Τα χαμηλότοκα δάνεια για νέους («Σπίτι μου») βοήθησαν ή δημιούργησαν 4 στρεβλώσεις στην αγορά;

«Χαμηλότοκα δάνεια για νέους, για να αγοράσουν παλιά σπίτια». Τελικά έκανε καλό, ή δημιούργησε / ενέτεινε τα προβλήματα;

Στις 3 Μαϊου 2022 είχα γράψει στο blog μου για πρώτη φορά στην Ελλάδα ότι θα πρέπει να δημιουργηθεί ένα πρόγραμμα στήριξης των νέων συμπολιτών μας, για να τους βοηθήσουμε να αγοράσουν στέγη. Τότε πολλοί μου είπαν πως «ονειροβατώ», όμως λίγους μήνες μετά ο πρωθυπουργός ανακοίνωσε στη ΔΕΘ τη δημιουργία του προγράμματος «το Σπίτι μου», με στόχο «να βοηθήσουμε τους νέους πολίτες να αγοράσουν την πρώτη τους κατοικία».

Τι κριτήρια θέσπισαν οι Ρουμάνοι

Στην ανάλυσή μου είχα εξηγήσει πως οι Ρουμάνοι έχουν ένα αντίστοιχο πρόγραμμα που το λένε Prima Casa και λειτουργεί από το 2009, έχοντας εγγυηθεί τις αγορές σπιτιών εκατοντάδων χιλιάδων πολιτών μέχρι σήμερα. Τα βασικά του χαρακτηριστικά ήταν:

• Μπορούσε να δοθεί δάνειο ως 57.000 Ευρώ, αν το σπίτι είχε 60.000 Ευρώ (αν είχε 80.000, πάλι 57.000 θα έδινε το κράτος), επιδοτώντας το 95% της αξίας. 
• Τα νέα ζευγάρια είχαν «προτεραιότητα» (αλλά δεν αποκλείστηκαν οι υπόλοιποι!)
• Το στεγαστικό δάνειο που χορηγήθηκε είχε ειδικό, χαμηλό επιτόκιο.
• Δεν μπήκαν εισοδηματικά κριτήρια (δεν τιμωρείται κάποιος αν κερδίζει περισσότερα λεφτά από το ελάχιστο). Χρηματοδοτήθηκαν μόνο όσοι εργάζονταν και μπορούσαν να αποδείξουν ότι η δόση του δανείου έφτανε ως το 30% του εισοδήματός τους (ατομικά ή ως νοικοκυριό).
• Επιτράπηκε η αγορά παλιών και νέων διαμερισμάτων, ακόμη και οικοπέδων, αν σε αυτά θα κτίζονταν σπίτι εντός συγκεκριμένου χρονικού ορίζοντα.

Όλα τα παραπάνω συνέθεσαν ένα πρόγραμμα ανοικτό σε όλους που δεν έχουν δικό τους σπίτι, με ελεύθερη επιλογή να αγοράσουν ό,τι θέλουν, αρκεί να μπορούν = το πρόγραμμα σάρωσε και βοήθησε τους νέους, χωρίς να δημιουργήσει στρεβλώσεις στην αγορά.

Τι επιλέξαμε εμείς

Στην Ελλάδα επιλέχθηκαν διαφορετικά κριτήρια, πιο «εύηχα» και λιγότερο «της ελεύθερης οικονομίας»:

• Το σπίτι μπορεί να έχει αξία 200.000 Ευρώ και το μέγιστο ποσό δανείου μπορεί να φτάσει τις 150.000 Ευρώ
• Μπήκε ηλικιακό όριο τα 25 – 39 έτη = αποκλείστηκαν άνθρωποι μεγαλύτεροι που δεν έχουν δικό τους σπίτι
• Το επιτόκιο είναι πολύ χαμηλό, δεν καταβάλλονται άλλα έξοδα και εισφορές κλπ
• Μπήκαν χαμηλά εισοδηματικά κριτήρια (δες τα εδώ, αν δεν τα ξέρεις ήδη), «τιμωρώντας» όποιον πχ είναι άγαμος και κερδίζει πάνω από 16.000 Ευρώ τον χρόνο (δηλαδή περίπου 1.150 τον μήνα, Χ 14 μήνες).
• Επιτράπηκε η αγορά μόνο παλιών διαμερισμάτων, με άδεια κατασκευής τουλάχιστον 15ετίας! (Αν θέλεις τέτοιο δάνειο απαγορεύεται πχ να πας και να αγοράσεις καινούριο διαμέρισμα στην επαρχία και να μείνεις εκεί. Μόνο παλιό σπίτι έχεις δικαίωμα. Τέλος!)
• Επίσης έχει τη σημασία του το γεγονός πως όταν κάποιος πάρει έγκριση δανείου έχει μικρό χρονικό διάστημα για να βρει το παλιό διαμέρισμα που θέλει = είναι ευάλωτος σε κάθε είδους εκβιασμούς.

Οι προθέσεις ήταν σίγουρα καλές και η προσπάθεια έγινε για να βρεθεί λύση στο μεγάλο πρόβλημα που όντως υπάρχει. Μάλλον όμως οι όροι αυτοί θα πρέπει να επανελεγχθούν, επειδή έφεραν ήδη μεγάλες παρενέργειες.

Οι 4 (μεγάλες) στρεβλώσεις

Ο Βασίλης Τσιτσάνης τραγουδούσε προ δεκαετιών «θα φύγεις τώρα και θα ιδώ τα αποτελέσματά σου», όμως εμείς δεν χρειάζεται να περιμένουμε να σταματήσει το πρόγραμμα αυτό για να εντοπίσουμε τις αλλαγές που επέφερε στην αγορά μέσα σε λίγους μόνο μήνες!

Έτσι λοιπόν σήμερα «το Σπίτι μου» μας οδήγησε σε τέσσερις μεγάλες στρεβλώσεις…

1. Ανέβηκαν τεχνητά οι τιμές των παλιών ακινήτων

Το 2022 στην ανάλυσή μου με την πρόβλεψη τιμών ακινήτων για το 2023 είχα γράψει στο θετικό σενάριο τα εξής: «Οι τιμές θα ανέβουν αρκετά, μιας και σταδιακά όλοι οι πωλητές θα προσπαθήσουν να πουλήσουν κοντά στο όριο των 150.000 Ευρώ και οι αγοραστές θα επικεντρωθούν σε τέτοια ακίνητα. Αν οι τράπεζες αποδεχθούν τις μεγαλύτερες αποτιμήσεις, οι τιμές μπορεί να σημειώσουν και άνοδο που θα μας εκπλήξει (οδηγώντας την κατηγορία σε συνθήκες φούσκας, μιας και παλιά ακίνητα σε υποβαθμισμένες περιοχές Αθήνας και Θεσσαλονίκης + επαρχία θα αποκτήσουν τιμές κοντά σε αυτές των πιο νέων εκεί)»

Με τους όρους και τις προϋποθέσεις που τέθηκαν στο πρόγραμμα, καταλήξαμε στην εξής κατάσταση:

• Μειώσαμε πολύ τη «δεξαμενή» των ακινήτων από τα οποία μπορούν να επιλέξουν οι ενδιαφερόμενοι. Αφήσαμε μόνο τα παλιά, λες και θα ήταν κακό να διαλέγει καθένας ό,τι θέλει…
• Δώσαμε στους ενδιαφερομένους μικρό χρονικό διάστημα για να βρουν το ακίνητο.
• Δεν αλλάξαμε τίποτε από τις Ελληνικές «παθογένειες» του χώρου, τις καθυστερήσεις κλπ
• = στείλαμε τους ανθρώπους να τρέξουν κόντρα στο χρονόμετρο για να βρουν κάτι, ό,τι να’ ναι, ό,τι μπορούν να βρουν.

Παράδειγμα: Αν αύριο πάω να αγοράσω σπίτι στη Γιάννουλη της Λάρισας, θα βρω με μία τιμή Χ. Αν όμως βγει ένα «ευνοϊκό πρόγραμμα» που δίνει πλεονέκτημα σε όποιον αγοράσει μόνο στη Γιάννουλη, τότε οι τιμές θα ανέβουν στον Θεό…

Υπό αυτές τις συνθήκες τα ακίνητα αυτής της κατηγορίας είχαν κολοσσιαίες αυξήσεις τιμών… Αυτή η αύξηση ήταν απολύτως τεχνητή, δεν ήταν αποτέλεσμα της ανόδου της αγοράς και της φυσιολογικής ζήτησης.

Πρώτη στρέβλωση: Σε λίγους μήνες στείλαμε στα ύψη τις τιμές των παλιών διαμερισμάτων… όχι μόνο στις 150.000, αλλά συχνότατα στις 200.000.

2. Αν το παλιό ακίνητο από 80.000 έφτασε να έχει 200.000, το πιο νέο ακίνητο στην ίδια περιοχή δεν ανατιμάται και αυτό;

Οι περισσότεροι Έλληνες νιώθουν ειδικοί στο θέμα των ακινήτων, όμως συνήθως είναι παντελώς, συγκλονιστικά άσχετοι με το θέμα, παραμένοντας για πάντα στο επίπεδο προσέγγισης του «γείτονα»: «Τόσο το έχει ο γείτονας, εγώ γιατί να μην το βάλω τόσο και παραπάνω;»

Όταν λοιπόν τα παλιά ακίνητα «πήραν φωτιά» για τεχνητούς λόγους, απολύτως λογικά τα πιο νέα ακίνητα στην περιοχή απέκτησαν και αυτά υψηλότερες τιμές, ανεξάρτητα από το αν αυξήθηκε ή όχι η ζήτησή τους. «Το έβαλε με τόσο ο Χ, το δικό μου που είναι νέο να μην το βάλω πιο πάνω;». Στην παρούσα φάση το «επενδυτικό ρολόι» στην αγορά των ακινήτων δείχνει πως είμαστε σε seller’s market (όπως λέμε και εμείς στην Κατερίνη, δηλαδή σε αγορά που το πλεονέκτημα το έχουν οι πωλητές). Όταν σε μία τέτοια αγορά αυξάνεις τεχνητά τις προσδοκίες των πωλητών και τα διαθέσιμα προς πώληση ακίνητα είναι σε έλλειψη…

Δεύτερη στρέβλωση: Μαζί με τα παλιά, ανεβάσαμε εμμέσως και τις ζητούμενες τιμές στα πιο νέα διαμερίσματα, βάση της σύγκρισης των τιμών.

3. Γλύτωσαν τους τόκους, αλλά θα πληρώσουν πολύ μεγαλύτερο κεφάλαιο…

Βγήκε λοιπόν αυτό το πρόγραμμα και η πρόθεση ήταν να επωφεληθούν οι νέοι συμπολίτες μας με χαμηλά εισοδήματα για να αποκτήσουν πιο εύκολα το πρώτο τους σπίτι… τους δώσαμε λοιπόν άτοκα το 75% του δανείου και το 25% τους το δανείσαμε με πολύ χαμηλό επιτόκιο + τους απαλλάξαμε και από εισφορές κλπ = φτιάξαμε ένα ολοκληρωμένο πακέτο!

Στην πορεία όμως οι τιμές αυξήθηκαν γρήγορα και πολύ! Έτσι, ενώ πριν πχ έναν χρόνο κάποιος θα έπαιρνε με «κανονικό στεγαστικό δάνειο» ένα σπίτι αξίας 70 – 100.000 Ευρώ και θα πλήρωνε κεφάλαιο και τόκους για αυτό, τώρα πήρε το ίδιο σπίτι με 150.000 – 200.000 Ευρώ, χωρίς τόκους και άλλες επιβαρύνσεις, μόνο το κεφάλαιο!

Δεν έχω υπολογίσει ανά περίπτωση ποιο τελικά θα ήταν πιο φθηνό για τον δανειολήπτη, αλλά υποψιάζομαι ότι μάλλον το όφελος μειώθηκε, ή και εξανεμίστηκε… Επίσης επειδή άνθρωποι με αυτά τα εισοδήματα συνήθως δέχονται βοήθεια από συγγενείς κλπ, ενώ πριν μία τέτοια βοήθεια πχ 40.000 Ευρώ θα ήταν «το μισό διαμέρισμα», τώρα είναι «το 20 – 30% του ίδιου διαμερίσματος»…

– «Ναι, ρε Ηλία, αλλά μπορεί κάποιοι να πρόλαβαν καλύτερες τιμές το προηγούμενο χρονικό διάστημα» ίσως μου απαντήσεις. Όντως, μπορεί να έγινε αυτό, αλλά τουλάχιστον από εδώ και πέρα δεν θα γίνει (και από όσο έψαξα το θέμα, νομίζω πως δεν έγινε πολύ συχνά τους προηγούμενους μήνες). Δες τις αγγελίες και θα καταλάβεις…

Τρίτη στρέβλωση: Το κράτος θα πληρώσει χρήματα για να είναι πιο φθηνά τα δάνεια αυτού του προγράμματος, όμως η αύξηση των τιμών μπορεί να έχει ήδη ακυρώσει την ωφέλεια για τον δανειολήπτη… 

4. Όταν ακριβαίνουν τεχνητά τα σπίτια, τι συμβαίνει με τα ενοίκιά τους;

Όπως έχει γράψει κατ’ επανάληψη το capital.gr και όλα τα σοβαρά Ελληνικά ΜΜΕ, αλλά και όπως συζητάνε όλες οι παρέες στην Ελλάδα αυτή την περίοδο, οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης έχουν ανέβει πολύ «μέσα σε μερικούς μήνες» και συνεχίζουν να ανεβαίνουν! Εκτός από αυτή τη σωστή διαπίστωση, σήμερα σου εξηγώ και τον λόγο:

• Μέσα σε λίγους μήνες εκτοξεύθηκε (τεχνητά) η αξία των παλιών διαμερισμάτων και «αντανακλαστικά» ανέβηκε και αυτή των υπόλοιπων.
• (Πρόκειται για διαμερίσματα που αφορούν τον πολύ κόσμο, όχι τους λίγους στις πανάκριβες περιοχές).
• Όταν αυξάνονται οι αξίες αγοράς των ακινήτων, ανεβαίνει και το ζητούμενο ενοίκιο, για να «δικαιολογείται» η αυξημένη αξία κτήσης ( + βλέπει και ο γείτονας, θεωρεί πως και το δικό του ακίνητο αξίζει περισσότερο = ανεβάζει και αυτός το ενοίκιο).
• Έτσι λοιπόν έμμεσα το πρόγραμμα «το Σπίτι μου» αύξησε απότομα και τα ενοίκια, μιας και όχι μόνο οι ιδιοκτήτες ζήτησαν περισσότερα χρήματα (βλέποντας την αξία των ακινήτων τους να ανεβαίνει) αλλά και οι ενοικιαστές φαίνεται πως τελικά υποσχέθηκαν πως θα πληρώσουν τα χρήματα αυτά = έγιναν πράξεις στις νέες ζητούμενες τιμές.

Επίσης να υπενθυμίσω πως αρκετοί ιδιοκτήτες παλιών σπιτιών είδαν τις μεγάλες αυξήσεις και τα απέσυραν από την ενοικίασή τους, επιλέγοντας να τα πουλήσουν με τις σημερινές τιμές, κερδίζοντας από την (πρόσκαιρη;) στρέβλωση της αγοράς.

(Για το θέμα θα επανέλθω για να αναλύσουμε μαζί πιο διεξοδικά και τις υπόλοιπες αιτίες που οδηγούν τα ενοίκια στα ύψη. Τις προβλέψεις μου για τα ενοίκια και τα ακίνητα γενικότερα το 2024 θα τις παρουσιάσω στη μεγάλη εκδήλωση που ετοιμάζω τον Νοέμβριο).

Τέταρτη στρέβλωση: Οδηγώντας στα ύψη τις τιμές αγοράς των παλιών (και πιο νέων) ακινήτων, το πρόγραμμα «το Σπίτι μου» εμμέσως έστειλε απότομα στα ύψη τα ενοίκια.

Μήπως ήρθε η ώρα για διορθωτικές παρεμβάσεις;

Όλοι χειροκροτήσαμε όταν εμφανίστηκε το πρόγραμμα «Σπίτι μου», ενώ η ανάγκη είναι υπαρκτή, κάτι που φαίνεται από τις δεκάδες χιλιάδες αιτήσεις που έχουν υποβληθεί. Νομίζω όμως πως ίσως είναι η ώρα να γίνουν κάποιες διορθώσεις, για να επιλυθούν οι τεχνητές στρεβλώσεις που έχουν δημιουργηθεί και να λειτουργήσει το πρόγράμμα όπως ακριβώς το έχουν σχεδιάσει. Γιατί αν το πρόγραμμα συνεχίσει με τη σημερινή του μορφή δεν είμαι βέβαιος πως θα το «αντέξει» η αγορά ακινήτων για πολύ καιρό…

Μπράβο λοιπόν για την πρόθεση, ας δούμε ξανά το θέμα της εφαρμογής της σε μία αγορά ακινήτων που ήδη έχει πολλές ακόμη στρεβλώσεις…

Εσύ τι γνώμη έχεις;

Ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης είναι διευθύνων σύμβουλος του Ομίλου εταιρειών MORE (διανομή Ελληνικών νωπών προϊόντων στη Ρουμανία, ακίνητα, πράσινη ενέργεια, ίδρυση εταιρείας στη Ρουμανία) και σύμβουλος 200+ μικρών και μεσαίων επιχειρήσεων στην Ελλάδα