(Οδηγός) Το Στεγαστικό Πρόβλημα: Πώς θα λυθεί / πώς θα επιδεινωθεί

Το Στεγαστικό είναι πλέον «βαρειά αρρώστια» και δεν λύνεται με «ασπιρίνη και σιρόπι», ούτε με ευχές, τιμωρία των ιδιοκτητών και εκβιασμούς

Όταν θέλω να χαλαρώσω μία από τις αγαπημένες μου επιλογές είναι να μπαίνω σε διάφορα groupsστο Facebook με θέματα τα ακίνητα, είτε για αγορές και πωλήσεις, είτε για συμβουλές, παράπονα κλπ. Τον Μάρτιο ξεχώρισα 2 αναρτήσεις:

• Ένας αξιολάτρευτος κύριος σε ένα μικρό χωριό της Ηπείρου πολύ μακριά από τη θάλασσα και με θέα… ένα χωράφι προσπαθεί εδώ και καιρό να πουλήσει ένα μικρό κτίριο με τιμή 3.000+ Ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. 
• Ένας ανώνυμος ιδιοκτήτης προσπαθεί να πουλήσει στην Αττική ένα ακίνητο σε τιμή διπλάσια από αυτή της αγοράς, χρησιμοποιώντας το ακαταμάχητο επιχείρημα πως «το ακίνητο αυτό δεν είναι για φτωχούς».

Γιατί όμως αυτοί οι άνθρωποι έχουν αποκοπεί από την πραγματικότητα; Γιατί «βαδίζουν στον ίδιο δρόμο» μαζί τους εκατοντάδες χιλιάδες ακόμη ιδιοκτήτες, με ακίνητα προς πώληση ή ενοικίαση; Αυτοί φταίνε; Ποιοι ανέβασαν τις τιμές; Οι κυβερνήσεις; Τα AirBnB; 

Με δεδομένο πως σήμερα στην Ελλάδα υπάρχει μεγάλο στεγαστικό πρόβλημα, τι πρέπει να γίνει για να το λύσουμε; Ποιες προτάσεις θα κάνουν καλό και ποιες θα χειροτερέψουν περισσότερο τα πράγματα; 

Αν θέλεις να συζητήσουμε χωρίς συναισθήματα, πολιτικά συμφέροντα και «αυτό που μας βολεύει», έλα να το δούμε μαζί αναλυτικά.

«Προσφορά πάντων μήτηρ» (για τον κλάδο των ακινήτων)

Τον τελευταίο καιρό έχει γίνει της μόδας το ρητό του Ηράκλειτου «Πόλεμος πάντων πατήρ». Ας παραφράσω και εγώ τον αρχαίο μας φιλόσοφο και ας ξεκινήσω από κάτι που θα έπρεπε να ήταν αυτονόητο, όμως πολλοί το αρνούνται, με επιχειρήματα του τύπου «η γη είναι επίπεδη»:

«Προσφορά πάντων μήτηρ» (για τον κλάδο των ακινήτων) = ό,τι έχει να κάνει με τα ακίνητα εξαρτάται 100% από την προσφορά των ακινήτων.   

• Ακόμη και 50% να πέσει η ζήτηση (πχ επειδή πολλοί Έλληνες μετανάστευσαν), αν η προσφορά πέσει κατά 70%, πάλι έλλειψη ακινήτων θα υπάρξει και μεγάλες τιμές.

• Ακόμη και αν η ζήτηση αυξηθεί κατά 30% (πχ επειδή έχουμε εσωτερική μετανάστευση), αν η προσφορά αυξηθεί κατά 100%, πάλι πλεόνασμα ακινήτων θα υπάρξει και κατάρρευση των τιμών.

Στα τέλη Φεβρουαρίου σου παρουσίασα την πραγματική κατάσταση για τα διαθέσιμα σπίτια προς ενοικίαση σε 2 ενδεικτικές περιφέρειες της Αττικής (Δυτικά και Βόρεια). Η κριτική που δέχθηκα ήταν χωρισμένη περίπου σε 2 κατηγορίες:

Α. «Αποκλείεται να είναι πραγματικός ο αριθμός των κλειστών σπιτιών στην Αττική»

Τα επίσημα στοιχεία της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας για τα κενά σπίτια στην Περιφέρεια Αττικής δίνουν τον αριθμό: 526.154. 

Όταν πχ στη Δυτική Αττική κατοικούν 480.000 κάτοικοι και στη μεγαλύτερη πλατφόρμα ακινήτων στην Ελλάδα υπάρχουν μόνο 1.399 διαθέσιμα σπίτια προς ενοικίαση, τότε το πρόβλημα είναι τεράστιο και αφορά την προσφορά.

Β. «Γιατί δεν μας έγραψες και τις λύσεις που προτείνεις;»

Η αλήθεια είναι πως έχω γράψει δεκάδες άρθρα για το θέμα, αυτό όμως δεν σημαίνει πως είναι υποχρεωμένος κάποιος να τα έχει διαβάσει. Έλα να δούμε το θέμα από την αρχή…

Ποια γεγονότα / αποφάσεις έκαναν μεγάλη ζημιά στην προσφορά ακινήτων και επέτειναν το Στεγαστικό Πρόβλημα της Ελλάδας;

Την ώρα που εκατοντάδες χιλιάδες Έλληνες έφυγαν στο εξωτερικό την περίοδο των μνημονίων (και τώρα σε εποπτεία είμαστε), είχαμε μία σειρά από μεγάλες αλλαγές που μείωσαν δραματικά τον αριθμό των διαθέσιμων σπιτιών σε Αττική, Θεσσαλονίκη και μεγάλες πόλεις:

1. Είχαμε αποποιήσεις κληρονομιών για εκατοντάδες χιλιάδες σπίτια. Τα πήρε το κράτος και απλά έμειναν κλειστά και αναξιοποίητα = βγήκαν από την αγορά.

2. Πάρα πολλά ακόμη σπίτια έκλεισαν λόγω φόβου καταστροφής τους και φυσικά της βαρειάς φορολογίας. Φυσικά αυτό δεν σημαίνει πως όλοι οι ενοικιαστές είναι έτσι, όμως τα κρούσματα είναι αρκετά για να «απλωθεί» το νέο σε όλη την κοινωνία και να υπάρξει φόβος.

3. Μεγάλο πρόβλημα δημιουργήθηκε από την «ψηφιακή επανάσταση» στις συναλλαγές, που ενώ έγινε με τις καλύτερες προθέσεις, στην πράξη καθυστερεί τις πωλήσεις και συχνά αποθαρρύνει πολύ κόσμο από το να ασχοληθεί με την περιουσία του. 

4. Πάρα πολλά ακίνητα κατέληξαν στις τράπεζες και τα funds, με τις διαδικασίες «τακτοποίησης» (βλέπε 3) να αργούν τραγικά.

5. Η πολυιδιοκτησία έχει μπλοκάρει δεκάδες χιλιάδες ακίνητα που ανήκουν σε πολλούς ιδιοκτήτες και δεν μπορούν να συνεννοηθούν. (Συνολικά υπάρχουν στη χώρα 600.000 ακίνητα που ανήκουν σε 1.000.000 συνιδιοκτήτες). Πολλά είναι και τα προβλήματα στις πολυκατοικίες κλπ.

6. Δεν μειώθηκε απλά κατά πολύ η ανοικοδόμηση, αλλά ο Οικοδομικός Κανονισμός του 2012 «έστρεψε» τους περισσότερους κατασκευαστές σε διαμερίσματα μεγάλων επιφανειών = μειώθηκε η προσφορά μικρών διαμερισμάτων.

7. Το Μεταναστευτικό φυσικά και έπαιξε τον ρόλο του, μιας και οι μετανάστες χρησιμοποιησαν μικρά σπίτια, μειώνοντας δραματικά το διαθεσιμο στοκ. 

8. Η Golden Visa για αρκετά χρόνια λειτούργησε αρνητικά στην προσφορά ακινήτων. Αφενός εκτόξευσε απότομα τις τιμές (χαρακτηριστικό παράδειγμα ο Πειραιάς όταν έμεινε για ένα διάστημα η μόνη περιοχή στην Αττική με όριο τα 250.000 Ευρώ) και αφετέρου τα περισσότερα από τα σπίτια που πουλήθηκαν ως και το 2024 έμειναν κλειστά. 

9. Το… «χρυσό μετάλλιο» στη ζημιά που έγινε στην αγορά το πήραν με χαρακτηριστική άνεση τα προγράμματα «Το Σπίτι μου» 1 και 2. Σε αγορά με έλλειψη προσφοράς, πολλαπλασίασαν τη ζήτηση τεχνητά και «βοήθησαν» κόσμο να αγοράσει πιο ακριβά το σπίτι που αλλιώς θα έπαιρνε με χαμηλότερη τιμή. Τα ανέλυσα αρκετές φορές (ακόμη και όταν όλοι θεωρούσαν τα προγράμματα αυτά «ως κάτι πολύ καλό), δες λεπτομέρειες εδώ και εδώ.

10. Σε κάποιες περιοχές έκανε κακό και η Βραχυχρόνια Μίσθωση (πχ Κέρκυρα), όμως στις περισσότερες περιπτώσεις δεν επηρέασε το στοκ των ακινήτων στις μεγάλες πόλεις, μιας και τα περισσότερα ακίνητα που αξιοποιήθηκαν με αυτόν τον τρόπο πριν ήταν κλειστά ή ήταν μικρά γραφεία. Τα νούμερα της ΑΑΔΕ μιλούν για 116.000 ακίνητα στη χώρα (περίπου 27.000 στην Αττική), ενώ διάφορες έρευνες παρουσίασαν λανθασμένα στοιχεία, μιλώντας ακόμη και για τριπλάσιο αριθμό ακινήτων. 

11. Και για να μη… χαλαρώσουμε, έχουμε άλλο ένα μεγάλο εν δυνάμει πρόβλημα μπροστά μας. Ο λόγος για την απόφαση της Κυβέρνησης σχετικά με την ενσωμάτωση της Ευρωπαϊκής Οδηγίας για τη μείωση των ρύπων στα κτίρια. Περιμένουμε τις ανακοινώσεις ως το τέλος Μαϊου… Σου έγραψα για το θέμα πέρσι και φέτος. Αν σε αυτό το θέμα γίνουν λάθος χειρισμοί, μπορεί να οδηγήσει και σε ζημιά μεγαλύτερη από όση προκάλεσαν όλα τα παραπάνω μαζί!

Σημείωση: Τα διαζύγια δεν ανέβασαν τα ενοίκια, άλλωστε δεν αυξήθηκαν σε αριθμό, παρά τα αντιθέτως γραφόμενα! Η διακοπή κατασκευής μικρών σπιτιών δημιούργησε μεγαλύτερο θέμα, όπως σου εξήγησα αναλυτικά.

Τα αποτελέσματα όλων των παραπάνω:  

• Πολλαπλές στρεβλώσεις στην αγορά ακινήτων
• Τιμές που στηρίζονται αποκλειστικά στην έλλειψη προσφοράς (όμως είναι πραγματικές, μιας και η πλειοψηφία των συναλλαγών λαμβάνει χώρα χωρίς δάνειο).
• Τεράστια κόστη στέγασης για όσους αναζητήσουν σπίτι
• Αθόρυβη «εσωτερική μετανάστευση» 
• Συγκατοίκηση αγνώστων για να τα βγάλουν πέρα

Υπάρχουν λύσεις για το πρόβλημα;

Έλα να δούμε μαζί και τις διαθέσιμες λύσεις που υπάρχουν. Κάποιες από αυτές τις γράφω εδώ και χρόνια, όπως κάνουν και τόσοι άλλοι, με πρώτο πάντοτε τον Πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ, τον Στράτο Παραδιά. 

Υπάρχουν δύο κατηγορίες λύσεων: Οι «συναισθηματικές» και οι «ρεαλιστικές».

Οι «συναισθηματικές» λύσεις (και η κατσίκα του γείτονα)

Στον δημόσιο λόγο έχουν εμφανιστεί πολλές «λύσεις» από ανθρώπους που κινούνται κυρίως με συναισθηματικά κριτήρια και δεν μπορούν να σκεφθούν καθαρά, ή απλά καθοδηγούνται από αισθήματα ζήλιας / μίσους για αυτούς που έχουν ακίνητα. Προτιμούν «να ψοφήσει η κατσίκα του γείτονα», παρά να λυθεί το πρόβλημα, αγνοώντας στοιχειώδη δεδομένα της αγοράς, αλλά και την ανθρώπινη ψυχολογία…

Αυτές οι προσεγγίσεις και «λύσεις» θα επιδεινώσουν πολύ περισσότερο το πρόβλημα, κάτι για το οποίο οι θιασώτες τους απαντούν «απλά αρνούμενοι την πραγματικότητα και φωνάζοντας πως με κάποιον μαγικό τρόπο δεν θα οδηγηθούμε στις αυτονόητες συνέπειες»…

1. «Να υπερφορολογήσουμε τους ξένους!» 

Στο τραπέζι έπεσε τελευταία η υπερφορολόγηση των αγορών ακινήτων που κάνουν οι ξένοι πολίτες. Στην πράξη όμως αυτό δεν θα φέρει κάποιο αποτέλεσμα… (στο εξήγησα εδώ).

Εξαίρεση η Θράκη μας και των υπόλοιποων ακριτικών μας περιοχών, όπου τον Ιανουάριο πρότεινα να αλλάξει το καθεστώς χορήγησης άδειας αγοράς ακινήτου σε τούρκους πολίτες εκεί. Διάβασα στα ρεπορτάζ πως η κυβέρνηση σκοπεύει όντως να λύσει το πρόβλημα και μακάρι να το κάνει!

2. «Να κλείσουμε όλα τα Airbnb!»

Είναι πάρα πολλοί οι «παραστρατημένοι» που έχουν πείσει τον εαυτό τους ότι αν σταματήσουμε τη Βραχυχρόνια Μίσθωση (AirBnB) θα μπουν τα ακίνητα αυτά στην αγορά. Τι λέει όμως η πραγματικότητα;

• Τα παλιά γραφεία που έγιναν AirBnB δεν είναι κατοικήσιμα, ούτε τα πάσης φύσεως μικρά διαμερίσματα που άλλαξαν χρήση κλπ
• Όποιος επένδυσε χρήματα για να ανακαινίσει το ακίνητό του για Βραχυχρόνια Μίσθωση δεν θα το δώσει στη Μακροχρόνια με μικρό ενοίκιο (αν το δώσει και δεν το κρατήσει κλειστό, από φοβό καταστροφής κλπ, μιας και ο ιδιοκτήτης δεν τυγχάνει σοβαρής προστασίας σε αυτές τις περιπτώσεις).
• Μπήκαν περιορισμοί στη Βραχυχρόνια Μίσθωση σε 3 δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας από την 01.01.2025. Στις περιοχές αυτές τα ενοίκια για Μακροχρόνια Μίσθωση δεν έπεσαν, μάλλον ανέβηκαν…
• Η Ευρωπαϊκή Ένωση έχει βγάλει έκθεση με προτάσεις για το θέμα και θεωρεί το μέτρο αναποτελεσματικό.
• Η Λισαβώνα που είχε απαγορεύσεις, σταμάτησε τα πάντα, μιας και διαπίστωσαν εκεί πως το μόνο που συνέβη τελικά ήταν να… ακριβύνουν ακόμη περισσότερο τα ξενοδοχεία τους!

ΥΓ. Και όλα αυτά την ώρα που ενώ το κράτος απαγορεύει σε ιδιώτες τη Βραχυχρόνια Μίσθωση στο όνομα της αύξησης της προσφοράς ακινήτων, το ίδιο / οι φορείς του συνεχίζουν να δίνουν τα ακίνητά τους για τουριστική εκμετάλλευση και όχι μακροχρόνια μίσθωση…

3. «Να βάλουμε φόρο αδράνειας σε κάθε κλειστό σπίτι!» 

Αυτό θα μπορούσε να λειτουργήσει πχ στις τράπεζες και τα funds, που έχουν πολλά κλειστά ακίνητα, ή και σε άλλους οργανισμούς / φορείς που έχουν τεράστια περιουσία και την κρατούν κλειστή. Στην πράξη βέβαια απλά θα αυξηθούν τα έσοδα του κράτους…

Με τα ακίνητα των ιδιωτών που απέκτησαν νόμιμα όχι απλά δεν θα φέρει κάποιο αποτέλεσμα, αλλά ίσως να οδηγήσει σε αντίθετο δρόμο. Σου το εξήγησα αναλυτικά εδώ.

4. «Να βάλουμε πλαφόν στα ενοίκια, για να μη ζητάνε ό,τι θέλουν!»

Όχι τυχαία, όσοι πιστεύουν σε κάτι τέτοιο, έχουν γενικά την εντύπωση πως το κράτος θα τους λύσει όλα τα προβλήματα. Δεν έχουν όμως καμία απάντηση στην απλή ερώτηση: «Έχεις ένα σπίτι και το κράτος σου επιτρέπει να το νοικιάσεις με πλαφόν τιμής ως 400 Ευρώ τον μήνα. Σου έρχονται 30 ενοικιαστές και οι μισοί σου προσφέρουν περισσότερα χρήματα. Τι θα κάνεις;»

Εφαρμόστηκε πλαφόν στα ενοίκια στο Βερολίνο και το αποτέλεσμα ήταν να μειωθεί ραγδαία η προσφορά ακινήτων = το αντίθετο από αυτό που πίστευαν οι «θεωρητικοί»… 

5. «Να φτιάξουμε κοινωνικές κατοικίες προς ενοικίαση!»

Αυτή είναι μία σωστή πρόταση, με την προϋπόθεση να υπάρξουν αυστηρές ποινές σε όσους δεν πληρώσουν το ενοίκιο και προστασία της περιουσίας του κράτους / των δήμων που θα δοθεί για κοινωνική κατοικία. 

Αν όμως δεν συμβεί αυτό, όπως και φοβάμαι, τότε δυστυχώς θα καταλήξουμε στο να γίνει κακό, αντί για καλό… 

6. «Να συνδέσουμε τυχόν φοροαπαλλαγές με το δικαίωμα του κράτους να ορίζει τις τιμές στα ενοίκια των ακινήτων αυτών!»

Ποιος χριστιανός/ή άνθρωπος που πιστεύει σε άλλο δόγμα θα εμπιστευθεί το Ελληνικό κράτος για να του ορίσει την τιμή με την οποία θα ενοικιάσει το ακίνητό του, για να πάρει φοροαπαλλαγή;

Και πώς θα ελεγχθεί το φαινόμενο των «μαύρων», που εξήγησα και παραπάνω;

Ανεφάρμοστο…

Οι ρεαλιστικές λύσεις

Πάμε και στις ρεαλιστικές λύσεις που όντως μπορούν να λύσουν το πρόβλημα. Δεν θα το λύσουν «επειδή έτσι το θέλει αυτός που τις προτείνει», αλλά επειδή βασίζονται στη λογική και τον τρόπο που σκέφτονται και λειτουργούν οι άνθρωποι στις ελεύθερες κοινωνίες.

1. Μείωση φόρων και πιστοποιητικό φερεγγυότητας ενοικιαστών

Η φορολογία των ενοικίων παραμένει μεγάλη. Διάφοροι ενοικιαστές χαίρονται για αυτό… «για να πληρώσουν παραπάνω φόρο οι ιδιοκτήτες», όπως λένε, αρνούμενοι το αυτονόητο αποτέλεσμα της βαρειάς φορολογίας: Καταλήγει στο ύψος του ενοικίου!

Ειδικά τώρα με τη (σωστή) προσπάθεια της κυβέρνησης να συλληφθεί η φοροδιαφυγή στον χώρο, κανείς δεν δείχνει να καταλαβαίνει πως τα «άσπρα» ενοίκια θα οδηγήσουν και σε μεγαλύτερα ποσά, για να πληρωθούν οι επιπλέον φόροι.

Λύση είναι η μείωση της φορολογίας και (επιτέλους) η λειτουργία του πιστοποιητικού φερεγγυότητας των ενοικιαστών, όπως υπάρχει σχεδόν σε κάθε δυτικό κράτος. Έτσι:

• Οι ενοικιαστές χωρίς προβλήματα θα γίνουν περιζήτητοι και θα πετύχουν μειωμένα ενοίκια 
• Για τους υπόλοιπους θα ξέρει ο ιδιοκτήτης τι να περιμένει, δίνοντάς τους την περιουσία του προς ενοικίαση. 

(Η μη προστασία των ιδιοκτητών είναι ένας από τους κυριότερους λόγους που σπίτια ιδιωτών παραμένουν κλειστά).

Για το θέμα θα βρεις όλη την ανάλυση εδώ, εδώ, εδώ και εδώ

2. 3ετής Φοροαπαλλαγή σε ΟΛΑ τα κλειστά ακίνητα!

Η πρόταση αυτή προήλθε από την ΠΟΜΙΔΑ και τον Πρόεδρό της. Για το 2025 υιοθετήθηκε με λάθος τρόπο, για το 2026 επιτέλους νομοθετήθηκε πιο σωστά και θα αρχίσει να λειτουργεί. Γιατί όμως να μην την πάμε ένα βήμα παρακάτω και να μη δοθεί φοροαπαλλαγή σε κάθε σπίτι που σήμερα είναι εκτός της αγοράς μακροχρόνιας ενοικίασης; Γιατί να μην αυξήσουμε απότομα την προσφορά ακινήτων;

(Και ό,τι θα μπει στην αγορά δύσκολα θα αποσυρθεί από αυτή μετά).

3. Νέος Οικοδομικός Κανονισμός με μπόνους για μικρές επιφάνειες

Με τη συζήτηση να έχει ξεκινήσει για τον νέο Οικοδομικό Κανονισμό, νομίζω πως είναι ξεκάθαρο να επιμείνουμε στο να δοθούν πλέον μπόνους για τη δημιουργία μικρών διαμερισμάτων και όχι μεγάλων. 

Ο αντίλογος εδώ είναι και πάλι συναισθηματικός: «Δηλαδή να μείνουμε σε κλουβιά;» λένε όλοι αυτοί που την ίδια ώρα διαμαρτύρονται για το ότι δεν έχουν τα χρήματα να πάρουν ένα μεγάλο σπίτι και δεν βρίσκουν κάποιο μικρότερο σε μικρότερο προϋπολογισμό.

Να δώσουμε κίνητρα και μπόνους δόμησης για να γίνουν μικρά σπίτια τα επόμενα 15 χρόνια, καλύπτοντας το κενό που δημιουργήθηκε από το 2010 και μετά! Το 2040 να συζητήσουμε ξανά το θέμα, αφού πρώτα ομαλοποιηθεί η προσφορά!

4. Αύξηση της δόμησης εκεί που υπάρχει ανάγκη

Ναι, να προστατεύσουμε το περιβάλλον και να προσέξουμε την ανάπτυξη των πόλεών μας, όλοι συμφωνούμε σε αυτό. Την ίδια ώρα με το πρόβλημα της στέγασης να είναι εκρηκτικό, είναι ανάγκη να δούμε και κάποιες πρακτικές εξαιρέσεις, για να αποσυμπιέσουμε άμεσα τις περιοχές που έχουν φτάσει στα όριά τους. Πχ χαίρομαι που η πρότασή μου για να μπουν γερά στο θέμα της στέγασης οι δήμοι σε νησιά κλπ αρχίζει να υλοποιείται με υπάρχοντα κτίρια, όμως χρειάζεται να βάλουμε γρήγορα και εκτάσεις στο σχέδιο πόλεως για να κτισθούν αποκλειστικά σπίτια για δημοσίους λειτουργούς εκεί που δεν υπάρχουν! 

5. «Πολεοδομική αμνηστία» ή «να μπορεί να τακτοποιεί πολεοδομικά το ακίνητο ο αγοραστής και όχι μόνο ο πωλητής»

Εδώ και 1,5 χρόνο έχω καταθέσει την πρόταση να επιτρέψουμε στον αγοραστή να τακτοποιήσει πολεοδομικά το ακίνητο που θα αγοράσει, για να μην περιμένουμε μόνο τον πωλητή να το κάνει. Εξαιρώντας τα ακίνητα της κατηγορίας 5, μία τέτοια λύση θα ξεμπλόκαρε τα ακίνητα του δημοσίου, των τραπεζών, των Funds, τις πολυιδιοκτησίες κλπ, που όλοι ξέρουμε πως στην πράξη δεν θα αποκτήσουν άμεσα την «πολεοδομική ωριμότητα» που απαιτείται για να επιστρέψουν στην αγορά. 

Εδώ η σχετική μου ανάλυση για το θέμα, ενώ πρόσφατα έκανε αντίστοιχη παρέμβαση και υπερθεμάτισε και η και ΠΟΜΙΔΑ. 

Για το θέμα δέχθηκα μεγάλη κριτική. Στην ερώτησή μου «και πώς αλλιώς θα ξεμπλοκάρουν όλα αυτά τα ακίνητα» η απάντηση ήταν πάντα ουτοπική / συναισθηματική: «Να βρουν τρόπο να τα ξεμπλοκάρουν». 

6. Αξιοποίηση περιουσίας εκκλησίας και ιδρυμάτων

Η εκκλησία, τα μοναστήρια και τα πάσης φύσεως ιδρύματα έχουν δεκάδες χιλιάδες κλειστά ακίνητα. Αν θέλουμε να αυξηθούν τα διαθέσιμα σπίτια, είναι ανάγκη να κινητοποιήσουμε και αυτόν τον παράγοντα, που σήμερα σε γενικές γραμμές παραμένει ανενεργός.

7. Πολυιδιοκτησία και αντιπαροχή

Μιας και πιάσαμε το θέμα της πολυιδιοκτησίας πιο πάνω, να δούμε και μία παράμετρό της που μπλοκάρει επίσης εκατοντάδες νέα οικιστικά έργα. Ο λόγος για την περίπτωση που ένα ακίνητο ανήκει σε πολλούς ιδιοκτήτες και η πλειοψηφία αποφασίσει να το δώσει σε εργολάβο με συμφωνία αντιπαροχής. Σήμερα η διαδικασία απαιτεί αυξημένη πλειοψηφία και αργεί πάρα πολύ = ακυρώνονται σχεδόν όλες οι συμφωνίες και χάνονται λεφτά, ενώ στερούμαστε χιλιάδες νέα σπίτια κάθε χρόνο. 

Η πρόταση είναι να μπορεί η απλή πλειοψηφία (51%) να προχωρήσει στην αντιπαροχή, με γρήγορο και πρακτικό τρόπο. 

8. Ξεμπλοκάρισμα των αποποιήσεων κληρονομιών

Το πρόβλημα με τις αποποιήσεις κληρονομιών είναι πολύ μεγάλο και σου το εξήγησα πρόσφατα. Για αυτό κατέθεσα 2 προτάσεις: Η μία αφορά τη δεύτερη ευκαιρία για αυτούς που αποποιήθηκαν το ακίνητο (μιας και τώρα οι τιμές έχουν ανέβει πολύ) και η άλλη την άμεση αξιοποίηση των ακινήτων αυτών τώρα και όχι «στο μέλλον».

9. Η πιο σωστή, δύσκολη και… ανέφικτη λύση: Αποκέντρωση

Άφησα για το τέλος την πιο σωστή λύση, που όμως δεν θεωρώ πιθανό να υλοποιηθεί: Την αποκέντρωση που έχει επιτακτική ανάγκη η Ελλάδα μας! Δεν έχω πρόχειρο το λινκ, όμως πρόσφατα διάβασα πως είμαστε στις πρώτες θέσεις στον κόσμο στη λίστα με τις πιο πυκνοκατοικημένες περιοχές: το 90% του πληθυσμού κατοικεί στο 4,5% της έκτασης της χώρας (αν δεν κάνω λάθος).

Το πρόβλημα είναι ότι αν ξεκινήσουμε σήμερα τις επενδύσεις για την αποκέντρωση, θα χρειαστούμε αρκετά χρόνια για να δούμε σοβαρά αποτελέσματα και δεν υπάρχουν οι αναγκαίοι πόροι, μιας και το μεγαλύτερο τμήμα του προϋπολογισμού πηγαίνει σε επιδότηση των συντάξεων (δίνουμε +15 δις Ευρώ, εκτός από τα 21 δις ασφαλιστικών εισφορών) και μισθών στον δημόσιο τομέα. Μάλιστα τα επόμενα 5 χρόνια θα βγουν στη σύνταξη εκατοντάδες χιλιάδες επιπλέον ενεργοί πολίτες = η άσκηση θα γίνει πιο δύσκολη.

Δεν γράφω πως πρέπει να αλλάξει κάτι για αυτές τις δαπάνες, άλλωστε η συντριπτική πλειοψηφία των Ελλήνων έχει αποφασίσει επ’ αυτού. Απλά εξηγώ πως αποκέντρωση χωρίς μεγάλα έργα και πόρους δύσκολα θα πετύχει = μάλλον θα μείνει ένα ανέφικτο όνειρο.

ΥΓ. Ούτε για επιτάχυνση των σχεδίων πόλεως θα σου γράψω, μιας και ελάχιστοι ενδιαφέρονται για να γίνει αυτό πραγματικότητα. Έχουμε παράδοση ως λαός να προτιμάμε τις «μεσοβέζικες» λύσεις και τα «αυθαίρετα που είναι δίκαιο να νομιμοποιηθούν μετά».

Το πρόβλημα είναι μεγάλο. Θα λυθεί μόνο με ρεαλισμό, όχι με «τιμωρία» κάποιων

Το Στεγαστικό πρόβλημα είναι πλέον «βαρειά αρρώστια» και δεν θα λυθεί με «ευχές», τιμωρία των ιδιοκτητών και εκβιασμούς, ούτε με «μέτρα που θα βοηθήσουν λίγο». Οι «ασπιρίνες και το σιρόπι» δεν είναι αρκετά πλέον, χρειαζόμαστε ρεαλισμό και τομές, αλλιώς σε λίγο αυτό το πρόβλημα θα είναι το σημαντικότερο στη χώρα, με απρόβλεπτες συνέπειες για το μέλλον.

Σου παρουσίασα τόσο τις αιτίες, όσο και τις λύσεις, «συναισθηματικές» και ρεαλιστικές, για να έχεις πλήρη, σφαιρική εικόνα.

Εσύ τι γνώμη έχεις;

Και μην ξεχνάς: Μαζί είμαστε πιο δυνατοί!

Ηλίας Παπαγεωργιάδης

ilias@iliaspapageorgiadis.com

ΥΓ. Την πλήρη εικόνα για την αγορά ακινήτων μετά τον πόλεμο θα την αναλύσουμε στην επόμενη μεγάλη μου εκδήλωση με τίτλο: «Ακίνητα 2026. Checkpoint» στις 10 Ιουνίου στη Θεσσαλονίκη!

Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διευθύνει τον όμιλο εταιρειών MORE, στην Ελλάδα είναι επενδυτής και αναλυτής της αγοράς ακινήτων και ταυτόχρονα συμβουλεύει 300+ επενδυτές και μικρομεσαίους επιχειρηματίες στην Ελλάδα, την Κύπρο και τη Ρουμανία. 

Κυκλοφορεί το νέο βιβλίο που έγραψαν ο Στράτος Παραδιάς και ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης με τίτλο «Αγοράζω Σπίτι», όπου απλά και ξεκάθαρα εξηγούν τα πάντα για την αγορά, διαχείριση, ενοικίαση και πώληση ενός ακινήτου στην Ελλάδα σήμερα. Το βιβλίο προλόγισε ο Διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος Γιάννης Στουρνάρας.