“Mi se propune să investesc pasiv în dezvoltarea unui ansamblu rezidențial, cu promisiunea unui randament de 20 – 25%. Să mă bag?”

(răspunsuri la întrebările tale)

„Am primit o propunere de a investi într-un proiect rezidențial, unde dezvoltatorul îmi promite un randament anual de 20 – 25%. Să mă bag? La ce ar trebui să fiu atent?

Aceasta este una dintre multele întrebări pe care le primesc de la cititorii mei. Cunoscând subiectul de mai bine de 15 ani, mi s-a părut foarte interesant să discutăm asta împreună.

Investiție în dezvoltarea rezidențială în România de azi. Este o investiție bună?

Cele 2 “piețe paralele”

Să începem cu elementele de bază. În ziua de azi, toată lumea la nivel mondial “urlă” că există o bulă imobiliară în sectorul proprietăților comerciale (birouri, centre comerciale etc), o bulă care încă nu a ajuns în România, din mai multe motive. 

În același timp, în orașe precum București, Cluj, Timișoara și nu numai, unde prețurile imobilelor sunt destul de mari, deja observăm că există 2 piețe imobiliare paralele (pentru proiecte noi):

• Cea cu dezvoltatori “relaxați”, care vând fără grabă sau fără să facă ofertă către clienții lor
• Cea cu dezvoltatori “mai stresați / expuși”, despre care se zvonește că sunt în căutarea permanentă de co-investitori, pentru a-și finaliza proiectele.

“Calculul” financiar al unei asemenea investiții este cam așa:

• Costul construcției este de cel puțin 1.000 de Euro / metru pătrat. Sub nivelul acesta, calitatea scade dramatic, sau este vorba despre o vilă construită foarte simplu. Mai degrabă, costul poate să crească, decât să scadă, sau să rămână scăzut. (Bineînțeles că depinde și de calitatea materialelor, modalitatea de plată, zona geografică și cartelurile locale care stabilesc prețurile, infrastructura de care dispune zona, etc)

• Să zicem că prețul terenului pe metru pătrat construit este 500 de Euro / mp. (Exemplu: Am un teren unde pot construi un proiect de 2.000 de metri pătrați. Dacă terenul acesta costă 1.000.000 de Euro, prețul metrului pătrat construit este de 500 de Euro). Asta variază enorm de mult, depinde de zonă, etc.

• Restul cheltuielilor, autorizații, marketing și costuri neprevăzute însumează 100 – 150 de Euro / mp

• De obicei, o astfel de proprietate este scoasă la vânzare cu 2.500 de Euro / mp, sau cu 2.000 – 2.200, dacă dezvoltatorul vrea să vândă repede, “după ce a obținut autorizația sau uneori chiar fără aceasta, deci și mai devreme”.

• Luând în considerare că prețul construcției nu se modifică spre jos prea ușor, la fel și restul cheltuielilor, practic costul terenului determină și prețul final al proiectului. Te costă terenul mai scump? Trebuie să vinzi mai scump. Te costă mai ieftin? Atunci, dacă vrei, poți vinde fie mai ieftin și mai rapid, fie mai scump si mai târziu.

Acest rezultat financiar este de obicei „împrăștiat” pe o perioadă de 18 – 24 de luni, deci „rentabilitatea anuală” este la jumătate.

După impozitare (directă și indirectă) rămâne aproximativ minim 75% din acest profit (dacă plătim impozit pe profit 16% și 8% impozit pe dividende).

Pentru România de azi, nu sună rău la prima vedere. Dar este așa și în practică?

Care sunt riscurile ascunse?

Să calculăm totul la prețul pieței de azi, sau să fim un pic mai rezervați? Spre exemplu, dacă o zonă vinde azi cu 2.500 de Euro, noi să facem calculul cu 2.500 sau cu 2.300, ca să fim mai siguri, încercând să vindem mai repede + să avem o “marja de eroare” dacă o criza imobiliară ajunge și pe meleagurile noastre?

“Dacă piața nu merge, este soluția de închiriere “ultima mea salvare?”

Cineva m-a întrebat fix asta: Dacă investesc într-un proiect rezidențial și ne prinde criza, este bine să mă acopăr închiriând apartamentele mele?

Nu, aș spune. Inflația este încă mare, “costul accesului la finanțare” este la fel de mare, randamentele închirierii sunt mici, chiar pentru un investitor care are prețuri mai mici decât cineva care plătește prețul final.

Să zicem că un apartament se vinde cu 150.000 de euro și costul său este de 100.000 de Euro. Apartamentul respectiv, de obicei, va fi închiriat cu 8.000 – 10.000 de Euro pe an (mai probabil cu 6.000 – 8.000). Dacă scădem aici cheltuielile și impozitele, profitul net nu este mare. 

«Dar dacă le țin ca apartamente și le închiriez?”

Atunci da, randamentul este unul bun. Dar ăsta este un alt tip de investiție, nu cel despre care discutăm aici.

( + un semn de întrebare: Ești sigur că, dacă nu vor fi vânzări, dezvoltatorul va avea bani să ducă proiectul la bun sfârșit? Ați prevăzut în contractul vostru ce faceți în cazul acesta?)

= Randamentele mari (pentru un risc mare, cum este riscul aici) sunt mai ușor accesate dacă vindem, nu dacă închiriem.

Pentru cine este pretabilă o astfel de investiție?

4 reguli de ținut minte

O invesțitie pasivă în dezvoltarea unui proiect rezidențial nu este ceva ușor și pentru toată lumea. Dacă ești dezvoltator și cunoști bine subiectul, atunci totul este mult mai simplu. Altfel, dacă acționezi ca un investitor care nu se implică în afacere, și doar investește și așteaptă profitul ( = definiția investiției pasive) este bine să reții câteva reguli:

• Această investiție prezintă un risc considerabil. Nu-i asculta pe cei care îți spun că totul este simplu. Dacă totul ar fi simplu, toată lumea ar face-o cu succes (și nu o face). Este o investiție care îți aduce profituri peste inflație și poate duce treptat la o creștere mare a averii = are și riscul corespunzător

• = dacă presupunem că avem la dispoziție 1.000 de euro pentru investiții, ar fi bine să nu punem mai mult de 300 – 500 de euro într-o astfel de investiție cu risc mare.

• Este posibil ca toate apartamentele să fie vândute “off plan” sau la momentul construcției, dar acest lucru s-ar putea să nu se întâmple. Atunci nu vei bloca banii tăi pentru 18 – 24 de luni, ci pentru 30+ = nu investi banii de care ai putea avea nevoie

• Până acum în România fiscul a fost “prea prietenos”. Există mai multe semne că situația se schimbă rapid și dacă investești într-un astfel de proiect, poate vei fi nevoit să justifici proveniența banilor tăi. Nu-mi spune că „o să investesc la negru, ascuns după dezvoltator ”pentru că asta te poate duce la pierderea totală a capitalului.

„Se poate obține un profit și mai mare?”

Teoretic da. Dar, în practică, regula spune că, pe măsură ce profitul crește, la fel crește și riscul. Da, s-ar putea să reușești să vinzi cu 3.500 de euro acolo unde piața este la 3.000 de Euro acum, din cauza a X motive. Dar poate rămâi doar cu privitul la apartamente, dacă mâine se întâmplă ceva la nivel internațional și intrăm în criză financiară.

Nu-i asculta pe cei care îți spun că „investesc și dublez banii, dau lovituri”. 9 din 10 habar nu au ce câștigă cu adevărat etc. Îți sugerez să investești banii tăi cât mai sigur posibil și (pentru că aici vorbim de sume serioase) îți propun să fii responsabil cu banii munciți de tine.

„La ce detalii ar trebui să mă uit dacă vreau să fiu investitor pasiv într-o astfel de investiție?”

O “investiție pasivă” în dezvoltarea unui proiect imobiliar are șanse de succes doar dacă o tratăm ca pe o investiție cu regulile sale, cum este cazul unui fond de investiții. Aici vorbim despre o “co-investiție” și asta face un fond, investește cu reguli banii co-investitorilor săi, fiind condus de manageri în ale căror abilități co-investitorii au încredere).

Personal, am co-investit de mai multe ori în trecut. Ori de câte ori m-am comportat „prietenos și binevoitor”, cu excepția unui singur caz, în rest cu toții am fost supărați. Co-investitorii mei nu au vrut să vindem cu un profit mare și au căutat un profit colosal, etc (și după schimbarea pieței, nu au vrut să accepte acest fapt). Ori de câte ori totul a fost agreat în prealabil, totul a mers bine.

Câteva lucruri la care să te gândești:

• Cine se va ocupa cu dezvoltarea respectivă are experiență? A mai făcut asta înainte?

• Care este reputația lui pe piață? Există incidente “problematice”? Are alte construcții efectuate? Ce spun clienții săi despre el și despre apartamentele achiziționate?

• Încearcă să îți “vândă” că este foarte bogat? Sau este serios și simți că este “de treabă”?

• Vei avea șansa să faci cu dezvoltatorul documente legale foarte solide, pentru a-ți proteja investiția? (ai un avocat bun cu experiență asupra acestui subiect? Sau măcar un consultant imobiliar care a mai făcut / negociat pentru asta?)

• Cu ce va garanta dezvoltatorul banii tăi, dacă ceva nu merge bine? Cu iubirea și cu intențiile sale bune?

• Va contribui cu bani și dezvoltatorul sau numai tu până la urmă? Pentru că, dacă se întâmplă ceva urât, într-un fel se comportă omul care are blocați în proiect și bani lui și altfel se comportă cineva care “gestionează banii altora”. (Dacă cineva îți spune “începi tu cu banii tăi și voi urma și eu” îți sugerez să fugi cât de repede poți).

• Dacă lucrurile nu merg bine? Vor fi convenite regulile despre cine ia ce? Sau vindeți cu toții împreună? Dacă da, cu ce condiții veți vinde? Să nu care cumva unul dintre investitori / dezvoltatorul să blocheze banii celorlalți din cauza lăcomiei.

• Vorbim despre o investiție pasivă. Ce va câștiga cel care o gestionează? Dacă îmi spui „nimic” sau „profitul din investiția lui personală” aș zice că glumești. De aceea trebuie să fii atent când ți se promite “20 – 25% pe an” în condițiile în care unele proiecte chiar nu pot genera 50% net în 2 ani. 

• Cine este contabilul dezvoltatorului? (Contează mai mult decât crezi tu, arată multe lucruri despre el).

• Cum investești banii tăi? În tranșe, văzând și evoluția? O dată și gata, și apoi speri că dezvoltatorul este serios?

• Au existat studii de piață serioase pentru prețurile de cumpărare și vânzare? De ce? Poate ar trebui să te uiți și tu puțin la chestiune?

• Cine va vinde apartamentele (sau vilele, după caz)? Este inclus în ecuație și costul pentru un agent imobiliar? Sau va fi treaba dezvoltatorului?

• Va exista un inginer care va supraveghea proiectul, un project manager? (este obligatoriu, chiar daca l-aș plăti din buzunarul meu).

• Cât de des vei primi actualizări despre progresul proiectului și vei primi situații financiare?

• “Dar Ilia, de ce să îmi bat capul cu asta? Există chiar firme uriașe care practică modelul acesta de business de mai bine de 10 ani pe piața românească”. Pentru că ei practică asta înt-o piață care a mers numai în sus. Nu știm cât de serioși vor fi dacă mâine piața va merge în jos…

(PS. Dacă simți că toată tranzacția cu dezvoltatorul se face pentru a-și salva pielea acum, pentru că are probleme uriașe, fii de 10 ori mai atent…)

Merită analizată o investiție în dezvoltarea unui proiect rezidențial, dar cu regulile cu care lucrează cei profesioniști din acest sector și care fac bani de zeci de ani

În momentul de față, piața rezidențială românească pare că are în continuare cerere, dar mai mică decât în trecut. Nu este o investiție pentru toată lumea, dar să nu uităm că mulți oameni încă fac bani cu adevărat prin asta. 

Dacă intenționezi să investești și tu în mod pasiv, asigură-te că răspunzi la unele sau la toate întrebările de mai sus. Le-am învățat de la investitori cu care am lucrat din 2004 până astăzi, unii dintre ei fiind profesioniști cu experiență vastă de zeci de ani. Întrebările / subiectele mele se aplică fie investițiilor de milioane și miliarde, fie sumelor mai mici, de sute de mii de Euro.

O astfel de investiție pasivă nu este un lucru ușor, dar cu acte bune și multă atenție la detalii îți poate aduce profituri serioase.

Și da, este clar că dacă nu ai deja un avocat, un inginer și un consilier de investiții bun, va trebui să îți “completezi echipa” în viitorul apropiat. Pentru a avea în continuare bani de investit…

Ce părere ai tu?