(Ενοικιαστής) Θέλω να νοικιάσω ένα μαγαζί. Με ποια κριτήρια να το κάνω; (10+1 συμβουλές)

Ο θείος Ευριπίδης το ξέρει καλά: «Το μαγαζί πρέπει να νοικιαστεί φθηνά…»

Ο μπαμπάς / παππούς το ξέρει και αυτός: «Φθηνά και κεντρικά»

Η μαμά / θεία έχει και αυτή άποψη: «Σίγουρα το χρειάζεσαι, παιδί μου;»

9/10 μεσίτες ξέρουν και αυτοί: «Το καλό είναι αυτό που έχω τώρα διαθέσιμο».

Ο φίλος σου ο Κώστας ξέρει φυσικά και αυτός: «Το Πέτρος έτσι το έκανε, γιατί όχι και εσύ;»

Αν χρειάζεσαι ένα μαγαζί για τη δουλειά σου και νιώθεις ότι σε καλύπτουν όλοι οι παραπάνω, το σημερινό μου κείμενο δεν θα πρέπει να σε απασχολήσει.

Αν όμως θέλεις να μιλήσουμε σοβαρά για ένα κεφαλαιώδες ζήτημα που απασχολεί πολλές επιχειρήσεις, τότε έλα να συζητήσουμε σήμερα για το πώς θα νοικιάσεις σωστά το μαγαζί που χρειάζεσαι…

(Για το ίδιο θέμα έχω ετοιμάσει και μία ξεχωριστή ανάλυση με δέκα σημαντικές ερωτήσεις που πρέπει να απαντήσεις πριν ενοικιάσεις κάτι, αλλά αυτή θα τη βρεις στο δεύτερο βιβλίο μου που ετοιμάζεται για το τέλος της χρονιάς).

1. Έχεις καταγράψει ποιες είναι οι ανάγκες σου;

Το γράφω σε κάθε σχετική ανάλυση, πιο πρόσφατα εδώ και εδώ. Ξέρεις ποιος είσαι; Τι ακριβώς κάνεις / θέλεις να κάνεις; Όχι τι φαντάζεσαι, αλλά τι πραγματικά σου χρειάζεται και μπορείς να το υποστηρίξεις; 

Ξεκίνα από τα βασικά: Πάρε ένα χαρτί και ένα στυλό (ή κάντο ψηφιακά) και άρχισε να σημειώνεις τις ανάγκες που θέλεις να καλύψεις με το μαγαζί που θα ενοικιάσεις. Ακούγεται απλό, όμως αν το κάνουμε μαζί, θα γεμίσουμε δύο σελίδες με παρατηρήσεις. Ας δούμε μερικές πιο απλές από αυτές:

• Τι θα πουλάς;
• Πόσοι υπάλληλοι θα είναι εκεί;
• Πώς θα τροφοδοτείται το σημείο;
• Τι άδεια σου χρειάζεται (και μπορεί να μην έχεις τη δυνατότητα να την εκδώσεις σε όλα τα ακίνητα που θα βρεις)
• Τι είδους ηλεκτρική εγκατάσταση σου χρειάζεται;

«Όλα αυτά τα ξέρουν όλοι, ρε Ηλία» θα σκεφτείς. Οκ, εγώ λέω ότι 3 – 5 στους 10 δεν τα λαμβάνουν υπόψη τους όταν ξεκινούν να επιλέξουν ένα μαγαζί προς ενοικίαση. Αυτός είναι και ο πρώτος λόγος που βλέπεις να κλείνουν μαγαζιά γρήγορα, μαζί με το λάθος project, το μη καθαρό μήνυμα κλπ.

2. Μαγαζί; Αποθήκη; «Μαγαζαποθήκη»; Dark Store; Χώρος παραγωγής; Ξέρεις τι θέλεις;

Η διαφορά των λίγο πιο μεγάλων επιχειρήσεων από τις μικρές είναι ότι έχουν απαντήσει σε αυτή την ερώτηση και έχουν φτιάξει τύπους μαγαζιών που ταιριάζουν / προσαρμόζονται ανάλογα με το σημείο που θα βρουν. Ας πούμε ότι εσύ δεν είσαι ακόμη σε αυτό το επίπεδο. Όμως σίγουρα μπορείς να απαντήσεις για το αν:

• Χρειάζεσαι απλά ένα μαγαζί και το στοκ θα το κρατάς κάπου αλλού
• Έχεις ανάγκη από «μαγαζαποθήκη» και θέλεις χωριστό χώρο για να αποθηκεύεις προϊόντα
• Μήπως τελικά θέλεις μία αποθήκη και είσαι μπερδεμένος προσπαθώντας να έχεις «και την αποθήκη αλλά και κάποιο χώρο πωλήσεων / έκθεσης»;
• Οι ανάγκες σου αφορούν ένα dark store; (όπως λέμε στην Κατερίνη τα σημεία όπου ετοιμάζονται προϊόντα και αποστέλλονται ηλεκτρονικά. Πχ πιτσαρία που δεν μπορείς να επισκεφθείς, δουλεύει μόνο με παραγγελίες και παραδίδει μέσω εφαρμογών). Αν ναι, τότε αλλιώς θα το δεις το θέμα, με άλλη ευελιξία.
• Θέλεις και μαγαζί και χώρο παραγωγής;

Όλα τα παραπάνω έχουν διαφορετικές απαντήσεις. Γράψτες και αυτές στο χαρτί και σιγά σιγά άρχισε να ξεκαθαρίζεις τις σκέψεις σου.

3. Ποιος είσαι; Τι δουλειά θα κάνεις; 

Πολλοί «παραστρατημένοι» θέλουν να κάνουν ένα μαγαζί και το αναθέτουν σε έναν αρχιτέκτονα για να το φτιάξει, χωρίς να του δώσουν ξεκάθαρες οδηγίες. Οπότε τι κάνει και αυτός; Ένα μαγαζί που να είναι ωραίο στο μάτι, για να το βάλει στο portfolio του, αδιαφορώντας για το αν αυτό θα είναι λειτουργικό, φιλικό στον πελάτη, αν θα προβάλλει σωστά τις ανάγκες σου κλπ. (Μη θυμώνεις μαζί του, και εσύ το ίδιο θα έκανες αν είχες μπροστά σου έναν άσχετο που σου λέει θεωρίες και έχει διαλέξει στο κουτουρού ένα μαγαζί).

Για αυτό είναι ανάγκη να καταγράψεις αναλυτικά ποιος είσαι, ποια είναι η δουλειά σου, πώς αυτή γίνεται, τι ανάγκες έχεις σε θέματα κίνησης υπαλλήλων στον χώρο / πελατών / τροφοδοσίας / που θα είναι η τουαλέτα κλπ. Τι θέλεις να αποπνέει το μαγαζί σου κλπ.

Δεν είναι τυχαίο ότι δεκάδες «όμορφα» μαγαζιά έχουν πάει άκλαυτα, μιας και τα προϊοντα δεν αναδεικνύονταν σωστά κλπ (ή δεν έβγαλαν ποτέ τους άδεια, μιας και κανείς δεν ασχολήθηκε να ενημερωθεί για το Χ ή Ψ που ισχύει).

Ναι, θέλεις κάποιον να σου σχεδιάσει τον χώρο, όμως αφενός θα πρέπει να διαλέξεις κάποιον καλό που ξέρει τι κάνει και αφετέρου να του δώσεις ένα πολύ καλό brief (στα Κατερινιώτικα) = οδηγίες για το ποιος είσαι και τι θέλεις να κάνεις.

– «Και αν δεν ξέρω τίποτε από όλα αυτά;»

Η: «Τότε μην ξεκινάς να κάνεις μαγαζί / πλήρωσε κάποιον να σε καθοδηγήσει / πάνε δούλεψε σε αντίστοιχη δουλειά και μάθε πώς γίνεται».

– «Ναι, αλλά δεν βρίσκω παντού τα ίδια μαγαζιά» (λέει αυτός που βρίσκει πάντα ένα πρόβλημα σε κάθε λύση).

Η: «Ακριβώς για αυτό θέλουμε όλα τα παραπάνω, για να ξέρουμε πώς πρέπει να προσαρμοστούμε και τι να λάβουμε υπόψη μας.

(Αν δεν έχεις στο μυαλό σου τα τρία παραπάνω θέματα και ψάχνεις για μαγαζί, καλύτερα δώρισε τα λεφτά σου στο Παιδικό Χωριό SΟS στο Φίλυρο, για να πιάσουν και τόπο. Δεν έχεις σωτηρία).

4. Πόσο μεγάλη ανάγκη «προβολής» έχεις;

Δίκιο έχουν και ο μπαμπάς και ο θείος Ευρυπίδης και όλοι όσοι σου λένε να βρεις φθηνό μαγαζί. Όμως πριν διαλέξεις το φθηνότερο που θα είναι χωμένο σε ένα στενό και θα σε βλέπουν μόνο οι 17 γείτονες, σκέψου σε παρακαλώ αν χρειάζεσαι διαφήμιση και πόσο θα πλήρωνες για αυτή.

– «Διαφήμιση; Τι είναι αυτά τα πράγματα του διαβόλου; Εμείς είμαστε τίμιοι άνθρωποι, θα φτιάξουμε το όνομά μας σιγά σιγά» θα σου πουν οι ειδικοί του προηγούμενου αιώνα.

Όμως χωρίς προϋπολογισμό για διαφήμιση δεν έχεις σωτηρία και πάλι. Έτσι πχ ένα μαγαζί με μεγάλη προβολή και 50% μεγαλύτερο ενοίκιο, μπορεί να αποτελεί ένα μεγαλύτερο κόστος, αλλά ταυτόχρονα σημαίνει ότι έχεις λύσει και μεγάλο τμήμα της διαφήμισής σου. Δεν είναι χαζοί όλοι αυτοί που πληρώνουν τα καλά σημεία.

– «Ναι αλλά έτσι θα έχω μεγάλο κόστος και…»

Σπάνια έχω δει κάποιον που δεν ξοδεύει τίποτε για διαφήμιση (είτε άμεση, είτε έμμεση μέσω του ακινήτου που διαλέγει) και να έχει πετύχει στη δουλειά του. Μη μου φέρεις ως παράδειγμα το Χ μαγαζί «που είναι κοφτήριο», γιατί κατά 99% θα δούμε ένα μαγαζί που είναι τοποθετημένο σε εξαιρετικό σημείο. 

«Ναι αλλά αυτός το νοίκιασε πριν 6 χρόνια». Σωστά, πήρε τότε το ρίσκο που δεν πήρες εσύ. Αν εσύ χωθείς κάπου αλλού, μάλλον δεν θα τον ανταγωνιστεις ποτέ στα σοβαρά.

5. Χρειάζεσαι θέσεις στάθμευσης; Για σένα; Για τους υπαλλήλους; Για τους πελάτες;

Δεν ξέρεις πόσα μαγαζιά έχουν κλείσει εξαιτίας του θέματος αυτού… Αν δεν διαλέξεις κάτι πολύ κεντρικό ( = προβολή = μεγάλο ενοίκιο), τότε θα πρέπει να σκεφτείς για το πώς θα συνδυάσεις τη μικρή προβολή με άλλα πλεονεκτήματα για τους πελάτες σου και όχι μόνο.

Αυτό το αναφέρω για την Ελλάδα, μιας και στην Κύπρο μαγαζί χωρίς χώρους στάθμευσης απλά δεν υπάρχει καν ως σκέψη.

Συχνά η στάθμευση αντισταθμίζει άλλα μειονεκτήματα και αν προβληθεί σωστά μπορεί να αποτελέσει ανταγωνιστικό πλεονέκτημα.

6. Ο γάμος σημαίνει «συμβιβασμός». Το ίδιο και το μαγαζί που θα ενοικιάσεις

Αν τα σκεφτούμε όλα αυτά, καταλαβαίνουμε ότι δεν υπάρχουν «τέλεια» σημεία. «Something’s gotta give» λέμε στα μέρη μου = κάτι θα πάρεις, κάτι θα δώσεις, δεν θα είναι όλα στην εντέλεια.

Όπως ο γάμος είναι ένας συμβιβασμός, έτσι και το μαγαζί που θα διαλέξεις θα αποτελέσει έναν συμβιβασμό ανάμεσα στα θέλω σου και στη ρεαλιστική κατάσταση της αγοράς.

Το καλό δεν θα είναι φθηνό. Το φθηνό δεν θα είναι καλό. Αν τα ψάχνεις όλα τέλεια, θα τα πληρώσεις παραπάνω ή θα τα βρεις σε υποβαθμισμένες περιοχές και θα πάρεις το ρίσκο να περιμένεις να ανέβουν ή θα σου κοστίσει πολλά περισσότερα η ανακαίνηση. 

Ιδανικές λύσεις συνήθως δεν υπάρχουν, για αυτό και το μαγαζί που τελικά θα διαλέξεις θα είναι αποτέλεσμα των συμβιβασμών που θα κάνεις. (Εγώ πχ πάντα προτιμώ το καλύτερο σημείο και ας το πληρώσω ακριβότερα, άλλος όμως προτιμά κάτι διαφορετικό κλπ. Κορυφαίο σημείο και ταυτόχρονα πάμφθηνο δεν υπάρχει, δεν υπήρξε και δεν θα υπάρξει).

7. Διαλέγω χωρίς χρονική πίεση: Διαλέγω σωστά

Αυτή η διαδικασία απαιτεί καιρό. Εντάξει, μπορεί να συμβεί το θαύμα και να βρεθεί το καλό μαγαζί γρήγορα, όμως συνήθως απαιτείται υπομονή και ψάξιμο. Ειναι σημαντικό να έχεις τον αναγκαίο χρόνο για να τον διαθέσεις και να μην είσαι αναγκασμένος να επιλέξεις υπό χρονική πίεση, μιας και τότε η πιθανότητα λάθους πολλαπλασιάζεται.

Το ίδιο συμβαίνει όταν ο Χ ιδιοκτήτης ζητάει αμέσως απάντηση, ο μεσίτης πιέζει και αυτός, σε απειλούν ότι υπάρχουν άλλοι δέκα ενδιαφερόμενοι κλπ. Σε αυτές τις περιπτώσεις συνήθως δεν καταλήγουμε σε κάτι καλό, εκτός και αν μιλάμε πχ για μαγαζί στο καλύτερο σημείο της Ερμού στην Αθήνα, ή της Τσιμισκή στη Θεσσαλονίκη, οπότε δικαιολογείται η πίεση και η ανάγκη γρήγορων αποφάσεων.

Γενικά όμως προσπάθησε να έχεις χρόνο για ό,τι θα κάνεις.

8. Έχω καλό δικηγόρο; Φτιάχνω σωστό συμβόλαιο;

Αν είχες την εντύπωση ως τώρα πως θα πας στην κόλαση και θα καίγεσαι στα καζάνια της για πάντα αν πληρώσεις έναν καλό δικηγόρο για να σε υποστηρίζει σε τέτοια θέματα, να ξέρεις πως δεν είναι αλήθεια και μπορείς να ηρεμήσεις! Χωρίς όμως κάποιον που θα σε βοηθήσει να συντάξεις το σωστό νομικό κείμενο, οι πιθανότητες να «βρεθείς στον αέρα» στο άμεσο μέλλον πολλαπλασιάζονται.

Προσοχή, καλός δικηγόρος δεν είναι αυτός που παίρνει ένα υπόδειγμα συμβολαίου και το συμπληρώνει! (Αυτός είναι ο φθηνός που διάλεξες για να μην ξοδευτείς, γλυκέ μου… τζαμπατζή).

Καλός δικηγόρος δεν είναι αυτός που σου φτιάχνει ένα συμβόλαιο με όρους που δεν θα αποδεχθεί ποτέ ο ιδιοκτήτης! Αυτός απλά θέλει να σε εκμεταλλευτεί και να σου κάνει τον καλό, δικαιολογώντας τη μεγάλη αμοιβή του.

Καλός είναι ο δικηγόρος που ξέρει να σε συμβουλεύσει, να σου εξηγήσει τι υπογράφεις, να εντοπίσει τις παγίδες, να δώσει λύσεις και να μπορέσει να «συνθέσει», να σε βοηθήσει να ολοκληρώσεις σωστά αυτό που έχεις στο μυαλό σου, με τη σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη του ακινήτου. 

Όχι, δεν είναι εύκολο, ούτε και φθηνό. Για αυτό κάποιοι με καλούς δικηγόρους διαπρέπουν και άλλοι με δικηγόρους «από το πανέρι» παθαίνουν ζημιές και βρίζουν την κακή τους την τύχη…

9. Καμιά φορά το «δεν νοικιάζω» είναι φθηνότερο από το «νοικιάζω λάθος»

Θα σου πω και ένα μυστικό. Αν έχεις τη δύναμη να αρνηθείς ένα κακό σημείο, ένα μαγαζί που «το ένστικτό σου δεν σε κάνει να νιώθεις βολικά να το πάρεις», σχεδόν πάντα θα δικαιωθείς. Η ενοικίαση σωστών μαγαζιών είναι ολόκληρη τέχνη, που δεν πειράζει αν δεν την ξέρεις.

Αυτό που πειράζει όμως είναι να νιώσεις «υποχρεωμένος» να κάνεις κάτι, ακόμη και αν αυτό που βρίσκεις δεν είναι αυτό που χρειάζεσαι. Είπαμε να συμβιβαστούμε, όμως όχι και να πάρουμε κάτι εντελώς λάθος! Σε αυτή την περίπτωση σου προτείνω απλά να περιμένεις λίγο περισσότερο, γιατί αν πάρεις ένα πολύ «κακό» σημείο, θα επενδύσεις χρήματα να το φτιάξεις κλπ και στο τέλος η κατάσταση δεν θα σώζεται…

Κάνουμε δουλειές πρώτα από όλα για να νιώθουμε καλά με τον εαυτό και τις επιλογές μας. Όπου και όποτε νιώσεις άβολα με κάτι, είναι καλύτερο και φθηνότερο να κάνεις πίσω!

10. Είσαι έτοιμος ή είσαι «κουκουρούκου»;

Οκ, ας πούμε ότι σου δίνω τώρα το μαγαζί των ονείρων σου. Είσαι έτοιμος να το ενοικιάσεις; Μη βιαστείς να απαντήσεις, γιατί πάρα πολύ συχνά βλέπω ανθρώπους που λένε πως είναι έτοιμοι, όμως στην πράξη όταν τους παρουσιάσει κάποιος αυτό που έψαχναν αρχίζουν «το καλαματιανό», τα «θα το σκεφτώ» και τα «θα είμαστε σε επαφή» κλπ. (Εδώ να σου πω ότι σε αυτές τις περιπτώσεις έχουν ένα δίκιο και οι μεσίτες που συχνά χάνουν τον χρόνο τους με «τουρίστες» που απλά θέλουν να κάνουν βόλτες, χωρίς να έχουν σκοπό / δυνατότητα να υλοποιήσουν κάτι).

Για αυτό λοιπόν όταν πεις ότι «θέλω να νοικιάσω ένα μαγαζί» φρόντισε να έχεις ήδη κάνει όλα τα παραπάνω προκειμένου να μη χάσεις τον χρόνο και την αξιοπιστία σου στην αγορά. Αν είσαι «κουκουρούκου» όταν εμφανιστεί η ευκαιρία, θα αντιδράσεις σπασμωδικά, θα κάνεις σωρεία λαθών υπό πίεση και στο τέλος απλά θα χάσεις τα λεφτά σου, ακόμη και νοικιάζοντας το ιδανικό σημείο.

10+1: Γνωριμίες, γνωριμίες και γνωριμίες

Η αγορά ενοικίων ανεβαίνει, όμως δεν έχει καμία σχέση με την αγορά ενοικίασης κατοικιών, όπως την αναλύσαμε πριν λίγο καιρό. Οι επιλογές θα είναι πάντα περιορισμένες και πάντα θα νιώθεις πως δεν βρίσκεις αυτό που θέλεις και χρειάζεσαι. Όμως την ίδια στιγμή πάντα θα βλέπεις να αλλάζουν χέρια πολύ καλά σημεία, να εξελίσσεται η αγορά και οι «πιάτσες». Τότε θα απορείς και θα σκέφτεσαι… «μα γιατί δεν το βρήκα και εγώ αυτό; Ρώτησα όλους τους μεσίτες, κανείς δεν μου το είπε».

Κατ’ αρχάς αν ένας μεσίτης έχει ένα μαγαζί «φιλέτο», θα προσπαθήσει να εισπράξει ο ίδιος μεγαλύτερη αμοιβή, ξέροντας ότι δεν θα βρει εύκολα και άλλο τέτοιο. Αν εσύ δεν θελήσεις να του τη δώσεις, μάλλον δεν θα το μάθεις καν ότι υπήρξε ως επιλογή. (Δεν σχολιάζω αν αυτό είναι καλό ή κακό, το γεγονός καταγράφω).

Από την άλλη να θυμάσαι πως οι καλύτερες επιλογές βρίσκονται πάντα αν έχεις γνωριμίες και σηκώσεις τα τηλέφωνα για να τις ψάξεις. Ξέρω ότι πολλοί Έλληνες και Κύπριοι νιώθουν πολύ σπουδαίοι για να το κάνουν και (επειδή δεν μπορώ να λύσω ψυχολογικά θέματα) απλά τους εύχομαι καλό κουράγιο. Όμως να θυμάσαι πως αν δεν είσαι δικτυωμένος σε μία περιοχή, αν δεν έχεις ήδη παρουσία εκεί στη γειτονιά κλπ, τότε μόνο αν «ανακατέψεις» όλες σου τις γνωριμίες θα βρεις κάτι πολύ καλό.

Δεν είμαι χαζός που όταν έψαχνα το σημερινό μας γραφείο στο Βουκουρέστι έγραφα σχετικά και στο Facebook (στο ρουμανικό προφίλ μου), ενώ για το θέμα είχα μιλήσει με ένα σωρό κόσμο. Βρήκα κάτι εξαιρετικό στην καρδιά της πόλης μέσω της αγγελίας στο Facebook (!), την είδε ένας κύριος που διάβαζε παλιά το blog μου στα ρουμανικά και μου έγραψε. Οι άλλες τέσσερις επιλογές μου πάλι μέσω γνωριμιών είχαν εντοπιστεί.

Σωστή επιλογή επαγγελματικού χώρου προς ενοικίαση: Δύσκολη «άσκηση», όμως αν την επιλύσεις σωστά, θα βγεις πολλαπλά κερδισμένος!

Κανείς δεν λέει πως όλα αυτά είναι εύκολα! Το αντίθετο! Όμως θέλω να με πιστέψεις πως αν οργανώσεις τη σκέψη σου, αν τη δομήσεις με βάση τα παραπάνω, τότε οι πιθανότητές σου στο τέλος να βρεις αυτό που ψάχνεις είναι πολύ περισσότερες από αυτές που θα έχεις αν «απλά ψάχνεις».

Η «άσκηση» είναι δύσκολη, όμως συχνά η σωστή επιλογή μαγαζιού μπορεί να καλύψει πολλά άλλα επιχειρηματικά λάθη! (Κάπως έτσι κάποιοι άσχετοι με το επιχειρείν φαίνονται σπουδαίοι, επειδή διάλεξαν σωστό σημείο για την επιχείρησή τους).

Σου εύχομαι καλή επιτυχία στο… ψάξιμο και να θυμάσαι πως επιλύοντας την «άσκηση» αυτή θα βγεις πολλαπλά κερδισμένος! Όπως και εμείς με τον Γρηγόρη, που ακολουθώντας όλα αυτά καταλήξαμε να νοικιάσουμε ένα εξαιρετικό ακίνητο στο κέντρο του Βουκουρεστίου, με έναν άριστο ιδιοκτήτη και ένα πολύ καλό συμβόλαιο. Όταν νωρίτερα κάποιες φορές λειτουργήσαμε πιο βιαστικά και λιγότερο οργανωμένα, ας πούμε ευγενικά ότι «δεν πήγαμε και πολύ καλά»…

Με το καλό!

Εσύ τι γνώμη έχεις;