Ο φόβος και οι επενδύσεις άνω των 300.000 Ευρώ σε ακίνητα. Τώρα ή μετά; Στην Ελλάδα ή το εξωτερικό; 10 συμβουλές

Λιγότεροι από 4 μήνες πέρασαν από τότε που έγραψα για τις επενδύσεις το 2022 και τη γνώμη μου για τις τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα το 2022. Όμως όσα συζητήσαμε τότε μάλλον πλέον δεν ισχύουν. Οι επενδύσεις αυτή τη στιγμή βρίσκονται στο μέσο όπου διασταυρώνονται τρία προβλήματα που είναι αλληλοσυνδεόμενα και υπαρκτά…

• Ο πόλεμος στην Ουκρανία συνεχίζεται και μπήκε στον τρίτο μήνα από τότε που ξεκίνησε. Προς το παρόν δεν φαίνεται να τελειώνει γρήγορα. Οι επιπτώσεις του θα επηρεάσουν τη ζωή μας για πολλά χρόνια.

• Το κόστος των πρώτων υλών, του ρεύματος, του πετρελαίου και του φυσικού αερίου είναι «στα ύψη», χωρίς να υπάρχει κάποιο σημάδι πως η κατάσταση θα αλλάξει το φθινόπωρο / χειμώνα (κάτι που αν επαληθευτεί ως πρόβλεψη θα αλλάξει άρδην τα δεδομένα). 

• Ο πληθωρισμός καλπάζει, με τις πραγματικές αυξήσεις να είναι πολύ μεγαλύτερες από τους επίσημους δείκτες. Το πρόβλημα είχε ξεκινήσει από τότε που ο δυτικός κόσμος εκτύπωσε και μοίρασε άπειρα χρήματα λόγω κορωνοϊού, αλλά πλέον τα δύο πρώτα προβλήματα «ρίχνουν λάδι στη φωτιά του».

Μέσα σε αυτό το «περιβάλλον» με ρωτάνε πολλοί άνθρωποι αν είναι καλή ιδέα να επενδύσουν σε ακίνητα μεγάλα ποσά, αν πρέπει πρέπει να κινηθούν τώρα ή αν είναι καλύτερο να περιμένουν.

Υπενθυμίζοντας ότι η Ελλάδα δεν έχει μία, αλλά πέντε αγορές ακινήτων και ότι πρόσφατα είχαμε συζητήσει για τις επενδύσεις ποσών ως 30.000 Ευρώ, ας συζητήσουμε σήμερα για αυτούς που θέλουν να επενδύσουν 300.000 Ευρώ και πάνω, για διαμερίσματα, ακίνητα εισοδήματος ή οικόπεδα.

1. Ο παράγοντας «φόβος» μπαίνει στην εξίσωση

Το επόμενο διάστημα κατά την ταπεινή μου γνώμη θα έχουμε την εμφάνιση ενός νέου φαινομένου: Του φόβου πολλών επενδυτών.

Αυτός ο φόβος μπορεί να οδηγήσει σε δύο συμπεριφορές:

Α. Να «ορμήσουν» στα ακίνητα για να προστατευθούν από τον πληθωρισμό και από το ενδεχόμενο να μειωθούν οι νέες κατασκευές

Β. Να σταματήσουν να επενδύουν, περιμένοντας να δουν που θα οδηγηθούμε ως οικονομία, φοβούμενοι να μην αγοράσουν «στο μέγιστο της φούσκας» και δουν στη συνέχεια τις τιμές να αποκλιμακώνονται.

Στο τέλος αυτού του κειμένου θα δεις και τη γνώμη μου επί αυτού, όμως προς το παρόν κράτα στο μυαλό σου ότι και τα δύο ενδεχόμενα είναι ανοικτά.

2. Μην υπολογίζεις τα «τουριστικά» ακίνητα μαζί με τα υπόλοιπα, όταν συζητάμε για την αγορά

Συμφωνώ, έχεις δίκιο. Και εγώ ακούω για βίλες στην Κέρκυρα με 1.000.000 – 2.000.000 Ευρώ, στη Χαλκιδική με 7.000 Ευρώ το μέτρο, στη Μύκονο και τη Σαντορίνη με «ένα νεφρό / τετραγωνικό» στην Κρήτη με μυθικά ποσά κλπ. Ναι, σε αυτή την κατηγορία οι τιμές λογικά θα μείνουν σταθερές ή και θα ανέβουν.

Αυτό όμως δεν αφορά την υπόλοιπη αγορά ακινήτων, οπότε όταν διαβάζεις αναλύσεις που συγχέουν τις βίλες στη Μύκονο με το τριάρι στο Μαρούσι Αττικής, να ξέρεις πως αυτός που τις έγραψε μάλλον δεν ξέρει καλά το θέμα. Ό,τι αφορά ξένους υποψήφιους αγοραστές, θα το αναλύσουμε ξεχωριστά, προσεχώς.

3. Οι «ατσαλάκωτοι»

Ας αφαιρέσουμε άλλη μία κατηγορία από την κουβέντα μας: Τα ακριβά ακίνητα που απευθύνονται σε Έλληνες. Η μεγάλη πλειοψηφία των εργολάβων που αναπτύσσουν έργα στη Γλυφάδα, τη Βούλα, το κέντρο της Αθήνας ή της Θεσσαλονίκης και ζητούν άνω των 5.000 Ευρώ / τετραγωνικό, συνήθως έχουν τη δυνατότητα να χρηματοδοτήσουν την κατασκευή και να την ολοκληρώσουν, άρα είναι λιγότερο ευάλωτοι στο ενδεχόμενο χαμηλών προπωλήσεων (οι εξαιρέσεις επιβεβαιώνουν τον κανόνα). Το ότι ακρίβυναν τα υλικά τους επηρεάζει μεν, μερικώς δε. Από 2.000 Ευρώ / τετραγωνικό κόστος κατασκευής, θα πάνε πχ στα 2.500. Οκ, είναι μία αύξηση, όμως όχι και η συντέλεια του κόσμου.

Την ίδια ώρα, οι αγοραστές που στοχεύουν σε ακίνητα αξίας 700.000 – 2.000.000 Ευρώ είναι άνθρωποι που αναζητούν κορυφαίες τοποθεσίες, ποιότητα κατασκευής κλπ. Αν δεν γίνει κάποια μεγάλη διεθνής κρίση που θα «διαλύσει» και την Ελληνική αγορά (δεν το βλέπω, αλλά you never know, που λέμε και στην Κατερίνη), αυτοί οι άνθρωποι θα αγοράσουν κανονικά τα ακίνητα που επιθυμούν, πιθανότατα πληρώνοντας και ένα μικρό premium για το αυξημένο κόστος κατασκευής. Αν πληρώνεις 8.000 το μέτρο, θα δώσεις και 8.500, έστω και μόνο για να νιώθεις ήσυχος το βράδυ πως ο εργολάβος πληρώθηκε το κόστος των ακριβότερων υλικών και δεν σου έβαλε κάτι κακής ποιότητας για να «πατσίσει τη ζημιά».

Θεωρώ τους περισσότερους αγοραστές και τους πωλητές αυτής της κατηγορίας ως «ατσαλάκωτους» από τη σημερινή κατάσταση.

4. «Τα ακίνητα προστατεύουν από τον πληθωρισμό»

Πάμε στην υπόλοιπη κτηματαγορά. Τρία είναι τα σοβαρά επιχειρήματα αυτών που περιμένουν την αγορά να «αντέξει» στην κρίση και την πίεση που θα δεχθεί από τις «μη πωλήσεις». Το πρώτο αφορά τον πληθωρισμό, που και φέτος και του χρόνου θα είναι υψηλός. «Αγοράζω ακίνητα, για να προστατευθώ από τον πληθωρισμό, μιας και αν πάρω κάτι με 500.000 και ο πληθωρισμός είναι 9%, του χρόνου θα κοστίζει 545.000» μου είπαν ως τώρα 4 πελάτες μου.

Εδώ υπάρχουν δύο απαντήσεις:

Α. «Βεβαίως, όπως έγινε στο παρελθόν, είναι σωστή η προσέγγισή σου».

Β. «Μήπως δεν είναι ακριβώς έτσι τα πράγματα;

• Ζούμε σε πρωτόγνωρες εποχές, χωρίς προηγούμενο στην παγκόσμια οικονομία. Οι διαφημίσεις για επενδύσεις σε αμοιβαία κεφάλαια έχουν κάτω με μικρά γράμματα «οι πρότερες αποδόσεις δεν διασφαλίζουν τις μελλοντικές» και νομίζω ότι η φράση ταιριάζει και στην περίπτωσή μας.

• Ο πληθωρισμός μας λένε ότι θα τιθασευθεί του χρόνου. Αν πιστεύεις ότι θα ζήσουμε με πληθωρισμό για 5+ χρόνια, αλλάζει η κουβέντα.

• Αν έρθει ο χειμώνας και σειρά ανθρώπων δεν τα βγάζουν πέρα λόγω του μεγάλου κόστους θέρμανσης/ηλεκτρικού κλπ, αν πολλές επιχειρήσεις βρεθούν σε αδιέξοδο, τι ακριβώς θα γίνει; Θα ανέβουν οι τιμές των ακινήτων λόγω του πληθωρισμού; Ή ίσως και να πέσουν, μιας και πολλοί θα βρεθούν στην ανάγκη να δώσουν κάτι για να ξεπεράσουν τη δυσκολία;

• Μήπως πέρασε από το μυαλό σου πως κάποιες τιμές ήταν ήδη πολύ υψηλές και ουσιαστικά ο πληθωρισμός θα τις «χαμηλώσει» στην πράξη, χωρίς να τις μειώσει ως αριθμό; Δηλαδή αν κάτι είναι πολύ ακριβό στις 500.000, μετά από 3 χρόνια και 20% πληθωρισμό αν έχει την ίδια τιμή είναι πλέον λιγότερο ακριβό και πιο «βατό».

(Προσοχή, δεν σημαίνει ότι ισχύει το ένα ή το άλλο… διάλογο κάνουμε, σταθμίζουμε απόψεις και τη λογική τους).

5. «Όταν το ενοίκιο είναι ακριβότερο από τη δόση του στεγαστικού δανείου, η αγορά έχει περιθώριο»

Το δεύτερο σωστό επιχείρημα που ακούω είναι ότι με τα ενοίκια να έχουν φτάσει σε δυσθεώρητα ύψη, ακόμη και ένα πανάκριβο στεγαστικό δάνειο, με 6-7% επιτόκιο, συχνά έχει φθηνότερη μηνιαία δόση από το ενοίκιο στην ίδια περιοχή = συμφέρει να αγοράσει κάποιος, παρά να νοικιάσει = η αγορά θα συνεχίσει να τροφοδοτείται με ζήτηση. Πολύ σωστά.

Εδώ θα ήθελα απλά να θυμήσω δύο δεδομένα:

Α. Οι τράπεζες δίνουν δάνεια με αυστηρά χρηματοοικονομικά κριτήρια και όσο πιο πολύ δυσκολεύει η κατάσταση στην αγορά, τόσο πιο αυστηρές θα γίνονται. Πχ αν κάποιος θεωρήθηκε «καλός» για δανειολήπτης για να δίνει δόση δανείου 500 Ευρώ / μήνα, δεν ξέρουμε αν θα θεωρηθεί το ίδιο αν η μελλοντική δόση του δανείου του ανέβει στα 700 Ευρώ.

Β. Αν συνεχισθεί η κρίση της ενέργειας και του δυσβάσταχτου κόστους ζωής (ειδικά μετά τις εκλογές του 2023) είμαστε σίγουροι πως τα νοικοκυριά θα καταφέρουν να συνεχίσουν να πληρώνουν τα μεγάλα ζητούμενα ενοίκια; Ή θα βρεθούμε προ εκπλήξεων και αναπροσαρμογών; 

(Εδώ οι συμβουλές μου για αυτούς που έχουν ακίνητα προς ενοικίαση)

6. «Είναι τόσο μεγάλη η ζήτηση και τόσο λίγα τα νεόδμητα διαμερίσματα, που το στοκ θα απορροφηθεί»

Θα συμφωνούσα ως και πέρσι. Αν ρωτήσετε τους ανθρώπους της αγοράς, οι περισσότεροι αγοραστές τηρούν πλέον στάση αναμονής. Γίνονται συναλλαγές, όμως ακυρώνονται και πολλές συμφωνίες. Οι τιμές δεν ανεβαίνουν άλλο, αρκετοί προσανατολίζονται σε φθηνότερες λύσεις που να ταιριάζουν με το διαθέσιμο ποσό που έχουν προς επένδυση.

Αυτό είναι το τρίτο λογικό επιχείρημα που ακούω, όμως θα ήθελα να υπενθυμίσω πως έλλειψη νέων κατοικιών έχουμε εδώ και πολλά χρόνια, η αγορά και οι τιμές ανεβαίνουν όταν υπάρχει «ηρεμία», όχι όταν πολλοί νιώθουν ότι βρισκόμαστε μπροστά σε «φουρτούνα».

(Αν έχεις άλλη γνώμη, με ενδιαφέρει να τη διαβάσω)

7. Υπάρχει λόγος για να περιμένουμε ότι η ζήτηση στην Ελλάδα θα αυξηθεί τους επόμενους μήνες;

Προσωπικά δεν βλέπω πλέον λόγο γιατί να ανέβουν περαιτέρω οι τιμές των ακινήτων φέτος (είπαμε, εξαιρούνται οι ειδικές κατηγορίες, είτε τα πολύ ακριβά, είτε τα πολύ φθηνά).

• Η αναταραχή στην αγορά συνεχίζεται
• 100+ άνθρωποι των επιχειρήσεων μου έχουν επιβεβαιώσει πως όλα είναι στον αέρα και σε αρκετές περιπτώσεις τους επόμενους μήνες θα τεθεί και το ερώτημα «αν πρέπει να κρατήσω ανοικτή τη δουλειά μου χάνοντας λεφτά, ή να την κλείσω / αλλάξω για να αντέξω το τεράστιο κόστος ενέργειας + πόσους θα πρέπει να απολύσω;»
• Ο χειμώνας προβλέπεται δύσκολος, με τα νοικοκυριά να τίθενται αντιμέτωπα με κόστη που είναι ίσως «το κερασάκι στην τούρτα» για αυτά, μετά από χρόνια κρίσης.
• Η Ελλάδα από του χρόνου θα κληθεί να παρουσιάσει πρωτογενή πλεονάσματα και πάλι, κάτι που θα ακούσουμε για λίγο στο τέλος της φετινής χρονιάς, όμως θα το «παρακούσουμε» μετά τις επόμενες εκλογές.

Με τέτοιο κλίμα στην οικονομία ειλικρινά δεν μπορώ να καταλάβω πώς θα προκύψουν μεγάλη ζήτηση και αυξήσεις τιμών…

8. «Θα ανέβουν οι τιμές, επειδή θα ανέβουν τα υλικά» (λες και όλοι οι εργολάβοι κτίζουν με μετρητά…)

Η πλειοψηφία των νέων οικιστικών αναπτύξεων τα τελευταία δύο χρόνια στην Ελλάδα έχει ως βάση της τα… λεφτά των πελατών. Σπάνια βλέπουμε εργολάβους που δουλεύουν με τα δικά τους χρήματα, «σηκώνουν» την οικοδομή και μετά πουλάνε, ακόμη και αν πρόκειται για συνεταιρισμό περισσότερων προσώπων. Είναι κάτι το κακό όλο αυτό το μοντέλο ανάπτυξης; Όχι βέβαια, για όνομα του Θεού!

Όμως όταν βασίζεσαι στα λεφτά των άλλων, αν η αγορά μπλοκάρει και δεν έχεις αρκετές πωλήσεις μπορεί να βρεθείς με μισοτελειωμένες οικοδομές = τότε το πρωταρχικό σου μέλημα δεν θα είναι να τιμολογήσεις όλες τις αυξήσεις που πλήρωσες, αλλά να βρεις λεφτά (πουλώντας και φθηνότερα), να τελειώσεις το έργο, να κλείσεις τη θέση και να μην τρέχεις στα δικαστήρια με τους ανθρώπους που σε εμπιστεύτηκαν.

Σε κάποιες περιπτώσεις όντως θα πληρωθούν υψηλότερες τιμές λόγω υλικών, όπως και ήδη ακούμε το αντίθετο, για προκαταβολές που επιστρέφονται μιας και το κόστος κατασκευής έχει ανέβει πολύ. Όμως η εμπειρία από τις κρίσεις του παρελθόντος λέει πως αν μπλοκάρει η αγορά, τότε αρκετοί εργολάβοι θα χρειαστούν μετρητά και οι τράπεζες δύσκολα θα τους στηρίξουν. Τα υπόλοιπα τα φαντάζεσαι…

(Έτσι συμβούλευσα πριν λίγα χρόνια έναν πελάτη μου και αγόρασε ένα εξαιρετικό ακίνητο στη Θεσσαλονίκη, ρετιρέ με θέα τη θάλασσα, «χρηματοδοτώντας» τον εργολάβο για να τελειώσει το έργο).

9. Στην Ελλάδα ή το εξωτερικό;

Με τις τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα να έχουν φτάσει σε αρκετά υψηλά επίπεδα και τις αποδόσεις των ενοικίων να είναι πολύ χαμηλές αν αφαιρέσουμε τον ΕΝΦΙΑ και τη φορολογία, δεν είναι πολλοί οι υποψήφιοι επενδυτές που με ρωτούν για το αν έχει νόημα να ψαχτούν για επενδύσεις σε ακίνητα στο εξωτερικό.

Θα γράψω χωριστά για το ζήτημα αυτό, όμως έχοντας μία μικρή εμπειρία με μερικές… εκατοντάδες συναλλαγές ακινήτων στη Ρουμανία και έχοντας γράψει 4 βιβλία για το θέμα, θα πρότεινα να κρατήσεις τα εξής:

• Κοίτα πρώτα το «ρολόι» στο οποίο βρίσκεται κάθε χώρα. Πχ η Ελλάδα έχει μεγάλες τιμές και προέρχεται από κρίση, ενώ φαίνεται να κατευθύνεται και πάλι σε κρίση, όπως οι περισσότερες χώρες.
• Δες τον δείκτη που περιγράφει το «πόσα χρόνια πρέπει κατά μέσο όρο να δουλέψει κάποιος για να αγοράσει ένα διαμέρισμα 70 τετραγωνικών (εδώ μία έρευνα της Deloitte). Όσο πιο πολλά χρόνια χρειάζεται κάποιος για να το αγοράσει, τόσο πιο ακριβή είναι η συγκεκριμένη αγορά.
• Ασχολήσου με την πρωτεύουσα και λίγες μεγάλες πόλεις. Άσε τα «καουμποϊλίκια» σε «εξωτικά» σημεία ξένων χωρών.
• Φρόντισε να έχεις κανονική στρατηγική επενδύσεων, που πας, γιατί, τι ψάχνεις, τι ρίσκο παίρνεις, τι αποδόσεις ψάχνεις κλπ
• Ο κανόνας του location, location, location παραμένει σταθερή αξία

Για όσους με ρωτούν για τη Ρουμανία (χωρίς να είναι η μόνη χώρα με ενδιαφέρον), μπορώ να τους πω ότι είναι μία αγορά τριπλάσια σε μέγεθος από την Ελληνική, με ανθρώπους που έχουν μεγαλύτερη οικονομική δυνατότητα (όπως λέει η Eurostat + η πραγματικότητα), μεγαλύτερους μισθούς και επίσης πάρα πολλούς αγοραστές που αγοράζουν από τα σχέδια, μετρητοίς. Η οικονομία της συνεχίζει να κινείται και η ζήτηση παραμένει υψηλή και σήμερα. Οι αποδόσεις που μπορούμε να περιμένουμε αν αγοράσουμε ένα ακίνητο για να το ενοικιάσουμε θα είναι περίπου 50 – 100% μεγαλύτερες από τις Ελληνικές, μετά φόρων πάντοτε. (Αν θέλεις να δεις ένα αξιόλογο site ακινήτων από τη Ρουμανία, μπες στο www.imopedia.ro).

10. Τώρα ή μετά;

Με τα νέα δεδομένα που έχουμε στη ζωή μας μετά την έναρξη του πολέμου, τον παρατεταμένο πληθωρισμό και τις τεράστιες τιμές της ενέργειας, προσωπικά είμαι επιφυλακτικός για το «τώρα». Θα προτιμούσα το «μετά», για να δω αν όντως η σημερινή εκρηκτική κατάσταση θα παραμείνει για πολύ καιρό. Προτιμώ να πάρω το ρίσκο του να ψάξω κάτι 5 – 10% φθηνότερο για να «αντισταθμίσω» τον πληθωρισμό, όταν θα έχω καλύτερο «οπτικό πεδίο» μπροστά μου.

Όμως υπάρχουν και οι εξαιρέσεις που επιβεβαιώνουν τον κανόνα. Αν λοιπόν…

• Βρεις μία ευκαιρία
• Εντοπίσεις το ακίνητο που ψάχνεις, στη σωστή τοποθεσία (σπάνιο)
• Μπορείς να πάρεις δάνειο που οδηγεί σε δόση τουλάχιστον 25% μικρότερη του ενοικίου
• Θα αγοράσεις ένα σπίτι για να κατοικήσεις και όχι ως επένδυση (άρα η τιμή είναι δευτερεύουσα και άλλα στοιχεία περνάνε σε πρώτο πλάνο)
• Έχεις σοβαρό μεσίτη, που ξέρει να σε προστατεύει και λειτουργεί και ως επενδυτικός σύμβουλος (υπάρχουν και τέτοιοι, περισσότεροι από όσοι νομίζεις).
• Ή αν είσαι αισιόδοξος ότι όλα θα πάνε καλά / στο τέλος το κράτος θα κάνει ένα «μαγικό» και θα μοιράσει λεφτά / δεν θα ασκηθεί περαιτέρω πίεση στην οικονομία και όλα όσα έγραψα παραπάνω είναι «ανοησίες»

… τότε έχεις κάθε λόγο να προχωρήσεις και τώρα.

Προσωπικά είμαι πιο συντηρητικός, για αυτό και δεν με βρίζουν οι πελάτες που συμβουλεύω εδώ και 18+ χρόνια. Βέβαια αυτό μου έχει στερήσει και τις «μέγιστες αποδόσεις» που πετυχαίνουν όσοι αναλαμβάνουν μεγάλα ρίσκα (έχω αποφύγει όμως και τις περισσότερες από τις επενδυτικές καταστροφές).

Εσύ τι γνώμη έχεις;