ΕΙΣΙΤΗΡΙΑ ΕΚΔΗΛΩΣΗΣ

Τι αλλάζει στα AirBnB μετά τα νέα μέτρα: Ερωτήσεις, απαντήσεις και η πρόβλεψή μου

Μετά την ανακοίνωση των αλλαγών στον τρόπο φορολόγησης των ακινήτων «τύπου AirBnB» στην Ελλάδα, ας δούμε τι θα αλλάξει στην πράξη, πέρα από τους «φόβους για πρόβλημα στον τουρισμό».  

Πλέον μιλάμε για μία βιομηχανία

Παγκοσμίως αλλά και στην Ελλάδα το AirBnB έχει μετατραπεί σε έναν συνδυασμό ευλογίας και κατάρας για τις κοινωνίες όπου ευδοκιμεί. Αφενός έδωσε μία νέα διάσταση στο τουριστικό προϊόν και έγινε μία σοβαρή επενδυτική επιλογή για μικρομεσαίους (και μεγάλους) επενδυτές, αλλά την ίδια στιγμή άλλαξε ολόκληρες γειτονιές και συνέβαλλε στη εσωτερική μετακίνηση πληθυσμών εντός των πόλεων και την εκτόξευση του κόστους ζωής των πολλών.

Αν δεν το θυμάσαι, η αρχική ιδέα της βραχυχρόνιας μίσθωσης διαμερισμάτων ήταν «να εκμεταλλευτείς «ένα δωμάτιο που δεν χρειάζεσαι» και μετά «ένα σπίτι που δεν χρειάζεσαι». Σήμερα είναι πλέον ένα κανονικό τουριστικό προϊόν, απολύτως ανταγωνιστικό προς τα ξενοδοχεία και τις άλλες επιχειρήσεις του χώρου, χωρίς τίποτε το ερασιτεχνικό. Στις μέρες μας η εκμετάλλευση διαμερισμάτων είναι μία ολόκληρη βιομηχανία, πολύ μακριά από τις αρχικές «ρομαντικές» σκέψεις του ιδρυτή του site.

Ελλάδα: Μεγέθυνση πλεονεκτημάτων και μειονεκτημάτων

Στη χώρα μας όπου η αγορά ακινήτων στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη είναι τα τελευταία χρόνια «υπερ-στρεβλωμένη», οι βραχυχρόνιες μισθώσεις «τύπου AirBnB» μας οδήγησαν στη μεγέθυνση τόσο των πλεονεκτημάτων τους, όσο και των μειονεκτημάτων. Όλα έγιναν στο απόλυτο, προσθέτοντας σημαντικές ευκαιρίες στους «έχοντες» και επιτείνοντας τη δυσκολία ανεύρεσης στέγης στους «μη έχοντες».

Για μήνες τα ΜΜΕ έγραφαν ότι επίκεινται αλλαγές στον κλάδο, περιορισμοί κλπ, εκτιμώντας ότι η κυβέρνηση θα «έβαζε τάξη» στον χώρο (αν υποθέσουμε πως δεν υπήρχε).

Άραγε με τα μέτρα που ανακοίνωσε ο πρωθυπουργός «μπήκε αυτή η τάξη»;

Το κράτος κοίταξε τι μπορεί να πάρει από έναν κλάδο που υπεραποδίδει. Ως εκεί

Έτσι λοιπόν από την 01.01.2024 το «νέο πακέτο μέτρων» για τον κλάδο περιλαμβάνει:

Πρώτη παρατήρηση: Το κράτος δεν ασχολήθηκε να ρυθμίσει την αγορά, να επιβάλλει κανόνες, να απαγορεύσει κλπ. Αντίθετα η προσέγγισή του είναι απλή: «Πάει καλά ο τουρισμός, αυτοί των AirBnB εισπράττουν και ίσως δεν αποδίδουν όσο φόρο θα έπρεπε = για να δω, τι μπορώ να πάρω περισσότερο από αυτόν τον κλάδο που υπεραποδίδει;»

Όλα τα υπόλοιπα αποδείχθηκαν «καφενειακά». Δημοσιονομική ήταν η προσέγγιση, 100%. Δεν λέω ότι είναι καλό ή κακό, το γεγονός καταγράφω.

Οι στρεβλώσεις της αγοράς ακινήτων παραμένουν, απλά από τον κλάδο των AirBnB θα εισπραχθούν περισσότερα δημόσια έσοδα.

Ilias Papageorgiadis
Ελλάδα, 2025: Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις

Η εκδήλωση της χρονιάς, στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών!

Έρχεται τον Νοέμβριο, με μοναδικά Masterclass, σημαντικές πληροφορίες και προβλέψεις, ζωντανές ψηφοφορίες + networking με ανθρώπους του επιχειρείν και επενδυτές! Για να ξέρεις πριν από όλους ό,τι σου χρειάζεται για τη νέα χρονιά!

ΚΛΕΙΣΕ ΘΕΣΗ ΤΩΡΑ

Βάλε και τα «έμμεσα έσοδα» στη σούμα…

Αυτή όμως η δημοσιονομική επιλογή δεν θα έχει μόνο άμεσα έσοδα, αλλά και έμμεσα, collateral revenues (όπως λέμε στην Κατερίνη τα παράπλευρα έσοδα). Όποιος έχει 3 – 4 AirBnBθα κοιτάξει τους επόμενους μήνες να μεταβιβάσει 1 – 2 σε κάποιον συγγενή, για να αποφύγει όλη αυτή τη διαδικασία.

Μεταβίβαση = φόροι για το κράτος.

Επίσης αρκετοί ήταν οι υποψήφιοι επενδυτές του χώρου που είχαν αναβάλλει την επένδυσή τους περιμένοντας να δουν τα τελικά μέτρα της κυβέρνησης. Τώρα που το τοπίο ξεκαθάρισε λογικά θα προχωρήσουν και αυτοί = νέα έσοδα για το κράτος.

ΥΓ. Η επιβολή ΦΠΑ σε όσους έχουν 3 ή περισσότερα τέτοια καταλύματα μπορεί να μην αυξήσει πολύ τα κόστη τους (μιας και ένα τμήμα του ΦΠΑ θα το ισοσκελίσουν από τιμολόγια αγορών όπου θα πληρώσουν 24%), όμως ακριβώς η επιβολή του θα τους κάνει να ζητούν τιμολόγια για υπηρεσίες που σήμερα «ίσως και να μη ζητάνε παραστατικό», για να το πω κομψά…

Δεύτερη παρατήρηση: Το κράτος δεν πιστεύει πως σήμερα δηλώνονται όλα τα έσοδα από το AirBnB

Όλες αυτές οι «απειλές» ότι η Εφορία θα συνεργαστεί πιο στενά με τις πλατφόρμες AirBnB, Booking, Vrbo κλπ δείχνουν πως το κράτος δεν πιστεύει ότι δηλώνονται όλα τα έσοδα από τους ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων. Εισπράττει ήδη περί τα 600 εκ. Ευρώ, όπως γράφεται στα ΜΜΕ, αλλά πιστεύει πως μπορεί να συλλέξει περισσότερα έσοδα.

Μεταξύ μας, μάλλον έχει δίκιο. Ρώτα έναν λογιστή αν έχει πελάτες με διαμερίσματα προς βραχυχρόνια ενοικίαση και αν έχει, ρώτα τον αν μαλώνει με κάποιους από αυτούς επειδή εισπράττουν λεφτά ενοικιάσεων μέσω τραπέζης και δεν θέλουν να τα δηλώσουν ως έσοδα.

Είναι όμως λύση το να αυξήσεις τη φορολογία σε αυτούς που δεν σε πληρώνουν; Ή μήπως θα τους δώσεις περισσότερα κίνητρα για να το προσπαθήσουν;

(Τα ίδια διαβάζουμε και για τους ελεύθερους επαγγελματίες… μας λένε πως το 70% δηλώνει ως 10.000 Ευρώ ετήσιο εισόδημα και η λύση για να αποκαλυφθούν τα πραγματικά τους έσοδα είναι να… αυξηθεί η φορολογία!)

ΥΓ. Αν όντως το κράτος εισέπραττε αυτά που ήθελε από τον κλάδο, θα προτιμούσε κάποιος να έχει πολλά διαμερίσματα και να δηλώνει πχ 100.000 τον χρόνο, πληρώνοντας 15% στις πρώτες 12.000, μετά 35% και μετά 45%. Τώρα ωθώντας τον να κάνει εταιρεία αν έχει 3 ή περισσότερα, θα εισπράξει 22% + 5% = θεωρητικά λιγότερα λεφτά.

Τρίτη παρατήρηση: Όσο είναι εφικτό θα αυξηθούν οι «ακυρώσεις», τα exi ennia evdominta exi και θα αλλάξουν κάποια σχήματα επινοικίασης

Με τη φορολογία λοιπόν να αυξάνεται, η πρώτη σκέψη πολλών θα είναι να προσπαθήσουν να δηλώσουν όσα λιγότερα έσοδα μπορούν.

Ήδη οι άνθρωποι του χώρου ξέρουν πως μία συνηθισμένη πρακτική είναι να γίνεται μία κράτηση, μετά να μιλάνε μαζί ο ιδιοκτήτης με τον ενοικιαστή, να συμφωνούν να ακυρωθεί η κράτηση και ο ενοικιαστής να πληρώσει μετρητοίς τον ιδιοκτήτη, παίρνοντας ως έκπτωση την αμοιβή της πλατφόρμας.

Μία άλλη πρακτική έχει να κάνει με την προσπάθεια ανταλλαγής μηνυμάτων του στυλ exi ennia evdominta exi pente dekaepta κλπ. Με αυτόν τον τρόπο ιδιοκτήτης και ενοικιαστής προσπαθούν να ανταλλάξουν τηλέφωνα (με τρόπο που να μη γίνει κατανοητός από την τεχνητή νοημοσύνη της πλατφόρμας, με αυτά τα ελληνικά νούμερα που γράφονται με λατινικούς χαρακτήρες) και πάλι να καταλήξουν σε απευθείας συμφωνία, εξαιρώντας την πλατφόρμα από την τελική αμοιβή και την Εφορία, φυσικά.

Βέβαια η σημαντικότερη εξέλιξη που περιμένω είναι να αναζητηθούν / δημιουργηθούν νέα νομικά κείμενα για τις περιπτώσεις που κάποιος επινοικιάζει πολλά διαμερίσματα. Θα βρει τρόπο να αποφύγει τον ΦΠΑ κλπ, προσπερνώντας τον σκόπελο; Δεν το ξέρω, θα το μάθουμε σε λίγο καιρό.

Τα επιχειρήματα των «παραπονούμενων»

Στο συγκεκριμένο θέμα εμφανίστηκαν γρήγορα και τα επιχειρήματα των «παραπονούμενων», που διαμαρτύρονται για αυτές τις αλλαγές. Πάμε να τα δούμε μαζί και επέτρεψέ μου να τα σχολιάσω:

Α. «Δεν ευθύνεται η βραχυχρόνια μίσθωση για την εκτόξευση των ενοικίων στις μεγάλες πόλεις»

Ας μην κοροϊδευόμαστε μεταξύ μας, όλοι ξέρουμε πως και η βραχυχρόνια μίσθωση παίζει τον ρόλο της στο θέμα αυτό. Όποιος δεν το κατανοεί, μάλλον δεν κατανοεί πώς λειτουργεί ο κλάδος των ακινήτων και πώς διαμορφώνονται οι τιμές σε αυτόν.

Β. «Θα κτυπηθούν οι μικροί και μεσαίοι ιδιοκτήτες, που συμπληρώνουν το εισόδημά τους»

Κάποιος με 1 – 2 διαμερίσματα προς βραχυχρόνια ενοικίαση δεν θα δει κάποια αλλαγή, εκτός από τον φόρο διαμονής, που στο κάτω κάτω είναι παράλογος για όλον τον τουριστικό κλάδο, όχι μόνο για αυτόν. Κάποιος με 3 – 5 – 10 διαμερίσματα τύπου AirBnB δεν «συμπληρώνει το εισόδημά του», κάνει επαγγελματικά μία δουλειά.

Γ. «Μας κτυπούν επειδή αποσπάμε ολοένα και πιο μεγάλο μερίδιο αγοράς, απέναντι στα ξενοδοχεία»

Σωστά. Από την άλλη όταν ανταγωνίζεσαι κάποιον, δεν είναι λογικό να πρέπει να έχετε την ίδια αντιμετώπιση; Είσαι στον τουριστικό κλάδο, γιατί να έχεις διαφορετική μεταχείριση;

Δ. «Πολλοί θα εγκαταλείψουν τον χώρο δια της βίας και θα επιστρέψουν στις μακροχρόνιες μισθώσεις»

Ζητώ ταπεινά συγνώμη, αλλά δεν το πιστεύω. Όποιος εκμεταλλεύεται το ακίνητό του μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης:

  • Έχει επενδύσει συνήθως πολλά χρήματα στην ανακαίνισή του και φοβάται να το δώσει σε «πιθανά κακό μακροχρόνιο ενοικιαστή»
  • Κερδίζει 50% ή περισσότερα έσοδα σε σχέση με ένα καλό μακροχρόνιο ενοίκιο. Ακόμη και με την απώλεια κερδών που θα υποστεί, πάλι θα θεωρήσει πως τον συμφέρει.

Και αν τελικά φύγουν κάποιοι, η απάντηση του κράτους είναι πως κοινωνικά κάτι τέτοιο είναι καλό, μιας και θα αυξηθεί η (ελάχιστη σήμερα) προσφορά καλών ακινήτων προς ενοικίαση.

Ε. «Όσοι έχουν από 3 ακίνητα και πάνω θα αναγκαστούν να συστήσουν εταιρεία ή ατομική επιχείρηση».

Οκ, συμφωνούμε. Αυτό γιατί είναι κακό; Προτιμάνε να πληρώνουν 45% φόρο από το να πληρώνουν 22% στην ΙΚΕ + 5% μέρισμα; Προτιμάνε να μην εκπίπτουν τα έξοδά τους, από το να τα περνάνε στην επιχείρησή τους. Ναι, θα αναγκαστούν να χρεώσουν ΦΠΑ ανταγωνιζόμενοι τα ξενοδοχεία κλπ, όμως είναι παράλογο κάτι τέτοιο; Εγώ λέω πως θα έπρεπε από μόνοι τους να είχαν επιλέξει αυτή τη λύση, αν είχαν καλό λογιστή στο πλευρό τους.

Αν μπορώ να επενδύσω σε ένα κτήριο που θα το εκμεταλλευθώ για βραχυχρόνιες ενοικιάσεις, γιατί να έχω πιο ευνοϊκό καθεστώς μέσω AirBnB παρά μέσω ξενοδοχειακής επένδυσης;

ΣΤ. «Αυτοί που νοικιάζουν 3+ ακίνητα σε περιοχές χαμηλής αξίας θα πληγούν με τον ΦΠΑ, έχοντας έσοδα πχ 20.000 Ευρώ»

Αν κάποιος νοικιάζει 3 – 4 διαμερίσματα και εισπράττει τον χρόνο πχ 20.000 Ευρώ μέσω AirBnB, μήπως κακώς ασχολείται με το «άθλημα» και πρέπει να το ξαναδει; 20.000 τον χρόνο για 3 διαμερίσματα είναι 6.700 για το καθένα, δηλαδή περίπου 560 Ευρώ τον μήνα. Αν υπάρχουν ιδιοκτήτες με τόσο χαμηλά εισοδήματα, ήρθε η ώρα να καταλάβουν πως ίσως η επενδυτική τους στρατηγική να μην ήταν σωστή και με ένα απλό μακροχρόνιο ενοίκιο θα μπορούν να εισπράξουν τα ίδια χρήματα, χωρίς το τρέξιμο του AirBnB.

Ζ. «Αν κάποιος έχει 3 ή περισσότερα ακίνητα, σε ποιο από αυτά θα χρεώσει ΦΠΑ; Μπέρδεμα…»

Υποψιάζομαι πως θα του επιβληθεί να χρεώσει σε όλα, αλλά αν το αποφύγει θα είναι προς όφελός του.

Η. «Το κράτος με αυτή τη ρύθμιση προσπαθεί να καθορίσει τον τρόπο με τον οποίο οι ιδιοκτήτες θα αξιοποιήσουν το ακίνητό τους»

Είναι έτσι; Υπάρχει τέτοια στρατηγική; Ή απλά ένιωσαν πως «υπάρχει ζουμί εδώ» και προσπαθούν να συγκεντρώσουν περισσότερα έσοδα; Προσωπικά βλέπω πιο πολύ μία προσπάθεια αύξησης εσόδων, στο όνομα της ισονομίας και ίδιων κανόνων ανταγωνισμού. 

Αν πάντως είναι αληθές το επιχείρημα αυτό, συμφωνώ πως δεν θα έπρεπε να κάνει κάτι τέτοιο το κράτος μας (όπως δηλαδή κάνει συνήθως, σχεδόν σε κάθε κλάδο της Ελληνικής οικονομίας).

Θ. «Πάλι κτυπάνε τα ακίνητα, έχουμε κουραστεί να μας χαρατσώνουν»

Σωστά, 100% σωστά.

«Ηλία, είσαι εναντίον των AirBnB; Γιατί τα γράφεις όλα αυτά;»

Δεν είμαι ούτε υπέρ, ούτε εναντίον. Μου αρέσει που υπάρχουν και θεωρώ σωστό να ανταγωνίζονται με τους ίδιους κανόνες τις επιχειρήσεις του κλάδου που προσφέρουν το ίδιο ακριβώς προϊόν, τη βραχυχρόνια μίσθωση.

Αντί «να πάρω το μέρος των ιδιοκτητών και να κάνω τον καλό» προσπαθώ να σου εξηγήσω το θέμα χωρίς συναισθήματα, γιατί εδώ μιλάμε για οικονομία και επενδύσεις.

«Θα πέσουν λοιπόν οι τιμές ακινήτων που προορίζονται για βραχυχρόνια μίσθωση; Ήρθε το τέλος του AirBnB; Θα βγουν πολλοί ιδιοκτήτες από την αγορά;»

Είναι τόσο υπερ-στρεβλωμένη η αγορά ακινήτων σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, είναι τόσο σημαντικά τα έσοδα από τη βραχυχρόνια μίσθωση αλλά και τόσο μεγάλος ο εγωισμός πολλών (που για να αποδείξουν ότι είχαν δίκιο, μπορούν ακόμη και να χάνουν λεφτά), που ειλικρινά δεν βλέπω κάποια αλλαγή προς τα κάτω.

Υπάρχουν μόνο δύο πιθανότητες να πέσουν οι τιμές αυτών των ακινήτων και να βγουν πολλοί ιδιοκτήτες από την αγορά, αλλά αυτά θα τα αναλύσουμε στην εκδήλωση που διοργανώνω στις 22 Νοεμβρίου, εκεί θα πούμε περισσότερα και για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, όσο και για τα ακίνητα γενικότερα, δίνοντάς σου την πρόβλεψή μου για το 2024.

Χρειάζεσαι σοβαρή καθοδήγηση για την επιχειρηματική / επενδυτική σου δραστηριότητα;

Κάθε μήνα συμβουλεύω ως 3 άτομα ή εταιρείες που χρειάζονται «μία out of the box προσέγγιση»

Γράψε μου για να μιλήσουμε! (Η υπηρεσία αυτή έχει κόστος)

«Θα αλλάξει λοιπόν κάτι ριζικά στον χώρο ή όχι»

To cut the long story short, όπως λέμε στα μέρη μου, μόνο αν εμφανιστεί μία από τις 2 πιθανότητες που θα αναλύσω στην εκδήλωση του Νοεμβρίου μπορούμε να δούμε προβλήματα στη συγκεκριμένη αγορά ακινήτων. Διαφορετικά οι μόνοι που ίσως φύγουν από τον χώρο θα είναι αυτοί που δεν θα έπρεπε καν να μπουν = μικρό το κακό.

Όποιος αποφεύγει τη μακροχρόνια ενοικίαση δεν θα επιστρέψει εύκολα σε αυτή, σίγουρα όχι επειδή τα έσοδά του θα μειωθούν λόγω επιβολής ΦΠΑ, τέλους διαμονής και λειτουργικών εξόδων εταιρείας.

Εσύ τι γνώμη έχεις;

ΥΓ. Υπήρχαν φωνές που ζητούσαν από το Κράτος να «ρυθμίσει» αυτή την αγορά, βάζοντας περιορισμούς που θα ήταν δύσκολα εφαρμόσιμοι και θα είχαν ως συνέπεια τη συνέχιση του χάους.

Όλοι αυτοί ξεχνουν κάτι: Το Ελληνικό κράτος διαχρονικά δεν διαπρέπει στις σωστές ρυθμίσεις, αλλά στο να φορολογεί περισσότερο…

Ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης είναι διευθύνων σύμβουλος του Ομίλου εταιρειών MORE (διανομή Ελληνικών νωπών προϊόντων στη Ρουμανία, ακίνητα, πράσινη ενέργεια, ίδρυση εταιρείας στη Ρουμανία) και σύμβουλος 200+ μικρών και μεσαίων επιχειρήσεων στην Ελλάδα

Reader Interactions

Ilias P. Papageorgiadis

Ilias Papageorgiadis

Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης είναι επιχειρηματίας και σύμβουλος επιχειρήσεων, με δραστηριότητα από το 1993, πολλά και πετυχημένα projects, έντονη κοινωνική δράση, ενώ έχει συγγράψει και 4 βιβλία.

Διατυπώστε την άποψη σας

Η ηλ. διεύθυνση σας δεν δημοσιεύεται. Τα υποχρεωτικά πεδία σημειώνονται με *

Θέλεις να λαμβάνεις τα κείμενά μου απευθείας στο email σου;

Με ένα newsletter κάθε εβδομάδα. Επίσης θα πάρεις με προτεραιότητα τα υπό έκδοση e-books μου.

Με την εγγραφή σου συμφωνείς στην Πολιτική Τήρησης Απορρήτου του blog μου