Οι τιμές των περισσότερων ακινήτων δεν ανεβαίνουν φέτος. Απλώς μειώνονται οι «συναλλαγές αλλιώς»…

Λίγες είναι οι κατηγορίες ακινήτων όπου οι τιμές όντως ανεβαίνουν ακόμη. Συνήθως απλά «αυξάνεται το τίμημα στα συμβόλαια»…

Τον Σεπτέμβριο του 2026 όλα τα ΜΜΕ έγραψαν πως «οι τιμές των ακινήτων συνεχίζουν να αυξάνονται». Ως απόδειξη για αυτό το γεγονός ανέφεραν τη σχετική έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος (+5.5% αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων στο 2^ο τρίμηνο του 2026) και αναλύσεις από άλλους έγκυρους παίκτες, που έχουν σοβαρά στοιχεία. 

Είναι όμως αυτό αλήθεια; Ή μήπως είναι μία σωστή ανάγνωση που αγνοεί ένα… νέο δεδομένο που βιώνει η Ελληνική αγορά ακινήτων φέτος;

Η πρόβλεψή μου τον Ιούνιο του 2025

«Τους επόμενους μήνες η αγορά θα αρχίσει να αλλάζει κατεύθυνση. Θα υπάρχουν οι επίσημες, μεγάλες, τιμές που μπορεί να αυξηθούν και άλλο, όμως στην πράξη όποιος θα θέλει να πουλήσει γρήγορα, ειδικά ένα παλιό υπερτιμημένο ακίνητο, θα αναγκαστεί να μειώσει τις απαιτήσεις του, κατά 10 – 15%, ίσως και παραπάνω. Πάμε για 2 παράλληλες αγορές ακινήτων, μία με τις επίσημες τιμές και άλλη μία με τις συναλλαγές για όσους ιδιοκτήτες όντως θέλουν να πουλήσουν».

Αυτά και άλλα πολλά είχα πει τον Ιούνιο του 2025 κατά τη διάρκεια της διαδικτυακής μας εκδήλωσής «Ακίνητα 2025. Checkpoint», για πρώτη φορά στην Ελλάδα* και σε αρκετές συνεντεύξεις μου μετά.  

Όπως εξηγούσα σε αυτό το blog στις 19 Ιουνίου 2025…

«Όμως πχ οι τιμές για ακίνητα που “ταιριάζουν” με το πρόγραμμα “Το Σπίτι μου, 2” και ανέβηκαν πάλι πολύ φέτος, δεν θα μπορέσουν να μείνουν εκεί.

Οι ζητούμενες τιμές για αυτά τα ακίνητα (που ταιριάζουν στο πρόγραμμα) μπορεί να παραμείνουν ψηλές. Όμως ήδη σήμερα και πολύ περισσότερο από το Φθινόπωρο, αυτός που θα θελήσει να πουλήσει ένα τέτοιο ακίνητο θα διαπιστώσει ότι πρέπει να μειώσει την τιμή του κατά 15 – 25% για να φτάσει σε συμφωνία και να πάρει όντως λεφτά.»

* «Ηλία, γιατί δεν αφήνεις τους άλλους να το πουν αυτό με την πρωτιά;» μπορεί να σκεφθείς. Στο εξωτερικό ναι, θα το έλεγαν όλοι. Στην Ελλάδα προς το παρόν συνήθως όταν προβλέπω κάτι στην αρχή οι περισσότεροι μου κάνουν επίθεση και περιμένουν να κάνω λάθος για να «μου την πουν» (μιας και δεν βολεύει τα συμφέροντά τους). Μετά, αν δεν πέσω έξω, το οικειοποιούνται και το παρουσιάζουν ως δική τους ανάλυση, συχνά προσθέτοντας και μία φράση που διάβασαν κάπου στο εξωτερικό. Μέχρι λοιπόν να γίνουμε στο θέμα αυτό «Ευρώπη και ΗΠΑ», συγνώμη, αλλά κάπου κάπου θα γράφω και εγώ μερικές από τις επιτυχημένες προβλέψεις μου.

Η αίσθηση των επαγγελματιών της αγοράς

Όπως ξέρουν όσοι κινούνται στην Ελληνική αγορά ακινήτων, ξέρουν πως:

• Τα σπίτια που ταίριαζαν για το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου, 2» όντως δεν πουλήθηκαν συνήθως στις πολύ μεγάλες ζητούμενες τιμές τους. Συναλλαγές έγιναν συνήθως όταν οι πωλητές «προσγειώθηκαν στην πραγματικότητα». Όχι τυχαία, ενώ το πρόγραμμα έδινε ευνοϊκά δάνεια για 20.000 υποψήφιους δανειολήπτες, τελικά μόνο 14.174 ακίνητα πουλήθηκαν μέσω αυτού (συγνώμη, και αυτό το προέβλεψα, στις 30.11.2024, πριν καν ανοίξει το πρόγραμμα).

• Από το Φθινόπωρο του 2025 όλοι οι μεσίτες (ακόμη και οι πιο νέοι στον χώρο) άρχισαν να λένε πως «έχω πάρα πολλούς υποψήφιους επενδυτές για να αγοράσουν ακίνητο, αλλά δεν έχω τι να τους πουλήσω. Οι συμφωνίες κλείνουν μόνο όταν πέφτει η τιμή». 

• Από την αρχή του 2026 η συντριπτική πλειοψηφία των παραγόντων του χώρου λέει πως «η αγορά έχει καθίσει» και βλέπει τις συμφωνίες να κλείνουν μόνο όταν οι τιμές πέφτουν από τις ονομαστικές υψηλές.

• Η Θεσσαλονίκη είναι μία αγορά με τεράστια έλλειψη προσφοράς ακινήτων. Παρόλα αυτά «ο 1^ος Παλμός της Αγοράς Ακινήτων» που κάναμε μαζί με τον Συλλόγο Μεσιτών Θεσαλονίκης για την εκδήλωσή μου «Ακίνητα 2026. Checkpoint» (10.06.2026) μας έδειξε πως πλέον ακόμη και εκεί τα δεδομένα άλλαξαν…

1. Οι αγοραστές πλέον κάνουν διαπραγματεύσεις

• Το 50% των υποψήφιων αγοραστών θέλουν έκπτωση τουλάχιστον 5 – 10% για να προχωρήσουν στη συμφωνία αγοράς του ακινήτου που τους ενδιαφέρει
• Το 20% αναζητά έκπτωση 10 – 20%, ενώ το 6% ψάχνει έκπτωση πάνω από 20%.

Έχει περάσει η εποχή που απλά ο κόσμος «αγόραζε στη ζητούμενη τιμή, ελπίζοντας να αποφύγει τον άτυπο πλειστηριασμό προσφορών».

2. Οι τελικές συμφωνίες είναι κάτω από τις ζητούμενες τιμές

Παραπλήσια ήταν η εικόνα και των κλεισμένων συμφωνιών, με βάση την εμπειρία των ανθρώπων της αγοράς (επαναλαμβάνω πως στη Θεσσαλονίκη η έλλειψη προσφοράς ακινήτων είναι μεγάλη, πάνω από τον μέσο όρο στην Ελλάδα). 

Έτσι οι επαγγελματίες της αγοράς:

• Στο 47% των συναλλαγών είδαν έκπτωση 5 – 10% από τη ζητούμενη τιμή
• Στο 15% των συναλλαγών είδαν έκπτωση 10 – 15% 
• Στο 7% των συναλλαγών είδαν έκπτωση 20% και στο 9% των συναλλαγών είδαν έκπτωση πάνω από 20%

«Ηλία, αν αυτή είναι η αλήθεια, τότε γιατί η Τράπεζα της Ελλάδος είδε άνοδο των τιμών;» μπορεί να σκεφθείς…

Η Τράπεζα της Ελλάδος έχει δίκιο σε ό,τι γράφει, απλά από πέρσι έχουμε μία σημαντική αλλαγή στην αγορά!

Την ώρα που όλα αυτά συμβαίνουν στην αγορά, η Τράπεζα της Ελλάδος κατέγραψε άνοδο των τιμών και το 2^ο τρίμηνο του 2026. Γιατί;

Η απάντηση είναι απλή: 

• Η Τράπεζα της Ελλάδος έχει πρόσβαση στα επίσημα συμβόλαια και τις αξίες που αναγράφονται σε αυτά. 

• Από τις 11.12.2023 ξεκίνησε η απαγόρευση χρήσης μετρητών για τις αγοραπωλησίες ακινήτων. Το μέτρο δεν επηρέασε πολύ τα πράγματα το 2024, όμως από το 2025 όλη η αγορά συζητά πως άρχισαν να αυξάνονται οι συναλλαγές ακινήτων όπου το πραγματικό τίμημα (ή κάτι κοντά σε αυτό) δηλώνεται ολόκληρο στο συμβόλαιο. 

• Αυτό η αγορά συζητά πως συμβαίνει ειδικά στα παλιά διαμερίσματα, με τα νεόδμητα να κινούνται «πιο αργά» προς αυτήν την κατεύθυνση.

Ναι, αυτό που σου γράφω είναι αυτό που συζητάνε όλοι οι άνθρωποι στον χώρο των ακινήτων: Το 2025 και ειδικά το 2026 αυξάνονται τα τιμήματα στα συμβόλαια και μειώνεται η απόσταση από την πραγματική τιμή στην τιμή συμβολαίου. 

Μη μου πεις πως πρώτη φορά από μένα μαθαίνεις πως σε πάρα πολλές περιπτώσεις πχ για ένα ακίνητο γινόταν στο παρελθόν συμφωνία πώλησης στα πχ 150.000 Ευρώ, αλλά στο συμβόλαιο αναγραφόταν η αντικειμενική τιμή των πχ 89.000 Ευρώ. 

Από το 2025 και ειδικά το 2026 τα 89.000 στο συμβόλαιο έγιναν σταδιακά 100.000, 110.000, 120.000 ή και 150.000 Ευρώ! 

Με βάση αυτό το δεδομένο, η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει αυξήσεις τιμών στην Ελλάδα του 2026! 

Δηλαδή στις περισσότερες περιπτώσεις δεν έχουμε πραγματική άνοδο τιμών, αλλά άνοδο του αναγραφόμενου τιμήματος στα συμβόλαια!

«Και η μεγαλύτερη πλατφόρμα ακινήτων γιατί καταγράφει και αυτή άνοδο τιμών;»

Μία λογική ερώτηση που μπορεί να κάνει κάποιος όταν διαβάσει όλα αυτά είναι: «Εντάξει με την Τράπεζα της Ελλάδος, όμως πχ η μεγαλύτερη πλατφόρμα ακινήτων γιατί καταγράφει συνέχιση της ανόδου των τιμών στην Ελλάδα;»

Εδώ η απάντηση είναι λίγο πιο σύνθετη:

1. Σου θυμίζω πως τον Ιούνιο στο 6^ο Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων (και όλα τα προηγούμενα) είδαμε πως το 80% των ιδιοκτητών ακινήτων έχουν καλή και πολύ καλή οικονομική κατάσταση και δεν έχουν ανάγκη να πουλήσουν. 

(Το τι θα μας δείξει το 7^ο Βαρόμετρο της Αγοράς θα το δούμε την επόμενη μεγάλη μου εκδήλωση «Ελλάδα 2027. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις», στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών).

• Μία μεγάλη πλατφόρμα καταγράφει σε γενικές γραμμές τις τιμές ζήτησης των ιδιοκτητών ακινήτων (ή των μεσιτών που αναρτούν τις αγγελίες) και χρησιμοποιεί επιστημονική μέθοδο για να φτάσει στο αποτέλεσμα που ανακοινώνει. Δεν μπορεί να ξέρει τι έγινε στην πράξη και σε ποια τιμή κλείστηκε η συμφωνία, αν κλείστηκε. 

• Αν ακούσεις κάποιον εκπρόσωπό της, θα σου πει ότι λιγότερη σημασία έχουν οι τιμές σε μία συγκεκριμένη συγκυρία, αλλά περισσότερο μετράνε οι τάσεις και τα υπόλοιπα ποιοτικά στοιχεία.

(Όχι τυχαία, στην εκδήλωσή μου στο Μέγαρο τον Ιανουάριο δεν θα δούμε με την πλατφόρμα Spitogatos τιμές, αλλά διαφορετικά στοιχεία: Το ποιες περιοχές έψαξαν οι Έλληνες και οι ξένοι το 2026 στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη, τη Ζυγαριά Προσφοράς και Ζήτησης, αλλά και τη Χαρτογράφηση των περιοχών όπου η έλλειψη προσφοράς κάνει τη ζήτηση να είναι πολλαπλάσια. Έτσι θα καταλάβουμε το που πάει το πράγμα).

2 παράλληλες αγορές

Σήμερα, το Φθινόπωρο του 2026, έχει ολοκληρωθεί πλέον η πρόβλεψή μου πριν 16 μήνες και στις περισσότερες κατηγορίες ακινήτων έχουν αποκρυσταλλωθεί 2 παράλληλες αγορές:

• Η πρώτη αγορά έχει τις επίσημες «πιο μεγάλες» τιμές. Σε αυτή συναντάμε τη μεγάλη πλειοψηφία των ιδιοκτητών ακινήτων, που δεν έχουν ανάγκη να πουλήσουν και ζητούν ένα μεγάλο τίμημα. Εδώ το ποσοστό επί του συνόλου των συναλλαγών είναι μικρότερο.

• Η δεύτερη αγορά έχει τις πιο «ρεαλιστικές» τιμές, αυτών που πραγματικά θέλουν να πουλήσουν το ακίνητό τους, σε συγκεκριμένο χρονικό διάστημα. Σε αυτή συναντάμε τη μεγάλη πλειοψηφία των ενδιαφερομένων για να αγοράσουν ένα ακίνητο, που ναι μεν παρακολουθούν το θέμα, όμως δεν κάνουν κίνηση αν δεν βρουν μία τιμή που θεωρούν «ελκυστική». Εδώ το ποσοστό επί του συνόλου των συναλλαγών είναι μεγαλύτερο, πλέον.

Φυσικά και υπάρχουν εξαιρέσεις…

Οι εξαιρέσεις που επιβεβαιώνουν τον κανόνα

Δεν είναι φυσικά όλα το ίδιο, ούτε σου προτείνω να τα προσεγγίζεις έτσι, αν θέλεις να καταλάβεις πραγματικά την αγορά των ακινήτων και τους μηχανισμούς της. 

Νεόδμητα

+

Τα νεόδμητα διαμερίσματα ως 120 τετραγωνικά δείχνουν να «αντέχουν» και καταγράφουν συνεχή άνοδο, όταν ο κατασκευαστής τους θεωρείται σοβαρός, ιδιαίτερα στις μικρότερες επιφάνειες.

–

Στην ίδια κατηγορία υπάρχουν πλέον αρκετά προβλήματα σε διαμερίσματα πάνω από 120 τετραγωνικά που απλώνονται σε 2 επίπεδα (μεζονέτες), αλλά και σε εργολάβους που δοκιμάζουν μεγάλες τιμές, χωρίς να έχουν την εμπιστοσύνη της αγοράς.

Ειδικές περιοχές και κατηγορίες 

+ 

Όπου υπάρχει έλλειψη προσφοράς ακινήτων και μεγάλη ζήτηση, οι τιμές συνεχίζουν να κινούνται ελαφρά ανοδικά. Οι ακρότητες του παρελθόντος έχουν τελειώσει.

–

Πολλές περιοχές που διαβάζεις πως είναι «πανάκριβες και περιζήτητες» είναι σε εμφανή πτώση συναλλαγών και οι μεσίτες δέχονται πολλά ερωτήματα από τους ιδιοκτήτες, που δεν μπορούν να βρουν την τιμή που αναζητούν.

Ναι, υπάρχουν ακόμη κατηγορίες ακινήτων που βλέπουν τις τιμές τους να ανεβαίνουν. Πλέον είναι η εξαίρεση και όχι ο κανόνας.

Σε πάρα πολλές τοπικές αγορές, η συμφωνία κλείνει όταν η τιμή είναι στα επίπεδα που οι περισσότεροι πραγματικοί αγοραστές είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν. Πάνω από αυτή τα ακίνητα μένουν αδιάθετα / καθυστερούν πολλούς μήνες να πωληθούν. 

ΥΓ. Επίσης ανεβαίνουν και περιοχές που δεν «έχουν τρέξει» ως τώρα. Πχ στην Ανατολική Αττική μπορεί κάποιος ακόμη να βρει νεόδμητα σπίτια με τιμές ακόμη και κάτω από 2.500 Ευρώ το τετραγωνικό. 

Τρεις προσωπικές εμπειρίες, φέτος:

• Η εταιρεία Taurus Development στην οποία συμμετέχω έχει ως στόχο να κτίσει πολύ ποιοτικά οικιστικά έργα, με διαμερίσματα κυρίως μικρών επιφανειών, σε στρατηγικά σημεία στο κέντρο και τα Βόρεια Προάστια. Στα πρώτα της δύο έργα τα διαμερίσματα πουλήθηκαν πολύ γρήγορα. 

• Στην Taurus αναζητούμε προς αξιοποίηση οικόπεδα μικρής επιφάνειας. Όχι τυχαία, τα περισσότερα που βλέπουμε σε αγγελία είναι απούλητα εδώ και μήνες, ή και χρόνια, μιας και είναι μικρή η ζήτησή τους. Όσοι ιδιοκτήτες κλείνουν συμφωνίες (με εμάς ή άλλους), το κάνουν σε τιμές που θεωρούνται από την αγορά «λογικές». 

• Την ίδια στιγμή σε γκρουπ με αγγελίες στα Social Media βρήκα το 2026 αρκετές περιπτώσεις ακινήτων που οι ιδιοκτήτες τους είχαν κατεβάσει τις τιμές αισθητά κάτω από τις «επίσημες», μιας και αναζητούσαν «άμεση πώληση». Μίλησα με σοβαρούς ανθρώπους, που ήξεραν τι ήθελαν και είχαν θέσει ξεκάθαρα τα όριά τους.

Δίκιο έχει και η Τράπεζα της Ελλάδος, δίκιο και οι παράγοντες της αγοράς!

Έτσι η χρονιά θα κλείσει φέτος με ένα πολύ ενδιαφέρον… παράδοξο!

• Και η Τράπεζα της Ελλάδος έχει δίκιο, όταν καταγράφει άνοδο των τιμών των ακινήτων, όπως αυτή αναγράφεται στα συμβόλαια αγοραπωλησιών.

• Και η μεγάλη πλατφόρμα ακινήτων έχει δίκιο, όταν καταγράφει άνοδο των ζητούμενων τιμών, μιας και οι περισσότεροι ιδιοκτήτες δεν έχουν ανάγκη να πουλήσουν + ξέρουν πως θα χρειαστεί να διαπραγματευθούν, αν θέλουν να πουλήσουν. 

• Και όσοι ζούμε από μέσα την Ελληνική αγορά ακινήτων ξέρουμε πως η αγορά είναι «εμφανώς καθισμένη». Γίνονται συναλλαγές, όταν η τιμή πλησιάζει τα «θέλω» ή τα «μπορώ» του αγοραστή, με τις εξαιρέσεις να επιβεβαιώνουν τον κανόνα.

«Και το 2027; Τι θα γίνει τη νέα χρονιά;» μπορεί να ρωτήσεις. 

Μεταξύ μας, θαυμάζω όλους όσους προβλέπουν για πολλά χρόνια μπροστά, με ελάχιστα δεδομένα στα χέρια τους. Προσωπικά δεν είμαι τόσο καλός. Θα περιμένω να κλείσει το 2026, θα μελετήσω όλα τα δεδομένα που θα έχω διαθέσιμα και θα παρουσιάσω τις νέες προβλέψεις μου στην εκδήλωσή μου τον Ιανουάριο, αφού πρώτα παρουσιάσουμε με πολλούς ειδικούς δεκάδες νέα, αποκλειστικά στοιχεία που δεν έχουν δημοσιευθεί πουθενά. 

Αυτό που μπορώ να σου πω ως πρώτη προσέγγιση είναι πως η άσκηση για το 2027 είναι η πιο σύνθετη των τελευταίων ετών και έχω ήδη εντοπίσει μία οικονομική παράμετρο στην Ελλάδα, που δεν φαίνεται να έχει προσέξει κανείς. Σίγουρα δεν θα πλήξουμε την προεκλογική χρονιά που ξεκινά σε 60 μέρες και κάτι… 

Εσύ τι γνώμη έχεις;

Και μην ξεχνάς: Μαζί είμαστε πιο δυνατοί!

Ηλίας Παπαγεωργιάδης

ilias@iliaspapageorgiadis.com

Στις 22 και 23 Ιανουαρίου 2027 ο Ηλίας επιστρέφει στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών η μεγάλη εκδήλωση που διοργανώνει κάθε χρόνο με τίτλο «Ελλάδα 2027. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις».

Διοικεί τον όμιλο εταιρειών MORE (εμπόριο, συμβουλευτική, λογιστική εταιρεία, ακίνητα), είναι μέλος της Taurus Development που αναπτύσσει οικιστικά έργα στα Βόρεια Προάστια της Αθήνας, είναι αναλυτής και σύμβουλος. 

Κυκλοφορεί το νέο βιβλίο που έγραψαν ο Στράτος Παραδιάς και ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης με τίτλο «Αγοράζω Σπίτι», όπου απλά και ξεκάθαρα εξηγούν τα πάντα για την αγορά, διαχείριση, ενοικίαση και πώληση ενός ακινήτου στην Ελλάδα σήμερα. Το βιβλίο προλόγισε ο Διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος Γιάννης Στουρνάρας.