nu te face să arăţi bine deloc să spui „Astea sunt actele şi dacă îşi place, e bine” de obicei pierzi bani aşa, din moment ce chiriaşii serioşi şi buni plătitori dispar.

De asemenea, este importantă şi puţină cercetare asupra zonei în care se află proprietatea ta. Notează aspectele pozitive şi negative + pregăteşte răspunsuri pentru aspectele negative şi ȋnvaṭă să prezinṭi cu uşurinţă şi simplu aspectele pozitive. Acesta este un lucru bun de făcut şi pentru proprietatea în sine.

3. Contract fără un avocat (bun) = un eşec în aşteptare. Alege contracte clare

Taxele, contoarele de energie electrică şi apă, creşteri şi ajustări, drepturile şi obligaţiile tale trebuie descrise într-un mod clar, care să nu permită litigii. Orice este scris, nu se şterge. Nu lăsa nimic la voia întâmplării, a bunei credinţe şi a dispoziţiei celor două părţi şi a faptului că „se înţelege / se înţelege de la sine” etc.

Nimic în viaţă nu este de la sine înţeles, mai ales când nu este scris de un avocat bun. Da, ştiu că vrei să îţi menţii costurile la minimum, dar un contract prost te poate costa de 100 de ori mai mult. Lasă prostiile şi te rog să faci totul bine, ca să poţi dormi noaptea liniştit.

Să ai grijă şi când calculezi inflaţia… (ştii subiectul?)

4. „Merge afacerea” cu chiria pe care o vei percepe? „Face faţă” chiriaşul cu salariul?

Nu ȋncepe chestia cu „Nu mă interesează dacă merge sau nu, vreau să iau banii pe care îi cer şi dacă el nu poate, îl dau următoarei persoane”. Dacă, de exemplu, într-o zonă chiria pentru un magazin bun este de 2.000 de euro şi tu ceri 6.000, cine crezi că ȋṭi va închiria magazinul? Cineva serios? O să ȋṭi spună rapid că se „mută” şi va începe să caute probleme şi modalităţi de a sta în el, fără a plăti chiria convenită.

Acelaşi lucru este valabil şi pentru chiriaşul unui apartament. Nu poţi învăţa mare lucru, dar de multe ori cu întrebări simple, înţelegi dacă persoana din faţa ta poate face faţă chiriei pe care o ceri.

5. Cine închiriază? Cine investește? Cine garantează?

Ţi-aş sugera să respecṭi persoana care „aruncă cu bani” pentru a construi magazinul / casa / apartamentul pe care ȋl/o vei ȋnchiria. După toate probabilităţile, va face tot posibilul pentru a-şi susţine investiţia şi a nu pierde banii. De obicei, cei mai mulţi proprietari nu îl respectă pe investitor, nu calculează cei cinci ani, ci “luna următoare” şi ajung să rateze pe cineva serios, ajungând să aibă de-a face cu cineva mai “şmecheraş”.

Este foarte important să înţelegi cât de mult poṭi despre cine este cel care închiriază, ce formă juridică are, cine garantează că va fi plătită chiria pe care aţi convenit-o, etc. Mai ales în forma legală, pune mare accent să fie totul serios pentru că…

6. …uneori chiriaşul nu este cine crezi tu

… dacă îţi inchiriezi spaţiul, de exemplu, unei societăţi comerciale cu un asociat unic care nu se identifică cu persoana din faţa ta, poṭi intra într-o încurcătură foarte urâtă.

O astfel de firmă, fără entitate, venituri, cheltuieli, fonduri şi facilități fixe, ȋṭi poate bloca proprietatea pentru mai mult timp, până când reuşeşti să-l evacuezi.

Mare grijă când vorbim despre subînchiriere. Nu este neapărat un lucru rău (şi eu ȋnchiriez de multi ani de zile, fără probleme, 2 clădiri ȋn Bucureşti şi după, le subȋnchiriez clienṭilor mei care vor suprafeṭe mai mici), dar trebuie să ai un avocat extrem de bun care să o facă corect, ca să nu te trezeşti mâine cu altcineva ca şi chiriaş…

7. Departe de „banii negri”

Se spune că aproape jumatate din proprietăṭile din România sunt ȋnchiriate la negru. O fi, nu stiu. Cu siguranṭă sunt multe. Chiar dacă impozitele sunt mici şi impozitele pe proprietate sunt ridicole, o gramadă de oameni sunt inconştienṭi pentru riscurile asumate, neavând un contract bine ȋntocmit ȋn mână. Îṭi sugerez să nu fii şi tu ȋncă un “nepregătit” care se comportă aşa.

Îṭi sugerez să nu te gândeşti că dacă în trecut ai făcut „combinaţii” şi ai scăpat, asta se va întâmpla şi pe viitor. Crezi că e greu să dai de un chiriaș care ȋṭi va semna un contract cu prețmai mic „şi restul la negru” şi după un an-doi spune „plătesc preţul din contract”? Crede-mă, este mai ușor decât pare.

Şi acum ȋntre noi fie vorba… ȋn Grecia impozitarea chiriilor variază ȋntre 15% şi 45%, când impozitele proprietăṭii sunt uriaşe. Aici ȋn România chiar nu ai vreo scuză. Mai bine pierzi o masă bună ȋntr-un restaurant o dată pe an, dar ai siguranṭa că totul este ȋn regulă. Nu vrei să ştii câte cazuri cunosc ȋn România cu situaṭii care chiar nu au putut ajunge la instanṭă…

8. Respectă agentul imobiliar

Majoritatea proprietarilor nu doresc să plătească comisionul unui agent imobiliar şi fac tot ce le stă în putinţă pentru a evita agenţii, văzându-le munca drept inutilă. Adevărat, 8 din 10 sunt într-adevăr aşa, dar în acelaşi timp sunt şi mulţi oameni serioşi în această meserie, mai ales ȋn ultimul deceniu.

Ai nevoie ca mesajul tău să ajungă cât mai repede, la cât mai mulţi potenţiali chiriaşi, astfel vei câştiga cel mai mare preţ şi vei reuşi să vezi mai multe persoane interesate, pentru a ajunge la cea potrivită.

Lasă şi brokerul să trăiască. Respectă-l, dă-i actele pregătite şi corecte (sau roagă-l să ṭi le pregătească) şi dacă ȋṭi aduce un client, plăteşte-l. De obicei, ieşi din asta ca un câștigător.

9. Nu cumva ar fi mai bine să vinzi?

Văd oameni care închiriază proprietăți pe care clar nu le convine să le păstreze, dar ei nu înțeleg… Exemplu: O casă de 400.000 de euro trebuie să aibă o chirie care să genereze cel puţin 16.000 de euro după orice fel de taxe şi impozite, pentru a merita osteneala de a o păstra. (Unii pot spune că un randament de 4% este prea mic atunci când inflația este mai mare, dar hai să spunem că inflația va scădea în viitor).

Dacă proprietatea de 400.000 este închiriată cu 800 Euro / lună, atunci randamentul său net va fi sub 8.000 Euro / an, sub 2%. Dacă o vinzi cu 400.000, vei primi chiriile cu 50 (cincizeci) de ani în avans şi le vei putea investi în alte oportunități.

Dacă randamentele ajung la niveluri „ridicole”, gândeşte-te dacă este în interesul tău să vinzi, mai ales dacă lucrezi pentru a identifica mai întâi următoarea oportunitate de investiție (ȋn astfel de cazuri vindem numai când ştim ce facem cu banii obṭinuṭi).

2 excepṭii aici:

A. O proprietate ȋntr-o locaṭie strategică / un imobil care nu reprezintă, ȋnainte de toate, o sursă de venit, ci o “păstrare ȋn siguranṭă” a banilor, decât să fie la bancă.

B. Dacă ai cumpărat ceva mult mai ieftin, poate preṭul pieṭei este 400.000 de Euro, ȋnsă tu ai dat 200.000 şi randamentul este mult mai mare = merită să o păstrezi.

10. Nu fi lacom, lasă-l şi pe celălalt să trăiască

Aşa e, într-adevăr 1-2 proprietari din 100 reuşesc să impună chiriaşului condiţii insuportabile şi să îi sugă şi măduva oaselor, fără pierderi financiare. Dar ei sunt excepţia şi nu regula. Care regulă spune că, dacă nu-i laşi celuilalt nici măcar puţin spaţiu să „respire”, nici măcar să-ţi spună „da” astăzi, el va avea mereu în minte cum să te ţepuiască, cum să te muște, cum să echilibreze această anomalie.

Bonus: închiriezi o proprietate. Nu îți vei rezolva problemele psihologice cu asta şi nici nu eşti conducătorul oamenilor şi al sufletelor, pentru că ȋn momentul acesta al vieṭii ai mai mulṭi bani decât altcineva!

Ştiu, când eşti proprietar, mai ales dacă ai o proprietate la cerere, într-o zonă căutată, te simţi ca un rege. Agenţii imobiliari îţi fac mătănii, chiriaşii se roagă de tine şi nu numai asta.

Dar îţi spun ceva într-un mod prietenesc: acestea nu sunt motive să fii răutăcios, să vorbeşti dur şi să încerci să-ţi rezolvi problemele psihologice fiind nepoliticos cu ceilalți, doar pentru că ai mai mulţi bani astăzi. Nu eşti proprietarul oamenilor şi al sufletelor!

Viaţa este o roată, iar roata se întoarce. Te asigur că de fiecare dată când tratezi rău pe cineva profitând de poziţia ta, te vei regăsi în poziţia lui cel puțin o dată şi vei fi tratat la fel sau mai rău, într-un spital sau altundeva.  

Închiriază-ţi proprietatea, e bine să faci asta cum îţi place, cere ce vrei. Dar nu uita să rămâi om, nu un monstru, nu o persoană complexată care se răsteşte la ceilalţi pentru a-şi depăşi propriile impasuri.

Abţine-te puţin, te va ajuta!

Şi reţine: cea mai bună chirie este cea care a fost încasată.

Tu ce părere ai?

PS: Nu mă ocup cu închirieri imobiliare.

PS 2: După multe turbulenṭe, ȋn ultimii ani am avut noroc să colaborez cu proprietari foarte civilizaṭi de la care ȋnchiriez imobile şi ȋncerc să fiu şi eu “om” când dau o proprietate de-a mea spre ȋnchiriere.

Reader Interactions

Ilias P. Papageorgiadis

Ilias Papageorgiadis

Ilias P. Papageorgiadis este om de afaceri și consultant în afaceri, cu activitate antreprenoriala din 1993, multe proiecte de succes, activitate socială intensă şi în acelaşi timp a scris 4 cărţi.

Lasă comentariul tău

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Vrei să primeşti textele mele direct pe adresa ta de e-mail?

Cu un newsletter la fiecare 15 zile.
Vrei să primeşti cu prioritate următoarele mele cărṭi electronice?

817

Sunt de acord să primesc newsletter (buletinul informativ) şi accept declaraţia de confidenţialitate a datelor.