Πώς αγοράζω ένα νεόδμητο ακίνητο; (Οι πρώτες 10 συμβουλές)

(Το κείμενο αυτό είναι τμήμα του επόμενου βιβλίου που ετοιμάζω, με επενδυτικές συμβουλές σε όσους θέλουν να επενδύσουν σε μία κατοικία, παλιά ή νέα)

Συγχαρητήρια! Αποφάσισες να αγοράσεις ένα ακίνητο και επέλεξες να είναι νεόδμητο! Η επιλογή σου αυτή είναι μία από τις πιο σημαντικές αποφάσεις που θα λάβεις στη ζωή σου! Οι έρευνες δείχνουν ότι ο μέσος άνθρωπος αγοράζει στη ζωή του 1 – 3 σπίτια και χαίρομαι που είσαι μπροστά σε μία τέτοια σπουδαία στιγμή.

Χωρίς να ξέρω τα επίσημα στοιχεία, νομίζω ότι πρέπει να είσαι ένας από τους 5.000 – 10.000 Έλληνες που θα κάνουν μία τέτοια επένδυση φέτος. Μπράβο σου και πάμε να συζητήσουμε μερικά πράγματα που ίσως τα ξέρεις ήδη, ίσως σε κάνουν να θυμώσεις («άχρηστα έξοδα»), ίσως όμως και να σε βοηθήσουν να μην κάνεις λάθος σε μία αγορά εκατοντάδων χιλιάδων Ευρώ.

Τα σχεδόν είκοσι χρόνια εμπειρίας μου στη συμβουλευτική για επενδύσεις σε ακίνητα είναι στη διάθεσή σου…

1. Τι θα το κάνω;

– «Τι εννοεί με το τι θα το κάνω; Θα το χρησιμοποιήσω, επένδυση κάνω» μπορεί να σκεφτείς.

Δεν είναι ακριβώς έτσι.

• Αλλιώς επενδύουμε όταν πρόκειται για το σπίτι που θέλουμε να αγοράσουμε για να ζήσουμε σε αυτό.
• Αλλιώς επενδύουμε όταν ψάχνουμε απόδοση και σταθερό εισόδημα μέσω συμβατικής ενοικίασης.
• Αλλιώς αν στην άκρη του μυαλού μας είναι το AirBnB
• Αλλιώς είναι η άσκηση αν θέλουμε να αγοράσουμε και να μεταπωλήσουμε σε 3 – 5 χρόνια.
• Και εντελώς διαφορετικά είναι τα πράγματα, αν θέλουμε απλά να βάλουμε τα λεφτά μας σε ένα ακίνητο, για να μην έχουμε τον φόβο να τα χάσουμε στην τράπεζα: «Να είναι κάπου, να παίρνω και τον πληθωρισμό, ίσως και ένα ποσό από ενοικίαση. Όμως δεν θα τα χάσω αφήνοντάς τα στην τράπεζα».

«Αλλιώς» = πρώτα φτιάχνουμε την επενδυτική μας στρατηγική, με βάση τις ανάγκες μας. Μετά εντάσσουμε σε αυτή την αγορά του (νεόδμητου στην περίπτωση αυτή) ακινήτου. Και μετά προχωράμε στην υλοποίησή της, ενθυμούμενοι πως δεν κάνουν όλα για όλους.

Πχ ακούω κάποιους «μη γνωρίζοντες» να λένε πως αυτός που έδωσε 10 – 15.000 Ευρώ το μέτρο στο Ελληνικό θα νοικιάσει το ακίνητό του μέσω AirBnB. Αν το πράξουν ελάχιστοι, θα είναι η εξαίρεση και όχι ο κανόνας. Εκεί αγόρασαν άνθρωποι είτε για να μείνουν, είτε για να μεταπωλήσουν, είτε για να βάλουν τα λεφτά τους κάπου.

Τα ίδια ισχύουν και για σένα, ό,τι αγοράσεις, πάρτο με στόχευση και πρότερη σκέψη.

2. «Πότε είναι η κατάλληλη ώρα να το αγοράσω;»

Είναι αλήθεια ότι αν είχες αγοράσει πριν μερικά χρόνια, θα αγόραζες σε τιμές εντυπωσιακά πιο χαμηλές, όμως είναι επίσης αλήθεια ότι μάλλον δεν θα αγόραζες νεόδμητο ακίνητο, ήταν ελάχιστα πχ το 2018. 

Η ερώτηση για την κατάλληλη ώρα είναι συνήθως λανθασμένη! 

Αν το χρειάζεσαι το ακίνητο, τώρα θα το πάρεις!

Αν βρεις αυτό που ψάχνεις, τώρα θα το πάρεις!

Αν δεν το βρεις και μπορείς να περιμένεις, τότε θα αγοράσεις στο μέλλον.

– «Και στο μέλλον τι θα γίνει, ρε Ηλία;»

Έχω γράψει ολόκληρη ανάλυση για αυτό + ανάλυση ρίσκου για το 2023. Λογικά στα νεόδμητα ακίνητα δύσκολα θα δούμε πτώσεις τιμών, παρά μόνο αν μπλοκάρει η αγορά και κάποιοι εργολάβοι αναγκαστούν να πουλήσουν πιο φθηνά για να προχωρήσουν ένα έργο (το αποκλείω φέτος). Προσωπικά περιμένω να ανέβουν οι αξίες, λόγω πολλών παραγόντων που ανελυσα στα link που έχεις πιο πάνω.

Προσοχή όμως! Αν δεν βρεις αυτό που θέλεις, μην αγοράσεις απλά «για να πάρεις κάτι πριν ανέβουν οι τιμές», αυτό δεν λέγεται επενδυτική σκέψη αλλά απερισκεψία. Επενδύουμε όταν αυτό που κάνουμε συμβαδίζει με τη στρατηγική που έχουμε χαράξει και την υπηρετεί. Αλλιώς το αφήνουμε.

3. Location, Location, Location (όπως λέμε και εμείς στην Κατερίνη). Τοποθεσία.

Την περίοδο 2010 – 2012 στο Βουκουρέστι έχασα δεκάδες πελάτες επειδή όλοι τους θύμωσαν μαζί μου όταν τους έλεγα να μην αγοράσουν σε μία νέα, αναπτυσσόμενη συνοικία στα όρια της πόλης, χωρίς υποδομές, δρόμους κλπ. Ήταν τότε της μόδας, σχεδόν όλοι φώναζαν «όρμα», εγώ επέμενα στο «μακριά και αγαπημένοι». Από το 2014 και μετά οι ίδιοι άνθρωποι έλεγαν (και λένε) πως «μόνο ο τρελός Έλληνας μας είπε την αλήθεια, ακόμη και όταν τον βρίζαμε». Τους εξηγούσα τότε πως είχε πιο πολύ νόημα να δώσουν +20% στην τιμή και να αγοράσουν κοντά σε στάση μετρό, σε περιοχή με καλές υποδομές, πάρκα κλπ. Αυτοί είχαν θαμπωθεί από την τιμή των διαμερισμάτων που σηκώνονταν κυριολεκτικά στο χώμα, με δρόμους των 6 μέτρων και χωρίς εύκολη κίνηση των οχημάτων, μιας και «με τα ίδια λεφτά θα αγοράσουμε και τα έπιπλα».

Μόλις πήγαν να παρκάρουν εκεί, με κατάλαβαν… (ναι, έχει και το Βουκουρέστι 2 περιοχές στρεβλής οικιστικής ανάπτυξης).

Επένδυση σε ακίνητο χωρίς να έχουμε στο μυαλό μας τη σημασία και βαρύτητα της τοποθεσίας του είναι σα να πετάμε σε ένα σκεύος στο κουτουρού τα υλικά για ένα κέικ. Μπορεί από λάθος να πετύχει. Το πιο πιθανό όμως είναι το κέικ να μην τρώγεται…

4. Δικηγόρος, αρχιτέκτονας, ίσως και μεσίτης / επενδυτικός σύμβουλος. Στο πλευρό σου

– «Τι είναι αυτά που λες, ρε αλήτη; Τα ιερά και όσια της φυλής μας επιβάλλουν να πληρώνουμε όσο λιγότερους μπορούμε στην αγορά ακινήτου, για να κάνουμε οικονομία. Πας να μου φουσκώσεις έξοδα; Και κάθομαι και σε διαβάζω;»

Πάταξον μεν, άκουσον δε! ( = κτύπα με, αλλά άκουσέ με, όπως έλεγε και ο Θεμιστοκλής).

Θα πας να αγοράσεις ακίνητο χωρίς καλό δικηγόρο, «γάτο με πέταλα» και με εμπειρία στον χώρο; Λάχανο θα σε φάνε!

Θα πας χωρίς αρχιτέκτονα; Και αν σου δείξουν κάτι υπέροχα, φανταστρουμφικά σχέδια, που όμως στην πραγματικότητα είναι κάτι άλλο; Δεκάδες φορές έχω δει μακέτες που παρουσιάζουν «ευρύχωρα δωμάτια», όμως όταν τις έδωσα στον αρχιτέκτονα μου απάντησε «ούτε το πλυντήριο δεν χωράει εδώ».

Θα αγοράσεις χωρίς κάποιον που να ξέρει καλά το θέμα και ίσως και την περιοχή; Μπορείς να το κάνεις, δεν λέω, όμως μήπως έτσι πολλαπλασιάσεις τις πιθανότητες να σε «δαγκώσουν»; Δεν είναι μόνο ο τίτλος ιδιοκτησίας που έχει σημασία σε νεόδμητες οικοδομές, αλλά δεκάδες λεπτομέρειες που μόνο κάποιος με εμπειρία ξέρει να σου πει.

Σωστά, μπορεί να πληρώσεις κάποια χρήματα για συμβουλευτική και ίσως στο τέλος να μην αγοράσεις καθόλου. Αν προτιμάς να είσαι «τσολιάς» που αγοράζει κουτουρού και εύχεται να μην έχει κάνει λάθος στην πιο σημαντική απόφαση της ζωής του, εγώ δεν έχω πρόβλημα με αυτό. 

5. Ποιότητα κατασκευής, Α. Ακίνητο «στα σχέδια» / «υπό κατασκευή»

Αφού ελέγξεις όσο μπορείς το ποιος είναι ο εργολάβος (κατά προτίμηση να μην είναι κάποιο ξακουστό, τρελό λαμόγιο, που έχει αφήσει εποχή για τις κακοτεχνίες του, ή για τις «μάχες» στην πράσινη τσόχα κλπ), θυμήσου ότι η συμφωνία σου θα πρέπει να περιλαμβάνει σειρά δεικλίδων:

Α. Πώς θα διαχειριστεί ο εργολάβος τα λεφτά σου;

Β. Τι ακριβώς υλικά θα βάλει στο έργο;

Γ. Πότε θα σου παραδώσει το ακίνητο και σε ποια τιμή;

Δ. Πόσο εύκολα σπάει αυτή η συμφωνία; (δεν άκουσες για συμφωνίες που ακυρώθηκαν λόγω της ανόδου του κόστους των υλικών τα τελευταία δύο χρόνια;)

Υπενθυμίζω ότι στην αγορά από τα σχέδια ουσιαστικά «παντρεύεσαι» τον εργολάβο. Το δέλεαρ είναι η καλύτερη τιμή, όμως απαιτεί πολλή δουλειά για να υπογραφεί ένα σωστό χαρτί που θα σε καλύπτει σοβαρά. Ακόμη περισσότερη δουλειά θα χρειαστεί για να αναλύσετε με τους ειδικούς κάθε λεπτομέρεια του έργου και του ακινήτου που σου υπόσχονται ότι θα αγοράσεις.

(ΥΓ. Υπάρχει και η εναλλακτική της συνεπένδυσης σε ένα έργο, για να κερδίσεις καλύτερη τιμή αγοράς, όμως και αυτό θέλει πολλή προσοχή, το έχουμε συζητήσει εδώ).

6. Ποιότητα κατασκευής, Β. Νεόδμητο ακίνητο που είναι «τελειώμενο»

Εδώ ο ρόλος του αρχιτέκτονα είναι καταλυτικός… να το ψάξει «μέσα έξω», να αναζητήσει κάθε πιθανό και απίθανο πρόβλημα, να φτιάξει μία λίστα με δεκάδες μικρά ζητήματα και να την έχει μαζί του για να την τσεκάρει και να λάβει απαντήσεις.

– «Ναι, αλλά αυτό θα μου κοστίσει» θα πεις.

Σωστά. Καλύτερα όμως να χάσεις μερικές εκατοντάδες Ευρώ ελέγχοντας ένα ακίνητο, παρά να το «φεσωθείς» και μετά να τρέχεις και να μη φτάνεις.

Το ίδιο ισχύει και για τα συμβόλαια κλπ. «Στη Δημοκρατία δεν υπάρχουν αδιέξοδα» και στην Ελλάδα δεν υπάρχουν όρια! Κοίτα μη βρεθείς με «βιομηχανικό ρεύμα» που δεν έχει μετατραπεί σε κανονική παροχή, ψάξε κάθε μικρή και μεγάλη λεπτομέρεια. 

Ναι, ακόμη και εν έτει 2023 θα πωληθούν διαμερίσματα χωρίς σωστή αποτύπωση και συμφωνία των χιλιοστών κάθε διαμερίσματος επί του οικοπέδου. Εσύ λες ότι έχει μικρή σημασία; Για ρώτα τον τραπεζίτη σου, να δεις τι χαρές θα κάνει αν ακούσει για τέτοιο πρόβλημα…

7. Τα αυθαίρετα, τα ημιαυθαίρετα, τα «νομιμοπαράνομα» και τα νόμιμα τετραγωνικά ( + τα υπόσκαφα και τα playroom)

Στην Ελλάδα είμαστε όλοι «άγιοι». Αν όμως κατά λάθος κάποιος έχει πέσει από τον ουρανό και έχει χάσει την «αγιοσύνη» του, είναι ανάγκη να το ξέρεις από την αρχή και να γνωρίζεις τι αγοράζεις.

Πρόσεξε μην καταλήξεις να αγοράσεις κάτι και ξυπνήσεις μία ωραία πρωϊα λαμβάνοντας ένα χαρτί για «ανάγκες τακτοποίησης του ακινήτου» κλπ.

– «Αυτά δεν συμβαίνουν πλέον στην Ελλάδα, όλα γίνονται σωστά, χωρίς προβλήματα και υπερβολές» ακούω πολλούς να λένε. Μετά ακούω και αυτούς που την πάτησαν από τέτοιες κακοτοπιές και σκέφτομαι ότι αν δεν ψάξει κάποιος το ζήτημα, όλα είναι θέμα τύχης.

Βάλε να ασχοληθεί με το θέμα κάποιος γνώστης, έλεγξε και συνέκρινε κάθε έγγραφο που έλαβες και πάρε την απόφασή σου όντας 100% ενημερωμένος για το τι πραγματικάαγοράζεις.

8. Μήπως να μην το τελειώσει το ευλογημένο;

Τα περισσότερα νεόδμητα ακίνητα δεν «χωλαίνουν» στα μπετά και τις τσιμεντόβεργες, αλλά στα «τελειώματα», το finishing (όπως το λέμε στα μέρη μου). Οι καλοί μάστορες είναι λίγοι, αν ο εργολάβος δεν είναι πραγματικός «τσάκαλος» με καλά συνεργεία και συνεχές κυνηγητό και παρακολούθηση, το αποτέλεσμα που θα λάβεις ως τελικό προϊόν θα είναι συχνά κατώτερο των προσδοκιών σου.

Αν δεν ξέρεις καλά τον εργολάβο, ζήτα (αν μπορείς) να σου παραδώσει το διαμέρισμα στα τούβλα ή σε κάποιο αντίστοιχο σημείο αποπεράτωσης και να κάνεις εσύ τα υπόλοιπα. Θεωρητικά θα χάσεις κάποια χρήματα, αλλά στο τέλος θα κερδίσεις περισσότερα.  

9. Για όνομα του Θεού, μην τολμήσεις να αγοράσεις διαμέρισμα με κρεβατοκάμαρα 10 τετραγωνικών!

Καλέ μου άνθρωπε, έχεις δοκιμάσει να τοποθετήσεις ένα διπλό κρεβάτι και μία ντουλάπα σε δωμάτιο 10 τετραγωνικών; Βλέπω (και) στην Ελλάδα τόσες πολλές νεόδμητες οικοδομές με τέτοιους χώρους και απορώ ποιος και γιατί δέχεται να τα αγοράσει!

Δεν το παίρνεις το σπίτι για μία εβδομάδα, ίσως θα ζήσεις εκεί μία ολόκληρη ζωή! Βάλε, σε παρακαλώ στο μυαλό σου ότι κάθε χώρος θα πρέπει να είναι στοιχειωδώς λειτουργικός και άνετος. Άνθρωποι / εσύ ο ίδιος, θα ζήσουν εκεί! 

Γενικός κανόνας: Σπάνια κάποιος εργολάβος έχει σκεφτεί να κτίσει δωμάτια σε διαστάσεις «σπιρτόκουτων» και έχει χρησιμοποιήσει καλή ποιότητα υλικών στην κατασκευή του κτηρίου (οι εξαιρέσεις επιβεβαιώνουν τον κανόνα).

= «είναι φθηνό = είναι καλό, το παίρνω» σημαίνει «είναι φθηνό = ο Θεός να βάλει το χέρι του για το μετά»

– «Και αν δεν έχω περισσότερα χρήματα;»

Αν δεν έχεις πάλλα λεφτά, πάρτο το διαμέρισμα, όμως μη σε ακούσω να λες «την πάτησα».

10. Αγοράζω σήμερα, με σκοπό να έχει αξία μεταπώλησης και αύριο

Δεν είναι λίγες οι φορές που τα σχέδιά μας στη ζωή αλλάζουν. Για αυτό και έχει σημασία να αγοράσεις ένα ακίνητο που θα πωλείται εύκολα στο μέλλον, αν αποφασίσεις ότι σου χρειάζεται κάτι άλλο.

Δύο ακίνητα μπορεί να έχουν ακριβώς την ίδια τιμή. Το ένα έχει κεντρική τοποθεσία = πωλείται οποιαδήποτε στιγμή, ενώ το άλλο είναι «πιο εξω, με πολλή ησυχία» = πωλείται στον πελάτη που θα εκτιμήσει αυτό το πλεονέκτημα. Αν κάποιος βιαστεί να πουλήσει, ο ιδιοκτήτης του κεντρικού διαμερίσματος θα το δώσει στην τρέχουσα τιμή, ενώ αυτός που πουλάει «στην ερημιά» μπορεί και να ζοριστεί, αν αλλάξει λίγο η αγορά.

Πάρε μία από τις πιο σημαντικές αποφάσεις της ζωής σου χρησιμοποιώντας το μυαλό και όχι την καρδιά. Με στρατηγική, σχέδιο και ανάλυση κάθε σεναρίου. Κάντο έτσι και οι πιθανότητες επιτυχίας θα είναι πάρα πολλές!

Καλή επιτυχία!

Εσύ τι γνώμη έχεις;

ΥΓ. Λένε οι γνώστες της αγοράς των ακινήτων πως… «σπίτι χωρίς ασφάλεια = ιδιοκτήτης χωρίς μυαλό». Τη σήμερον ημέρα είναι αμαρτία να αγοράσεις σπίτι και να μην το έχεις ασφαλισμένο.

Δεν αρκεί κατ’ ανάγκη η υποχρεωτική ασφάλιση σε περίπτωση αγοράς μέσω δανείου. Κοίτα τις καλύψεις και φρόντισε να είσαι καλυμμένος για το κακό σενάριο, ελάχιστο είναι το κόστος.

ΥΓ.2. Για να είμαστε έντιμοι μεταξύ μας, όπως πάντα, να ξέρεις πως όλα αυτά τα γράφω ενώ σκοπεύω να επενδύσω στην ανέγερση οικιστικού έργου στα νότια προάστια της Αθήνας.