«Είναι τα χωράφια ο «χρυσός των ακινήτων; Να επενδύσω σε αυτά;» 12 συμβουλές

Το πρώτο εξάμηνο του 2022 η εταιρεία μας στη Ρουμανία ολοκλήρωσε 2 συναλλαγές μακροχρόνιας ενοικίασης χωραφιών για φωτοβολταϊκά. Όχι πολλά, 2.040 + 3.200 στρέμματα, με ενδεχόμενο αυτά να φτάσουν τα 2.500 + 4.000. Αυτές οι δύο συναλλαγές προστέθηκαν στην αρκετά μεγάλη εμπειρία που έχουμε στον χώρο της αγροτικής γης (track record, που λέμε στην Κατερίνη), με πολλές και μεγάλες συναλλαγές ήδη από το 2005, για αγροτική χρήση, ή παραγωγή πράσινης ενέργειας. (Μία ιστορία σχετική μπορείς να διαβάσεις εδώ).

Την ίδια περίοδο, από την αρχή της χρονιάς, έχω δεχθεί πάνω από 30 ερωτήματα με περίπου το ίδιο αντικείμενο: «Να αγοράσω χωράφια, ως επένδυση; Έχει νόημα; Ακούω ότι τα τρόφιμα θα ακριβύνουν, να μπω στον κλάδο αυτόν;»

Η απάντηση είναι όπως πάντα σύνθετη και όχι απλή. Ας τη συζητήσουμε σήμερα μαζί…

1. Ξέρεις κάτι από γεωργία ή / και κτηνοτροφία;

Εκτός από τις δικές μου γνώσεις και εμπειρίες, συμπτωματικά (ή όχι) έχω φίλους στον γεωργικό και τον κτηνοτροφικό χώρο, στην Ελλάδα, τη Ρουμανία και αλλού. Οι δουλειές αυτές είναι δύσκολες και πιο σκληρές από όσο φαντάζεσαι.

Ξέρεις το αντικείμενο; Αν ναι, τότε εκεί που φτιάχνεις δύο στήλες με τα θετικά και τα αρνητικά μίας επένδυσης, βάλε ένα + στη στήλη με τα θετικά. Για σένα τα χωράφια θα είναι πιο εύκολα στην κατανόηση και τη διαχείριση.

Αν δεν ξέρεις το αντικείμενο και το βλέπεις «απλά επενδυτικά», δεν είναι κακό. Απλά θα πρέπει να είσαι πιο προσεκτικός, να αποφύγεις τα αλόγιστα ρίσκα και να ακολουθήσεις την πιο ασφαλή οδό (αυτή που βλέπει ένας γνώστης και γελάει, λέγοντάς σου ότι χάνεις λεφτά και ευκαιρίες. Ευκαιρίες που, ως άσχετος, δεν μπορείς να διαχειριστείς).

Μη μου πεις ότι «έλα μωρέ, σιγά τη δυσκολία», γιατί τότε δεν υπάρχει λόγος να συνεχίζεις να διαβάζεις αυτό το κείμενο, απευθύνεται σε κανονικούς ανθρώπους και όχι σε ιδιοφυίες όπως εσύ.

2. Σε ενδιαφέρει μία «ενεργητική» ή «παθητική» επένδυση;

Η πλειοψηφία των μέσων Ελλήνων δεν καταλαβαίνουν τη διαφορά της «ενεργητικής» και της «παθητικής» επένδυσης:

• «Έχω λίγα λεφτά στην άκρη, σε τι να τα επενδύσω για να μου αποδίδουν 30 – 50% τον χρόνο;» με έχουν ρωτήσει εκατοντάδες άνθρωποι, που έχουν από 10.000 ως 200.000 Ευρώ (συνήθως οι έχοντες περισσότερα χρήματα ψάχνουν να κατανοήσουν καλύτερα τις έννοιες των επενδύσεων, ή πληρώνουν για να μάθουν. Οι περισσότεροι από τους άλλους «τα ξέρουν όλα»).

• Σου ζητούν «1.000 Ευρώ τον μήνα απόδοση μετά φόρων για κεφάλαιο 20.000 Ευρώ» (ναρκωτικά να πουλάς στην Ολλανδία, τέτοια απόδοση δεν έχεις).

• Τους ρωτάς για το τι ρίσκο θέλουν να αναλάβουν για να πετύχουν τέτοιες αποδόσεις και σου λένε «μηδέν»…

Πάμε στην ουσία:

• «Παθητική» είναι η επένδυση όπου επενδύουμε χρήματα και περιμένουμε αποδόσεις και υπεραξίες χωρίς να κάνουμε κάτι, χωρίς να κουνήσουμε το δακτυλάκι μας!

• Άρα αυτές οι επενδύσεις έχουν μικρότερη απόδοση, μιας και περιμένουμε να δουλέψουν άλλοι για να βγάλουμε και εμείς.

• Να ξέρεις ότι τα χωράφια ως παθητική επένδυση έχουν χαμηλή απόδοση, με το ρίσκο να είναι χαμηλό ως μηδενικό (αν έχεις σοβαρούς συμβούλους και δεν «πατήσεις μπανανόφλουδα»).

• «Ενεργητική» είναι η επένδυση όπου επενδύουμε χρήματα και ασχολούμαστε με τη δουλειά. Οι αποδόσεις προκύπτουν από τη δικιά μας δουλειά!

• Μπορούμε να προσδοκούμε σε μεγάλη απόδοση, αλλά ακόμη και σε μηδενική, ή και να χάσουμε λεφτά! Έτσι είναι το επιχειρείν (είπαμε, «το λένε επιχειρείν και όχι επιτυχείν», όπως λέει ο σοφός φίλος μου Μάνος Μάγκος, με τα υπερ-επιτυχημένα εστιατόρια στη Σύμη, την Τουρκία και προσεχώς Κατάρ).

• Τα χωράφια ως «ενεργητική» απόδοση μπορούν να προσφέρουν αποδόσεις καλύτερες από πολλές άλλες δουλειές, αν ξέρεις τι πας να κάνεις. Μπορεί όμως να πέσεις και σε χρονιά που θα χάσεις λεφτά, για 1.002 διαφορετικούς λόγους.

Άρα: Αν αγοράσουμε ένα χωράφι και δουλεύουμε οι ίδιοι, καλλιεργώντας ακτινίδια ή ελιές κλπ, η επένδυση στο χωράφι είναι «ενεργητική». Αν το αγοράσουμε και το νοικιάσουμε σε άλλον που θα καλλιεργήσει τα ακτινίδια, η επένδυση είναι «παθητική».  

Αν μιλάμε για «παθητική» επένδυση

3. Ψάξε όσο πιο μεγάλες επιφάνειες γίνεται.

Αγοράζοντας χωράφια που δεν θα καλλιεργήσεις ο ίδιος, στοχεύεις να:

• Εισπράξεις μικρές ετήσιες αποδόσεις 
• Κερδίσεις σημαντικές μελλοντικές υπεραξίες
• Προστατευθείς από απώλεια του κεφαλαίου και από τον πληθωρισμό.

Για αυτό και έχει σημασία να στοχεύσεις στις μεγαλύτερες δυνατές επιφάνειες ή να αγοράσεις κάπου όπου θα μπορείς να «κολλήσεις» και άλλα χωράφια δίπλα. Η υπεραξία δημιουργείται (και) από το μέγεθος της έκτασης που πουλιέται. Άλλη αξία έχουν 10 χωράφια των 5 στρεμμάτων έκαστο και άλλη αξία ένα «50άρι». Το δεύτερο απευθύνεται σε μεγαλύτερους επενδυτές, που θα επενδύσουν και σε τεχνολογίες εξοικονόμησης στο κόστος παραγωγής κλπ. Όσο πιο μεγάλο το χωράφι, τόσο πιο ενδιαφέρον είναι για έναν τέτοιον επενδυτή.

4. Έλεγξε προσεκτικά τους τίτλους και πλήρωσε καλό δικηγόρο / συμβολαιογράφο

Θα έπρεπε να είναι αυτονόητο, όμως δυστυχώς δεν είναι. Πλήρωσε, καλέ μου άνθρωπε, έναν ΕΞΑΙΡΕΤΙΚΟ δικηγόρο και έναν ΕΞΑΙΡΕΤΙΚΟ συμβολαιογράφο, που ξέρουν άριστα το συγκεκριμένο αντικείμενο! Μην πας σαν «λεβέντης» σε έναν δικηγόρο διαζυγίων, που «είναι φίλος και καλό παιδί». Εδώ όλα μπορεί να είναι απλά, όμως όλα μπορεί να κρύβουν και παγίδες, μιλάμε για χωράφια, για τίτλους ιδιοκτησίας που πρόσφατα μπήκαν στο Κτηματολόγιο κλπ. (Υπενθυμίζω τα προβλήματα με τα Υποθηκοφυλακεία σε πολλές περιοχές της Ελλάδας του σήμερα).

Όποιος χαβαλές σου πει «δεν υπάρχει τίποτε το δύσκολο στην όλη διαδικασία» δεν θα είναι παρών όταν στο μέλλον προσπαθήσεις να πουλήσεις και θα σου εμφανιστεί ένας «γάτος» δικηγόρος που θα ξεψαχνίσει τα πάντα, από κάθε πλευρά. 

Θα σου έλεγα ότι χρειάζεσαι και καλό μεσίτη / επενδυτικό σύμβουλο ακινήτων, σίγουρα καλό γεωπόνο και άνθρωπο που ξέρει την ποιότητα των χωμάτων στην περιοχή κλπ, όμως κατ’ ελάχιστο διασφάλισε ότι ο δικηγόρος και ο συμβολαιογράφος θα είναι «αστέρια».

5. Υποδομές και όνομα της περιοχής

Και η Κατερίνη / Πιερία παράγει ελιές και ελαιόλαδο και μάλιστα πολύ καλής ποιότητας. Έχει όνομα; Brand name; Αν αγοράσεις στα μέρη μου κτήματα για να βάλεις ελιές, θα μπορέσεις να πουλήσεις ένα χωράφι με υπεραξία στο μέλλον; Ίσως ναι, ίσως και όχι ( = όχι, αλλά το γράφω πιο ευγενικά).

Αντίθετα, μπορεί να καλλιεργούν ακτινίδια σε διάφορα μέρη, όμως αν θέλεις να επενδύσεις σε γη με τέτοια καλλιέργεια, τότε η Κατερίνη έχει και όνομα και τα ό,τι χρειάζεσαι.

Όταν είσαι «παθητικός» επενδυτής, πρέπει να δώσεις σημασία στις λεπτομέρειες και τις υποδομές:

• Ποιότητα του χώματος
• Δρόμοι
• Πρόσβαση στο νερό
• Πρόσβαση στο ρεύμα
• Ψυγεία στην περιοχή
• Ενδεχόμενα προβλήματα ερημοποίησης (ναι, κανείς δεν σου το λέει, όμως το φαινόμενο έχει αρχίσει να καταγράφεται και στην Ελλάδα)
• Και άλλες λεπτομέρειες

6. Σε ενδιαφέρει η αύξηση της αξίας στη διάρκεια του χρόνου. Το ετήσιο μίσθωμα θα είναι χαμηλό

Έχω πελάτες στη Ρουμανία που έχουν αγοράσει δεκάδες χιλιάδες στρέμματα και τα νοικιάζουν ως παθητική επένδυση. Ξέρεις ποια είναι η πρώτη τους ερώτηση; Όχι το μίσθωμα, αλλά το κατά πόσο ο ενοικιαστής ξέρει τη δουλειά και θα κρατήσει το χώμα σε καλή ποιότητα (και να το χαλάσει, συνήθως με έναν καλό γεωπόνο το «ξαναστρώνουμε», αλλά αυτό κοστίζει επενδύσεις, χαμένα έσοδα και χαμένα χρόνια).

Αποδέξου ότι το ετήσιο μίσθωμα θα είναι χαμηλό και, αν μπορείς, σκέψου να το χρησιμοποιήσεις για να αγοράσεις περισσότερα χωράφια στην περιοχή, μεγαλώνοντας το «εκτόπισμά» σου.

Αν μιλάμε για «ενεργητική» επένδυση

7.  Χωράφι και έλλειψη σοβαρότητας = καταστροφή

Στον πλανήτη γη ίσως και να έχει καταγραφεί μαύρο χιόνι, ίσως να έχει εμφανιστεί άνθρωπος με 3 μέτρα μπόι, μπορεί να έχουν έρθει οι εξωγήινοι κλπ. Όμως άνθρωπος που να έβγαλε λεφτά από τα χωράφια χωρίς να είναι σοβαρός δεν υπάρχει.

Οι 8 στους 10 αγρότες που σήμερα είναι χρεωμένοι και με προβλήματα είτε έζησαν ζωή πάνω από τις δυνάμεις τους, είτε δεν ήξεραν το επιχειρείν και έκαναν άπειρα λάθη. Μη γίνεις ένας από αυτούς.

Προσέγγισε το εγχείρημα με σοβαρότητα και ψάξτο καλά. Αν σου είπε ένας φίλος σου για το πόσο εύκολα «κονομάει» δεν σημαίνει κατ’ ανάγκη ότι σου λέει και την αλήθεια. (Εγώ θα πήγαινα δύο χρόνια ως υπάλληλος / εργάτης σε έναν εξαιρετικό αγρότη, για να μάθω τα βασικά και μετά θα ξεκινούσα κάτι δικό μου).

8. Επένδυσε και μετά την αγορά

Η επένδυση στη γη δεν τελειώνει με την αγορά της. Όσο πιο πολύ εκσυγχρονίσεις τον τρόπο που καλλιεργείς (όπου το επιτρέπει η τεχνολογία), τόσο περισσότερο θα κερδίσεις. Συχνά η καλύτερη λύση δεν είναι «το ακριβότερο τρακτέρ» για να καλλιεργήσεις 20 στρέμματα, αλλά ίσως και η ενοικίαση του τρακτέρ στην αρχή και η επένδυση των χρημάτων σε άλλα θέματα εξοικονόμησης κόστους.

Η λίστα των επενδύσεων είναι μεγάλη και όπως λένε αυτοί που ξέρουν «δεν τελειώνει ποτέ». Δεν σημαίνει ότι πρέπει να τις κάνεις όλες, όμως να έχεις στο μυαλό σου ότι η γεωργία θα σου δώσει μακροπρόθεσμα όσα της δώσεις πρώτα εσύ.

Οι κορυφαίοι αγρότες στην Ελλάδα, αυτοί που πετυχαίνουν τις μεγαλύτερες αποδόσεις, είναι σχεδόν πάντα και αυτοί που έκαναν τις πιο σοβαρές επενδύσεις στον κλάδο, ενδεχομένως ζώντας σε ένα όχι και τόσο καλό σπίτι κλπ.

9. Καλλιέργησε, έχοντας στο πλευρό σου ειδικούς

Αν μιλήσεις με έναν πωλητή που δουλεύει σε εταιρεία λιπασμάτων θα σου πει το εξής: «Το 30 – 40% των αγροτών στην Ελλάδα δεν ακολουθεί τις οδηγίες μας και χάνει αποδόσεις και κέρδη». Μη γίνεις ένας ακόμη «άσχετος ξερόλας». 

Την ίδια ώρα, η επιστήμη της γεωπονίας υπάρχει στην Ελλάδα εδώ και χιλιάδες χρόνια και συνεχίζουμε να έχουμε σήμερα εξαιρετικούς γεωπόνους και άλλους ειδικούς στη γεωργία. Χρησιμοποίησέ τους! Σχεδόν πάντα ακούω ότι οι αποδόσεις που πετυχαίνουν όσοι τους συμβουλεύονται υπερβαίνουν τις αποδόσεις όσων δεν το κάνουν.

Θα τους χρειαστείς και στην αρχή, στην επιλογή της καλλιέργειας, και στην πορεία, στο στήσιμο της επένδυσης, και μετά όταν θα περάσεις στην καλλιέργεια και παραγωγή. Στη γεωργία μία εβδομάδα πάνω ή κάτω σε μία απόφαση μπορεί να σημαίνει πολλά, λίγα ή καθόλου έσοδα μετά τη συγκομιδή.

10. Αν έχεις ευελιξία στο «που», διάλεξε την καλύτερη περιοχή για μία καλλιέργεια

Αν τα «καλύτερα» χωράφια κοστίζουν 10 και τα «μέτρια» 8, πάνε στα καλύτερα. Αν στο Χ σημείο η περιοχή είναι ξακουστή για τη συγκεκριμένη παραγωγή, αγόρασε εκεί αν μπορείς. Αν δεν σε περιορίζει το «που» σε μία πολύ συγκεκριμένη περιοχή, κοίτα και αλλού, συχνά το αποτέλεσμα μπορεί να σε εκπλήξει.

Μη με ρωτήσεις «τι σημαίνει καλύτερο χωράφι». Μπορεί να είναι το νερό, το χώμα, η περιοχή, δεκάδες παράμετροι (και σίγουρα αυτές οι συμβουλές έχουν κόστος για να ασχοληθεί κάποιος σοβαρά). Όμως κάθε περιοχή έχει «καλά και λιγότερα καλά χωράφια».

11. Διάλεξε με προσοχή τον λογιστή σου. Στις αγροτικές επιχειρήσεις έχει τεράστια σημασία

Η δουλειά του αγρότη έχει πάρα πολλά «παράθυρα» και θέματα προς παρακολούθηση και επίλυση. Διάλεξε έναν καλό λογιστή και όχι έναν φθηνό. Θα σου φέρει τα χρήματά του πίσω πολλές φορές και θα καταλάβεις στην πορεία ότι θα αποκτήσεις στρατηγικό πλεονέκτημα για να σχεδιάσεις τη ζωή σου, το μέλλον σου.

Ο Χάρυ Κλυν αποκαλούσε «μ…κα με στυλό» αυτόν που υπέγραφε εγγυητής σε ένα δάνειο. Εγώ αποκαλώ «μ…κα που κουράζεται και πολύ» αυτόν που δεν έχει καλό λογιστή στις μέρες μας και δη έναν αγρότη που πορεύεται με κακοπληρωμένο λογιστή, μη ειδικό στο θέμα του.

12. Προσπάθησε να μη γίνεις και εσύ άλλος ένας κοντόφθαλμος «άσχετος»

Μαζί με τον αδερφό μου είμαστε πιθανότατα οι μεγαλύτεροι αγοραστές Ελληνικών βιολογικών φρούτων και λαχανικών με σκοπό την εξαγωγή, στηρίζοντας πάνω από 100 παραγωγούς. (Μη με ρωτήσεις αν είναι καλή ιδέα να μπεις στα βιολογικά, θα γράψω χωριστά στο μέλλον).

Ένα πράγμα θα σου πω, από την άμεση και έμμεση τριβή μας με τους παραγωγούς αυτούς: Προσπάθησε να μη γίνεις άλλος ένας κοντόφθαλμος «άσχετος», που…

• Προσπαθεί να σε κοροϊδέψει στην ποιότητα των προϊοντων
• Δεν καταλαβαίνει την αξία των μετρητών. Πχ αν αγοράσει κάποιος κάτι τον Νοέμβριο και πληρώσει τον Νοέμβριο / Δεκέμβριο έχει άλλη αξία και τιμή από το να αγοράσει τον Νοέμβριο, να δώσει 10% προκαταβολή και τα υπόλοιπα να τα δώσει τον Ιούνιο – Ιούλιο. Οι περισσότεροι Έλληνες παραγωγοί δεν καταλαβαίνουν ότι αυτό έχει κάποια αξία και πρέπει να δώσουν καλύτερη τιμή σε αυτόν που πληρώνει μετρητοίς / σχεδόν μετρητοίς.
• Δεν κατανοεί την έννοια του ρίσκου, σε κάθε θέμα της δουλειάς του. Από τις πληρωμές μέχρι το πώς θα δουλέψει σε κάθε του βήμα.
• Δεν σέβεται τις προδιαγραφές των λιπασμάτων, ραντίζει «κουτουρού» και πουλάει «καρκίνο» στους πελάτες του. Δεν έχει μέλλον αυτή η «ρηχή» προσέγγιση, απέφυγέ τη, μάθε για την ιχνηλάτηση και για το πώς θα εμπνεύσεις εμπιστοσύνη στους πελάτες σου.

Τα χωράφια είναι ίσως ο «χρυσός» των ακινήτων

Σε μία παγκόσμια συγκυρία που οι αξίες των περισσότερων επενδύσεων είναι «σχετικές», τα χωράφια αποτελούν την εξαίρεση και γενικά και ειδικά στον κλάδο των ακινήτων. Δεν προσφέρουν «συγκινήσεις» και τρελά κέρδη, όμως προστατεύουν το κεφάλαιο του επενδυτή και συχνά δίνουν και καλές υπεραξίες μακροπρόθεσμα, είτε τα καλλιεργήσει κάποιος είτε όχι.

Για κάποιους μεγάλες διεθνείς «παίκτες» τα χωράφια είναι «ο χρυσός των ακινήτων» και για μένα δεν πρέπει να λείπουν από χαρτοφυλάκιο ανθρώπου με επενδύσεις άνω του 1.000.000 Ευρώ, για αντιστάθμισμα κινδύνου (hedging το λέμε στα μέρη μου).

Προσπάθησε να καταλάβεις τη διαφορά της «παθητικής» από την «ενεργητική» επένδυση στο θέμα και λάβε τις αποφάσεις σου!

Εσύ τι γνώμη έχεις;