Το… «ομοιοπαθητικό» πρόγραμμα «Το Σπίτι μου, 2» και οι αρνητικές του συνέπειες στους ανθρώπους και την αγορά

Παρά τις καλές προθέσεις, η μέθοδος της ομοιοπαθητικής μάλλον δεν αποδίδει στα ακίνητα…

Ας ξεκινήσουμε αποδίδοντας «τα του Καίσαρος τω Καίσαρι»: Αυτή η κυβέρνηση δείχνει να είναι η πιο δραστήρια σε θέματα ακινήτων τα τελευταία 20 (τουλάχιστον) χρόνια. Οι προθέσεις δείχνουν καλές:

• Πολλά προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης, με ανακοίνωσεις για πολλά δις Ευρώ
• Μεγάλη προσπάθεια για ψηφιακή μεταρρύθμιση (που προκαλεί και παρενέργειες μέχρι να ολοκληρωθεί). Οι εξελίξεις πχ στο Κτηματολόγιο είναι σημαντικές και προς τη σωστή κατεύθυνση.
• Ξεκίνημα προγραμμάτων κοινωνικής στέγασης (για τα οποία εξακολουθώ να επιμένω ότι θα αποδώσουν σοβαρά αποτελέσματα από το 2028, το νωρίτερο)
• Ξεμπλοκάρισμα δεκάδων «λιγότερο γνωστών» θεμάτων, που έχουν ταλαιπωρήσει κόσμο για πολλά χρόνια.

Φυσικά μπορούμε να μιλήσουμε και για αρκετά αρνητικά, λάθη ή παραλείψεις, όμως σε καμία περίπτωση δεν μπορούμε να πούμε ότι «δεν έκαναν τίποτε». Το αντίθετο.

Και ενώ όλα αυτά τα προγράμματα και οι δράσεις προσπαθούν να προσθέσουν ακίνητα στο λειτουργικό κτηριακό απόθεμα της χώρας (μιας και έχουμε πολλά κλειστά ακίνητα, μικρή προσφορά και μεγάλη ζήτηση), με δύο κινήσεις ουσιαστικά ανατράπηκαν οι θετικές συνέπειες που θα έφερναν όλα τα παραπάνω: Τα προγράμματα «Το Σπίτι μου» και «Το Σπίτι μου, 2» έκαναν τελικά τη ζημιά που είχαμε προαναγγείλει…

Δύο… «ομοιοπαθητικά» προγράμματα

Οι προθέσεις ήταν σίγουρα επίσης καλές: «Να βοηθήσουμε τα νέα ζευγάρια να βρουν σπίτι, με προσιτό τρόπο». Η θεωρία όμως απέχει πολύ από την πράξη και καταλήξαμε σε μία πολιτική που δημιουργεί αρνητικές συνέπειες σε ανθρώπους και αγορά, μέσω των 2 προγραμμάτων «Το Σπίτι μου». Τα θεωρώ «ομοιοπαθητικά» προγράμματα, μιας και προσπαθούν να αντιμετωπίσουν ένα πρόβλημα (την έλλειψη προσιτής κατοικίας για τους πολλούς πολίτες) μέσω στοχευμένης όξυνσης του προβλήματος: Αυξάνουν τη ζήτηση στα ύψη, ενώ ήδη οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές είναι τριπλάσιοι από τους πωλητές!

Ήμουν ένας από τους πρώτους που εξήγησα γιατί το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου» κάνει κακό και όχι καλό. Το έγραψα το 2023, πρότεινα αλλαγές το καλοκαίρι του 2024, έγραψα ξανά το φθινόπωρο της ίδιας χρονιάς, εξηγώντας τα αυτονόητα: Όταν η αγορά έχει έλλειψη προσφοράς, δεν είναι καλό να αυξήσεις τη ζήτηση.

Ένα πρόγραμμα… ενεργειακής αναβάθμισης;

Το να μπαίνει κριτήριο παλαιότητας στα προγράμματα «Το Σπίτι μου» από την αρχή μου φάνηκε παράξενο. Πλέον έχω καταλήξει στο συμπέρασμα ότι μάλλον πρόκειται για ένα πρόγραμμα ενεργειακής αναβάθμισης, στο οποίο έχει προστεθεί και η δυνατότητα δανεισμού για την αγορά κατοικίας. Σύμφωνοι, το απόθεμα κτηρίων της χώρας μας είναι παλιό, όμως η πρώτη μεγάλη στρέβλωση είναι ακριβώς η δυνατότητα χορήγησης «ευνοϊκών» δανείων μόνο για παλιά σπίτια…

Την περασμένη εβδομάδα σε τηλεοπτική συζήτηση στην ERTNews άκουσα τον αρμόδιο γενικό γραμματέα να λέει πως «για το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου, 1» ακόμη συμβασιοποιούνται ποσά, έχοντας φτάσει στο 90%, με απορρόφηση 740 εκ. Ευρώ». Το πρόγραμμα αυτό έκλεισε το Φθινόπωρο του 2023 και οι διαδικασίες εκταμίευσης δεν έχουν ολοκληρωθεί… καταλαβαίνεις πότε θα γίνουν οι εκταμιεύσεις για το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου, 2», το οποίο σε υποχρεώνει και να αναβαθμίσεις ενεργειακά το σπίτι που θα αγοράσεις.

Επαναλαμβάνω: Καταλαβαίνω το σκεπτικό, οι προθέσεις ήταν εξαιρετικές. Όμως τα αποτελέσματα… 

Ποια ήταν τα αποτελέσματα των προγραμμάτων «Το Σπίτι μου» και «Το Σπίτι μου, 2»;

Μέχρι την περασμένη εβδομάδα 120.000 (!) πολίτες είχαν καταθέσει τη σχετική αίτηση για δάνειο από το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου, 2», με πάνω από 60.000 (!) προεγκρίσεις να έχουν δοθεί, την ώρα που το σύνολο των εκταμιεύσεων θα αφορά, σύμφωνα με τις επίσημες ανακοινώσεις, 20.000 δικαιούχους.

Με δεδομένη την απελπισία εκατοντάδων χιλιάδων ανθρώπων για το ύψος των ενοικίων σε συνάρτηση με το εισόδημά τους, ήταν λογικό να έχουμε τόσες αιτήσεις. Το γιατί πανηγυρίζουν κάποιοι για τον μεγάλο αριθμό τους δεν μου είναι κατανοητό. Για να δούμε στην πράξη τι έφερε αυτό το πρόγραμμα…

1. Ελπίδες που θα αποδειχθούν ψεύτικες = σοβαρά ψυχολογικά θέματα για αρκετούς πολίτες

• Ας πούμε ότι τελικά θα κατατεθούν πχ 200.000 αιτήσεις
• Ας πούμε ότι θα εγκριθούν πχ 100.000 από αυτές
• Το πρόγραμμα θα χρηματοδοτήσει ως 20.000 δάνεια
• Από τις 100.000 αιτήσεις, σπίτι θα βρουν (κατά τη γνώμη μου) λιγότεροι από 20.000, αλλά ας πούμε ότι θα είναι 20.000 αιτούμενοι.
• = 180.000 αιτούμενοι = περίπου 300.000+ πολίτες θα νιώσουν ότι «έμειναν στην απέξω» και οι ελπίδες τους για λύση του στεγαστικού τους προβλήματος (του νο.1 θέματος σήμερα στην Ελλάδα) θα διαψευσθούν. Ρώτα έναν ψυχολόγο να σου πει τι θα σημάνουν όλα αυτά για τη ζωή των συγκεκριμένων ανθρώπων.

• (Θα είναι άραγε 20.000 οι «τυχεροί»; Τα κονδύλια είναι 2 δις Ευρώ και οι τιμές των ακινήτων στα ύψη… μήπως τελικά τα λεφτά φτάσουν πχ για 17.000 από αυτούς; Ρωτώ εγώ…)

• Η πλειοψηφία των 20.000 αιτούμενων = περίπου 30.000 πολίτες θα καταφέρουν να αγοράσουν σπίτι, που θα είναι ακριβό. Θα χρειαστεί να λύσουν άπειρα γραφειοκρατικά θέματα και να ανεχθούν τα πάνδεινα για να γίνει πραγματικότητα το όνειρό τους. Μετά θα ακολουθήσει η ενεργειακή αναβάθμιση στη συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων…

• Σε τυχόν μελλοντική πτώση των τιμών των (υπερτιμημένων σήμερα) παλιών ακινήτων, οι περισσότεροι από τους πολίτες αυτούς, συνήθως άτομα χωρίς εμπειρία σε τέτοιες επενδύσεις, θα αισθανθούν «άβολα», το λιγότερο. Θα καταλάβουν ότι πήραν με μικρότερη δόση δανείου ένα σπίτι σε αρκετά μεγαλύτερη τιμή…

ΥΓ. Δεν αναφέρω κάτι για τους υπόλοιπους πολίτες που ταλαιπωρούνται από τις μεγάλες τιμές και η νέα μεγάλη άνοδος τους κάνει να νιώθουν ότι δεν μπορούν να τα βγάλουν πέρα. Αυτοί είναι πολύ περισσότεροι. (Και ταλαιπωρούνται όχι επειδή είναι κακό να ανεβαίνουν οι τιμές, αλλά επειδή αυτές εκτοξεύονται τεχνητά, πολύ πιο γρήγορα από το εισόδημά τους).

– «Έλα, μωρέ Ηλία, ενήλικες είναι, ξέρουν τι κάνουν, θα το ξεπεράσουν» μπορεί να μου πεις. Αν και έχω διαφορετική γνώμη για το πώς επηρεάζονται οι ζωές των ανθρώπων, πάμε παρακάτω…

2. Στρέβλωση της αγοράς και πίεση των τιμών αγοράς προς τα πάνω

Το 2023 στην πρώτη μου εκδήλωση «Ελλάδα 2024. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις» είχα προβλέψει πως «οι τιμές των ακινήτων που αφορούσαν το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου» θα πέσουν, μετά την άνοδό τους κατά την περίοδο του προγράμματος». Έτσι και έγινε στην πράξη! Οι τιμές άρχισαν να πέφτουν, μιας και δεν υπήρχε αλλο η τεχνητή ζήτηση μέσω του «Σπίτι μου».

Μετά την ανακοίνωση του «Σπίτι μου, 2» οι τιμές πήραν ξανά την ανιούσα και πλέον αν ρωτήσεις κάποιον που ψάχνει την αγορά για τέτοιο ακίνητο (ξέρω πολλούς, σε πολλές Ελληνικές πόλεις) θα σου περιγράψει μία κατάσταση περίπου χαοτική:

• Το ίδιο ακίνητο που πριν τα δύο αυτά προγράμματα κόστιζε πχ 80.000 – 100.000 Ευρώ…
• …ανέβηκε στις 150.000 Ευρώ
• …έπεσε στις 130.000 Ευρώ (μετά το τέλος του «Σπίτι μου, 1»)…
• …και τώρα ζητείται στις 180.000 – 210.000 Ευρώ!

Είναι αυτή μία κανονική κατάσταση αγοράς; Μας αρέσει το ότι εκτινάσσονται στα ύψη οι τιμών των παλαιών κατοικιών, που χρήζουν ανακαίνισης;

Με δεδομένο ότι ο μέσος Έλληνας πωλητής σπιτιού έχει ως κριτήριο «πόσο το ζητάει ο γείτονας» / «πόσο είπε ο Χ ότι πούλησε», αυτή η στρεβλωμένη άνοδος των «χρεπιών» μας οδηγεί και στην αύξηση των ζητούμενων τιμών στην υπόλοιπη αγορά! (Δεν γράφω των «τιμών» σκέτο, μιας και υπάρχουν πολλές υποκατηγορίες ακινήτων και κάποιες από αυτές «αγκομαχούν» φέτος, όπως επίσης είχα εξηγήσει πριν μήνες).

Δημιουργήσαμε τεχνητή ζήτηση για ακίνητα που ήταν σε έλλειψη από πριν

=

Ανεβάσαμε τις τιμές σε αυτά

=

Ανεβάσαμε τις ζητούμενες τιμές και στα άλλα ακίνητα

=

Κάναμε ακόμη πιο δύσκολη / λιγότερη προσβάσιμη την αγορά κατοικίας στους υπόλοιπους Έλληνες!

ΥΓ. Η κατάσταση αυτή ισχύει κυρίως για την Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη και μερικές ακόμη μεγάλες πόλεις. Οι πιο μικρές επαρχιακές πόλεις, πχ η Βέροια και η Κατερίνη, καταγράφουν μεν αυξήσεις, αλλά σε πολύ πιο «ήπιους» ρυθμούς. Είναι άλλες, διαφορετικές και αυτόνομες αγορές.

ΥΓ.2. Όλα αυτά συμβαίνουν την ώρα που οι πολίτες αρχίζουν να αναζητούν κατοικίες με μεγαλύτερη επιφάνεια…

3. Η «αντανάκλαση» της στρέβλωσης στα ενοίκια…

Αν ένα σπίτι κοστίζει 100.000 Ευρώ, το ενοίκιο των 500 Ευρώ μηνιαίως αποδίδει (προ φόρων κλπ) μεικτή απόδοση 6%. Αν το ίδιο σπίτι κοστίζει 200.000 Ευρώ, τότε η μεικτή απόδοση πέφτει στο 3%.

Στην πράξη όσο ανεβαίνει η τιμή ενός ακινήτου, τόσο αυξάνεται και το ζητούμενο ενοίκιο για αυτό, κάτι που βλέπουμε ξεκάθαρα στις νέες ανατιμήσεις των ενοικίων από την αρχή του 2025 (που επίσης είχα αναφέρει ότι θα συμβούν)!

Για το θέμα των ενοικίων, το πώς θα ανοίξουν στην πράξη τα κλειστά ακίνητα και θα σταματήσει η ασταμάτητη άνοδός τους έγραψα πρόσφατα. Κατά τη γνώμη μου αυτό θα γίνει με αύξηση της προσφοράς, προστασία των ιδιοκτητών κλπ. Δυστυχώς εμείς συνεχίζουμε να αυξάνουμε τη ζήτηση και να απορούμε για τα αποτελέσματα της επιλογής μας αυτής.

4. Στρέβλωση της αγοράς στεγαστικών δανείων

Με το που ανακοινώθηκε η πρόθεση για 2^ο κύκλο του προγράμματος «Το Σπίτι μου» (Ιούνιος 2024) η αγορά στεγαστικών δανείων ουσιαστικά πάγωσε. Η πλειοψηφία αποφάσισε να περιμένει το πρόγραμμα = έπεσαν πολύ τα αιτήματα χρηματοδότησης (όπως εξήγησα και στην εκδήλωσή μου «Ελλάδα 2025. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις» στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών στις 30.11.24).

Διαβάζω ότι:

• «Στο πρόγραμμα θα συνεισφέρουν και οι τράπεζες με 1 δις Ευρώ».
• «Θα έχουν πρόσβαση στην τραπεζική χρηματοδότηση άνθρωποι που αλλιώς δεν θα μπορούσαν να λάβουν δάνειο».
• Το επιτόκιο του δανειου θα είναι επιδοτούμενο κατά 50%, κάτι που σήμερα οδηγεί σε μειωμένη μηνιαία δόση κατά 200 Ευρώ περίπου, για δάνειο 150.000 Ευρώ.

Αν οι τράπεζες δεν έχουν… άπειρα κονδύλια προς διάθεση για στεγαστικά δάνεια, αυτό σημαίνει ότι θα δώσουν λιγότερα στεγαστικά δάνεια σε ανθρώπους που είναι αξιόχρεοι και θα κατευθύνουν τα υπόλοιπα ποσά στους δικαιούχους του προγράμματος, οι οποίοι «αν δεν υπήρχε το πρόγραμμα, δεν θα ήταν αξιόχρεοι».

Αυτοί οι «μη αξιόχρεοι» θα αγοράσουν σπίτια σε φουσκωμένη τιμή και θα κληθούν να τα ανακαινίσουν και να επιβιώσουν με τα χαμηλά τους εισοδήματα.

«Και να μην τους δίναμε δάνειο, Ηλία; Να μην έχουν και αυτοί το δικαίωμα στη στέγαση;» μπορείς να μου πεις. Να τους δίναμε θα σου απαντήσω, χωρίς όμως να τους αναγκάσουμε να αγοράσουν συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων, υπό χρονική πίεση και σε φουσκωμένη τιμή.

Οι άλλοι, οι αξιόχρεοι, που θα μείνουν εκτός δανείου, την ώρα που οι τιμές των ακινήτων θα ακριβύνουν τεχνητά; Με αυτούς τι κάνουμε;

ΥΓ. Στο μέλλον τι θα γίνει; Μήπως φτιάξουμε μία νέα γενιά ανθρώπων που απλά θα περιμένουν το επόμενο «Το Σπίτι μου», την ώρα που άλλοι πολίτες θα σκέφτονται «εγώ γιατί να πληρώσω μεγάλη δόση, βρείτε μου λύση»;

Για μένα όλα αυτά αποτελούν στρέβλωση που θα την πληρώσουμε στο μέλλον.

Μία ιδέα καλών προθέσεων μετατράπηκε σε αιτία πολλαπλών στρεβλώσεων και σοβαρών επιπτώσεων

Το έγραψα και στην αρχή: Κανείς δεν αμφισβητεί τις καλές προθέσεις όσων σκέφθηκαν να αντιμετωπίσουν το στεγαστικό πρόβλημα με αυτό το πρόγραμμα. Στην πράξη όμως η εφαρμογή της ιδέας αυτής (με τα κριτήρια που τέθηκαν) προκαλεί πολλαπλές στρεβλώσεις στην αγορά: Επηρεάζει ψυχολογικά εκατοντάδες χιλιάδες ανθρώπους, ανεβάζει τεχνητά τις τιμές των ακινήτων, εκτοξεύει (πάντα τεχνητά) τα ενοίκια και στρεβλώνει την αγορά στεγαστικών δανείων.

Αν για κάποιους κριτήριο επιτυχίας ενός προγράμματος είναι μόνο οι αιτήσεις, τότε όντως το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου, 2» είναι πολύ πετυχημένο.

Αν έχουν σημασία και οι αρνητικές του παρενέργειες στις ζωές των ανθρώπων και την αγορά, τότε νομίζω πως μάλλον θα ήταν καλό να το αποφύγουμε στο μέλλον, τουλάχιστον με τη σημερινή του μορφή, που καταλήγει να προσπαθεί να λύσει με… «ομοιοπαθητική» το μεγάλο πρόβλημα της στέγασης στην Ελλάδα σήμερα.

ΥΓ. Περίπου την ίδια άποψη έχει και η Τράπεζα της Ελλάδος για το στεγαστικό πρόβλημα της χώρας: Πως τα μέτρα που λαμβάνονται δεν δίνουν λύση.

Εσύ τι γνώμη έχεις;

Και μην ξεχνάς: Μαζί είμαστε πιο δυνατοί!

Ηλίας

(Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διευθύνει τον όμιλο εταιρειών MORE, στην Ελλάδα είναι επενδυτής και αναλυτής της αγοράς ακινήτων και ταυτόχρονα συμβουλεύει 300+ επενδυτές και μικρομεσαίους επιχειρηματίες στην Ελλάδα, την Κύπρο και τη Ρουμανία).