«Να προσπαθήσω να μετατρέψω το ενοίκιο σε δόση δανείου;» «Να ισορροπήσω σε τεντωμένο σκοινί, χωρίς δίκτυ προστασίας;»
Είναι δεδομένο ότι το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου, 2» θα κάνει μεγάλη ζημιά στην αγορά ακινήτων, αυξάνοντας τη ζήτηση, ενώ υπάρχει έλλειμμα προσφοράς. Αυτό συνήθως δεν ενδιαφέρει τους πολίτες που θέλουν να αγοράσουν σπίτι, για αυτό και από τις αρχές Ιουνίου που έγινε η πρώτη ανακοίνωση έχω δεχθεί κυριολεκτικά εκατοντάδες ερωτήματα για το θέμα. Για όποιον θέλει κάτι περισσότερο από τα ξερά στοιχεία και ψάχνει να καταλάβει τι σημαίνουν όσα περιλαμβάνει το πρόγραμμα, θα παρουσιάσω την ανάλυση και όλες τις λεπτομέρειες στη μεγάλη μου εκδήλωση στις 30.11 στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών. Σήμερα όμως θα ήθελα να συζητήσουμε την πρώτη και κυρίαρχη ερώτηση που κάνουν χιλιάδες Έλληνες: «Να δοκιμάσω να πάρω το δάνειο, ακόμη και αν δεν έχω πολλά χρήματα στην άκρη;»
Το εύλογο ερώτημα
Σήμερα πολύς κόσμος ζορίζεται να πληρώσει τα ενοίκια που έχουν αυξηθεί, για αυτό και είναι λογικό να φαντάζει ελκυστική η δυνατότητα να αποκτήσει κάποιος τη δικιά του κατοικία. Για πολλούς αυτό είναι και το εύλογο ερώτημα:
«Να μετατρέψω το ενοίκιο που πληρώνω σε δόση δανείου για το μελλοντικό μου σπίτι;»
Αν είσαι μία / ένας από αυτούς, τότε θα σε απογοητεύσω. Δεν είναι αυτό το εύλογο ερώτημα, αλλά ένα άλλο, που ουσιαστικά είναι τέσσερα ερωτήματα σε ένα:
«Είμαι έτοιμος να αγοράσω σπίτι; Καταλαβαίνω τι σημαίνει να αναλάβω την υποχρέωση να αποπληρώσω δάνειο 30 ετών; Θέλω να έχω την πειθαρχία που απαιτείται; Συνειδητοποιώ ότι θα στερηθώ πράγματα για αυτό;»
– «Ρε Ηλία, μήπως τραγικοποιείς λίγο το θέμα;» μπορεί να σκεφθείς. Όχι εγώ, η ζωή και η πραγματικότητα στην Ελλάδα των τελευταίων 15 ετών είναι αυτές που κάνουν κάθε λογικό άνθρωπο να έχει τις παραπάνω ερωτήσεις. Έλα να το συζητήσουμε με ψυχραιμία…
Πόσοι δανειολήπτες κατάφεραν να αποπληρώσουν τα δάνειά τους τα τελευταία 15 χρόνια;
Όταν ακούς πως «εκατοντάδες χιλιάδες σπίτια έχουν καταλήξει σε funds που τα αγόρασαν φθηνά από τις τράπεζες», θα σου πρότεινα να σκεφθείς και ότι «αυτό συνέβη επειδή εκατοντάδες χιλιάδες άνθρωποι δεν κατάφεραν να αποπληρώσουν τα δάνεια που πήραν και έχασαν τα σπίτια αυτά».
Η μεγάλη οικονομική κρίση που ξεκίνησε το 2010 (και συνεχίζεται συγκεκαλυμμένα ως και σήμερα, χωρίς άμεσες προοπτικές αλλαγής) ώθησε πάρα πολλούς να μη μπορούν να αποπληρώσουν τα δάνειά τους, μιας και μειώθηκε ραγδαία το εισόδημά τους και κατέληξαν με κόκκινο δάνειο.
Άλλοι έκαναν το έγκλημα να πιστέψουν ότι μέσω του «νόμου Κατσέλη» θα απέφευγαν να αποπληρώσουν το δάνειό τους και θα κρατούσαν το σπίτι χωρίς να δώσουν λεφτά. Έχασαν χρόνο, το απλήρωτο ποσό έγινε τεράστιο και στο τέλος παράτησαν το θέμα.
Τέλος είναι πάρα πολλοί αυτοί που απλά δεν ακολούθησαν τους στοιχειώδεις κανόνες αυτοπροστασίας για έναν δανειολήπτη, αρνήθηκαν να δείξουν οικονομική πειθαρχία και στην πρώτη αναποδιά βρέθηκαν στο κενό…
Το πρώτο βιβλίο για το Επιχειρείν στην Ελλάδα
«Το Πρώτο Βήμα», από τις εκδόσεις Καστανιώτη
Σε όλα τα καλά βιβλιοπωλεία στην Ελλάδα και την Κύπρο!
Η αγορά σπιτιού δεν είναι απλώς κάλυψη μίας ανάγκης. Είναι αλλαγή επιπέδου και επιβεβαίωση καλής διαχείρισης
Παλαιότερα το να αγοράσει κάποιος ένα σπίτι ήταν σχετικά εύκολο. Είτε μάζευε λεφτά και το έπραττε, είτε έπαιρνε δάνειο, τη δόση του οποίου κάλυπτε αρκετά εύκολα με το καλό του εισόδημα. Πλέον όμως τα δεδομένα έχουν αλλάξει ραγδαία:
- Τα σπίτια έχουν ακριβύνει σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα των πολιτών
- Οι όροι δανεισμού είναι σκληροί και ουσιαστικά λιγότεροι από 1.000.000 Έλληνες είναι σήμερα bankable (όπως λέμε στην Κατερίνη αυτούς που οι τράπεζες θα αποδέχονταν να δανείσουν)
- Το κόστος συντήρησης του σπιτιού είναι σημαντικό
- Τα κρυφά προβλήματα μπορεί να είναι κυριολεκτικά άπειρα
- Ένα διαζύγιο / χωρισμός μπορεί να τινάξει στον αέρα και το πιο καλά μελετημένο σχέδιο αποπληρωμής (και τα διαζύγια έχουν πολλαπλασιαστεί μετά την εμφάνιση του Facebook και των social media).
Για αυτό και όποιος καταφέρνει να αποκτήσει σπίτι πλέον δεν καλύπτει απλώς μία ανάγκη. Στην πράξη αλλάζει επίπεδο, βάζει τη ζωή του σε νέες βάσεις και αποδεικνύει την ικανότητα που έχει να διαχειριστεί σωστά τα οικονομικά του.
Είσαι έτοιμος για την πρόκληση αυτή;
Θα σου πρότεινα να διαβάσεις τις παρακάτω 5 ερωτήσεις και να προβληματιστείς αν σε κάποια/ες από αυτές απαντήσεις με «Όχι»…
Α. Έχω / θα βρω την προκαταβολή χωρίς να δανειστώ;
Κάποιοι έχουν καταφέρει να μαζέψουν οι ίδιοι χρήματα, άλλοι έχουν από τους γονείς / θείους / πεθερικά. Υπάρχουν όμως και πολλοί που ψάχνουν δανεικά δεξιά και αριστερά, μιας και δεν έχουν τα λεφτά για την ιδία συμμετοχή και τα πάσης φύσεως έξοδα που θα κληθούν να πληρώσουν.
Αν ανήκεις στην κατηγορία αυτών που δεν έχουν σάλιο, αλλά θέλουν το δάνειο, σου προτείνω να μην το κάνεις! Θα πνιγείς στα χρέη και θα μπλέξεις, ενώ το γεγονός πως δεν έχεις λεφτά στην άκρη σημαίνει από μόνο του ότι δεν είσαι έτοιμος.
– «Ρε Ηλία, μας δουλεύεις; Τρέλα πουλάς; Με αυτούς τους μισθούς στην Ελλάδα ποιος μπορεί να βάλει λεφτά στην άκρη;»
Σωστά, λίγοι μπορούν. Αν όμως κάποιος χωρίς χρήματα ξεκινήσει να πάρει δάνειο, οι πιθανότητες να καταστραφεί είναι τεράστιες.
(Ρώτα πόσοι από αυτούς που είχαν χαμηλά εισοδήματα και πήραν δάνειο την περίοδο 2006 – 2009 κατάφεραν να παραμένουν ενήμεροι σήμερα).
1. Σε όλα τα δάνεια υπάρχει η ίδια συμμετοχή, ενώ κάθε τέτοια επένδυση έχει και σωρεία εξόδων που δεν καλύπτονται από το δάνειο.
2. Αν δεν μπορέσεις να αποπληρώσεις το δάνειο, θα μπεις στη μαύρη λίστα των δανειοληπτών για πολλά χρόνια, θα ταλαιπωρηθείς ψυχικά και θα μετανιώσεις την ώρα και τη στιγμή που το αποφάσισες.
– «Και γιατί να μην είναι όλα τα έξοδα στο δάνειο; Γιατί να πρέπει να βάλω και εγώ λεφτά;» ακούω συχνά. Γιατί τα σπίτια δεν είναι για να μοιράζονται σε όποια/ον γουστάρει να πάρει από ένα. Αν το κάνουμε, απλά θα διαλύσουμε εντελώς την αγορά, θα μπλοκάρουμε ξανά τις τράπεζες και θα καταστρέψουμε πάσης φύσεως αφελείς / πονηρούς που θα προσπαθήσουν να βγάλουν κέρδος χωρίς να επενδύσουν μία. (Πονάς κάτι που δεν έχεις πληρώσει; Που δεν έχεις μοχθήσει για να αποκτήσεις;)
ΥΓ. Να μη μιλήσω εδώ για τα κόστη ενεργειακής αναβάθμισης που θα προκύψουν. Όλοι ελπίζουν πως «θα βρουν άκρη για να παραμείνουν χαμηλά». Ποιος να τους το πει…
Β. Θα ανέρχεται η δόση του δανείου ως το 1/3 του πραγματικού μου εισοδήματος;
Μαθαίνω για ανθρώπους που «προσλαμβάνονται εικονικά» για να μεγαλώσουν στα χαρτιά το εισόδημά τους και να μπορέσουν να πάρουν το πολυπόθητο δάνειο. Και μετά;
Μετά θα βρεθούν με μία δόση ύψους 40 – 50% του εισοδήματός τους, παλεύοντας με τα κύματα κάθε μήνα για να αποφύγουν το μοιραίο: Την αδυναμία πληρωμής και την απώλεια του σπιτιού (αρχίζοντας το «οι κακιές οι τράπεζες»).
Αν ανήκεις στην κατηγορία αυτών που πχ σήμερα καλούνται να πληρώσουν 800 – 900 Ευρώ τον μήνα για ενοίκιο και θα έχουν δόση δανείου 600, με μηναίο εισόδημα στο νοικοκυριό τους 2.000 Ευρώ (καθαρά πάντα, όχι μεικτά), τότε προχώρησε, η άσκηση έχει νόημα.
– «Και αν έχω μαύρα εισοδήματα και με την εικονική πρόσληψη τα δηλώνω εμμέσως;» είναι μία πολύ ωραία ερώτηση. Αν έχεις «μαύρα» εισοδήματα (αν λέω, γιατί στην Ελλάδα δεν νομίζω να υπάρχει κάποιος με μαύρα έσοδα, όλοι πληρώνουν με χαρά τον φόρο τους. Σωστά;) τότε θα πρέπει με αυτά να έχεις καταφέρει να δημιουργήσεις αποταμίευση. Αν απλά επιβιώνεις «ασπρόμαυρα», τότε θα βρεις μπελά με ένα δάνειο, μιας και αν τα μαύρα χαθούν για κάποιον λόγο, θα βρεθείς στον αέρα.
Γ. Έχεις λεφτά στην άκρη για δόσεις δανείου 12 μηνών;
Δάνειο σημαίνει ευθύνη και η ζωή είναι γεμάτη απρόοπτα. Σήμερα έχεις δουλειά, αύριο κάτι συνέβη και την έχασες. Για να μιλάμε σοβαρά και να νιώθεις ασφάλεια, το σωστό είναι να έχεις τα χρήματα για 12 δόσεις δανείου «παρκαρισμένα» σε έναν λογαριασμό (θα σου έλεγα 24, αλλά φοβάμαι μη με βρίσεις…). Αν σου τύχει κάτι, να μη βρεθείς στον αέρα και να ψάχνεις απεγνωσμένα λύσεις, ή να μην αναγκαστείς να δουλέψεις σε δουλειά με κακά δεδομένα, επειδή θα χρειάζεσαι λεφτά «τώρα».
Στη ζωή όλα είναι διαχείριση ρίσκου, κάτι που οι περισσότεροι πολίτες σιχαίνονται να τους λες. Σου προτείνω να μην προσεγγίσεις και εσύ έτσι το θέμα, μιας και στη «στραβή» θα εξαφανιστούν όλοι όσοι τώρα σου λένε «άσε τις βλακείες, θα τη βρεις την άκρη εσύ».
Δ. Έχεις αποδεχθεί ότι θα σε «ταλαιπωρήσουν» 8/10 από αυτούς με τους οποίους θα συνεργαστείς για να πάρεις το σπίτι;
- Ο μεσίτης
- Ο ιδιοκτήτης
- Ο τραπεζικός
- Ο δικηγόρος
- Ο συμβολαιογράφος
- Ο μηχανικός (αν έχεις μυαλό και ελέγξεις το σπίτι πριν το αγοράσεις)
- Ο εκτιμητής
- Οι μάστορες και πολλοί άλλοι
Τουλάχιστον 8/10 από όλους αυτούς θα σε ταλαιπωρήσουν, κάποιοι σε σημείο που θα προσβάλλουν τη νοημοσύνη σου. Έχεις αποδεχθεί πως αυτή είναι μία κατάσταση που δεν μπορείς να αποφύγεις; Έχεις συνειδητοποιήσει ότι στις μεγάλες πόλεις θα βρεθείς να παρακαλάς για να πάρεις ένα σπίτι που θα διεκδικούν και πολλοί άλλοι;
Έχεις προετοιμαστεί ψυχικά και συναισθηματικά;
Χρειάζεσαι σοβαρή καθοδήγηση για την επιχειρηματική / επενδυτική σου δραστηριότητα;
Κάθε μήνα συμβουλεύω ως 3 άτομα ή εταιρείες που χρειάζονται «μία out of the box προσέγγιση»
Γράψε μου για να μιλήσουμε! (Η υπηρεσία αυτή έχει κόστος)Ε. Έχεις συμφιλιωθεί με την ιδέα ότι μάλλον θα αγοράσεις με τιμή μεγαλύτερη της πραγματικής και μπορεί στο μέλλον οι τιμές να πέσουν;
Όπως το περσινό «Το Σπίτι μου» φούσκωσε τις τιμές από τις 60.000 – 80.000 Ευρώ στις 150.000 – 200.000 (σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη), έτσι και το φετινό «Το Σπίτι μου, 2» έχει ήδη αυξήσει τις τιμές στα ακίνητα που «ταιριάζουν» με τις (εμφανώς λανθασμένες) προδιαγραφές που έχουν τεθεί.
Με λίγα λόγια, μάλλον θα αγοράσεις ακριβά, σε τιμή μεγαλύτερη της πραγματικής. Αν μάλιστα στο μέλλον υπάρξει διόρθωση της αγοράς, τότε η απόκλιση θα είναι ακόμη μεγαλύτερη.
Όταν αγοράζουμε το σπίτι μας, το πόσο θα ανέβει ή θα πέσει η αξία του είναι δευτερεύον. Πρωτεύον είναι να μας «ταιριάζει», μιας και σε αυτό θα κτίσουμε τη ζωή μας. Άλλωστε αν δεν πουλήσεις κάτι για 10 – 20 χρόνια, τότε δεν έχει μεγάλη σημασία η τιμή του (προσωπικά συμβουλεύω πάντα να κοιτάμε και τη δυνατότητα μεταπώλησης, όμως υπό πιθανές συνθήκες εκβιασμού αναγνωρίζω πως αυτό δεν είναι πάντα εφικτό).
Σε κάθε περίπτωση, ελπίζω να αποδέχεσαι ότι θα αγοράσεις κάτι πιο ακριβά και ουσιαστικά τα λεφτά που θα γλυτώσεις από το χαμηλότερο επιτόκιο θα τα δώσεις στη «φουσκωμένη» τιμή με την οποία θα αγοράσεις.
Προχώρα, αλλά ρώτα και όλους αυτούς που καταστράφηκαν…
Κατ’ αρχάς, μπράβο σου που έχεις τη φιλοδοξία να αγοράσεις ένα σπίτι. Και μόνο αυτό δείχνει ότι θέλεις να προοδεύσεις στη ζωή σου!
Απλά πριν προχωρήσεις, να θυμάσαι πως η άσκηση είναι δύσκολη και αν δεν έχεις γερό «στομάχι» δεν θα τα καταφέρεις. Στην επαρχία θα βρεις καλύτερες τιμές και μικρότερες πλασματικές αυξήσεις, αλλά εκεί το εισόδημά σου είναι συνήθως χαμηλότερο. Σε Αττική και Θεσσαλονίκη τα πράγματα θα είναι καλύτερα από πλευράς εισοδήματος, αλλά προβλέπεται να μάθεις να κλίνεις το ουσιαστικό: «το καπέλο, του καπέλου, το καπέλο, καπέλο».
– «Και τι να κάνω; Να μείνω πάντα στο ενοίκιο;» θα μου πεις. Οι απαντήσεις ποικίλλουν, ανάλογα με τον άνθρωπο που ρωτάει. Για άλλους η λύση θα ήταν να φύγουν στο εξωτερικό, για άλλους να ψάξουν δουλειά με καλύτερες αμοιβές, για άλλους να αλλάξουν πόλη, ή απλά να προχωρήσουν με το δάνειο, υπολογίζοντας με προσοχή τα ρίσκα τους. Δεν υπάρχει «μία λύση για όλους» (ποτέ και σε κανένα θέμα).
Το μόνο που θέλω να σου υπενθυμίσω είναι ότι αναλαμβάνοντας την υποχρέωση να αποπληρώσεις ένα δάνειο για δεκαετίες, θα χρειαστεί να κάνεις θυσίες, να δείξεις μέγιστη υπευθυνότητα και σοβαρότητα και να προτάξεις πάντα την οικονομική σου ασφάλεια. Στους πάσης φύσεως «χαβαλέδες» που θα μου απαντήσουν «έλα μωρέ, και τι θα γίνει αν μείνει απλήρωτο;» θα προτείνω να ρωτήσουν κάποιους από τον κύκλο τους που καταστράφηκαν, αδυνατώντας να αποπληρώσουν το δάνειό τους. Τότε ίσως αντιληφθούν τη σοβαρότητα του εγχειρήματος…
Προσωπικά σου προτείνω να προχωρήσεις αν απάντησες «Ναι» στα παραπάνω πέντε ερωτήματα, ζυγίζοντας τα πάντα με προσοχή.
Ναι στο δάνειο, αν έχεις προετοιμαστεί.
Ίσως να πρέπει να πεις όχι στο δάνειο, αν κινδυνεύεις να σε τινάξει στον αέρα
Η απόφαση είναι δική σου και σου εύχομαι από καρδιάς ΚΑΛΗ ΕΠΙΤΥΧΙΑ!
(Και για το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου, 2» θα μιλήσω στη μεγάλη μου εκδήλωση «Ελλάδα 2025. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις» στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών στις 30.11, στη διάρκεια του Masterclass που έχω ετοιμάσει με τίτλο: Πώς αγοράζεις σπίτι στην Ελλάδα του 2025;»)
Εσύ τι γνώμη έχεις;
Και μην ξεχνάς: Μαζί είμαστε πιο δυνατοί!
Ηλίας
(Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διευθύνει τον όμιλο εταιρειών MORE, έχει εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων και ταυτόχρονα συμβουλεύει 300+ επενδυτές και μικρομεσαίους επιχειρηματίες στην Ελλάδα, την Κύπρο και τη Ρουμανία. Στις 30.11 και 01.12.2024 οργανώνει στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών τη μεγάλη ετήσια εκδήλωσή του «Ελλάδα 2025. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις»)
Διατυπώστε την άποψη σας