ON-DEMAND ΕΚΔΗΛΩΣΗ

Imobiliare, 2023. Ce va creşte, ce va scădea. Când, dacă şi de ce. (A. Proprietăṭi până ȋn 350.000 de Euro)

În ultimii ani, sectorul imobiliar românesc a crescut foarte mult, ȋn corelaṭie cu PIB-ul României şi cu veniturile crescute ale cetăṭenilor (care, cu cât ȋncasează mai mulṭi bani, cu atât se plâng mai mult că nu sunt suficienṭi). În perioada respectivă, mai mulṭi oameni au speculat ideea că piaṭa va scădea, folosind argumente de principiu sentimentale, bazate pe speranṭele lor. Mai exista şi un domn habarnist ȋn sectorul imobiliar / expert ȋn economie care, la fiecare 3 – 6 luni, ne spunea că urmează armageddonul, dar nu a urmat nimic. Probabil Bruce Willis ne-a salvat pe bune până la urmă (ca şi ȋn filmul său de unde noi ştim piesa “I don’t wanna miss a thing”).

Totuşi, dacă vorbim despre imobiliare şi dorim să le ȋnṭelegem cât de cât, ar fi bine să ȋncercăm să ȋnṭelegem mecanismele de piaṭă care cresc sau scad preṭurile acestora şi să studiem circumstanṭele care le pot ȋndrepta spre o direcṭie sau alta. (Deci, dacă vrei un răspuns de genul “da sau nu”, nu are rost să citeşti textul de mai jos).

După un an destul de interesant, cu toṭii ȋncepem să ne ȋndreptăm spre 2023. Care este mediul economic şi geostrategic cu care vom intra ȋn perioada următoare?

Mediul internaṭional

România intră ȋn iarna 2022 – 2023 cu zeci de provocări ȋn faṭa sa, atât locale dar şi internaṭionale:

  • Criza economică la scară mondială se aproprie cu fiecare zi ce trece
  • Inflaṭia nu ne dă semne de ȋncetinire iar experṭii aşteaptă ca băncile centrale să crească dobânzile lor de referinṭă, pentru a potoli presiunile inflaṭioniste. (Eu nici nu aş vrea să mă gândesc cum ar fi România fără Dl. Isărescu “la butoane”; sper să mai ramană ȋncă 5 ani). Acum, mulṭi oameni serioşi “se aşteaptă să ne ȋntoarcem la normalitate abia ȋn 2025, sau nici măcar atunci”.
  • Preṭurile energiei sunt extrem de mari, iar guvernele ȋn continuare au o grabă de neȋnṭeles de a abandona orice alt tip de energie care poate stabiliza preṭurile pe piaṭă. Sunt preşedintele Asociaṭiei Române de Biomasă şi Biogaz, susṭin energia verde, totuşi nu ȋnṭeleg de ce trebuie să abandonăm energia din surse fosile ȋn perioada următoare … În condiṭiile ȋn care ni se cere să micşorăm consumul curentului electric, de ce trebuie să mai vindem maşini electrice? (Dacă nu am curent pentru case şi fabrici, de ce să ȋl ofer pentru maşini?)
  • Germania (clientul nr.1 al exporturilor româneşti) se va confrunta cu criza energetică cea mai mare din istoria sa. Riscul de a vedea fabrici ȋnchise, la fel ca şi brutării şi nu numai, este destul de mare.
  • Războiul din Ucraina nu pare să se termine ȋn curând, iar orice discuṭie despre bombe nucleare este, de la sine stătător, “nebună”.

Provocările “strict româneşti

În acelaşi timp, România are şi problemele sale, “provocările sale naṭionale”:

  • Războiul din Ucraina se desfăşoară la graniṭele sale. O escaladare spre vestul Ucrainei sau spre Moldova ar crea probleme uriaşe şi pentru România.
  • Turcia ameninṭă zilnic că va invada Grecia, ȋn condiṭiile ȋn care Grecia este o soluṭie de furnizare de gaz natural pentru România. Dacă Dl. Erdogan va face această greşeală, ȋn afara celorlaltor probleme, România va avea şi provocări energetice.
  • Clasa politică din România, exceptând puṭine persoane, pare total ruptă de realitate, de problemele economice şi nu numai, fără nici o viziune şi strategie pentru viitor (aşa sunt clasele politice din majoritatea ṭărilor europene, stai liniştit).
  • Dobânzile Robor şi IRCC, cu care ȋmprumută milioane de români, sunt la un nivel extrem de mare, peste 8% pentru Robor şi peste 5% pentru IRCC, iar dobânda cheie din România este la 6,25%. Datoria ṭării creşte, statul se ȋmprumută cu 8%+, deficitele sunt uriaşe, iar condiṭiile economice sunt mult mai proaste decât au fost ȋn 2010, când România a ajuns la FMI.

Cum răspunde clasa politică? Creşte impozitele pentru microinterprinderi şi se ceartă cu privire la cine poate achita pensii mai mari (aici ȋntrebarea nu este dacă pensiile trebuie mărite, ci dacă sunt bani pentru asta, sau dacă vom tăia de undeva pentru a mări pensiile) şi nu prea discută despre reformele necesare şi despre stăpânirea problemelor cu care se confruntă românii şi mai ales, clasa medie a sectorului privat.

  • Statul român a acumulat deja o datorie uriaşă către vânzătorii de energie, subvenṭionând preṭurile, şi nimeni nu ştie cum va fi achitată suma respectivă.
  • Societatea românească nu prea pare dispusă să asculte despre reforme şi despre modernizarea economiei. De când am venit ȋn România ȋn 2004, toată lumea din România vrea sa schimbe “tot”, iar când zic să ȋncepem cu ceva, răspunsul este: “cu asta trebuie să ȋncepem? Nu există altceva?” sau “nu acum, un pic mai târziu”.
  • (Totuşi, noi cei care promovăm România de ani de zile – pe banii noştri – avem destule lucruri positive de prezentat străinilor. Evoluṭia României este impresionantă şi nu este atât de greu să fie corectată direcṭia sa).

Cele 3 scenarii pentru România

“Hai măi, Ilia! Ce treabă au poveştile acestea cu piaṭa imobiliară românească şi nea Gigel care va cumpăra un apartament de 2 camere? De ce ne duci din Bucureşti spre Ploieşti prin Iaşi şi Satu Mare?” poate mă ȋntrebi. Nu prea sunt de acord cu tine. Mediul economic, politic şi nu numai, provocările care apar ȋn drumul nostru, plus multe alte detalii, sunt factorii care până la urmă vor modifica direcṭia pieṭei. Atmosfera şi psihologia vor determina apetitul de risc al investitorilor.

Să ȋṭi dau un exemplu scurt: Când a ȋnceput problema covid, m-am aşteptat ca piaṭa imobiliară să scadă, luând ȋn considerare problemele economice care ar fi existat peste tot. Dar am greşit! Conducătorii ṭărilor de pe aproape toată planeta au decis să arunce “bani din elicopter” către societăṭile lor – şi ȋn România – astfel preṭurile au crescut mult, pentru că nu a venit nici o criză. Când am văzut că ṭările cheltuiesc “fără să se gândească la viitor”, am fost sigur că piaṭa va creşte.

(Acum ṭările sunt toate mega ȋndatorate iar deciziile din 2020 şi 2021 au contribuit la explozia inflaṭiei actuale, totuşi nu putem deconecta economia şi deciziile politice de piaṭa imobiliară).

Luând ȋn considerare toate cele de mai sus, aş zice că pentru România aştept 3 scenarii pentru următoarele 12 – 24 de luni:

Scenariul pozitiv (când se ȋntâmplă unele situaṭii din cele de mai jos)

  • Scăpăm repede de războiul din Ucraina
  • Turcii se potolesc, ȋi lasă ȋn pace pe greci şi nu avem surprize “ȋn curtea vecinilor”.
  • Costul energiei rămâne sub control şi bugetele gospodăriilor nu sunt distruse.
  • Inflaṭia din România şi din lume ajunge sub controlul băncilor centrale.
  • România nu mai creşte impozitele, direct sau indirect.
  • România nu mai creşte cheltuielile, decât prin tăierea altor cheltuieli.
  • Inflaṭia, dobânzile şi deficitele din România “se potolesc”
  • Evităm o criză economică europeană / mondială.
  • Începem ȋn mod serios să absorbim fonduri europene şi să investim masiv ȋn infrastructură.

Scenariul mijlociu (când se ȋntâmplă unele situaṭii din cele de mai jos)

  • Războiul din Ucraina continuă şi ȋn 2023.
  • Turcia ȋncearcă ceva cu Grecia, nu reuşeşte, se poteleşte şi nu există un război de proporṭii.
  • Preṭurile energiei rămân sub control, sunt mari, guvernele au mulṭi bani de achitat dar economia nu este distrusă.
  • Băncile centrale găsesc “formula perfectă” ȋntre dobânzile mari şi inflaṭia mică, ȋn ȋncercarea lor să nu oprească creşterea economiei.
  • Inflaṭia, dobânzile şi deficitele din România “sunt mari, dar controlabile”
  • Apare o criză economică mondială, ȋnsă fără “incidente” şi colapsuri de firme şi ṭări.
  • România evită o recesiune gravă şi economia sa rămâne ȋn jur de 0, sau un pic pozitivă.

Scenariul negativ (când se ȋntâmplă unele situaṭii din cele de mai jos)

  • Războiul din Ucraina trece ȋn faza următoare / participă mai multe ṭări la el / sunt folosite arme nucleare / guvernele pică.
  • Turcia atacă Grecia şi cele 2 ṭări intră ȋntr-un război deschis (pe baza analizelor experṭilor militari, până ȋn 2018 asta ar fi ȋnsemnat victorie pentru Turcia; astăzi şansele cele mai multe sunt de partea Greciei, datorită schimbului arsenalului de arme disponibile ȋn fiecare ṭară). Războiul acesta blochează tranzacṭii şi transporturi energetice, creează risc geopolitic ȋn zonă şi practice, transformă România ȋntr-o ṭară ȋnconjurată de 2 conflicte.
  • Costul energiei distruge bugetele gospodăriilor şi ale firmelor, mâncarea se scumpeşte enorm.
  • Clasa politică rămâne ruptă de realitate şi ajungem la proteste.
  • Intrăm ȋn epoca de “stagflaṭie” cum zice Roubini.
  • O ṭară / companie mare / multinaṭională ajunge ȋn incapacitate de plată şi ȋncepe “efectul de domino”.
  • România ajunge la incapacitate de plată, cere ȋmprumut de la FMI. Dobânzile ajung la cer, piaṭa ȋngheaṭă.
  • România nu reuşeşte să facă mare lucru cu fondurile europene, investiṭiile străine se sistează şi firmele concediază mulṭi angajaṭi.

Imobiliare, 2023. Ce va creşte, ce va scădea. Cânddacă şi de ce.

Luând ȋn considerare cele scrise mai sus, hai să vedem cum ar putea să funcṭioneze piaṭa imobiliară românească ȋn următoarele 12 – 18 luni. Piaṭa aceasta este ȋmpărṭită ȋn 5 categorii şi 3 subcategorii, din punctul meu de vedere:

A. Proprietăṭi cu preṭ până ȋn 140.000 de Euro

B. Proprietăṭi cu preṭ de la 140.000 până la 350.000 de Euro

C. Proprietăṭi cu preṭ de la 350.000 de Euro ȋn sus

D. Proprietăṭi comerciale “prioritare”

E. Proprietăṭi comerciale “non prioritare”

Mai sunt şi 3 subcategorii:

  • Proprietăṭi ȋn Bucureşti
  • Proprietăṭi ȋn Cluj şi Timişoara
  • Proprietăṭi la mare sau la munte (second homes)

Astăzi hai să vorbim despre primele 2 categorii, proprietăṭile până ȋn 350.000 de Euro. Dacă ṭi le scriu pe toate acum, poate pierd vreun cititor, care va muri de plictiseală din cauza textelor lungi. 

1. Proprietăṭi “simple” ȋn România

(Cu preṭ până ȋn 140.000 de Euro)

Destinate clasei mici/mijlocii sau pentru unii investitori, aici găsim majoritatea proprietăṭilor care sunt vândute şi cumpărate ȋn fiecare an ȋn România. Când jurnaliştii ne povestesc despre “piaṭa imobiliară”, de obicei se referă la categoria aceasta, poate un pic şi la următoarea.

Apartamente, case, terenuri, orice are valoare până ȋn 140.000 de Euro (folosesc pragul acesta pentru a separa proprietăṭile rezidenṭiale vândute cu tva 5% de cele cu tva 19%, dar mai mult sau mai puṭin, undeva pe acolo ar fi limita şi pentru restul proprietăṭilor).

Programul “Noua Casă” ajută mult şi ne asigură că nu vom vedea scăderi masive de preṭ sub un anumit nivel. Costul materialelor de construcṭii este foarte important ȋn categoria aceasta, la fel şi preṭul terenurilor şi nu numai. Stocul proprietăṭilor nu este foarte mare şi aici observăm un echilibru ȋntre proprietăṭi vândute cu ȋmprumut şi cele cumpărate cu bani “gheaṭă” (totuşi, şi aici lucrurile se vor schimba, dacă dobânzile cresc şi mai mult şi rămân sus pentru mai mult de 1 an de zile).

Scenariul pozitiv

Dacă scăpăm de criză şi inflaṭia va fi stăpânită, categoria aceasta va continua să crească, dar nu cu avansurile trecutului. De fapt, există posibilitatea să vedem şi nişte reduceri artificiale, pentru că există deja unii dezvoltatori ȋn oraşele mari care şi-au crescut preṭurile cu mult, pentru a avea apoi de unde scădea. În mod normal, vom avea linişte, pace, cerere şi o piaṭă sănătoasă.

În scenariul acesta, nu va mai conta locaṭia, ci preṭul, exact cum s-a ȋntâmplat ȋn ultimii ani de zile, când zeci de mii de oameni au cumpărat proprietăṭi ȋn locaṭii “nepretabile” (aleg cuvântul cu grijă), după un singur criteriu, şi anume preṭul proprietăṭii. După, s-au trezit ȋntr-o zonă fără utilităṭi, cu străzi ridicol de ȋnguste, etc, dar asta este o altă discuṭie.

Nu prea se aşteaptă dispariṭia dezvoltatorilor care construiesc proprietăṭi pentru segmental acesta de piaṭă, poate a niciunuia, sau a foarte puṭini dintre ei. Totuşi, mă aştept ca tedinṭa din ultima vreme să continue, şi anume aşteptarea ȋndelungată a clienṭilor până când un proiect nou este deja cât de cât ridicat.

(Un comentariu general: Râd cu lacrimi când cineva ȋmi povesteşte despre “situaṭia financiară a dezvoltatorilor imobiliari, pe baza bilanṭurilor sale”. Cine ştie adevarata situaṭie, ştie şi câṭi dezvoltatori au mulṭi bani, dar firmele lor par a fi ȋn pragul falimentului).

Scenariul mijlociu

Dacă lucrurile nu merg prea bine, mai ales dacă se ȋntâmplă şi un eveniment mai prost (prezentat mai sus), situaṭia se va schimba. Categoria aceasta este “pulsul pieṭei” şi dacă gospodăriile nu au bani pentru cheltuielile curente, cu greu vor face pasul spre investiṭii. Iar dacă se va micşora cererea din partea acelora cu bani “gheaṭă”, nu avem ce aştepta de la cei care vor accesa un ȋmprumut. În scenariul acesta, dobânzile vor creşte ȋn mod considerabil şi va fi aproape “sinucidere” să acceseze cineva un ȋmprumut pentru locuinṭă cu e.g. 7-8% sau pentru un alt imobil cu e.g. 12%.

Însă, majoritatea proprietăṭilor, ȋn trecut, au fost cumpărate fără expunere prea mare. Istoria ne spune că majoritatea românilor fac tot posibilul să ȋşi păstreze proprietatea cumparată cu “Prima Casă” etc. Cred că cei cu ȋmprumuturi existente vor rezista ȋn mare parte, la fel şi cei care au cumpărat proprietăṭi cu “banii jos”. De ce cred asta? Pentru că, ȋn scenariul acesta, economia va continua să funcṭioneze, nu vor fi disponibilizări masive şi stocul proprietăṭilor nu va fi enorm. Imobiliarele vor fi “răspunsul contra-inflaṭionist” pentru mulṭi oameni şi aşa vom ajunge la un echilibru: “Probleme controlabile vs investiṭii pentru protejarea ȋmpotriva inflaṭiei” = preṭurile vor rămâne stabile, ȋn unele cazuri vor scădea puṭin (la periferia oraşelor) sau vor creşte uşor (ȋn zonele mai centrale).

Locaṭia va deveni mai importantă pentru cei care vor investi = cred că vor căuta proprietăṭi un pic mai aproape de centru, de metrou etc, cu acelaşi preṭ. Cine investeşte ȋntr-o situaṭie ca aceasta, ȋn mod normal, va căuta un pic de protecṭie suplimentară, dacă nu poate obṭine un preṭ mai bun.

Într-o astfel de situaṭie, majoritatea dezvoltatorilor vor spune “pas” şi vor opri dezvoltarea mai multor proiecte. Dar nu toṭi sunt serioşi / acoperiṭi financiar / deştepṭi / cu problemele lor psihice rezolvate. Astfel că, ȋn scenariul acesta nu se exclude apariṭia mai multor proiecte care nu vor fi finalizate, pentru N motive diferite. Iar dacă va cădea primul, piaṭa pre-vânzărilor va fi grav lovită.

Scenariul negativ

Există posibilitatea să “ne ia Dracul”? Există, dar mai mică, zic eu. Însă, dacă se ȋntamplă ceea ce nu vrem, pentru majoritatea jucătorilor din sectorul imobiliar va fi prima dată când se vor confrunta cu o piaṭă ȋn cădere liberă. Majoritatea dintre ei se ocupă cu acest “sport” ȋn ultimii 10 ani şi au impresia că preṭurile vor creşte, “forever and ever” (cum spunem şi noi n Katerini, oraşul meu natal).

“Am ajuns la sfârşitul iubirii noastre şi aici ne ȋndepărtăm paşii. Trebuie să accepṭi asta, chiar dacă va fi pentru tine prea dureros” a cântat grecul Giorgos Mazonakis acum mulṭi ani de zile ȋn urmă… Dacă ne trezim cu un război răspândit, cu preṭuri de energie uriaşe, fabrici ȋnchise, falimente de firme etc, atunci va trebui să ne reamintim versurile acestea şi să ne trezim ȋntr-o lume total nouă.

Ce ȋnseamnă asta?

  • Scăderi de preṭ, de cel putin 30%
  • Pentru proprietăṭi fără locaṭie şi alte elemente care oferă “valoare adaugată”, scăderea poate să fie şi mai dură
  • Mai multe falimente ale dezvoltatorilor
  • O avalanşă de evenimente, legate unul de altul, care ne vor arunca ȋntr-o criză de proporṭii

Când se va ȋntâmpla asta?

Nu repede! Nu acum! În scenariul acesta, se vor crea 2 pieṭe: Cea cu preṭuri “ȋn acte” pentru cei care nu au nevoie să vândă repede şi cea cu preṭuri adevărate, pentru cei care au nevoie de bani “acum”. Chiar dacă majoritatea românilor nu au suficienṭi bani ȋn bancă, iarna aceasta vor rezista mai mult sau mai puṭin. Însă, dacă criza continuă (şi va continua, dacă iese scenariul negativ) iarna următoare va fi momentul când vor ȋncepe să apară mai multe proprietăṭi cu preṭuri scăzute. Nu “-30% pe loc”, ȋnsă spre pragul acesta va fi tendinṭa care va ȋncepe atunci.

De ce scăzute? Pentru că ȋntr-o criză majoră, cu dobânzi uriaşe, cine cumpără, cumpără fără ȋmprumut şi dictează preṭul.

Deci, dacă crezi ȋn scenariul negativ şi vrei să cumperi ceva, probabil trebuie să aştepṭi.

PS. Dl Roubini vorbeşte despre 8 – 10 ani de criză. În cazul acesta, lumea noastră se va schimba fundamental, la fel şi lumea imobiliarelor.

2. Proprietăṭi pentru clasa mijlocie, din România

(Cu preṭ ȋntre 150.000 şi 350.000 de Euro)

Destinate clasei mijlocii / spre cea superioară, proprietăṭile respective se adresează altei clientele, de obicei cu mai mulṭi bani, stabilitate şi venituri lunare ridicate. Unii spun că ȋn ultimii ani, ȋn categoria aceasta au văzut cele mai multe prevânzări şi ṭin să cred că au dreptate. Majoritatea lor sunt cumparate fără ȋmprumut.

Apartamente mai spaṭioase, case mai mari, terenuri intravilane şi extravilane, tot felul de proprietăṭi sunt parte din categoria aceasta. Aici avem un stoc de proprietăṭi mai mare şi vom avea cele mai multe provocări ȋn perioada următoare…

Scenariul pozitiv

Dacă totul va rămâne “roz bombon” ȋn economie, atunci categoria aceasta nu va avea multe probleme. Cererea va continua fără mari surprize, cu creşteri mai moderate (zic eu), dar tot creşteri vor fi.

În cazul acesta, vom continua să observăm cum, ȋn oraşele mari, lumea caută soluṭii mai calitative cu bugetul acesta şi până la urmă, uneori alege ceva mai central şi mai scump, alteori ia ceva la periferie, căutând “value for money” (cum zicem noi ȋn Katerini). Zonele limitrofe ale oraşelor mari vor continua să atragă interesul investitorilor şi proprietăṭile din categoria aceasta vor fi cu adevărat prima opṭiune “anti-iflaṭionistă” pentru investitori.

Calitatea proiectelor noi va rămâne pe plan secundar, dar până la urmă foarte puṭini dezvoltatori vor avea probleme financiare (şi ele vor fi legate de vreun casino, etc).

Scenariul mijlociu

Dacă economia intra ȋn sfera de “nu zâmbeşte, nici nu plânge”, categoria aceasta de proprietăṭi va fi probabil cel mai interesant de urmărit.

Împrumuturi nu vor fi, banii “cash” vor avea valoare mai mare = mă aştept ca mulṭi investitori să isi testeze puterea de negociere. Cine are 300.000 de Euro ȋn contul său şi observă că mediul economic este instabil / s-a ȋntâmplat şi un eveniment negativ undeva, va ȋncerca să cumpere o proprietate cu 350.000 – 400.000 de Euro, să facă un “salt” ȋn sus. Gândul lui va fi tot la protecṭia ȋmpotriva inflaṭiei, dar va ȋncerca să “caştige de la ȋnceput” cu un preṭ mai avantajos.

Vor găsi multe opṭiuni? Da şi nu… depinde de câṭi dezvoltatori vor fi stresaṭi / cum vor fi afectate unele segmente ale economiei. Eu zic că da, ȋnsă tot după 12 – 15 luni, nu acum. Plus că, nu vorbim despre cine ştie ce scăderi. Dacă mediul economic şi politic rămân cât de cât stabile, nu cred că vom vedea scăderi mai mari de 10 – 20% şi asta nu pentru toate proprietăṭile, nu pentru toate cazurile. Mai degrabă, aş zice ceva de genul “tendinṭă neutră, uşor negativă”.

Proprietăṭile de la periferia oraşelor vor avea cele mai mari probleme să ȋşi menṭină preṭul. Când sunt bani ȋn piaṭă şi tu ai o sumă mare ȋn cont, ori vei cere o reducere ca să rămâi la periferie, ori vei căuta ceva mai central. 

Nu mă aştept la multe surprize din partea dezvoltatorilor. Vor fi, dar probabil puṭine cazuri, izolate. Vânzări vor fi, ȋn cel mai rău caz cu profit mai mic.

La ce mă aştept totuşi este să vedem o separare clară ȋntre proiectele construite mai bine şi cele din categoria “vai de capul meu” + dezvoltatorii serioşi să fie aleşi ȋn proporṭii mai mari şi cei “deştepṭi” să vândă mai ieftin ca să ȋşi ȋnchidă poziṭia şi să plece fără pierderi.

Scenariul negativ

Care este regula economiei ȋn crizele majore? “Merge cel mai ieftin dar şi cel mai scump. Nu cel din mijloc” = segmentul acesta de proprietăṭi va fi cu adevărat testat ȋn cazul ȋn care economia mondială şi cea românească intră ȋntr-o criză profundă.

Cine are mai multe proprietăṭi cu astfel de preṭuri se va trezi cu o cerere mult mai limitată, ȋntr-o piaṭă fără ȋmprumuturi şi o economie praf. Piaṭa chiriilor pentru proprietăṭi cu preṭ de 200.000+ de Euro va scădea masiv şi mai mulṭi oameni vor fi nevoiṭi să aleagă ȋntre “a vinde o proprietate acum, cu reducere, ca să ȋşi păstreze nivelul de trai al familiei, sau să le ṭină pe toate şi să sufere un pic”. Eu cred că va alege comfortul său, mai ales dacă ȋn munca lui vor apărea probleme mici sau mari. În plus, să nu uităm că, ȋncă nu ştim cu cât vor creşte impozitele pe proprietate. Dacă saltul lor va fi unul mare, situaṭia va fi şi mai complicată.

Totuşi, nici aici nu vorbim despre ceva rapid. Dacă se declanşează o criză urâtă, cu falimente etc, scăderile vor fi mai mici la ȋnceput şi după vara anului 2023 vor deveni mai mari. Să nu uităm că ȋn ṭările precum România sau Grecia, unde sentimentele ghidează majoritatea deciziilor investiṭionale (nu mă ȋntreba dacă este corect, asta observ), multă lume va prefera să ṭină cu dinṭii de o proprietate, cu speranṭa că piaṭa se va creşte repede. Când nu se va ȋntâmpla asta, va vinde cu preṭ şi mai mic, simṭind că a fost ȋnvins (da, pentru cei nepregătiṭi psihic, afacerile şi investiṭiile se rezumă la “să dau lovitura” sau “să nu fiu ȋnvins”, cel puṭin la partea aceasta din lume. Nu sunt toṭi, dar sunt majoritatea.

Dacă dezvoltatorii nu au vânzări, au costuri mari de construcṭie şi o cerere mai scăzută, vor fi testaṭi cu adevărat şi probabil vom asista la o scădere generalizată a preṭurilor. Pentru că, dacă cineva vrea să vânda o proprietate de 300.000 de Euro ȋn timp ce banca nu dă ȋmprumuturi (sau dă cu 7 – 10%), cu greu va găsi un client care ȋi va oferi chiar 250.000…

În scenariul acesta vom observa cine are ȋn spate o afacere serioasă, clienṭi fideli şi nume bun pe piaṭă şi cine este ȋncă un nepregatit ce a urcat valul imobiliar, crezând că este şi el un “mare jucător”. Iar falimentele vor fi multe, din păcate.

Ce aştept eu cu privire la aceste 2 segmente de piaṭă?

“Ok, am citit până aici, cât nu am mai citit de la facultate ȋncoace. Am ȋnṭeles argumentele tale. Însă tu ce vei face? Ce crezi? M-ai pus să citesc până aici şi acum ai să ȋmi spui pa, la revedere?”

Nu, poftim şi părerea mea:

  • Cu informaṭiile existente, cu războiul din Ucraina, provocările ȋn aprovizionarea energiei şi problemele Chinei (cu producṭia şi logistica) personal, sunt un pic pesimist. Mă regăsesc ȋn scenariul mijlociu şi am frica să nu cumva să ne trezim cu evenimente care ne vor arunca ȋn scenariul negativ.
  • Nu cred că vom găsi scăderi masive ȋn segmentul proprietăṭilor până ȋn 150.000 de Euro, decât dacă se ȋntâmplă ceva cu adevărat problematic sau dacă poporul ȋşi pierde accesul său ȋn finanṭare.
  • Cred că proprietăṭile cu preṭ ȋntre 150.000 şi 350.000 de Euro vor arăta rezistenṭă numai unde cererea este mai mare decât oferta ( = unde stocul de ofertă este limitat şi cererea ȋl depăşeşte). Astfel, ȋn scenariul mijlociu sau cel negative, preṭurile categoriei vor scădea, ȋn ritmul descris mai sus: Mai uşor la ȋnceput, mai accelerat după 12 luni.
  • Totuşi, ȋn continuare consider că sectorul imobiliar este o alegere destul de pertinentă când cineva vrea să ȋşi protejeze capitalul ȋmpotriva inflaṭiei. “Proprietăṭi şi bani ȋn cont” propun clienṭilor cărora le ofer consultanṭă, nu alte sectoare, mult mai riscante să işi pieardă toṭi banii.
  • Te rog să ṭii in minte că există şansa mare să mă reactivez ȋn piaṭa imobiliară românească (şi nu numai), pentru că am impresia că ȋn criza anilor 2008 – 2013 am reuşit să am rezultate extrem de bune şi acum pot replica asta, pe baza experienṭei şi a cunoştinṭelor acumulate. Dacă scenariul va fi cel negativ sau mijlociu, mi se pare că ştiu ce am de facut. Dacă va merge bine pentru toată lumea, probabil va merge şi pentru fratele meu şi  pentru mine (orice afacere am, o am ȋmpreună cu fratele Grigoris). 
  • Deci, ca să fiu total transparent cu tine, când citeşti părerea mea, ṭine minte că am ȋn plan să mă ocup cu unele segmente ale pieṭei imobiliare şi să ȋncerc să creez valoare chiar ȋntr-un mediu / piaṭă plină de provocări (cum spun şi rezultatele mele din trecut).

Cu atât de multe lucruri care se pot schimba zilnic, piaṭa imobiliară din 2023 va fi probabil cea mai interesantă din ultimii 10 – 15 ani, cel puṭin. Am ȋncercat să ȋṭi explic, cu argumente, cum ȋnṭeleg categoriile de propietăṭi până ȋn 150.000 de Euro şi ȋntre 150.000 şi 350.000 de Euro. Va fi o plăcere pentru mine să ȋmi spui şi tu părerea, ca să putem verifica rezultatele după 12 luni şi să ȋnṭelegem unde am greşit sau nu.

Aşa că … ce părere ai tu? Cum se va mişca piaṭa imobiliară pentru proprietăṭile până ȋn 350.000 de Euro ȋn anul 2023?

(03.11: Segmentul proprietăṭilor cu preṭ de peste 350.000 de Euro + proprietăṭi la munte şi la mare)

Reader Interactions

Ilias P. Papageorgiadis

Ilias Papageorgiadis

Ilias P. Papageorgiadis este om de afaceri și consultant în afaceri, cu activitate antreprenoriala din 1993, multe proiecte de succes, activitate socială intensă şi în acelaşi timp a scris 4 cărţi.

Σχόλια_

  1. ANA a zis

    Un articol foarte bine argumentat pe înțelesul fiecăruia, mulțumesc, mi-am confirmat multe din propriile idei , păreri și am primit multe răspunsuri și explicații pertinente pe acest subiect.

  2. Dan a zis

    Un articol bazat pe realitatea europeana și mai ales de pe plaiuri Dâmbovițene!

    Te rog să-mi dai un sfat răspunzând-mi la următoarea întrebare.
    În contextul actual ce este mai bine sa fac?
    Împreună cu alți moștenitori avem un teren intravilan de 45250mp la întrare în Târgoviște lângă un cartier ANL , crezi ca este oportun să-l vindem acum sau sa mai așteptăm? În momentul de fata acesta nu ne aduce nici un venit(doar cheltuieli)
    Unde (pe ce platforme) putem găsi investitori ce pot construi ceva (hipermarket, bricolaj, Hale depozitare (construcții industriale)?
    Mulțumesc.

    • Ilias Papageorgiadis a zis

      Buna ziua si va multumesc pentru comentariul.

      Din pacate nu ofer sfaturi gratis asa, fara sa studiez problema si sa inteleg bine cele zeci de parametri diferite care sunt mereu in spatele unei deciziei.

      Daca parerea mea conteaza pentru Dvs, ma puteti contacta + sa platiti ca sa dam de vorba si sa va dau un raspuns personalizat la problema Dvs.

      Altfel din pacate nu sunt omul potrivit pentru ce cautati.

      Cu stima

  3. IancuJianu a zis

    Salut Ilia,
    Ce parere ai ca PUZ-urile a 4 sectoare in Bucuresti sunt blocate si PUG va fi posibil blocat la fel?
    Numarul de locuinte noi va scadea dramatic in urmatorii ani ceea ce va duce la scaderea ofertei de locuinte, in conditiile astea ma astept ca preturile sa creasca in Capitala cu precadere pentru locuintele vechi (<'89)
    De asemenea au aparut ca ciupercile dupa ploaie "rezidansuri" si cartiere de case in Ilfov, preturile acestora mi se par supraestimate acum, nu vad cum o casa de max 100 mp in Otopeni pe p fosta parcela arabila sa valoreze 200 mii euro … probabil a fost un trend dat de pandemie in care multi bucuresteni au preferat sa fuga din oras la tara si preturile vor cobori in urmatorii ani.

    • Ilias Papageorgiadis a zis

      1. Voi scrie separat despre Bucurestiul si ciudateniile care se intampla in capitala Romaniei dpdv urbanistic.

      2. La fel voi scrie despre preturile caselor in jurul oraselor.

      3. Cand analizam preturile, nu conteaza ce a fost arabil in trecut. Daca incepem cu asta, cand am venit in Bucuresti in 2004 ai putut cumpara hectare de teren in oras cu 1 milion de Euro. Insa noi ar fi bine sa studiam si incercam sa intelegem piata imobiliara bazandu-ne pe situatia actuala. Daca exista cerere pentru o zona anume + exista costuri mai mari de constructie + oferta scazuta in oras + pandemia etc, exista si explicatia de ce preturile au crescut. Dar cu prima criza, preturile in jurul Bucurestiului (si al tuturor oraselor) vor fi primele care vor fi lovite.

  4. Alin a zis

    Viziune sănătoasă și realistă.. Ca să împac și capra și varza mi-aș dori un scenariu cu cele mai puțin nocive proiecții din varianta negativă pe care ai prezentat-o mai sus… Orice am zice, piața imobiliară e artificial ținută atât de sus.. A mers până acum dar eu cred că situația este mult mai volatilă decât vrem să recunoaștem și la prima lovitură de berbece totul se va prăbuși incontrolabil.. Rămâne de văzut, mai aștept cel puțin un an până să achiziționez ceva..

Lasă comentariul tău

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Vrei să primeşti textele mele direct pe adresa ta de e-mail?

Cu un newsletter la fiecare 15 zile.
Vrei să primeşti cu prioritate următoarele mele cărṭi electronice?

817

Sunt de acord să primesc newsletter (buletinul informativ) şi accept declaraţia de confidenţialitate a datelor.