Αρκετά θετικά μέτρα μικρής απόδοσης επισκιάστηκαν από την επιλογή να φουντώσουμε τη ζήτηση σε μία αγορά με ελλειματική προσφορά…
Εδώ και μερικά χρόνια η Ελληνική αγορά ακινήτων έχει σε γενικές γραμμές έλλειψη προσφοράς. Για την ακρίβεια έλλειψη προσφοράς κατοικιών που να απευθύνονται στα μεσαία και μικρομεσαία τμήματα της κοινωνίας, να είναι σε καλή κατάσταση και να έχουν έστω μερική σχέση με τις οικονομικές δυνατότητες αυτών των ανθρώπων = προσιτή τιμή για αυτούς. Η Golden Visa και κυρίως η απόσυρση εκατοντάδων χιλιάδων ακινήτων από την αγορά μείωσαν δραματικά το διαθέσιμο στοκ, τόσο για πώληση όσο και για ενοικίαση. Ταυτόχρονα τα άπειρα γραφειοκρατικά (και εσχάτως δικαστικά!) προβλήματα επιδείνωσαν την κατάσταση.
Τα σωστά μέτρα
Για να αλλάξει αυτή η κατάσταση το τελευταίο 6μηνο αποφασίστηκε να ληφθούν μέτρα που θα αλλάξουν την κατεύθυνση της αγοράς.
1. Το μοντέλο χορήγησης Golden Visa άλλαξε και σταμάτησε να στρεβλώνει την αγορά με αθέμιτο ανταγωνισμό (δεν μπορείς να βάζεις ένα νέο ζευγάρι που θέλει το πρώτο του σπίτι να ανταγωνιστεί έναν Κινέζο που δεν έχει πρόβλημα να δώσει ένα ποσό για visa, ούτε κερδίζουμε κάτι αν κτίζουμε νέα σπίτια, τα δίνουμε για Golden Visa και τα κρατάνε κλειστά. Είδαμε όλοι τι έγινε στον Πειραιά όταν εκεί μέχρι πρότινος το όριο ήταν 250.000 Ευρώ, ενώ στην Αθήνα κλπ ήταν 500.000 Ευρώ. Η στρέβλωση, της στρέβλωσης, ω στρέβλωση).
Για το θέμα είχα γράψει την πρότασή μου 2 μήνες πριν τις σχετικές ανακοινώσεις και μπράβο στην κυβέρνηση για τις αλλαγές που έκανε.
2. Πρόσφατα αποφασίστηκε να απλοποιηθεί η διαδικασία νομιμοποίησης παλιών αυθαιρεσιών κλπ, που είχε δημιουργήσει χάος την προηγούμενη περίοδο, μπλοκάροντας δεκάδες χιλιάδες μεταβιβάσεις ακινήτων. Ένα μπράβο και εδώ, εφόσον όντως η λύση λειτουργήσει όπως έχει ανακοινωθεί (και δεν έχουμε προβλήματα με ευθύνες μηχανικού, όπως λένε κάποιοι).
3. Στη ΔΕΘ ο πρωθυπουργός ανακοίνωσε ότι στην πράξη αποδέχεται την πρόταση του ΠΟΜΙΔΑ (και του εξαιρετικού προέδρου του κ. Στράτου Παραδιά) για μη φορολόγηση των κλειστών ακινήτων που θα διατεθούν προς μακροχρόνια μίσθωση, καθώς και των βραχυχρόνιων μισθώσεων (AirBnB) που θα μετατραπούν επίσης σε μακροχρόνιες.
Σωστό μέτρο, με μικρό δημοσιονομικό κόστος και μεγάλο ενδιαφέρον να δούμε το πόσοι ιδιοκτήτες θα σπεύσουν να το χρησιμοποιήσουν. Ένα μπράβο και εδώ (αν και χωρίς «Τειρεσία ενοικιαστών» για να προστατευθούν οι ιδιοκτήτες πχ από τους λίγους καταστροφείς των περιουσιών τους, δεν περιμένω θαύματα. Το θέμα εξήγησα εδώ και το συζητάει όλη η αγορά).
4. Έχει λογική και το μπλοκάρισμα των νέων AirBnB στο κέντρο της Αθήνας, όμως όπως σου έχω ήδη εξηγήσει, στην πράξη δεν ευθύνονται τα AirBnB για την αύξηση των τιμών, ούτε και πχ θα καταρρεύσουν τα ενοίκια αν αύριο τα κλείναμε όλα.
Τα δηλωμένα ακίνητα στην Ελλάδα για βραχυχρόνια μίσθωση είναι 220.000, όμως δεν ξέρουμε πόσα από αυτά είναι πραγματικά ενεργά (οι γνώστες του θέματος μιλούν για 120.000 – 150.000, αλλά ούτε και αυτοί ξέρουν ακριβώς). Θα είχε ενδιαφέρον να μας έλεγε η ΑΑΔΕ πόσα από αυτά έχουν πχ εισπράξεις τουλάχιστον 5.000 Ευρώ / έτος.
Με το μέτρο της τριετούς φοροαπαλλαγής για όσους μετατρέψουν τη βραχυχρόνια μίσθωση που έχουν σε μακροχρόνια, στην πράξη το περίπου 3% των ιδιοκτητών που δοκιμάζουν τον κλάδο και αποχωρούν ίσως γίνει 4 – 5%.
ΥΓ. Εδώ περιμένουμε και τα υπόλοιπα μέτρα, τέλη κλπ.
5. Σωστές οι επιδοτήσεις για ενεργειακή αναβάθμιση παλαιών σπιτιών και η αύξηση του ποσοστού επιδότησης του προγράμματος «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» από το 40% στο 60%. Η άσκηση θα είναι τρομερά ενδιαφέρουσα, μιας και εδώ το κράτος σου λέει «αν πάρεις τιμολόγιο για τις εργασίες, θα έχεις επιδότηση». Για να δούμε πόσοι θα το πάρουν… το κίνητρο πλέον είναι σημαντικό.
6. Καλά τα μέτρα για την «κοινωνική αντιπαροχή» και την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του δημοσίου. Θα περιμένω με ενδιαφέρον να δω πότε θα παραδοθεί το χιλιοστό σπίτι σε δικαιούχο. Θα είναι πριν ή μετά το 2030;
ΥΓ. Μέχρι να τελειώσουμε με τα νέα έργα, μήπως να βγάζαμε στην αγορά μερικά από τα… 450.000 ακίνητα που γράφεται ότι έχουν καταλήξει στο δημόσιο με αποποιήσεις κληρονομιάς κλπ;
7. Σημαντική και η ανακοίνωση της επέκτασης της απαλλαγής ΦΠΑ για νέες οικοδομές ως τις 31.12.2025. Άραγε γιατί δεν μονιμοποιούν το μέτρο αυτό;
Με όλα αυτά και αρκετά ακόμη μικρότερα μέτρα γίνεται σοβαρή προσπάθεια για να ανοίξουν κλειστά σπίτια και να μεγαλώσει το στοκ των ακινήτων. Φυσικά δεν υπάρχει κάτι που να αφορά τον πυρήνα του προβλήματος (τα 450.000 σπίτια που έχουν καταλήξει στο κράτος, τα σπίτια από ιδρύματα κλπ, τα εκατοντάδες χιλιάδες που ανήκουν σε funds κλπ), όμως φέτος έγινε μία πολύ σοβαρή προσπάθεια, ειδικά στο θέμα των μακροχρόνιων ενοικιάσεων.
Ελλάδα, 2025: Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις
Εκεί που η γνώση συναντά την ουσία και το networking!
✔ Τι θα γίνει στην Ελληνική Αγορά Ακινήτων το 2025;
✔ Η «ακτινογραφία» των AirBnB μετά τις αλλαγές
✔ Πώς θα τοποθετηθείς σωστά στο μυαλό του πελάτη σου
+ Ζωντανές ψηφοφορίες και networking!
ΚΛΕΙΣΕ ΘΕΣΗ ΤΩΡΑΗ βενζίνη στη φωτιά
Όλα τα παραπάνω μοιάζουν να είναι «κουβάδες με νερό που πετάμε στη φωτιά για να σβήσει». Αν όμως μετά από το νερό πάρουμε τη μάνικα του βενζινάδικου και αρχίζουμε να εκτοξεύουμε… βενζίνη προς τη φωτιά, τότε θα την κάνουμε να φουντώσει ξανά, παρά τις καλές μας προθέσεις και τους κουβάδες με νερό που πετάξαμε νωρίτερα!
Περίπου αυτό θα πετύχουμε και με το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου, 2». Πέρσι το πρόγραμμα αυτό έκανε μεγάλη ζημιά στην αγορά, αυξάνοντας ραγδαία τις τιμές φθηνών ακινήτων, ειδικά σε Αττική και Θεσσαλονίκη. Φέτος, ανάλογα με τις τελικές προδιαγραφές των ακινήτων που θα είναι επιλέξιμα, θα μπορέσουμε να δούμε πόσο μεγάλη νέα στρέβλωση θα δημιουργήσει, μετά την περσινή!
– «Γιατί, ρε Ηλία; Άσε τον κόσμο να πάρει σπίτι! Είναι η μόνη τους ευκαιρία!» μου έχουν πει πολλοί, που δυστυχώς δεν έχουν τι να μου απαντήσουν στην ερώτησή μου: «Να το πάρουν, με την ευχή μου, όμως είναι σίγουροι πως θα βρουν κάτι καλό σε μία αγορά με έλλειψη σπιτιών και περίσσευμα αγοραστών;»
Για πόλεις όπως πχ η Κατερίνη όλο αυτό είναι ως και ιδανικό: Στοκ ακινήτων υπάρχει, οι τιμές είναι προσιτές, ακόμη και αν ακριβύνουν όλα, ίσως να έχει νόημα η πρόσβαση στον δανεισμό για την αγορά κατοικίας μέσω του προγράμματος αυτού. Τι θα γίνει όμως πχ στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, αν με τα κριτήρια που θα θεσπιστούν θα διαμορφώσουμε και πάλι μία αγορά με λίγα διαθέσιμα ακίνητα και πολλαπλάσιους αγοραστές; Που θα πάνε (προσωρινά) οι τιμές;
Η αγορά χρειάζεται αύξηση προσφοράς, όχι αύξηση ζήτησης! Αλλιώς θα τη στρεβλώσουμε ξανά, δημιουργώντας τεχνητά «κερδισμένους» και χαμένους».
– «Καλύτερα να αγοράσω ακριβά ένα σπίτι με χαμηλότοκο δάνειο, παρά να μην πάρω τίποτε, επειδή δεν μπορώ», μου λένε και «το ακούω». Απλά αν στο μέλλον το «χρέπι» που χρυσοπληρώνεις σήμερα έχει χαμηλότερη τιμή, ελπίζω να μη ζητάς αποζημίωση από το κράτος, λέγοντας ότι δεν ήξερες και σε παγίδευσαν κλπ.
Έτσι λοιπόν αποφασίζουμε να δώσουμε εγγυήσεις 2 δις για δάνεια ακινήτων που πιθανότατα θα αγοραστούν σε υπερτιμημένες τιμές. Υπάρχει άλλη εναλλακτική; Νομίζω πως ναι…
Μία εναλλακτική πρόταση που ίσως έφερνε καλύτερα αποτελέσματα…
- Αν με 1 δις Ευρώ ένας κυβερνητικός φορέας πήγαινε στα funds για να αγοράσει ακίνητα (πχ με επιφάνεια ως 120 τετραγωνικά, για να ταιριάζουν στο πρόγραμμα), θα αγόραζε ακίνητα αξίας 2,5 – 3 δις Ευρώ, τουλάχιστον.
- Βγάζοντάς τα στην αγορά και προσφέροντας εγγυήσεις 1 δις Ευρώ στις τράπεζες για να δώσουν χαμηλότοκα δάνεια, θα υπήρχε ο δανεισμός για τους δικαιούχους.
- Με αυτόν τον τρόπο θα εξασφαλίζαμε αύξηση της προσφοράς, θα παίρναμε (φθηνά) ακίνητα από το λιμνάζον στοκ και θα τα προσθέταμε στην αγορά!
- Επίσης τα δάνεια θα δίνονταν σε χαμηλές αξίες, αποφεύγοντας τον κίνδυνο να δοθούν εγγυήσεις δανείων σε τιμές πολύ μεγαλύτερες από τις σημερινές! Άλλο να δώσεις δάνειο στα 80.000 Ευρώ για ένα σπίτι και άλλο στα 150.000 – 200.000 για το ίδιο σπίτι.
- Τα κριτήρια θα μπορούσαν να είναι παραπλήσια με τα σημερινά (θα προσέθετα ότι οι πολύτεκνοι θα έπρεπε να έχουν προτεραιότητα)
- (Σε αυτή την περίπτωση θα ήμουν εναντίον της ενοικίασης των ακινήτων, μιας και το κράτος δεν μπορεί να ελέγξει τι γίνεται με τις ιδιοκτησίες του, ούτε θα κάνει έξωση σε κάποιον που δεν θα πληρώσει, όποιος δεν έχει ακούσει περιστατικά κλπ, ας ρωτήσει για να μάθει).
- Έτσι και θα βοηθούσαμε όσους συμπολίτες μας δεν έχουν άλλη πρόσβαση για αγορά στέγης και δεν θα στρεβλώναμε την αγορά και το κυριότερο από όλα: Οι πολίτες θα πλήρωναν υποπολλαπλάσια δόση δανείου, σε τιμή κάτω από την αγορά.
Με την πρόταση αυτή ή άλλες παρόμοιες θα προσθέταμε προσφορά ακινήτων στην αγορά και στη συνέχεια θα την απορροφούσαμε, με το κράτος να κερδίζει ή τουλάχιστον να μη χάνει, την ώρα που οι πολίτες θα ανακουφίζονταν. Προσωρινά θα ρίχναμε τις αξίες σε κάποιες περιοχές, όμως δεκάδες χιλιάδες συμπολίτες μας θα είχαν και φθηνό σπίτι και φθηνό δάνειο, αν τελικά αυτός είναι ο στόχος!
(και θα ξεχωρίζαμε επιτέλους την αξία ενός νέου / ανακαινισμένου σπιτιού με ένα παλιό «χρέπι»)
Συνήθως η βενζίνη δεν σβήνει τη φωτιά…
Το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου, 2» θα στρεβλώσει την αγορά για όλες τις κατηγορίες των επιλέξιμων ακινήτων που θα περιλαμβάνει, αλλά και κάποιες ακόμη (που θα εξηγήσω στις στην εκδήλωσή μου στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών).
Θα δώσει όντως τη δυνατότητα σε χιλιάδες συμπολίτες μας να αγοράσουν το νέο τους σπίτι, άλλοι στην κανονική τιμή της αγοράς, άλλοι με «πλειστηριασμό» (πώς αλλιώς λέγεται η κατάσταση όπου 10 πολίτες παλεύουν να αποκτήσουν ένα από τα λίγα σπίτια στην περιοχή τους που ταιριάζει με τους όρους του προγράμματος;) ανάλογα με τα κριτήρια που θα τεθούν.
Ελπίζω αυτή τη φορά να:
- Πριμοδοτηθούν οι έχοντες παιδιά
- Επιτραπεί η χρηματοδότηση ημιτελών κατασκευών, ακόμη και οικοπέδων που θα έχουν άδεια κατασκευής ( = προσθέτουμε ακίνητα και δεν μειώνουμε τη διαθέσιμη προσφορά)
- Μη δώσουν δάνεια μόνο για σπίτια τουλάχιστον 15ετίας, να είναι πιο ευέλικτοι, ας πάρει κάποιος και νεόδμητο, αρκεί να πληροί τους όρους του προγράμματος. Το νεόδμητο σε κάποιες περιοχές στην επαρχία κοστίζει όσο περίπου το «χρέπι» στην Αθήνα.
- Θυμηθούν οι ειδικοί πως δεν μπορούν να ισχύουν οι ίδιοι κανόνες για την Αθήνα και πχ την Καστοριά = είναι καλό να υπάρξει ευελιξία.
- (Έχω γράψει αναλυτικά τις προτάσεις μου για να μειώσουμε τη στρέβλωση που θα φέρει το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου, 2» εδώ)
Όσο περισσότερο αυξήσουμε τα ακίνητα προς επιλογή (εγώ είμαι υπέρ του «όλα, αρκεί να ταιριάζει η τιμή με το δάνειο και να έχει συμφωνήσει ο εκτιμητής), τόσο θα μειωθεί η στρέβλωση που αναμένεται να υπάρξει.
Χρειάζεσαι σοβαρή καθοδήγηση για την επιχειρηματική / επενδυτική σου δραστηριότητα;
Κάθε μήνα συμβουλεύω ως 3 άτομα ή εταιρείες που χρειάζονται «μία out of the box προσέγγιση»
Γράψε μου για να μιλήσουμε! (Η υπηρεσία αυτή έχει κόστος)Με δεδομένο ότι η συνήθως η βενζίνη δεν σβήνει τη φωτιά, δεν περιμένουμε λύση του στεγαστικού προβλήματος με αυτό το πρόγραμμα. Το αντίθετο θα συμβεί, θα γίνουν όλα δυσπρόσιτα για τους μη επιλέξιμους για δάνειο = θα βοηθήσουμε 15.000 δικαιούχους (να αγοράσουν ένα ίσως ακριβό σπίτι) και θα κάνουμε πιο δύσκολη τη ζωή για τους υπόλοιπους εκατοντάδες χιλιάδες ενδιαφερόμενους.
Το θέμα σηκώνει κουβέντα και φυσικά θα περιμένουμε και την εξειδίκευση των μέτρων σε κάθε περίπτωση.
Στην εκδήλωσή μου «Ελλάδα 2025. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις» στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών στις 30.11-01.12.2024 θα παρουσιάσω εκατοντάδες απαντήσεις για τα Ακίνητα και τα AirBnB στην Ελλάδα το 2025 + τι περιμένω για την αγορά μετά τις ανακοινώσεις αυτές, ποια ακίνητα εκτιμώ ότι θα ανέβουν και ποια υποκατηγορία ακινήτων περιμένω να πέσει του χρόνου, καθώς και τα νέα οικονομικά δεδομένα για τη βραχυχρόνια μίσθωση μετά τις αλλαγές.
Η κυβέρνηση έκανε μία πολύ σοβαρή προσπάθεια για το στεγαστικό πρόβλημα, ειδικά για το θέμα των ενοικιάσεων, αλλά (κατά την ταπεινή μου γνώμη) την επισκίασε με το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου, 2», που θα έχει αντίθετα αποτελέσματα από τα επιδιωκόμενα.
Εσύ τι γνώμη έχεις;
Και μην ξεχνάς: Μαζί είμαστε πιο δυνατοί
Ηλίας
(Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διευθύνει τον όμιλο εταιρειών MORE, έχει εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων και ταυτόχρονα συμβουλεύει 300+ επενδυτές και μικρομεσαίους επιχειρηματίες στην Ελλάδα, την Κύπρο και τη Ρουμανία. Στις 30.11 και 01.12.2024 οργανώνει στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών τη μεγάλη ετήσια εκδήλωσή του «Ελλάδα 2025. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις»)
ΥΓ. Μία χαζή ερώτηση: Αν δώσουμε golden visa σε όσους επενδύσουν τουλάχιστον 250.000 Ευρώ σε μία startup, πώς θα ορίσουμε ποια εταιρεία είναι startup και με ποια κριτήρια; Γιατί αλλιώς ποιος θα εμποδίσει έναν εργολάβο να κάνει μία οικοδομή μέσω «startup» εταιρείας και να πουλήσει διαμερίσματα ως μετοχές της εν λόγω; Μήπως το θέμα χρειάζεται διευκρινήσεις;
Αλέξανδρος Καραβίτης αναφέρει:
Και φυσικά για να μην ξεχνιόμαστε συγχαρητήρια για το πολύ εμπεριστατωμένο άρθρο, χρειαζόμαστε περισσότερα τέτοια!
Αλέξανδρος Καραβίτης αναφέρει:
Απαντώ στο τελευταίο ερώτημα για το πως ορίζεται μια startup για επιδοτήσεις κλπ: Όσα κρατικά προγράμματα έχω δει ως τώρα να βγαίνουν για startups έχουν σαν κριτήριο να είσαι εγγεγραμμένο startup στο Μητρώο Νεοφυών Επιχειρήσεων (elevate Greece). Για να μπεις στο Elevate Greece πρέπει να πληροίς μια σειρά από κριτήρια που αφορούν ηλικία εταιρίας, καινοτομία και scalability potential – τα κριτήρια αυτά τα αξιολογεί μια επιτροπή που εξετάζει όλες τις αιτήσεις κάθε 3μηνο, και είναι πολύ αξιόλογη (γνωρίζω αρκετά από τα μέλη της).
Ilias Papageorgiadis αναφέρει:
Ευχαριστώ για την εξαιρετική διευκρίνηση, ήταν πραγματικά αναγκαία!