Τα τελευταία 5 χρόνια στην Ελλάδα ο κλάδος των ακινήτων κατέγραψε αυξήσεις τιμών που σε κάποιες περιπτώσεις ξεπέρασαν και το 100% στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη και τις τουριστικές περιοχές. Η υπόλοιπη χώρα ακολούθησε κυρίως στις γκαρσονιέρες και τις μικρές ιδιοκτησίες, όχι τόσο στις πιο μεγάλες, όμως γενικότερα υπάρχει μεγάλη αισιοδοξία στην αγορά. Σε πολλές περιπτώσεις οι πωλητές ήδη αναζητούν περαιτέρω αυξήσεις και το 2022 ξεκίνησε με τη ζήτηση νέων κατοικιών να παραμένει ισχυρή. Σχεδόν όλοι οι «παράγοντες του κλάδου» προβλέπουν νέες, μεγαλύτερες τιμές.
Έχει βάση όλο αυτό; Είναι αποτέλεσμα μίας λογικής που εξηγείται με επιχειρήματα; Αφού θυμηθούμε ότι η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα είναι χωρισμένη σε 5 διαφορετικές βασικές κατηγορίες, ας δούμε το θέμα αναλυτικά και χωρίς παραμορφωτικούς φακούς…
Γιατί ανέβηκαν οι τιμές από το 2017 και μετά
Οι τιμές τα προηγούμενα χρόνια αυξήθηκαν αρκετά για πολλούς και διάφορους λόγους, όμως κανένας εξ’ αυτών δεν ήταν ότι η οικονομία αναπτύχθηκε και οι Έλληνες γενικώς έβγαλαν περισσότερα χρήματα! Θυμήσου ότι το ΑΕΠ της Ελλάδας σήμερα είναι περίπου 5 – 10% κάτω από τα επίπεδα του 2015 (όταν πχ την ίδια ώρα το ΑΕΠ της Ρουμανίας είναι +50% πάνω από το κλείσιμο της ίδιας χρονιάς), ενώ στην πραγματικότητα οι περισσότερες δουλειές στην Ελλάδα συνεχίζουν να χάνουν χρήματα. Για να καταλάβουμε το μέλλον, θα πρέπει να μελετήσουμε το παρελθόν, οπότε έχει ενδιαφέρον να δούμε τους λόγους που οδήγησαν στις μεγάλες αυξήσεις τιμών:
1. Άλλαξε η ψυχολογία, μιας και μετά το 2017 δεν μπήκαν άλλοι νέοι φόροι, ενώ ο κορωνοϊός οδήγησε σε παγκόσμια εκτόξευση των τιμών των ακινήτων.
2. Το στοκ των νέων / καλών ακινήτων είναι μειωμένο, μιας και ο νόμος Κατσέλη έθεσε εκτός αγοράς εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα, ελάχιστοι έκτισαν νέες οικοδομές και στην Ελλάδα τα σχέδια πόλεως συνεχίζουν να τροποποιούνται μετά από… μία αιωνιότητα και μια μέρα
3. Εμφανίστηκε η συμπιεσμένη ζήτηση, συνέβαλλαν οι ξένοι και το AirBnB στο να αυξηθεί το ενδιαφέρον. Λίγο οι αναβαλλόμενες ανάγκες, περισσότερο η Golden Visa και μαζί της οι επενδύσεις για AirBnBάλλαξαν τα δεδομένα. Από κοντά και οι τράπεζες που άρχισαν να δίνουν στεγαστικά δάνεια, με τη δόση τους να είναι συχνά πιο συμφέρουσα από το ενοίκιο.
(Μην παίρνουν τα μυαλά σου αέρα όταν ακούς για ζήτηση. Στο Βουκουρέστι το 2021 παραδόθηκαν 20.000+ νέα διαμερίσματα, πουλημένα από τα σχέδια σε ποσοστό 90% και με μεγάλες τιμές. Ολόκληρη η Ελλάδα δεν έφτασε ούτε το ένα τρίτο αυτών).
4. Το Χρηματιστήριο Αθηνών δεν αποτελεί επιλογή για τους πολλούς. Ο Έλληνας δεν έχει ξεχάσει τι έπαθε το 1999, προτιμά ξένα χρηματιστήρια, κρυπτονομίσματα κλπ. Για τις πιο «σίγουρες» κινήσεις επιλέγει τα ακίνητα, που νομίζει ότι τα καταλαβαίνει πιο εύκολα και συχνά είναι και κοντά του (είναι άπειροι οι γιατροί που έχουν πληρώσει τεράστια ποσά για ένα ακίνητο, με κριτήριο το ότι περνάνε κάθε μέρα από μπροστά του στον δρόμο για τη δουλειά…)
Μη ρωτάτε τον μέσο Έλληνα για καθαρές ετήσιες αποδόσεις κλπ, ούτε ένας στους δέκα δεν ξέρει να τις υπολογίσει στην πραγματικότητα. Σημασία έχει ότι νιώθουν καλά με την επένδυσή τους.
Θα συνεχίσουν την άνοδό τους οι τιμές το 2022;
Αυτή τη στιγμή στον δημόσιο διάλογο στην Ελλάδα υπάρχουν κυρίως οι απόψεις που μιλούν για νέα μεγάλη άνοδο των τιμών των ακινήτων. Όλοι είναι αισιόδοξοι ότι η αγορά θα βρεθεί σε νέα υψηλά και συχνά κάποια δημοσιεύματα με βαρύγδουπους τίτλους (αλλά ελάχιστα στοιχεία μέσα στο κείμενο) κάνουν πολλούς ιδιοκτήτες να ψάχνουν τιμές πώλησης που είναι εξωφρενικές.
Θα σου πρότεινα να το δούμε το θέμα και από τις δύο πλευρές του, συζητώντας τόσο τα στοιχεία που μπορούν να οδηγήσουν σε νέα άνοδο των τιμών, αλλά να δούμε και αυτά που μπορούν να οδηγήσουν σε διακοπή των συνεχών ανατιμήσεων και σε κάποιες περιπτώσεις ίσως και σε πτώσεις αξιών.
Τα 5 «Ναι»
Ας ξεκινήσουμε με 5 «Ναι». Η Ελληνική αγορά ακινήτων μπορεί να ανέβει και το 2022 επειδή:
Α. Το διαθέσιμο εισόδημα θα μεγαλώσει + το ακίνητο παραμένει προτεραιότητα και είναι καλή επενδυτική απάντηση απέναντι στον καλπάζοντα πληθωρισμό
Οι μισθοί στις σοβαρές εταιρείες έχουν αρχίσει να ανεβαίνουν, μιας και το καλό στελεχιακό δυναμικό είναι δυσεύρετο. Η αγορά εργασίας έχει σημαντική δυναμική για όλους όσους έχουν να προσφέρουν κάτι περισσότερο από τα βασικά. Την ίδια ώρα οι καταθέσεις έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, ενώ πολλοί είναι οι Έλληνες που έβγαλαν χρήματα από τις ριψοκίνδυνες επενδύσεις σε μετοχές και κρυπτονομίσματα. Τέλος πολλοί δημόσιοι υπάλληλοι και συνταξιούχοι παραμένουν «οικονομικά άνετοι».
Για όλους αυτούς το ακίνητο θα παραμείνει επενδυτική προτεραιότητα και μία καλή απάντηση απέναντι στον καλπάζοντα πληθωρισμό.
Β. Οι τράπεζες έχουν στόχους δανείων
Οι Ελληνικές τράπεζες έχουν πλέον συγκεκριμένους στόχους δανείων και πιο υγιή κριτήρια για να δανείσουν. Η δόση δεν πρέπει να ξεπερνάει το 40% του εισοδήματος, ενώ σπάνια δίνονται στεγαστικά δάνεια με ποσό πάνω από το 70 – 80% της αξίας του ακινήτου. Την ίδια ώρα τα επιτόκια είναι πολύ χαμηλά.
Αν οι τράπεζες εφαρμόσουν τα ανακοινωθέντα πλάνα τους για πιστωτική επέκταση στη στεγαστική πίστη, τότε οι τιμές τουλάχιστον θα στηριχθούν στα σημερινά τους επίπεδα, αν δεν αυξηθούν.
Γ. Οι στεγαστικές και επαγγελματικές ανάγκες παραμένουν μεγάλες
Οι στεγαστικές ανάγκες των Ελλήνων δεν έχουν καλυφθεί μετά από πολλά χρόνια «ανομβρίας» και σχεδόν παγωμένης οικοδομικής δραστηριότητας. Οι νέες οικοδομές σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη έχουν μεγάλη ζήτηση, μιας και οι τιμές στα παλιά διαμερίσματα είναι σχεδόν ίδιες, ενώ τα ενοίκια είναι ιδιαίτερα υψηλά! Άρα λοιπόν όλο και περισσότεροι «μη εύποροι άνθρωποι» θα συνεχίσουν να αναζητούν μία επένδυση που θα ανταποκρίνεται στις νέες τους ανάγκες.
Την ίδια ώρα πολλές είναι οι Ελληνικές επιχειρήσεις που ετοιμάζουν μικρές και μεσαίες επενδύσεις. Για αυτές θα χρειαστούν νέα ακίνητα. (Δυστυχώς λείπουν οι σοβαρές μεγάλες επενδύσεις που δημιουργούν πολλές θέσεις εργασίας, αλλά ίσως τελικά να πρέπει να αποδεχθούμε ότι αυτές θα αργήσουν πολύ, αν έρθουν ποτέ).
Δ. Σημαντικό στοκ ακινήτων θα παραμείνει «υπό έλεγχο» και εκτός αγοράς
Οι τράπεζες έβγαλαν από τους ισολογισμούς τους δάνεια ύψους δεκάδων δις. Ευρώ, τα οποία και εξαγόρασαν ιδιωτικές εταιρείες. Μαζί με αυτά πήραν και χιλιάδες ακίνητα, που στο παρελθόν ήταν «παγωμένα». Σήμερα τόσο αυτό το στοκ, όσο και τα ακίνητα που συνεχίζουν να έχουν οι τράπεζες στο χαρτοφυλάκιό τους, είναι «υπό έλεγχο» = συνήθως είναι εκτός αγοράς, ή διαθέσιμα με πολύ μεγάλη τιμή, ή απλώς επέρχεται συμβιβασμός με τον παλιό οφειλέτη και αυτός παραμένει στο ακίνητο. Άρα η προσφορά θα παραμείνει μικρή.
Ε. Η (θεωρητική) επαναφορά του ΦΠΑ από το 2023
Συγνώμη που θα σου το πω, αλλά νομίζω πως θα έπρεπε ήδη να το ξέρεις. Σε πολλούς από εμάς τους Έλληνες αρέσει το παραμύθι και ο «πρόλογος». Έτσι πχ το 2005 όρμησαν να πάρουν ακίνητα που χρειάζονταν ή και όχι, με σκοπό να γλυτώσουν τον ΦΠΑ που θα επιβάλλονταν το 2006, και παρά το ότι οι άδειες που είχαν εκδοθεί το 2005 μπορούσαν να κτιστούν και μετά. Το ίδιο έκαναν και το 2009, όταν για λίγους μήνες μειώθηκαν οι ειδικοί φόροι για την αγορά πολυτελών αυτοκινήτων και έτρεξαν όλοι να προλάβουν (και στη συνέχεια θησαύρισαν οι έμποροι μεταχειρισμένων που τα αγόραζαν και τα πουλούσαν στο εξωτερικό).
Το 2022 θα είναι η τελευταία χρονιά που θα μπορεί να βγάλει κάποιος άδεια οικοδομής και να πουλήσει τα ακίνητα χωρίς να εισπράξει ΦΠΑ 24%. Ενώ ουσιαστικά αυτό σημαίνει πως θα υπάρχουν ακίνητα χωρίς ΦΠΑ και το 2023 και το 2024, αν η κυβέρνηση δεν ανακοινώσει επέκταση της αναστολής χρέωσης ΦΠΑ για μετά το 2022, προβλέπω να γίνεται χαμός από τον επόμενο Σεπτέμβριο, «για να προλάβουν να αγοράσουν όλοι χωρίς ΦΠΑ».
(Λογικά αν αποφασισθεί επέκταση θα ανακοινωθεί από τον πρωθυπουργό τον Σεπτέμβριο στη ΔΕΘ).
Τα 5 «Όχι»
Δεν είναι όμως όλα ρόδινα στον ορίζοντα. Μπορεί το βασικό σενάριο να είναι θετικό, όμως υπάρχουν σημαντικές προκλήσεις μπροστά μας. Προκλήσεις που μπορούν να ανατρέψουν όλα όσα ξέρουμε και οι περισσότεροι επιλέγουν να τις αγνοούν.
Α. Ο αστάθμητος παράγοντας του κορωνοϊού
Η Ελληνική αλφάβητος έχει 24 γράμματα. Ήδη αυτές τις μέρες η μετάλλαξη «Όμικρον» είναι στη ζωή μας και τα γράμματα δεν τελείωσαν. Ποιος μπορεί να αποκλείσει την εμφάνιση της μετάλλαξης «Π», της «Ρ» και νέων μέτρων; Σε αυτή την περίπτωση πολλές επιχειρήσεις που σήμερα κινούνται οριακά, απλά θα κηρύξουν στάση πληρωμών. Με δεδομένο ότι η Κυβέρνηση επιμένει πως δεν έχει άλλα λεφτά να δώσει για να κρατήσει την οικονομία κλειστή, μία ενδεχόμενη πτώση της αγοράς θα οδηγήσει και σε αναστολή επενδύσεων και αναμονή. Ίσως και σε πτώση τιμών για αυτούς που θα ολοκληρώσουν μία συναλλαγή σε τέτοιο περιβάλλον.
Β. Μία ενδεχόμενη παγκόσμια οικονομική κρίση
Η παγκόσμια οικονομία ζει τις ημέρες της μεγαλύτερης φούσκας όλων των εποχών. Θυμίζει ασθενή με σοβαρό πρόβλημα υγείας που για χρόνια του έδωσαν άπειρα φάρμακα (άπλετη ρευστότητα) και τώρα προσπαθούν να μειώσουν τη δόση των φαρμάκων και να δουν αν μπορεί να ζήσει χωρίς αυτά. Αν για οποιονδήποτε λόγο σκάσει η φούσκα και καταρρεύσουν τα χρηματιστήρια παγκοσμίως, η πρώτη που θα πληγεί μαζί τους θα είναι και η αγορά ακινήτων. Όχι άδικα, μιας και σχεδόν παντού στον κόσμο βρίσκεται σε ιστορικά υψηλά επίπεδα.
Λαμβάνοντας υπόψη μας πως η πλειοψηφία όσων επενδύουν σε μετοχές, ETF, παράγωγα και κρυπτονομίσματα δείχνει να μη φοβάται ενδεχόμενη πτώση, τυχόν «σκάσιμο της φούσκας» θα οδηγήσει σε πολύ μεγάλες ζημιές. Όλα αυτά θα πλήξουν αμέσως και την Ελληνική αγορά ακινήτων.
Γ. Η τυχόν μη υποχώρηση του πληθωρισμού και η αύξηση των επιτοκίων
Ένας από τους λόγους που μπορεί να φτάσουμε σε παγκόσμια οικονομική κρίση είναι και το θέμα του πληθωρισμού. Οι Κεντρικές Τράπεζες παγκοσμίως περίμεναν αποκλιμάκωση του πληθωρισμού το πρώτο εξάμηνο του 2022 αλλά πλέον κανείς δεν ξέρει αν αυτό θα επαληθευτεί.
Αν αναγκαστούν να αυξήσουν (πολύ) τα επιτόκια, δύο επακόλουθα έχουν μεγάλες πιθανότητες: Α. Πολλές χώρες θα χρειαστούν βοήθεια από το ΔΝΤ (ξέρεις καμία εδώ στη γειτονιά μας;) και Β. Θα ξεκινήσει μία οικονομική κρίση στασιμοπληθωρισμού.
Σε τέτοιο περιβάλλον το να μιλάμε για άνοδο των τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα θα είναι επιεικώς κωμικό…
Δ. Η Τουρκία, οι πρόωρες εκλογές και η ακυβερνησία
Σύμφωνοι, εγώ είμαι ο πρώτος που εξηγούσα σε όλους τους γνωστούς και φίλους ότι δεν υπάρχει κανείς λόγος για να γίνουν πρόωρες εκλογές το 2021 και συνεχίζω να στοιχηματίζω ότι θα γίνουν το 2023. Αν όμως πέσω έξω; Αν τελικά για οποιονδήποτε λόγο ο πρωθυπουργός επιλέξει τις πρόωρες εκλογές και από αυτές δεν προκύψει το αποτέλεσμα που λένε σήμερα οι δημοσκοπήσεις; Αν ξυπνήσουμε ένα πρωί Δευτέρας και κανένα από τα πρώτα δύο κόμματα δεν μπορεί να σχηματίσει κυβέρνηση, ούτε μετά από επαναληπτικές εκλογές; Υπενθυμίζω ότι όταν στην Ελλάδα υπήρχε θέμα ακυβερνησίας ή εξόδου από το Ευρώ (1989 – 1990, 2012, 2015) δεν παρατηρήθηκαν μεγάλες επενδύσεις στα ακίνητα.
Η Ρωσία και η Ουκρανία θα μας απασχολήσουν για αρκετό καιρό, ενώ η κατάσταση στην Τουρκία παραμένει ασταθής και ένα πραγματικά «θερμό επεισόδιο» το 2022 θα έχει συνέπειες στη ζωή όλων μας και φυσικά στην ψυχολογία της αγοράς. Το τελευταίο που θα μας απασχολεί εκείνη τη στιγμή είναι η αγορά ακινήτων, αλλά το κείμενο αυτό δεν είναι γεωπολιτική ανάλυση, για τέτοια θέματα εμπιστεύομαι τον κ.Σάββα Καλεντερίδη και τον κ. Γιάννη Μάζη.
Ε. Η αργή αξιοποίηση των Ευρωπαϊκών κονδυλίων και η επίδρασή τους στην αγορά
Μπράβο σε όλους όσους έκαναν εξαιρετική δουλειά στο θέμα της προσέλκυσης Ευρωπαϊκών κονδυλίων. Λογικά θα πέσουν πολλά κεφάλαια στη χώρα μας. Απλά δεν μπορώ να καταλάβω γιατί σχεδόν όλοι πιστεύουν ότι αυτό το γεγονός θα επηρεάσει την αγορά το 2022, μιας και:
- Φέτος θα έχουμε απλώς προκηρύξεις και διαγωνισμούς, όχι υλοποιήσεις δημοσίων και ιδιωτικών επενδύσεων. Από την προκήρυξη μέχρι την εκτέλεση… ειδικά στην Ελλάδα η απόσταση είναι μεγάλη.
- Δεν είναι ακόμη ξεκάθαρο αν τα κονδύλια αυτά θα προλάβουν ως το τέλος του 2022 να μετατραπούν σε χρήματα που θα φτάσουν στην πραγματική οικονομία και ιδιαίτερα στους μικρούς και μεσαίους.
Λογικά θα πάμε προς τα πάνω, εκτός και αν κάτι «σκάσει» διεθνώς…
Συνοψίζοντας όλα όσα αναλύσαμε σήμερα, θα σου έλεγα πως το 2022 περιμένω την Ελληνική αγορά ακινήτων να πάει προς τα πάνω, μιας και:
- Οι αυξήσεις στο κόστος κατασκευής είναι μεγάλες
- Ο ΦΠΑ θα μας απασχολήσει προσεχώς
- Η ζήτηση δεν δείχνει σημάδια κάμψης
Λογικά οι τιμές θα ανέβουν πιο πολύ στις ιδιοκτησίες με τιμή πώλησης άνω των 3.000 Ευρώ, παρά σε αυτές που απευθύνονται στην πλειοψηφία των πολιτών, που δύσκολα πχ θα πληρώσουν 320.000 αντί για 250.000, δεν είναι σίγουρο ότι θα βρουν τη διαφορά.
Αν όμως έχουμε κάποιο μεγάλο πρόβλημα διεθνώς με τον κορωνοϊό ή με οικονομική κρίση ή «ατίθασο» πληθωρισμό, ή αν συμβεί κάτι με την Τουρκία κλπ, τότε ας προετοιμαστούμε για πάγωμα των τιμών, ως και μικρή τους πτώση. Μικρή γιατί οι αγορές των τελευταίων ετών έχουν γίνει χωρίς μεγάλα δάνεια, λίγοι θα βρεθούν σε ανάγκη να πουλήσουν.
Προσωπικά το 2022 μελετώ την Ελληνική αγορά ακινήτων και σκέφτομαι σοβαρά να επενδύσω σε αυτή, εξετάζοντας διάφορες επιλογές, αφού πρώτα δω λίγο και το διεθνές κλίμα.
ΥΓ. Με τα ακίνητα ασχολούμαι από το 2004. Έχω μία μικρή εμπειρία στον χώρο, όπου σύμφωνα με την EY η εταιρεία μας έφτασε στις πρώτες 10 της Ρουμανίας, ενώ έχω γράψει και 4 βιβλία με συμβουλές, αναλύσεις και διδακτικές ιστορίες για τον κλάδο. Ένα από τα βιβλία μου αυτά είναι αυτό που ψάχνουν όλοι οι νέοι μεσίτες που θέλουν να μπουν στη δουλειά. Το έγραψα ως οδηγό για τους αγοραστές διαμερισμάτων και πούλησε χιλιάδες αντίτυπα, όμως «σάρωσε» και στους μεσίτες.
Εσύ τι γνώμη έχεις;
Διατυπώστε την άποψη σας