ON-DEMAND ΕΚΔΗΛΩΣΗ

“Vreau să cumpăr un apartament nou” (Primele 10 sfaturi)

(Acest text face parte din următoarea mea carte pe care o pregătesc, cu sfaturi despre investiții pentru cei care vor să investească într-o casă, veche sau nouă.)

Felicitări! Te-ai decis să cumperi o proprietate și ai ales să fie una nou construită! Această alegere este una dintre cele mai importante decizii pe care le vei lua în viața ta! Cercetările arată că o persoană obișnuită cumpără între 1 și 3 case în viața sa și mă bucur că te afli în fața unui moment atât de important.

Nu îmi amintesc exact cifrele oficiale, însă cred că ar trebui să fii unul dintre cei 20.000 – 30.000 de români care va face o astfel de investiție anul acesta. Bravo, hai să discutăm despre câteva lucruri pe care poate le știai deja, te pot enerva („cheltuieli inutile”), dar te pot și ajuta să nu greșești într-o achiziție de sute de mii de euro.

Cei aproape douăzeci de ani ai mei de experiență în consultanță în investiții imobiliare îți stau la dispoziție…

1. Ce vei face cu ea?

– „Ce vrei să spui prin ce voi face cu ea? O voi folosi, investesc”, ai putea crede.

Nu este chiar așa.

  • Există varianta prin care investești atunci când vine vorba despre casa pe care dorești să o cumperi pentru a locui.
  • Există varianta în care investești atunci când cauți rentabilitate și venituri stabile prin închirierea convențională.
  • Există varianta în care te gândești la AirBnB
  • Există varianta în care dorești să cumperi și să revinzi peste 3 – 5 ani.
  • Și lucrurile stau cu totul altfel, dacă vrei doar să investești banii într-o proprietate, pentru a nu sta cu teama de a-i pierde în bancă: „Să fie undeva, să iau dobândă, poate chiar o sumă din chirie. Dar nu îi voi pierde lăsându-i în bancă.”

Pentru orice variantă ai alege, mai întâi crează o strategie de investiții, pe baza nevoilor tale. Apoi include în această achiziție proprietatea (nou construită în acest caz). Și apoi treci la implementarea sa, amintindu-ți că nu funcționează totul pentru toată lumea.

De exemplu, aud la unii „necunoscători” spunând că cel care a dat 10.000+ euro pe metru pătrat pe o proprietate în Primăverii, București, o va închiria prin AirBnB. Dacă o fac câțiva, ei vor fi mai degrabă excepția decât regula. Oamenii cumpărau acolo fie pentru a rămâne, fie pentru a revinde, fie pentru a-și investi banii undeva.  

Același lucru este valabil și pentru tine, orice ai cumpăra, ia-o cu un scop și cu o strategie în prealabil.

2. Când este momentul potrivit să o cumperi?

Este adevărat că dacă ai fi cumpărat acum câțiva ani în urmă,  prețurile ar fi fost mult mai mici. Acum piața este destul de vastă și în curând îți voi pregăti și prognoza pentru 2024. Dar, de cele mai multe ori, această întrebare este probabil greșită!

Dacă ai nevoie de proprietate, cumpăr-o acum!

Dacă găsești ceea ce cauți, cumpăr-o acum!

Dacă nu găsești și poți aștepta, atunci cumpăr-o în viitor!

– „Și în viitor, ce se va întâmpla, Ilias?”

Odată ce măsurile fiscale pe care guvernul le pregătește vor fi finalizate, îți voi spune.

Dar fii atent! Dacă nu găsești ceea ce îți dorești, nu cumpăra doar „pentru a obține ceva înainte ca prețurile să crească”. Acest lucru nu se numește gândire investițională, ci nesăbuință. Investeștiatunci când ceea ce faci este în conformitate cu strategia pe care ai conceput-o și o deservește. În caz contrar, renunță!

3. Locație, Locație, Locație

În perioada 2010 – 2012 în București, am pierdut zeci de clienți pentru că toți erau supărați pe mine când le spuneam să nu cumpere într-un cartier nou, în plină dezvoltare din perimetrul orașului (în spatele magazinului IKEA Palady, ieșirea spre Constanța), fără infrastructură, drumuri, etc. Era la modă atunci, aproape toată lumea spunea „hai și tu”, iar eu am insistat „stai deoparte, stai cuminte”.

Începând cu 2014, aceiași oameni au spus (și spun) că „numai grecul nebun ne-a spus adevărul, chiar și atunci când l-am insultat”. Le-am explicat atunci că are mai mult sens să investească cu 20% mai mult și să cumpere o proprietate lângă o stație de metrou, într-o zonă cu infrastructură bună, parcuri, etc. Ei au fost totuși atrași de prețul acestor apartamente chiar dacă erau construiteliteralmente pe pământ, chiar dacă drumurile erau de 6 metri lățime iar vehiculele se deplasau cu dificultate, gândindu-se că „voi folosi acei 20% și voi cumpăra mobilierul”.

De îndată ce au mers acolo și au fost nevoiți să parcheze, m-au înțeles…

Investiția într-o proprietate fără a avea în vedere importanța și gravitatea locației sale este ca și cum ai arunca într-o oală toate ingredientele pentru o supă. Poate reușești, din greșeală. Dar cel mai probabil supa nu va fi mâncată …

4. Să ai alături de tine un avocat, arhitect, poate chiar un agent imobiliar/consilier în investiții. 

– „Despre ce vorbești, omule? Nu sunt vreun prost să mă las păcălit și să plătesc în dreapta și în stânga! Sunt șmecher și vreau să plătesc cât de puțin se poate pentru a cumpăra o proprietate, să fac economie. Ai de gând să-mi umfli cheltuielile? Și mai vrei să citesc ce scrii în continuare?”

Bate-mă, dar ascultă-mă! (a zis Themistocle, generalul naval grec care a învins perșii în Salamina acum 2.500 de ani în urmă = a schimbat istoria lumii).

Vrei să cumperi o proprietate fără un avocat bun, experimentat, care ar recunoaște orice truc pe care l-ar încearca dezvoltatorii? Greșit, vei fi mâncat de viu!

Vei merge fără un arhitect? Și dacă îți arată vânzătorii niște planuri „fantastice – boombastice” și de fapt realitatea este cu totul alta? De zeci de ori am văzut planuri în care sunt prezentate camere drept „spațioase”, dar când i le-am arătat arhitectului mi-a răspuns „nici măcar mașina de spălat nu încape aici”.

Vei cumpăra fără ajutorul cuiva care cunoaște bine subiectul și poate chiar și zona? Poți să o faci, nu spun că nu, dar așa multiplici șansele de a fi înșelat. Nu doar titlul de proprietate contează în clădirile nou construite, ci și zeci de detalii pe care doar cineva cu experiență ar ști să ți le spună.

Așa este, s-ar putea să plătești niște bani pentru consiliere și poate să nu cumperi nimic în cele din urmă. Dacă ești genul care preferă să „închidă ochii” și care cumpără și apoi spune „Doamne ajută să fie bine”, sperând să nu fi făcut o greșeală în cea mai importantă decizie din viața lui, nu am o problemă cu asta.

5. Calitatea construcției, A. Proprietatea în plan” / în construcție”

După ce ai verificat cât de mult poți cine este dezvoltatorul (ideal să nu fie vreun șmecher renumit pentru porcăriile sale sau pentru cheltuielile sale uriașe pe prostii, cazinouri, etc), nu uita că pe contract ar trebui să apară o serie de indicatori:

A. Cum va gestiona dezvoltatorul banii tăi?

B. Ce materiale va folosi mai exact în proiect?

C. Când îți va livra proprietatea și la ce preț?

D. Cât de ușor se încalcă acest contract? (Nu ai auzit despre tranzacțiile anulate din cauza creșterii costurilor materialelor în ultimii doi ani?)

Îți reamintesc că în momentul în care cumperi o proprietate înainte să fie ridicată, practic „te căsătorești” cu dezvoltatorul (= dacă dezvoltatorul este serios, totul va fi bine; în caz contrar, totul va ieși prost, ca într-o căsnicie). Este nevoie de multă muncă pentru a semna un document corespunzător care să te protejeze în mod serios. Va fi nevoie de și mai multă muncă pentru a analiza împreună cu experții fiecare detaliu al proiectului și proprietatea pe care o vei cumpăra.

(PS: Există și alternativa de a co-investi într-un proiect pentru a obține un preț de achiziție mai bun, dar și acest lucru necesită multă atenție, am discutat despre asta aici).

6. Calitatea construcției, B. Proprietatea nou construită care este finisată”

Aici rolul arhitectului este foarte important… „S-o întoarcă pe dos”, să caute orice problemă posibilă și imposibilă, să facă o listă cu zeci de probleme mici și mari, să o aibă cu el pentru a o verifica și a obține răspunsuri.

– „Da, dar asta mă va costa”, vei spune.

Corect. Dar este mai bine să pierzi câteva sute de euro verificând o proprietate, decât să iei țeapă și apoi să cauți o soluție fără să o poți găsi.

Același lucru este valabil și pentru contracte, etc. „În democrație nu există înfundături”, iar în România (ca și în Grecia) nu există limite! Verifică să nu te trezești cu „electricitate industrială” care nu a fost transformată într-o sursă rezindențială, caută fiecare detaliu mic și mare.

Da, chiar și în 2023, apartamentele vor fi vândute fără o descriere adecvată și fără un contract pe fiecare milimetru al apartamentului. Spui că asta contează puțin? Întrebă-ți bancherul, să vezi ce bucuros va fi când va auzi despre o astfel de problemă …

7. Metrii pătrați menționați în reclamă în comparație cu cei de la fața locului. Nu “se pupă” întotdeauna

În România (ca și în Grecia) cu toții suntem „sfinți”. Însă, dacă vreunul dintre noi „pică din cer” și își pierde „sfințenia” = (pentru că toți se declara sfinți, dar nu toți fac afaceri serioase), este bine să fii atent de la bun început, știind exact ce cumperi.

Clădiri fără acte finalizate, clădiri racordate la curent industrial, fără recepția finală, fără calculul cotei indivize a terenului comun de sub clădire, apartamente cu metri pătrați diferiti față de cei menționați în reclamă sau cei pe care i-ai măsurat tu când ai vizitat spațiul, sau metri pătrați construiți ilegal, care „se pot legaliza ușor, știu eu pe cineva”…

– „Exagerezi, Ilias, astfel de situații nu se mai întâmplă în România, majoritatea dintre ei sunt oameni cinstiți” îmi poți spune, aud asta des. Însă după, aud și mai des că mai mulți s-au trezit cu tot felul de probleme și mă gândesc că dacă cineva nu verifică totul înainte, ajunge să depindă doar de noroc.

Apelează la un expert să se ocupe de subiect, verifică fiecare document în parte și ia decizia numai după ce simți că știi / înțelegi toți parametrii ecuației. Pentru a ști cu adevărat ce să cumperi!

8. Poate e mai bine să nu fie terminată și să îți fie livrată la gri”?

Majoritatea apartamentelor noi nu au probleme majore de structură, la beton și la fier, ci la „finisaje”. Meseriașii buni sunt foarte puțini și scumpi și dacă dezvoltatorul îi aduce pe șantier pe „Dorel și Gigel care sunt buni și ieftini”, atunci rezultatul final va fi sub orice așteptare de-a ta.

Dacă nu cunoști bine dezvoltatorul și nu ai încredere în munca lui + dacă ai acces la meseriași mai buni, atunci încearcă (dacă se poate) să cumperi apartamentul „la gri” și să îl finalizezi tu.Teoretic, vei pierde niște bani și te vei implica în ceva care nu îți place, dar vei salva timp, nervi și … mai mulți bani la final!

9. Încearcă, te rog, să nu cumperi un apartament cu dormitoare de 10 metri pătrați!

Ai încercat vreodată să așezi un pat dublu și dulapuri într-o cameră de 10 metri pătrați? Majoritatea clădirilor rezidențiale noi încă au astfel de spații și mereu mă întreb cine și de ce a acceptat să le cumpere! Argumentul a fost că „numai așa îmi ies socotelile și nu-mi permit să dau mai mult”. Acum, situația pieței în multe cazuri, îți permite să accesezi proprietăți un pic mai bune cu aceleași sume de bani = merită să încerci!

Știu că nu este ușor, dar nu cumperi un apartament în fiecare an, poate vei trăi acolo pentru tot restul vieții tale! Încearcă, te rog să nu uiți că fiecare spațiu din apartamentul respectiv trebuie să fie funcțional!

(O regulă, ale cărei excepții o și confirmă: Rar vei găsi un dezvoltator care construiește apartamente „cu camere pentru șoricei” și a folosit materiale de construcție de bună calitate. De obicei, camerele foarte mici înseamnă calitate inferioară).

= „e ieftin = e bun, îl iau” înseamnă practic „e ieftin = Doamne ajută să nu fie foarte rău în viitor”

– „Și dacă nu am mai mulți bani?”

Dacă nu ai mai mulți bani și ai decis că nu ai alternative, atunci cumpără apartamentul, dar te rog să nu te plângi apoi că „am fost păcălit”.

10. Cumpăr astăzi, pentru a avea valoare de revânzare mâine

Există multe momente în viață când planurile tale se pot schimba. De aceea, este important să cumperi o proprietate care va fi ușor de vândut, în cazul în care decizi că ai nevoie de altceva în viitor.

Două proprietăți pot avea exact același preț. Unul este situat central = vandabil în orice moment, în timp ce celălalt este situat mai la periferie, într-o zonă liniștită = vândut doar clientului care va aprecia acest avantaj. Dacă cineva se grăbește să vândă, proprietarul apartamentului central îl va vinde la prețul actual, în timp ce proprietarului apartamentului de la periferie îi va fi mai dificil dacă piața se schimbă puțin.

Ia una dintre cele mai importante decizii din viața ta folosindu-ți mintea, și nu inima. Cu o strategie, un plan și cu o analiză a fiecărui scenariu. Fă acest lucru și șansele de succes vor fi mari!

Mult noroc!

Tu ce părere ai?

PS: Liderii pieței imobiliare spun … „Casă fără siguranță = proprietar fără creier”. În zilele noastre, este păcat să cumperi o casă și să nu o ai asigurată.

Asigurarea obligatorie nu este neapărat suficientă în cazul achiziționării prin împrumut. Verifică variantele existente și asigură-te că ești acoperit pentru orice scenariu rău, costul este minim.

Reader Interactions

Ilias P. Papageorgiadis

Ilias Papageorgiadis

Ilias P. Papageorgiadis este om de afaceri și consultant în afaceri, cu activitate antreprenoriala din 1993, multe proiecte de succes, activitate socială intensă şi în acelaşi timp a scris 4 cărţi.

Lasă comentariul tău

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Vrei să primeşti textele mele direct pe adresa ta de e-mail?

Cu un newsletter la fiecare 15 zile.
Vrei să primeşti cu prioritate următoarele mele cărṭi electronice?

817

Sunt de acord să primesc newsletter (buletinul informativ) şi accept declaraţia de confidenţialitate a datelor.